Archief | november, 2014

Nieuw Centrum voor Waddinxveen

24 Nov

Nieuws
Vandaag geen blog over de gebeurtenissen in de gemeente Alphen aan den Rijn, want ik neem U mee naar een buurgemeente, naar het nieuwe dorpscentrum van Waddinxveen. Tenslotte komt het niet zoveel meer voor dat er een compleet winkelcentrum wordt gebouwd en geopend. En de Alphenaren die Waddinxveen bezochten, zullen zich zich mét mij hebben verwonderd over de bewinkeling in dat dorp. Met een eeuwigdurend noodwinkelcentrum ‘De Passage’, de vele winkelstrips en zelfs nóg meer supermarkten per inwoner dan Alphen aan den Rijn.
Vandaag dus ‘Winkelcentrum Gouweplein’!

Het werd tijd!
Al vele jaren geleden kwam het Waddinxveense centrumgebied ‘De Passage’ op mij over als een plek waar je niet wilde zijn. Als noodwinkelcentrum twintig jaar geleden nog aanvaardbaar, maar als centrum van een inmiddels uit de kluiten gewassen dorp een aanfluiting.
Gelukkig is er dan eindelijk een écht winkelcentrum aan het gloednieuwe Gouweplein, met ruimte voor een 60-tal winkels, horecagelegenheden en dienstenleveranciers. Een centrum met een gigantische parkeergarage met 1200 parkeerplaatsen, deels bedoeld voor de bewoners van de honderden appartementen. Maar vooral beschikbaar voor alle verwachte bezoekers uit de omgeving, een idee waarbij ik wel de nodige vraagtekens zet, overigens.
Maar ook met een ‘Cultuurhuis’, mét bibliotheek en auditorium, dat in het veel grotere Alphen aan den Rijn sneefde door al te hoge ambities.
Waddinxveen heeft nu een prachtig mooi, nieuw dorpscentrum, al vormen de nu lege panden in en rond De Passage, direct na de hefbrug, nog altijd een etterende wond. En de bijbehorende groezelige parkeerplaats is beslist een ‘enge plek’ in de stad die Waddinxveen graag wil zijn.

Ambitie
Lokale nieuwsmedia berichten over de ambitie van gemeente en winkeliers om van het Gouweplein een regionaal koopcentrum te maken. Hoewel ik de Waddinxveners van harte gelukwens met hun nieuwe centrum, lijkt me dát wel erg hoog gegrepen. Niet alleen omdat omringende steden als Gouda, Zoetermeer en Alphen aan den Rijn veel meer winkels hebben, maar ook omdat het winkelcentrum teveel essentiële onderdelen mist om een echt ‘Shopping Centre’ te zijn. En dan doel ik met name op de (nog) wel heel dunbevolkte modesector waarin C&A en HEMA de boventoon voeren, maar waarin een aantal mooie modewinkels en een lederwarenwinkel in het middenprijssegment de afwezigheid van veel bekende modemerken uit de midden- en lage prijsklasse nog niet kunnen verbloemen. En dát, mét een moderne koffiebar en een echte cafetaria, is toch essentieel voor de ‘winkelende’ klant. Maar misschien komt dat nog, als meer modewinkeliers het aandurven hun vertrouwde, vaste, stek rond de Passage, of in één van de vele, verouderde, winkelstrips, te verlaten. Want vreemd genoeg is er bijvoorbeeld nog geen lingeriewinkel te bespeuren, en ook geen telefoonwinkel. Ook valt op dat er noch een slager, noch een groenteboer aan dat Gouweplein zijn gevestigd. Er is overigens plaats genoeg in de circa 20 nog lege panden, maar het modegehalte ligt nu gewoon te laag om landelijke merken te interesseren. ‘Gouweplein’ oogt als een stadscentrum, maar functioneert als een dorpshart. Dát gaat ook met meer ‘fashion’ niet veranderen, trouwens.

Functie
Regionale ambities lijken ook eigenlijk overdreven in een dorp met ruim 20.000 inwoners. Wát de regionale ambitie ook oplevert, dit winkelcentrum zal het op ‘gewone’ werkdagen immers altijd moeten doen met die beperkte hoeveelheid omwonenden. Die inwoners hebben hier al zo lang op moeten wachten dat ze intussen hun weg in de omliggende steden wel gevonden zullen hebben. Daarom zal het al een hele klus zijn hen vaker naar hun eigen dorpscentrum te laten komen.
Maar een op de huidige maatschappijverhoudingen gericht gemeentelijk retailbeleid is broodnodig om dit centrum de kans te bieden die het verdient. Dat betekent dat de gemeente het initiatief moet nemen voor de absoluut noodzakelijke sanering van de, nu over negen verouderde winkelstrips verspreide, bewinkeling. Met de twee supergrote supermarkten van AH en JUMBO en een LIDL in het centrum zal het absoluut nodig zijn het aantal supermarkten op andere plaatsen te reduceren. Als dat niet, mét gemeentelijke hulp, uit eigen beweging gebeurt, zullen de wetten van de vrije markt dat wel voor elkaar krijgen. Al die kleine winkelcentrumpjes hebben in de huidige marktverhoudingen immers weinig overlevingskansen, maar ze zullen wel remmend werken op de ontwikkeling van het Gouweplein. En daarmee op de verdere ontwikkeling van Waddinxveen als geheel.
Dat gebrek aan een realistisch, samenhangend, en op de omgeving gericht, gemeentelijk retailbeleid deelt Waddinxveen helaas weer met Alphen aan den Rijn.

Advertenties

Winkels in paniek!

12 Nov

Enorme kortingen
Het lijkt erop dat de Nederlanders, ook in Alphen aan den Rijn, jarenlang veel te veel betaald hebben voor hun aankopen bij winkels. Want als speelgoed voor de helft van de prijs wordt verkocht weet je zeker dat de winkel er niets meer op verdient, en ook in kledingzaken kun je, bijna vanaf de binnenkomst van nieuwe collecties, alles met hoge korting kopen. Eigenlijk ben je stapelgek om waar dan ook wat dan ook te kopen voor de ‘officiële’ prijs. Maar als dat allemaal nu kan, waarom betaalden we dan eerst meer?
Simpel, die korting kon vroeger niet, en het kan nog steeds niet, maar ze geven die wel!
Hoewel allang bekend zou moeten zijn dat de Nederlandse retailsector verkeerd bezig is, durven veel ‘retailspecialisten’ daarover pas te publiceren als het niet meer ontkend kan worden. Nou, het lijkt me dat op dát moment elke consument ‘retailspecialist’ is. Daarbij durft men (AD) dan ook nog te stellen dat de consument er garen bij spint. Nou, het tegendeel is waar. Doordat winkels hun marge al bij voorbaat weggeven om klanten te werven, bouwen ze niet, zoals gebruikelijk, in de topmaanden het commerciële vet op dat ze in januari hard nodig hebben. We kunnen dan ook verwachten dat begin volgend jaar onze winkelcentra nog veel meer leegstand zullen hebben dan er nu al is. Dat geeft die consument steeds minder keus, en het groeiend aantal discounters maakt het er ook niet gezelliger op! Nú even voordeel, misschien, maar straks moet de consument zijn aankopen steeds verder van huis doen.

Aantal faillissementen gehalveerd?
Dat kan best, CBS, maar waar hebben we het dan over? De afgelopen jaren hebben al heel veel kleine ondernemingen het loodje gelegd, en dat geldt ook voor slecht en ouderwets geleide filiaalbedrijven als POLARE en FREE RECORD SHOP, die maar niet wilden leren dat in hun branche alleen een fundamentele omwenteling (lees ‘De Mediashop’) redding biedt. Maar, nog maar kortgeleden, werd de organisatie achter de HUBO winkels voor 1 Euro overgenomen door franchisereus Euretco, om te voorkomen dat er tientallen Doe-het-zelf winkels zouden verdwijnen. Hetzelfde geldt een modeketen die door een Belgisch concern is overgenomen en ook de overnames van Cool Cat oprichter Roland Kahn komen niet uit de lucht vallen: Stille sanering. Halfords maakt (misschien) een doorstart, hoewel die situatie erg lijkt op die van Polare of FRS. Gewoon een ouderwetse, weinig klantgerichte formule, gericht op een markt die deels niet meer bestaat, deels is overgenomen door het almaar groeiende segment hardware discounters als ACTION. Maar ook een plaatselijke icoon als Houweling meubels ging failliet en maakt een ‘doorstart’ door al vijf maanden met koeienletters aan te kondigen dat er een totale leegverkoop bezig is. Zelfs dat gaat blijkbaar niet al te vlot. De conclusie is simpel, er zijn gewoon, na al die faillissementen in de laatste jaren, steeds minder winkels en winkelketens over die nog failliet kunnen gaan. Daarnaast zijn er nog heel veel winkels die financieel geen kant meer op kunnen. Waaronder oude reuzen als HEMA en V&D, helaas. Gelukkig zijn er ook nieuwe Retail initiatieven (Haasbeek Centrum, Woerdman Kookkado, City Bazaar) maar die vinden we in deze statistiek niet terug.

Waarom verdwijnen winkels uit het straatbeeld?
Naast het feit dat veel stadscentra (ook het Alphense Stadhart) weinig aantrekkingskracht hebben op de omwonenden, om redenen die ik in de afgelopen 172 blogs al vaker heb belicht, slaat het verlies van koopkracht vooral door vanwege de manier waarop winkels en winkelketens hun geld verdienen. Zonder nou een college te geven, kun je eigenlijk geen zinnig woord over de faillissementsgolf van grote en kleinere retailorganisaties zeggen zonder daar even op in te gaan.
Anton Dreesmann wilde al veertig jaar geleden nooit praten om omzet, omdat dit deels (BTW) een vorm van gratis belastinggaring is door winkeliers, deels omdat een groot gedeelte van de verkoopprijs al bij voorbaat moet worden weggegeven aan leveranciers en dienstverleners (vervoer, o.a) Alleen wat dan overblijft (de Toegevoegde Waarde) kan worden gebruikt om de vaste kosten, de semi-vaste kosten, de variabele kosten én de winst uit te betalen. Voor de winkels zelf spelen met name de semi-vaste kosten, die kleven aan elk afzonderlijk winkelpand, hierbij een opmerkelijke rol, zowel voor de winkel als geheel (huurkosten, energie, personeel en voorraad) als binnen de winkel (onrendabele artikelgroepen door slechte omzet/kostenverhouding (Goudmijnanalyse) per vierkante meter). Daarom gaan die semi-vaste kosten NIET met de omzet omlaag en omhoog. Zo leidt uitbreiding van het aantal winkels en de grootte van de winkel wel tot meer omzet, maar ook, en wel vanaf het eerste moment, tot een vaak veel grotere verhoging van die semi-vaste kosten.
U begrijpt het al, in een tijd waarin we met veel te veel, veel te grote winkels zitten, en de omzet, door de crisis, ouderwetse bedrijfsvoering én nieuwe concurrentie (discounters en internet) stagneert, loopt de Toegevoegde Waarde terug, terwijl de winkelier de, aan zijn winkel gebonden, semi-vaste kosten, niet terug kan brengen. Hij kan de winkel (huurcontract) niet eens sluiten! Dus verdampt de winst als eerste, en als de bank geen verder risico wil lopen móet er bezuinigd worden op innovatie (V&D), inkoop (kwaliteit: HEMA) en personeel (Halfords, maar ook bakker Van der Breggen). Helaas leidt dat zonder verdere ingrepen tot nog minder klanten, zodat het bedrijf pijlsnel in de problemen komt.
Dát economische mechaniek is het simpele principe achter de werkelijke innovatie via “De Nieuwe Winkelier” op http://www.bricksenclicks.me.
Dit bedrijfseconomische spel wordt in filiaalbedrijven, franchisebedrijven en zelfstandige winkels wel anders gespeeld, maar niet fundamenteel anders. Dát laatste geldt overigens ook voor de horeca waar we in Alphen in korte tijd twee goede restaurants (Chique én Koetjes en Kalfjes) kwijtraakten. Want als het verkeerd gaat, gaat dat snel!

Boskoop loopt leeg!

7 Nov

Over het graf
Het lijkt erop dat de gemeenteraad van de vroegere gemeente Boskoop over haar graf heen wilde regeren, waardoor ze de leefbaarheid van dorp moedwillig op het spel zette. Natuurlijk ageren de zittende winkeliers tegen de voorgenomen bouw van een nieuw winkelcentrum in Zuid-Boskoop. Natuurlijk lijden de vastgoedeigenaren in het centrum daarvan schade. Maar ik hoop niet dat het college van Alphen aan den Rijn denkt dat het daarbij blijft. De toekomst van het Boskoopse centrum, en daarmee van Boskoop als kern, staat op het spel! Het lijkt me dat het wel wat mag kosten om die dreiging weg te nemen, met dank aan de meerderheid van de ooit door dezelfde Boskopers gekozen volksvertegenwoordigers!

Ideaal Dorpscentrum
Vele jaren heb ik in colleges en lezingen het dorpscentrum van Boskoop naar voren gehaald als een toonbeeld van wat een dorpscentrum zou moeten zijn. Leuk, compact, divers en compleet. Wat wíl je nog meer! Vrijwel het hele dorp ligt aan de centrumkant van de rivier, aan de zuidkant grenst het dorp vrijwel aan Waddinxveen, maar dat heeft vanouds een inadequaat winkelcentrum. Aan de noordkant is Alphen aan den Rijn moeilijk te bereiken (Greenport probleem) aan de oostkant en aan de westkant zien we vooral weilanden, landbouwgrond en water. Veel parkeerplaatsen rond dat centrum, zelfs op zaterdag! Kortom, een ideale positie voor dit dorpscentrum om voor de inwoners ‘the place to be’ te zijn; zoals het hoort.

Centrum-Zuid
Op de één of andere manier zag projectontwikkelaar Leyten kans om deze uitzonderlijk goede positie te ondermijnen. Hij bedacht een nieuw buurtwinkelcentrum waardoor de Albert Heijn vestiging uit het centrum kon verdwijnen om vervolgens groots op die nieuwe plek te heropenen, zodat de Zaandamse pijlen nu ook op Waddinxveen gericht kunnen worden. Nu nog een paar speciaalzaken uit het dorpscentrum lokken, dan verdient Leyten geld, en loopt het centrum leeg.
Natuurlijk wijzen Leyten en Albert Heijn op de wensen van de bewoners in Zuid, maar zijn die daarmee nou beter af? Beslist niet! Want zelfs áls het lukt meer winkels in dat centrum te krijgen, voor veel niet-dagelijkse aankopen zullen ook zij nog altijd in het Centrum moeten zijn. Zolang dat nog gaat, tenminste, want als er door de verhuizing van die Albert Heijn ook maar 10% minder bezoekers komen, zal zeker de helft van de centrumwinkels onder de rode streep zakken. De bedrijfseconomie van winkels, helaas niet al te bekend, wordt nu eenmaal beheerst door een hoog percentage vaste kosten. Kosten die NIET dalen als de omzet, en daarmee de Bruto Winst, dat wel doet. En wat gebeurt er als, bij voorbeeld, ook deze HEMA franchisewinkel de deuren moet sluiten? Wie gaat dat opvullen? Wie volgt? En hoeveel mensen zullen alleen daarom al in omliggende plaatsen gaan winkelen? Plan Zuid is niets anders dan een planologisch zwart gat waarin de leefbaarheid van Boskoop spoorloos verdwijnt.

Gemeente
Nog niet zo lang geleden was Boskoop een trotse, zelfstandige gemeente. Nu, na een door hogere machten opgedrongen fusie, vormt het mét de voormalige gemeente Rijnwoude een onderdeel van de gemeente Alphen aan den Rijn. En die gemeente, in casu wethouder Gerard van As, zit nu met een aller-akeligste erfenis van die puur Boskoopse gemeenteraad, Centrum-Zuid. Hoewel de drie oorspronkelijke gemeenten de afspraak hadden dat laatste jaar met elkaar te beslissen over heikele dossiers, drukten de Boskopers dit plan van Leyten erdoor op een moment, vlak voor de Kerst en vlak voor de fusie, dat ze wel konden nagaan dat er weinig reactie van de andere gemeenten zou komen. Juridisch zullen ze het wel goed gespeeld hebben, maar het ligt voor de hand dat de andere twee gemeenten de impact van deze beslissing op de NIEUWE gemeente niet hebben begrepen. Intussen zit het nieuwe college met het probleem dat ze dat Boskoopse raadsbesluit, waar ze het niet mee eens zijn, moeilijk (= duur) terug kunnen draaien, hoewel ze dat graag zouden willen. Want dat hierdoor problemen ontstaan, dat begrijpt iedereen op het stadhuis wel. Alleen, wát zou de teloorgang van het Boskoopse dorpscentrum onze gemeente wel niet kosten?
Want, eenmaal gebouwd, is er geen weg terug!

Uitweg?
Je kunt rustig stellen dat de gemeenteraad in Boskoop op zijn minst oogkleppen op had, of voor hun laatste vergadering teveel gedronken heeft. Want nu zaten ze niet alleen met een leeg gemeentehuis, maar ook nog met een lege Albert Heijn. In hun roes lieten ze zich in slaap sussen met het onzinnige verhaal dat de Openbare Bibliotheek in die ruimte een plaats kon vinden. Alsof die Bibliotheek niet overal in de regio juist vestigingen sluit! De kans dat die bibliotheek daar daadwerkelijk in gaat trekken, acht ik dan ook minimaal!
Natuurlijk gillen alle ondernemers daar om een ‘trekker’. Nou, die gaan niet naar een dorp van 20.000 inwoners. Misschien ACTION wel, maar dat kost gegarandeerd een vijftal centrumwinkels de kop. Een ACTION op die plek trekt trouwens niets wat er nu al niet is, de Boskopers. Die ACTION’s staan immers overal? Boskoop heeft ook helemaal geen trekker nodig, het dorpscentrum als geheel is die trekker, vroeger, nu én straks.
Het lijkt erop dat Van As en Van Velzen snel de koppen bij elkaar moeten steken en die vestiging in Zuid koste wat het kost moeten tegenhouden.
Anders is de Boskoper binnen 10 jaar vaste klant in Zoetermeer!

ZZP-er onder druk!

3 Nov

Heeft de ZZP-er zichzelf al overleefd?
Van allerlei kanten wordt de ZZP-er onder vuur genomen. Ook in Alphen aan den Rijn leeft het idee dat een ZZP-er niet echt zelfstandig ondernemer zou zijn, volop. De vraag is of dat terecht is, of dat het hier gaat om een opportunistische aanval op een, per definitie slecht georganiseerde, groep. Tenslotte betekent het wel nieuwe concurrentie!
Mijn conclusie is dat beide waar zijn.
Het is een feit dat de ZZP-er er gewoonlijk weinig aan doet om dat beeld te veranderen! Integendeel, juist omdat hij (of zij), ontslagen uit zijn ‘vaste’ baan, daadwerkelijk probeert zoveel mogelijk te werken ‘als vroeger’, zodat hij als ‘ondernemer’ acteert als werknemer.
Aan de andere kant worden ze ook door Zelfstandigen mét Personeel vaak niet serieus genomen, gezien bijnamen als ‘Zelfstandige Zonder Poen’. Alsof we niet dagelijks worden geconfronteerd met ondernemingen, ook grote, die of zelf failliet gaan, of dat proberen te voorkomen door honderden, soms duizenden, personeelsleden op straat te zetten. En blijkbaar ook geen ‘poen’ meer hebben. Dát sociale aspect is tenminste een probleem waar de ZZP-er niets mee te maken heeft.

Winkelier Zonder Personeel
Op 14 juli 2013 publiceerde ik op mijn blog http://www.bricksenclicks.me al een stuk onder deze kop, waaruit ik het volgende citaat haal: “Het vergt wat geregel, maar uiteindelijk zal iedere betrokkene er wel bij varen zich vooral met de dingen bezig te houden waar hij of zij persoonlijk de meeste meerwaarde uit kan halen. Want niemand geeft nog geld uit voor zaken die niet, of niet op dat tijdstip, noodzakelijk zijn!”
Wat hiermee duidelijk moet zijn dat een kleine winkelier zijn (of haar) bedrijfsvoering moet afstemmen op de mogelijkheden die hij in zijn eentje heeft. Als WZP-er betekent dit een kleine, vaak super-gespecialiseerde winkel waarbij hij intensief samenwerkt met collega’s die hetzelfde ‘probleem’ hebben. Op de klassieke wijze kun je immers nooit in je eentje een winkel runnen, maar juist door je te beperken in je aanbod en je doelgroep, kun je die doelgroep veel meer bieden voor veel minder. De Nieuwe Winkelier deelt dan ook niet alleen winkelruimte met andere ondernemers (shop-in-the-shop), maar regelen ook allerlei andere zaken onderling. Mooie voorbeelden hiervan zien we in het Vanderveen Warenhuis in Assen, of, aanzienlijk kleiner, in de City Bazaar in Alphen aan den Rijn.

De echte ZZP-er
Wat een ZZP-er zou moeten doen is zich realiseren dat hij juist geen werknemer is, en ervoor moet waken zich niet als een soort veredelde uitzendkracht (niets ten nadele van deze werknemers overigens) aan te bieden. Net als die Winkelier Zonder Personeel moeten ze zich super-specialiseren en zich binnen een heel begrensd werkgebied door andere bedrijven laten inhuren. Kortom, NIET een afwezige werknemer vervangen (dat doen uitzendhulpen), maar dat bedrijf helpen door voor hen een bepaalde klus beter, sneller en goedkoper uit te voeren dan ze dat met eigen personeel kunnen doen. Dus niet een hele dag pseudo werknemer spelen, maar 2 uur hier, 3 uur daar, en nog eens een paar uur elders. Bij sommige bedrijven elke dag, soms een paar keer per week, of slechts eenmaal per maand. Uiteraard dwingt dat bestaande bedrijven hun werk op een andere manier te plannen, maar ze hoeven nu die ZZP-er alleen voor zijn specifieke expertise te betalen voor de uren die daar echt voor nodig zijn. Vaste medewerkers worden immers, ze moeten toch betaald worden, ingezet voor andere werkzaamheden, en zijn daar eigenlijk te duur, of niet competent genoeg voor. Uiteindelijk helpt deze nieuwe werkverdeling niet alleen ZZP-ers aan hoogwaardig werk, met dito beloning, maar worden bij inhurende organisatie bepaalde werkzaamheden kwantitatief en kwalitatief beter uitgevoerd. En dat maakt zowel de intern gerichte als de extern gerichte bedrijfsprocessen transparant en efficiënt.
Kortom, bij juist gebruik levert de inzet van ZZP-ers die bedrijven winst op!

Nieuw?
Och, als ik het vergelijk met hoe we in de zeventiger jaren bij V&D werkten, met een eigen huishoudelijke dienst, een relatief grote eigen etalage/decoratiedienst, en verkoopsters die voor een groot deel bezig waren met het schoonhouden van het warenhuis, zou ik nu heel veel werk uitbesteden. Zodat het verkooppersoneel zich volledig kan richten op het contact met de klant, en de verzorging van het assortiment.
Maar slechts een paar jaar later huurde ik, als verkoopdirecteur bij Pfizer, TellSell in om afspraken voor mijn buitendienstmedewerkers te laten maken, op basis van een toen al binnen het bedrijf ontwikkeld CRM systeem. Want die peperdure verkopers waren wel erg veel tijd kwijt aan het maken van afspraken met klanten, en met de rapportage van hun bezoeken. En legden daarnaast te veel bezoeken af aan klanten met maar een beperkt potentieel.
Twee jaar later was de omzetdaling omgezet in een fors verhoogd marktaandeel. En werd ik divisiedirecteur bij MSD. Zo gaan die dingen.
En dat speelde, gelukkig niet alleen bij Pfizer, in een tijd dat we nog nooit van ZZP-ers gehoord hadden, net zo min als van CRM. Toen kon ik op het Nationaal Marketing Congres mijn toehoorders iets vertellen waarvan ze nog nooit gehoord hadden. Een paar jaar later kon je die ‘Verkoop Informatie Systemen’ van de plank kopen.
Het wordt tijd dat managers in onze bedrijven eens serieus gebruik gaan maken van die ZZP-ers, anders dan er tijdelijke gaten in hun, verder onaangepaste, organisatie mee te vullen.