Archief | mei, 2014

Kop AD 13 mei: “Aanpak lege kantoren en winkels lijkt mislukt”

13 Mei

Waarheid achterhaalt Dromen
In Alphen aan den Rijn wonen veel “doeners”. Dát is, voor de korte termijn, heel mooi, want dan gebeurt er tenminste wat. De andere kant van die medaille is dat het in deze stad niet erg populair is om vooraf goed na te denken over een probleem, de oorzaken van dat probleem, in welke context je de oplossing wilt zien en, uiteindelijk, hoe je het oplost.

De praktijk is natuurlijk dat heel veel van die, vaak dure, acties niets oplossen omdat zo’n aanpak alleen met veel geluk iets kán opleveren.
Al eerder heb ik in mijn blog ‘Leegstand in Alphen aan den Rijn’ (12 januari 2014) al aangegeven dat leegstand niet méér is dan een symptoom van een veel ernstiger probleem. En symptoombestrijding lost dat probleem natuurlijk niet op. Als je dan ook het tij nog tegen hebt (en dat blijft nog wel even zo!) dan zijn er, opnieuw, duizenden Euro’s verdwenen die beter besteed kunnen worden in een gemeente die ‘even’ 3 miljoen op subsidies moet korten.

Maar, hoewel Gaby Paans die strijd tegen leegstand ‘trekken aan een dood paard’ noemt, wordt het onderliggende probleem, de onaantrekkelijkheid van Alphen als vestigingsplaats, weer vergoelijkt: Alphen bárst van de lege kantoorpanden, maar “het zijn maar zes voetbalvelden”! Nou, zet die voetbalvelden maar eens vol bureaus, dan zul je zien hoeveel duizenden arbeidsplaatsen op dat oppervlak gecreëerd kunnen worden. Het valt dus helemaal niet mee, en dat is in onze winkelcentra niet anders!
De met de gebruikelijke bombarie aangekondigde denktank is wel heel stilletjes opgeheven wegens gebrek aan succes, maar woordvoerder Heesen blijft positief: “Het kan heel snel gaan!” Je voelt dat journalist Jan Belt er moeite mee heeft bij al dat ongerijmde positivisme objectief te blijven.
Tja, en waarom de betrokkenen achter de schermen nog wel praten, terwijl de denktank, die daarvoor is bedacht, is opgeheven? Natuurlijk praten ze nog wel, je kunt elkaar in het kleinsteedse Alphen toch moeilijk vermijden. Er gaat alleen niets uitkomen!

Afschrijving
Tja, het is duidelijk dat we veel te veel vierkante meters kantoorruimte en winkelruimte hebben. Een fenomeen waarover op landelijke symposia, waar ik overigens nooit Alphenaren tegen kom, al vele jaren over wordt gesproken, in het tijdperk van ‘het nieuwe werken’ en ‘de nieuwe winkelier’. In Nederland breken we immers nooit iets af, als we nieuwbouw plegen?
Je mag rustig stellen dat in een land waar veel particuliere huizen ‘onder water’ staan, ook veel projectontwikkelaars en verhuurders met panden zitten die veel minder waard zijn dan het bedrag dat in hun boeken staat. Omdat de markt voor verouderde kantoorgebouwen echt niet weer aantrekt en winkelcentra alleen maar compacter worden, zijn veel van die panden weinig meer waard dan de grond waarop ze staan. We hebben het vaak over de internet bubble en de daarop volgende ‘dot.com’ crisis van rond de eeuwwisseling, maar in vastgoedland is het minstens zo erg, alleen tien jaar later.
Het is duidelijk dat er maar één oplossing is, en ook dát wordt in dit AD artikel aangegeven: Gewoon alles afschrijven waar ook op middellange termijn geen functie voor te vinden is. Dát zou het einde betekenen van alle verouderde kantoorpanden, van alle winkelpanden buiten en aan de rand van onze winkelcentra, van de verouderde winkelstrips, en van verouderde winkelcentra als De Ridderhof, waarover ik deze week al een blog schreef. Ook het einde van het al net zo ouderwetse ‘De Aarhof’ waar grootmacht Corio maar al te graag van af wilde. Of van het veel nieuwere, maar a-functionele, buurtwinkelcentrum De Atlas, aan de rand van één van onze grootste wijken, waarover ik nog wel een blog ga schrijven.

Wie gaat dat betalen?
Al met al is het een kwestie van een vernietigende afschrijving die veel pandeigenaren niet zullen overleven. Intussen is bij de gemeente de bodem van de schatkist allang in zicht. Die moet zónder dit probleem al fors korten op de ‘verzorgingsmaatschappij’ en de leefbaarheid! Tenslotte zijn de befaamde NUON miljoenen allang rond het Thorbeckeplein door de pijp gejaagd, en is wethouder Van As afhankelijk van de bereidheid van projectontwikkelaars om ten minste dáár de woestenij te elimineren.
Maar welke politicus heeft nu het inzicht en de moed die enorme afschrijvingen in onroerend goed nou eens te benoemen en de betrokkenen de consequenties daarvan te laten accepteren?
Want denk maar niet dat onze bevolking het pikt om de machtige vastgoedlobby nóg meer te financieren dan al jaren het geval is geweest. Of ben ik nu weer té idealistisch?
Want wie zijn billen brandt, moet toch zélf op de blaren zitten?

Fata Morgana
De gemeente Alphen aan den Rijn stopt, al minstens tien jaar, enorm veel geld in projecten die meer op Fata Morgana’s lijken, dan op werkelijke oplossingen. Niet alleen bij deze ‘denktank’ van vastgoedeigenaren, maar ook bij het ‘Economisch Herstelplan’! Het lijkt me dat de gemeente daar nooit uitkomt, zolang ze die gremia blijven volstoppen met mensen die allemaal grote belangen hebben bij het proces (onderzoek) of de uitkomst daarvan. Echt, veel winkeliers zijn heel goed in het runnen van hun winkel. Maar ze zijn vaak de láátsten die inzicht hebben in hun winkelcentrum, om maar niet te spreken over de Retail infrastructuur van de hele gemeente. Het kan toch niet allemaal alleen aan het internet en de crisis liggen?
Toch is dát precies wat er gebeurt!
In de kantorensector zal het niet veel anders zijn.
‘En de boer, hij ploegde voort……”

Advertenties

Ridderhof, Quo Vadis?

6 Mei

Kaalslag winkelcentra
De winkelcentra in Alphen aan den Rijn kampen met grote problemen. En in crisistijd leidt dat al snel tot faillissementen en leegstand. Met name De Ridderhof en de ook al veertig jaar oude Aarhof worden genoemd, maar zet U daar de gloednieuwe, maar halflege, Baronie maar gewoon bij!
Edwin ten Brink wees me op een artikel waarin werd gesteld dat over pakweg 15 jaar het aantal winkelcentra in Nederland gedaald zou zijn van een kleine 3000 nu naar 500!
Als ze daarmee bedoelen dat het aantal huidige ‘ winkelcentra’ tot 500 gereduceerd zal zijn, kan ik me daar iets bij voorstellen. Maar dat we het in de toekomst met 500 winkelcentra kunnen doen, lijkt me geboren uit de overdreven verwachtingen van internet goeroes. Evenwel, de huidige winkelcentra stammen uit het planologische denkpatroon van 50 jaar geleden, een denkpatroon dat in die tijd weinig ontwikkeling vertoonde. Gemeenten waren blij met elk initiatief dat hen een hoge grondprijs opleverde, en winkeliers stortten zich met overgave in het woud van ondoorzichtige, maar eeuwig hogere, huurprijzen. Het idee was immersdat er in die Retail sector voor iedereen wel wat te halen was. En met name de houding dat elke dorp en elke wijk alles moest hebben wat anderen ook hadden, kon nog wel in de groei-economie van de jaren 60 en 70, maar is op dit moment compleet absurd. Maar ook hardnekkig, dat zien we in De Baronie, een winkelcentrum zonder markt, of de kansloze hoop op een Primark in ons Stadshart. Even hardnekkig is het geloof dat we al die winkelcentra wel overeind houden. Hardnekkig, absurd en bijna misdadig! Zo doorredenerend zullen onze kleinkinderen inderdaad geen winkelcentrum overhouden.

Ridderhof nu
Toen wij in 1972 in Alphen kwamen wonen, was De Ridderhof nog in aanbouw. Nu, ruim 50 jaar later, is het volkomen verouderd. Daar kan de latere overkapping niets aan veranderen, en een nieuwe upgrade kan dat ook niet. Verouderd, ook al omdat het de oorspronkelijke functie als wijk verzorgend centrum, toen al met 3 supermarkten, kwijtraakte aan het grotere De Herenhof, daar maar 5 fietsminuten vandaan. Over de verwarde geest die ooit het idee van de Koopzwam, nóg dichterbij, lanceerde, zal ik het maar niet hebben. Intussen is De Ridderhof allang ‘organisch’ veranderd in een laaggeprijsd inkoopcentrum. Op den duur heeft het genoeg aan een paar supermarkten, een slager, een bakker, een groenteboer, een slijterij, een bloemenstalletje, een schoenhersteller en een drogist, aangevuld met een horecabedrijfje, een winkel voor tijdschriften, boeken en kantoorspullen, en een winkel voor huishoudelijke benodigdheden, hoewel zeker grote supermarkten hierin ook al voorzien.
Maar we weten wat er nu zit: Drie modewinkels, twee schoenwinkels, twee bloemenwinkels en twee boekwinkels. Naast Marskramer en Hubo zijn er nu twee ‘ Action-achtige’ Winkels van Sinkel bij gekomen, kun je op twee plaatsen vis kopen, is er een slijter en zitten er drie kappers en drie groenteboeren. En daarbij dan nog VIER supermarkten! En dat allemaal in verouderde winkelpanden uit de zestiger jaren. Natuurlijk heeft het schietincident er geen goed aan gedaan, en de wegproblemen van de laatste jaren helpen ook niet, maar ook zonder die tegenslagen hebben de winkeliers daar een heel zware tijd voor de boeg. Hun ‘ geluk’ bestaat vooral uit het steeds maar weer uitstellen van de renovatie van De Herenhof, en uit de Rijnbarrière, met haar kapotte bruggen, natuurlijk!

Ridderhof straks
Het wordt tijd afscheid te nemen van dit winkelcentrum, en er een nieuw, adequaat en dus veel kleiner Buurtwinkelcentrum voor in de plaats te bouwen.
Intussen doen de winkeliers er goed aan hun formule snel om te bouwen op bricks&clicks, zodat ze méér bieden op minder ruimte. Daarvoor is een beperkt, maar vrij WIFI systeem noodzakelijk. Dan kunnen ze de komende jaren tenminste overleven.

Ridderhof later
De noodzakelijke herbouw van De Ridderhof is geen nieuw idee, ik heb er al zeker vijf jaar geleden met de toen verantwoordelijke wethouder Stan Lyczak over gepraat. Maar hij had de herbouw van de bestaande Ridderhof in gedachten, en dát is onzin. De Ridderhof kan in de toekomst nog maar een beperkte functie hebben naast De Herenhof. Een buurtcentrum, puur gericht op de direct omwonenden, met hoogstens een tiental winkeleenheden. Een centrum waar je boodschappen doet, met een parkeerkelder voor bezoekers én bewoners beide. In géén geval een winkelcentrum dat klanten trekt van buiten de wijk. Natuurlijk wel een centrum waar je terecht kunt voor medische zaken (gezondheidscentrum inbouwen, nu die plannen tóch uitgesteld zijn) en een afhaalcentrum voor de bibliotheek zou daar ook passen. Dat kun je dan mooi combineren met wat er verder via het internet besteld wordt. Een unit waarvan diverse overheids- en semi-overheidsorganisaties wisselend gebruik van maken zou een goede aanvulling op de aanwezige Retail zijn. Natuurlijk is daar geen plaats meer voor een tankstation, dát moet duidelijk zijn.

Consequenties
Ik ben begonnen erop te wijzen dat winkelcentra niet alleen staan, dat ze niet alleen functioneren en dus ook niet alleen te redden’ zijn! Dat geldt ook voor De Ridderhof! Wanneer we het Stadshart zien als de kern van de regionale retail-infrastructuur, moet dáár het recreatief winkelen worden geconcentreerd. De aanwezige supermarkten, die verkeer aantrekken dat ons stadscentrum helemaal niet aankan, moeten daar grotendeels verdwijnen. Meer kleine winkels, die vaak intensief (in dezelfde ruimte) met elkaar samenwerken, meer beleving, zoals in de nieuwe kookwinkel van Woerdman of boekhandel Haasbeek Centrum in de Julianastraat. Meer snuffelen, zoals dat nu al kan in de Raadhuisstraat. Maar zeker geen megalomane nieuwbouw omdat projectontwikkelaars en winkelketens dat zo graag willen. Boodschappen doe je in de buurten, wijken en dorpen. En voor heel specialistische en weinig voorkomende aankopen gaat de consument toch naar gespecialiseerde centra met grootschalige winkels, zoals de Rijneke Boulevard of Go Stores in Gouda, maar ook IKEA of Bataviastad. En dingen die nergens te koop zijn, koop je natuurlijk allang op het internet.
Dit alles betekent wel dat herbouw van De Ridderhof alleen verantwoord is in het kader van een regionaal Retail beleid. Dan moet er nog veel gebeuren, nu er nog niet eens een visie voor Alphen aan den Rijn is geaccepteerd.

Visie op het Stadshart van Alphen aan den Rijn
Die visie ís er overigens wel, elke politieke fractie en het gemeentebestuur van Alphen heeft hem.

Belangstelling? Gewoon aanvragen, via een mail naar: reinderkoornstra@gmail.com, onder vermelding van “Visie”.