Stadshart van de Toekomst

22 Feb

Stadshart geen harmonica!
De heren Van den Belt en Van Opstal van AD Alphen publiceerden op 21 februari een wel heel populistisch artikel over de centra van Alphen aan den Rijn, Gouda en Bodegraven.
Degenen die mijn blog ‘http://www.bricksenclicks.me’ lezen zullen snel zien dat de kopregel rechtstreeks is afgeleid uit “Winkelcentra zijn veel te groot” van 17 december 2012. Toen heb ik er nog op gewezen dat als winkels steeds groter worden, en de ruimte niet, dat gevolgen heeft voor zowel de huurprijs, als voor de diversiteit in winkels. Kortom, al die zo bejubelde ketens in onze stadscentra vernietigen de eigenheid daarvan, zorgen voor steeds minder aanbod (Kijk maar eens hoe weinig winkels er in De Aarhof zijn overgebleven) en jagen de huurprijs op. Uiteindelijk leidt dat tot minder bezoekers, en, als die ketens vervolgens weer vertrekken, of failliet gaan, tot leegstand.
Dát is een probleem, beste AD journalisten, dat zich, hoe vaak en graag banken, reclame- en adviesbureaus dat ook claimen, absoluut niet laat oplossen via simpele oplossingen als bij elkaar kruipen, koffiecorners of evenementen.

Toeters en Bellen?
Terecht wordt erop gewezen dat Boekhandel Haasbeek Centrum aantrekkelijker is geworden door de ‘inwoning’ van Barista. Toch twee kanttekeningen: Die boekhandel is aanmerkelijk vergroot na verhuizing uit de “pijpenla” in de Van Mandersloostraat. En het had zéker niet gewerkt als niet BEIDE formules aan de top van hun branche zouden staan.
Natuurlijk is de aanpak van bakker Co van Daalen succesvol, maar nóch de inrichting van zijn winkels, noch de opleiding van zijn verkoopsters, had hem aan omzet geholpen als zijn brood niet zou voldoen aan het kwaliteitsniveau dat hij suggereert. Tenslotte lijkt het klassieke interieur van banketbakker Stevers geen enkel beletsel te vormen voor hun zelfs regionale bekendheid. Een naam die ik, naast Stevers, in dit rijtje mis is de gloednieuwe kookwinkel van Woerdman, die, juist omdat de winkel is uitgebreid, eindelijk in staat is de Alphenaren nou eens te tonen wat hij al die jaren al aan kwaliteitsspullen verkocht. En waar nu eindelijk ruimte is om al die apparaten door vakkundige koks te laten demonstreren. Kijken, Ruiken, Proeven: BELEVING! Trouwens, die hele Julianastraat is zo langzamerhand vol gegroeid met lokale speciaalzaken, naast veel horeca. En dan praat ik nog niet eens over het ondernemersexperiment City Bazaar! Het is alleen zo jammer dat de helft van die straat wordt geblindeerd door de vestiging van Hoogvliet.
Nou kun je van alles en nog wat aan acties verzinnen, maar simpelweg effectief met elkaar samenwerken, elkaars aanbod in de eigen winkel gaan promoten, zou de winkeliers in deze straat meer helpen dat welke reclamecampagne dan ook. Tja, onder reclamemakers ben ik niet zo populair natuurlijk, met dit soort uitspraken. Toch ben ik niet tegen ‘toeters en bellen’, tegen “roering” in en rond de winkel, waarmee ik natuurlijk ook in het warenhuis ben opgevoed. Maar klanten aantrekken heeft alleen maar zin als het ‘door de weekse aanbod’ dusdanig is dat die klant daar blijft komen. Vanwege de kwalitatieve invulling van het centrum als geheel, en die van winkels en horecaondernemingen afzonderlijk.

Centrumwinkels
In grote dorpen als Boskoop en Bodegraven is het centrum óók een boodschappencentrum, maar een stadshart zoals in Gouda of Alphen moet juist GEEN boodschappencentrum zijn. Gouda is dat dan ook niet, maar Alphen, met, o.a., DRIE grote supermarkten in het centrum, is dat beslist wel. Je kunt dan ook het eeuwenoude stadscentrum van Gouda absoluut niet vergelijken met die van het dorpscentrum in Alphen aan den Rijn, en de problemen in beide centra dus ook niet.
In Gouda is het vooral een kwestie van teveel horeca in het centrum, en teveel winkels, en vooral landelijke ketens, verspreid over een paar lange aanloopstraten naar dat centrum. Vandaar dat ik buitengewoon verrast werd door een initiatief om dat winkelgebied nóg verder op te rekken tot aan het station. Gelukkig ging dat niet door. Op zich is ook de ontwikkeling van het grootschalige winkelgebied Goudse Poort geen slechte ontwikkeling, maar het is wel merkwaardig dat die ontwikkeling niet leidde tot effectieve maatregelen in de Goudse binnenstad. En dan gaat Gouda ook nog een groot wijkwinkelcentrum (Bloemendaal) ontwikkelen alsof er in en rond die stad honderdduizenden potentiële klanten wonen. Tja, en dan staat er maar een paar kilometer verder, in Waddinxveen, ook zo een……
In Alphen aan den Rijn speelt het ‘vlees noch vis’ verhaal een belangrijke rol. Daar wil het ‘Stadshart’ haar inwoners een ‘winkelervaring’ bieden, maar tegelijkertijd hét boodschappencentrum voor de centrumbewoners blijven. Als gevolg staan er wel DRIE supermarkten die, zogenaamd, klanten trekken voor de andere winkeliers, maar dat in de praktijk natuurlijk niet doen. Want wie gaat er nu, aansluitend aan een bezoek aan Hoogvliet of Albert Heijn, rustig modezaken aflopen, koffie drinken, of een lunch verorberen? Nee, Stadshart willen zijn, maar Dorpshart blijven, dát is slecht detailhandelsbeleid over een lange periode. Anders dan in Gouda, maar net zo verkeerd. “Middle of the Road” is de dood voor elk winkelcentrum

Winkelcentra
Hoewel winkeliersverenigingen het tegendeel beweren, zijn er functioneel GROTE verschillen tussen de diverse types winkelcentra. Dat zou moeten leiden tot een sterk afwijkend aanbod, en een heel andere ‘beleving’ door de beoogde consument, maar de praktijk is dat alles op elkaar lijkt. En dat heeft met name ernstige gevolgen voor de aantrekkelijkheid van de Stadscentra van onze kleinere en middelgrote steden, dé zorgenkinderen in de retailsector! Dit zijn die types centra:

1. De centra van onze grote steden.
Deze staan in feite op zichzelf. Doordat hun primaire functiegebied al vele honderdduizenden klanten betreft, bieden ze ruimte aan een grote hoeveelheid winkels. Natuurlijk zitten daar ook ‘de ketens’ bij, maar die kunnen hier geen stempel op drukken omdat het totale aantal zo groot is. De praktijk is dat het secundaire functiegebied hele regio’s omvat, waarbij de klanten een bezoek aan dat stadscentrum als het ultieme winkelen ervaren.
2. De centra van onze middelgrote en kleine steden
Deze zijn gewoonlijk vanaf de negentiende eeuw ontwikkeld uit de oorspronkelijke dorps- of stadskern. Doordat er steeds nieuwe wijken aan die kern werden toegevoegd, woonde een slinkend deel van de totale bevolking in het centrum. Als gevolg verdwenen hier de ‘boodschappenwinkels’ die we terugvonden in wat toen de ‘aanloopstraten’ heetten, en uiteindelijk, geclusterd, in wijk- en buurtcentra. In Alphen aan den Rijn is gemakkelijk te zien dat deze functionele verdeling in winkelgebieden nog maar kort geleden op gang is gekomen, de belangrijkste reden waarom het Stadshart is opgebouwd door aan het bestaande dorpscentrum steeds meer winkels toe te voegen. En waarom ook de wijk Kerk en Zanen, met meer dan 15.000 inwoners, het moet doen met niet meer dan een buurtwinkelcentrum!
In Gouda zien we die ontwikkeling naar recreatief winkelen in het centrum wel, maar hier komt de concurrentie voor het eeuwenoude Stadshart vanuit de omliggende winkelcentra die qua aanbod vér uitgaan boven wat hun logische functie zou moeten zijn.
 3. De wijk-, buurt en dorpscentra
Deze zouden in feite de hele behoefte aan dagelijkse gebruiks- en verbruiksartikelen moeten dekken, terwijl in het Stadscentrum alles is gericht op ‘recreatief winkelen’. In Alphen is dit absoluut niet het geval, en concurreert alles met iedereen om de gunst van de klant. Een klant die, mede daarom, ons Stadshart steeds vaker gewoon links laat liggen, en winkelt in omliggende stadscentra die zich wél hoofdzakelijk op dat recreatieve winkelen richten. In het dichtbevolkte Westen natuurlijk geen groot probleem.
In Gouda functioneert het nieuwe wijkcentrum in feite als ‘dorpscentrum’ voor de omliggende wijk, zodat Gouda-Noord grotendeels wegvalt als ‘klant’ van de Goudse binnenstad! Hoe stom kun je als beleidsmaker, én politicus, zijn!
4. De buurtwinkel
De dorps- of buurtwinkel kun je zien als aanvullende Retail voorziening, als mini-winkelcentrum. Zeker in een vergrijzende maatschappij, waarin ouderen volop moeten blijven ‘participeren’, een aanvulling die alleen maar in belang toeneemt.
 5. De perifere winkelcentra
Dit soort winkelcentra, waarbij ik niet de ‘Shopping Malls’ betrek (die, zie Oberhausen of Wijnechem, in feite Stadshart vervangende winkelcentra zijn) bieden ruimte voor detailhandelsvormen die op belangrijke, maar infrequente, aankopen zijn gericht. Er komen klanten uit een straal van 100 km of meer die hun keus willen maken uit een assortiment dat in de thuissituatie niet beschikbaar is. Het soort winkelcentra die we allang kennen als ‘Meubelpleinen’, ‘Autoplaza’s’, Factory Outlet Centre’s (Bataviastad), als vrijstaande giganten als Hornbach of IKEA, maar ook als cluster van gespecialiseerde beleveniswinkels zoals ‘Vrijbuiter’ op de ‘Goudse Poort’. Als het goed is hebben dorps-, buurt-, wijk- en stadscentra hier niet veel last van, deels omdat ze voor de meeste klanten te ver weg liggen, deels omdat het producten betreft die allang niet meer binnen die centra te koop zijn.

Nieuwe concepten
Al in 2012 lanceerde ik het concept van ‘De Nieuwe Winkelier’ op http://www.bricksenclicks.me. Die Nieuwe Winkelier ziet in dat hij zijn assortiment veel te ver van de oorspronkelijke opzet uitgebreid heeft. Daardoor zijn wel de kosten naar rato van het aantal artikelen (Stock Keeping Units, SKU’s) gestegen, terwijl de opbrengsten achterblijven. Het leidt, ook bij de klant, tot ‘branchevervaging’ en verwarring. Wáár kan de klant voor een specifieke aankoop nog terecht? Alle winkels lijken op elkaar, in assortiment én in prijsstelling. De ‘gesel’ van “best practices”, overdreven marktonderzoek en “Benchmarking” hebben de zelfstandige specialist het centrum uitgejaagd, terwijl winkels én winkelcentra tegelijkertijd steeds meer op elkaar zijn gaan lijken. Intussen zijn ‘de ketens’ gaan uitbreiden naar wijk- en dorpscentra. Als gevolg ervaart de consument een Stadshart in een kleinere stad als Alphen of Gouda niet als ánders dan het eigen dorps- of wijkcentrum (Tenslotte hebben ook Bodegraven en Boskoop een HEMA), en die consument zoekt dat verschil dan maar ergens anders.
De Nieuwe Winkelier heeft het grootste deel van zijn, toch al ferm uitgedund, assortiment via de volledig geïntegreerde webshop beschikbaar. Hij heeft dus veel minder ruimte nodig, werkt met weinig personeel of zonder personeel, en is dus om allerlei reden genoodzaakt met zijn collega’s samen te werken. Geen ‘shop-in-the-shop’, geen ‘pop-up’, maar een gezamenlijke winkel voor drie of vier zelfstandige winkeliers. Dat leidt niet alleen tot een totaal nieuw business model, maar ook tot een heel compact Stadshart. En tot een dynamische winkelomgeving voor de klant die in allerlei overzichtelijke, vaak super gespecialiseerde winkeltjes in diverse prijsklassen terecht kan. Een winkelomgeving waarin steeds wisselende marktkramen (de weekmarkt is inmiddels Voltooid Verleden Tijd) de dynamiek nog verhogen. Winkeltjes die ook nog eens om de haverklap het in de winkel getoonde assortiment aanpassen. Winkeltjes die de macht van ‘de ketens’ zullen breken, tenzij ook deze hún business model aangrijpend aanpassen.
Voor Alphen en Gouda komt het erop neer dat het Stadshart over 25 jaar hoogstens een omvang van een 100 meter radius (30.000 m2, inclusief openbare ruimte, etc.) zal hebben. Mét horeca en diensten maar, uiteraard, zonder supermarkt!
Grote winkels vinden we alleen nog maar buiten dat Stadshart.
Deze situatie betekent relatief meer parkeerruimte in dat Stadshart, en veel meer leuke, en vaak heel gespecialiseerde, winkels op een kleiner oppervlakte dat dan wel voor alle inwoners ‘the place to be’ zal zijn. Elektronica (Smartphone) lost het probleem van het parkeren op, omdat elke aankoop met elektronische betaling (chartaal geld is inmiddels historie geworden) aftrek van parkeerkosten oplevert. Wat niet in de winkel voorradig is, wordt óf nog dezelfde dag bezorgd (gezamenlijke bezorgdienst) óf (door winkelier of klant) online elders besteld. Tot diep in de wijken staan combinaties van buurtwinkels en afhaalpunten (systeem Primera-plus) om de toenemende vergrijzing op te kunnen vangen, waar ook overheid, culturele voorzieningen (bibliotheek, o.a.), gezondheidszorg, onderwijs-, sport- en welzijnsvoorzieningen zijn gevestigd. Met horeca, uiteraard.
Maar het compacte Centrum winkelgebied blijft het kloppende hart van de stad: Het Nieuwe Stadshart!

Ik hoop het (deels) nog mee te maken.

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

w

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: