Leegstand in Alphen aan de Rijn

12 Jan

Misleiding
Het lijkt erop dat je plaats in een rijtje belangrijker is dan je belang zelf. Nu komt Locatus weer met haar jaarlijkse rijtje gemeenten, gerangschikt op het percentage leegstaande winkelpanden. En gelukkig is Alphen aan den Rijn, excellerend in gemiddelden, ook hier weer midden in dat rijtje te vinden. Dus kunnen we weer rustig slapen.
Of niet?
Wel, de meting van Locatus klopt wel, al is het een momentopname. Wat niet klopt is de manier waarop die winkelruimte in gebruik is. Kortom, dat percentage wordt gemanipuleerd, met als enige doel er in dit rijtje niet verkeerd uit te komen. Wat er verder allemaal niet aan deugt, nou dáár hebben we het verderop wel over.
1. Waarom zou het ‘gemiddelde’ (hier géén rekenkundig gemiddelde, maar de mediaan, gewoon de middelste waarneming in dat rijtje gemeenten) eigenlijk ‘goed’ zijn?
2. De leegstand is meestal op bepaalde plekken geconcentreerd, zodat het er daar een stuk beroerder uitziet dan op andere plaatsen, maar het ‘winkel’beeld van het hele centrum wordt verslechterd.
3. Een succesvol winkelcentrum kent een nogal delicate verdeling van winkels, horecagelegenheden en culturele doelen. Als met name één sector getroffen wordt is het aanzienlijk minder aantrekkelijk dan je op basis van het percentage zou denken. Vooral de ‘trekker’ mode is zwaar getroffen, landelijk overigens.
4. Net zoals de groei in ZZP’ers het werkeloosheidspercentage positief beïnvloedt, geldt dat ook voor tijdelijke verhuur, pop-up winkels en anti-kraak vestigingen. Het is niet voor niets dat gemeenten én vastgoedeigenaren zich uitsloven zoveel mogelijk leegstaande panden op die manier te vullen. Maar maakt dat die winkelcentra aantrekkelijker?
Kortom, ook dit is weer een manier om politiek, zakenwereld én burgers in slaap te sussen. Misleiding dus over een zaak die steeds ernstiger vormen aanneemt, ook in Alphen aan den Rijn! En leuke acties, hoe nuttig ook, gaan dit NIET veranderen! Alphen Winkelstad in vogelvlucht:

Aarhof
Nu het Thorbeckeplein op niemandsland lijkt, de Dreespassage tot ‘enge plek’ is verworden, de bibliotheek is verhuisd en de parkeergarage gesloten, is het geen wonder dat er bij de aangrenzende poot van onze, ronduit bejaarde, Aarhof weinig passanten te verwachten zijn. Niet voor niets staan daar panden al tijden leeg. Maar ook het oude Liverapand is, ondanks beslist meer traffic door zelfs twee weekmarkten op het Aarplein, weinig in trek. Daarbij zijn op verschillende punten panden bij elkaar getrokken, zodat het totale aanbod in De Aarhof minder is geworden. En, ook al omdat de verhuurder, Corio, kleinere steden helemaal niet meer ziet zitten, zal een broodnodige ‘upgrade’ nog wel even op zich laten wachten.

Hoge Zijde
Als H&M niet was fors had uitgebreid hadden daar honderden vierkante meters compleet leeggestaan, terwijl in de nieuwbouw tegenover het stadhuis geen enkele winkel het lang heeft volgehouden. Richting Wilhelminalaan is het, na het vertrek van het Postkantoor, steeds meer een stiltegebied geworden en dat wil je toch eigenlijk niet hebben, midden in je Stadshart. Zonder Haasbeek Centrum en bakkerij Stevers zou het in de Julianastraat heel stil worden. De combinatie van vrijwel allemaal horeca en de lange ‘dode wand’ van Hoogvliet is letterlijk dodelijk voor een echte winkelstraat. Vooral als leegvallende winkelruimtes stelselmatig door horeca en niet-winkelorganisaties worden ingevuld.

Lage Zijde
Hier hoeven we het niet lang over te hebben. De Van Mandersloostraat is met het Rijnplein de enige A-locatie van de stad en blijft aantrekkelijk voor winkels. Het Thorbeckeplein, dat is na ‘VORM’ toch wel duidelijk, heeft geen enkele toekomst als winkelcentrum, en dat was met de Hooftstraat allang het geval. Hier is niet alleen sprake van leegstand, maar ook van veel tijdelijke verhuur op anti-kraakcondities, terwijl steeds meer winkelpanden in de Hooftstraat worden bezet door andere branches (horeca, sportcentrum, etc.) In alle geweld houdt de Raadhuisstraat zich nog wel enigszins staande, tenminste het eerste stukje, maar ook daar zien we steeds meer winkelruimte ingenomen worden door horeca en dergelijke.

Herenhof
Als middelgroot wijkcentrum eigenlijk het enige winkelcentrum zonder ernstige problemen, maar, na dertig jaar, zou hier een upgrade niet misstaan. Wanneer gaan we daar eens iets aan doen?

Ridderhof
Ik voorspelde al jaren geleden dat dit oude wijkcentrum naast de dichtbij gelegen Herenhof alleen nog kansen zou hebben als lage prijzen buurtcentrum. Nou, dat is het ook, redelijk succesvol, geworden. Alleen heeft het voor die functie teveel, en vooral verkeerde, winkelruimte, zodat er toch regelmatig wat te huur staat aangeboden. Afbreken, en, veel compacter, herbouwen als buurtcentrum (type Atlas) is op den duur de enige optie.

Atlas
Tja, als je een buurtcentrum bouwt om onze grootste wijk te bedienen, zal dat wel altijd aantrekkelijk zijn voor die paar ondernemers die daar een plekje kunnen vinden. Mits ze zich wel op de dagelijkse behoeften van de Kerk en Zaners richten, voor iets anders zijn er geen kansen.

Euromarkt/Da Vinci
Dit betreft een gebied voor grootschalige detailhandel, al blijkt dat, met alle misère in bouw, elektra, meubels en woninginrichting, moeilijk vol te houden. Het is duidelijk dat men hier niet gaat winkelen, maar heel bewust voor bepaalde zaken bepaalde winkels bezoekt. Daar is op zichzelf niets mis mee, overigens, maar het voorkomt wel grote drommen bezoekers daar.

Baronie
Als we het over leegstand hebben, dáár staat meer dan de helft van de winkels leeg. Zelfs als Bristol en Action inderdaad de voor hen gereserveerde winkels inrichten. Toegegeven, er staat een prachtige Zeeman winkel, maar van het kopersparadijs waarover Jan Zeeman en Green regelmatig profeteren, is nog totaal geen sprake. Het feit dat zelfs bakkerij Van der Breggen, die eerst als niet passend werd afgewezen, daar nu toch een winkel heeft, moet toch wel duidelijk maken dat het allemaal niet loopt zoals men dacht. En zonder een slager, poelier, groenteboer, bloemenwinkel en (aparte) slijterij, zal het zelfs nauwelijks als buurtcentrum gaan functioneren. Het pand ziet er indrukwekkend uit, maar ja, een pand is nog geen winkelcentrum! Intussen is de Van Nesstraat als winkelcentrum voltooid verleden tijd geworden, nu er al vijf winkelpanden compleet leegstaan. De keerzijde van De Baronie medaille.

Leegstand, geen vastgoed, maar een retail probleem
Je kunt dus veel ‘leegstand’ camoufleren, maar al rondwandelend in Alphen aan den Rijn zie je al snel wat er werkelijk aan de hand is. En dat de, zo hardnekkig vanuit het Stadhuis bezongen, ruimte voor nieuwe winkels complete onzin is. Helaas, het ís niet anders, staat ons een verdere samentrekking van ons Stadshart te wachten. Dát als noodzakelijk gevolg van de integratie van winkels en webshops. Met méér kleinere winkels, meer onderscheid en minder ketens in het Stadshart maakt die verkleining dat Stadshart wel aantrekkelijker! Lees daarvoor ‘De Nieuwe Winkelier’ op http://www.bricksenclicks.me

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

w

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: