Archief | februari, 2014

Vage plannen voor Lage Zijde?

22 Feb

Schone Schijn
Natuurlijk zijn wij Alphenaren verwend met het ene na het andere fraai getekende vergezicht op de ‘Bruisende Lage Zijde’ die ons al tien jaar wordt beloofd. Niets was te gek, geld speelde, zeker na de NUON injectie, voor het bureau Stadshart geen rol, en dus werd ons ook een 3D animatie van de Vliegende Alphenaar niet onthouden.
Natuurlijk weet iedereen nog hoe mooi ons ‘Waterfront’ eruit zou zien, en hoe de paar sloepeigenaren in onze gemeente misschien wel rondjes zouden kunnen varen via de Zegerplas. Hoewel, bij deze laatste droom hoorde een forse bult in de Oranje Nassausingel en dát ging zelfs de super-optimisten op het Stadhuis té ver.
Maar ja, je raakt aan die fraaie vergezichten gewend, en ook dat deze schone schijn bedriegt! Die klagende Alphenaren lijken, zeker nu dat voor hen voordelig is, over een wel heel kort geheugen te beschikken. Want die prachtige plaatjes hadden immers één ding gemeen: we gaan het allemaal NIET meemaken.

Nieuw Elan
Je hoeft natuurlijk niet weg te lopen met onze nieuwe wethouder Van As, maar hij tovert wél gelijk een nieuwe aanpak uit de hoed. Mits de raad inziet dat de al geïnvesteerde 78 miljoen Alphense Euro’s nooit terugkomen als er niet nogmaals 16 miljoen Euro wordt geïnvesteerd, ligt nog vóór het einde van dit jaar alles rondom het Thorbeckeplein plat. Zodat er ook létterlijk niets meer in de weg staat van nieuwe initiatieven mét en rond dat plein. Het werd tijd eens te stoppen ons burgers oneetbare worsten voor te hangen, en daarom is het juist goed om de invulling van deze plannen, die immers door ánderen dan de gemeente gerealiseerd moet worden, wat vaag te houden. Daar past dat ‘wazige’ plaatje dus heel goed bij, want alleen op die manier kan iedere geïnteresseerde investeerder daar het eigen ‘plaatje’ bij bedenken. En dát stimuleert fantasie, initiatief én werkelijkheidszin. Zaken die aan onze Lage Zijde lang ontbraken!

Nieuwe horizonten
Maar er zijn in slechts een paar maanden, ongetwijfeld ‘geholpen’ door het echec van VORM, wel degelijk een aantal grote stappen genomen:
1. Het Thorbeckeplein wordt definitief GEEN winkelgebied! En dat betekent ook dat de verrommelde bewinkeling van de Hooftstraat een zachte dood gaat sterven. Jammer? Misschien voor de paar ondernemers die daar nog andere plannen hadden, maar de bewoners van Alphen aan den Rijn zijn alleen gebaat bij een compact, aantrekkelijk, stadshart. Niet bij handhaving van de al honderd jaar verspreide bewinkeling in drie simpele lintdorpen langs de Rijn.
2. Autoverkeer kan weer door de Hooftstraat via het Thorbeckeplein rijden zodat veel inwoners zich minder opgesloten zullen voelen. Vandaar kunnen die óf gaan parkeren op het Aarplein of de Aarhof, óf doorrijden naar de Oranje Nassausingel. Nu nog de paaltjes eruit bij de Oudshoornse kerk, dan kunnen zelfs Koudekerkers weer in Alphen terecht. Maar uiteindelijk ligt de ‘redding’ van ons Stadshart niet bij deze ontsluiting, hoewel ook Van As het nog altijd over de Hooftstraat als ‘aanloopstraat’ heeft, een planologisch verkeerde term, want wie komen daar allemaal ‘aanlopen’?
3. Er wordt ingestoken op woningbouw rond dat Thorbeckeplein. Dát is goed, want meer bewoners in het centrum verlevendigt dat alleen maar. Zelf opteer ik daarbij vooral op jongerenhuisvesting (HAT eenheden) omdat de groeiende hoeveelheid één- en tweepersoons huishoudens natuurlijk niet in te dure 4-kamerappartementen gehuisvest hoeven worden. In de plint van die nieuwe gebouwen kunnen, naast woningen, ook voorzieningen gehuisvest worden, terwijl er ook zeker plaats zal zijn voor een paar restaurants of (dag)café’s.
4. De kans dat de weekmarkt, die eigenlijk álle andere activiteiten op en rond het Thorbeckeplein blokkeert, daar terugkomt is heel klein, met name nu dat plein, o.a. door de verkeersfunctie, flink wordt verkleind. Dan kan het ook eindelijk worden ‘aangekleed’ met openbaar groen.
5. Het Nutsgebouw wordt, als gepland, vrijgezet en krijgt definitief een horecabestemming met terrassen langs de Kromme Aar én op dat Thorbeckeplein.
6. Om die horecafunctie een onderscheidende plaats te geven, zal de Kromme Aar worden verbreed, en vanaf de Oude Rijn, toegankelijk gemaakt worden voor kleine schepen, zoals de in onze omgeving populaire sloepen.
7. Hoewel de Aarhof over 10 jaar beslist herbouwd moet worden, is de recente overname belangrijk om het huidige gebouw een heel noodzakelijke boost te geven, zodat het die jaren ook kan blijven functioneren.

Visie
Het belangrijkste resultaat in het recente politieke proces was wel dat het Stadshart nu als één geheel onder één bestuurder valt. Maar dát heeft natuurlijk niet veel zin als voor dat geheel geen visie klaarligt als basis voor het ‘concept’ Stadshart. Want wat moet, over 10-20 jaar, de functie van dat Stadshart zijn voor álle Alphenaren, en voor de bewoners van de overige kernen die de nieuwe gemeente al heeft en ongetwijfeld nog gaat krijgen. Het moet toch zonneklaar zijn dat ons Stadshart nog vooral als het vroegere dorpshart functioneert. Natuurlijk is dat handig voor de centrumbewoners, maar al die ‘boodschappenwinkels’ irriteren het veel grotere bevolkingsdeel die in de omliggende wijken en kernen woont. Om dat te veranderen, en hoe je dat kunt veranderen, daarvoor heb ik een visie opgesteld die ik aan het college, en vervolgens aan de politieke partijen stuurde. Die beslissen erover, maar het moet hen duidelijk zijn dat ons kwakkelende Stadshart niet genoeg heeft aan een zoveelste bouwplan, of het zoveelste evenement. Toeters en bellen zorgen immers niet voor renderende winkels, dát doen vaste klanten. En zonder renderende winkels is het met dat Stadshart, en daarmee met de leefbaarheid van Alphen aan den Rijn, snel bekeken in deze tijd van ‘bricks&clicks’.

Tevreden
Ben ik tevreden met wat het college, op initiatief van mijn politieke compaan Gerard van As, zich heeft voorgenomen? Nou, ze doen echt niets omdat ik het zeg, gelukkig. Maar we beloofden de nieuwe gemeente nieuwe, praktische initiatieven aan de Lage Zijde, én dat is hiermee gebeurd. Als de gemeenteraad hiermee, in grote lijnen, akkoord gaat, dan kan er nog dít jaar worden begonnen met de ontwikkeling van de huidige desolate woestenij rond dat Thorbeckeplein! Ik kan me, een paar belanghebbende uitzonderingen daargelaten, niet voorstellen dat Alphenaren, mét mij, over deze eerste stap ontevreden kúnnen zijn. Hoe het allemaal afloopt, en hoe dat ‘plaatje’ er precies uit komt te zien? Ik blijf, Nieuw Elan of niet, natuurlijk kritisch naar dit plaatje kijken.
Maar als de raad doorzet, hebben we daar binnen een paar jaar niet eens meer een plaatje voor nodig! Wie had dát vorig jaar kunnen denken.

Advertenties

Aarhof Feestje?

1 Feb

Hiep, hiep, hoera, voor De Aarhof?
Bij Buro Toob zullen ze er weer allerlei positiefs in hebben gezien, maar het ís toch wat, dat we het al 40 jaar moeten doen met een winkelcentrum dat al vier decennia lang grote veranderingen in retailland heeft meegemaakt zonder zelf te veranderen. In de Verenigde Staten, waar ze zelfs een aparte website hebben voor gesloten, en verdwenen, winkelcentra, zou intussen al de derde versie gebouwd zijn. Maar nee, wij blijven het doen met wat ooit (echt waar) spraakmakend was in de Nederlandse retailsector. En gaan vervolgens een feestje bouwen alsof het een prestatie is dat het gebouw niet intussen in elkaar is gestort. Want, naast het feit dat ongeveer de helft van de winkels intussen door anderen wordt gerund, bestaat de grootste verandering erin dat winkelruimtes bij elkaar zijn getrokken. Dát is voor die winkelketens (ETOS, o.a.) beslist een verbetering, maar daardoor vermindert wel het aanbod. Aanbod dat in Alphen, door de ramp rond het Thorbeckeplein, toch al fors is ingeperkt. Een feestje? Met al zoveel leegstand? Nou nee!

Bouwval?
Nu we het daar voorlopig moeten blijven doen met steeds minder winkels dan we hadden, is het natuurlijk helemaal geen goed nieuws dat eigenaar Corio heeft besloten zich alleen op grote winkelcentra op Europese toplocaties te richten. Hoewel sommige Alphenaren daar anders over denken, dát is Alphen aan den Rijn absoluut niet. Corio probeert De Aarhof al een paar jaar aan een andere investeerder te slijten en daarmee is elke hoop op vernieuwing wel vervlogen. Want zelfs al mocht dit, voor een zacht prijsje, ook nog lukken, dan zal de nieuwe eigenaar beslist proberen zo snel mogelijk zo veel mogelijk rendement uit die investering te halen. Afbreken én nieuwbouw, wat na veertig jaar écht nodig is, zal daarom achterwege blijven. Daarmee is ‘onze’ Aarhof nog niet direct een bouwval, maar dat zal het over nog eens tien jaar wel zijn! Intussen komen ook daar steeds meer winkels leeg te staan, als waarschuwing voor iedereen die NU NOG denkt aan méér winkelruimte in het Alphense Stadshart.

Niet méér, maar mínder!
Zoals ik in mijn blogserie http://www.bricksenclicks.me al heb beschreven, betekent minder winkelruimte in het komende bricks&clicks tijdperk niet dat er MINDER winkels komen. Integendeel, juist omdat de bestaande stadshartwinkels kleiner zullen worden, komt er meer ruimte voor nieuwe winkelformules. Met name starters zullen op minder oppervlakte betere kansen krijgen dan ze ooit hadden. Landelijke winkelketens zullen zich, nét als Corio, gaan concentreren op de centra van grote steden, en, meer op de lokale vraag gerichte, zelfstandigen zullen de geboden kansen gaan pakken. Daarmee krijgt de consument méér waar voor zijn geld, omdat de diversiteit in aanbod vergroot wordt op een kleiner oppervlakte. De nog steeds groeiende superspeciaalzaken zullen we steeds vaker aan de rand van ons Stadshart vinden, in wijkcentra zoals De Herenhof, of zelfs daarbuiten, zoals op de Rijneckeboulevard. Wat ons Stadshart nodig heeft is niet méér, maar ándere winkelruimte. De droom van winkels aan het Thorbeckeplein is hardnekkig, maar wat VORM niet lukte, zal niemand lukken. En zonder Thorbeckeplein hebben ook de nog overgebleven winkels aan de Hooftstraat geen enkele toekomst. Voor dat Thorbeckeplein moet een andere oplossing komen, en wellicht is concentratie van allerlei, nu over de stad verspreide, horeca, in combinatie met adequate, dus betaalbare, woonruimte voor jonge Alphenaren wél de oplossing voor die plek.

Compact Stadshart
Het gloednieuwe winkelcentrum De Baronie, met de helft van de winkelruimte leeg, lijkt voor Green een commercieel debacle te worden. Nu zelfs deze Zeeman spin-off duidelijk is geworden dat dit hen ook bij het Station te wachten staat, betekent dit dat ons Stadshart alleen maar overleeft als het zich, in compacte vorm, concentreert op ‘recreatief winkelen’. Nu de Julianastraat al nauwelijks meer een winkelstraat genoemd kan worden, en de horeca ook in de Raadhuisstraat oprukt, ontstaat in Alphen aan den Rijn dat compacte stadshart, omringd met café’s, terrasjes en restaurants, vanzelf. De supers zullen het nog wel even volhouden, maar uiteindelijk ook vertrekken naar vestigingen buiten dat Stadshart. Uiteindelijk leidt dat tot een Stadshart dat eindelijk wél aantrekkelijk is voor alle Alphenaren, omdat iedereen daar zijn plekje kan vinden.

Wijkcentra
Binnen tien jaar moet De Ridderhof worden afgebroken en vervangen door een adequaat buurtcentrum, gericht op het doen van de dagelijkse boodschappen. Niet echt kleiner, maar totaal anders ingedeeld dan het volkomen achterhaalde winkelcentrum dat het nu is. Dát moet dan al met De Herenhof gebeurd zijn, want daarvoor worden nu nieuwe plannen ontwikkeld. De Atlas is gewoon bewust te klein, en veel te dicht bij het Stadshart, gebouwd om ooit uit te groeien tot het wijkwinkelcentrum dat je in die grote wijk Kerk en Zanen zou verwachten. Wellicht is het verstandig om op termijn het centrum voor grootschalige retail Euromarkt volledig om te bouwen tot het nieuwe wijkwinkelcentrum daar, en de Atlas, dan ook al weer 40 jaar oud, als winkelcentrum op te geven.
De Baronie is óf vanuit een verkeerde filosofie ontworpen, óf verkeerd ingevuld. Want als Buurtcentrum in één van onze oudste en kleinste wijken is het veel te groot, en voor het luxe winkelcentrum waar Jan Zeeman van droomde, deugt het, met al die discounters, niet.
Tja, en winkelstrips á la Van Nesstraat, díe moeten we toch binnen tien jaar écht eens kwijt.