beleefalphen

Holland Outlet Mall Zoetermeer

Ik ben zeker één van de experts die, zoals een verregend Alphens Nieuwsblad op 27 juli vermelde, een forse reductie in winkelmeters voorstaat. Ook in Alphen aan den Rijn!

We hebben in Nederland zeker 30.000 winkels teveel, winkels die geen toegevoegde waarde leveren aan de winkelcentra waar ze gevestigd zijn. In ‘winkelcentra’ die we tegenwoordig geen winkelcentra meer zouden noemen, zoals de Van Nesstraat. Of die, vanuit het verleden, helemaal buiten zo’n centrum zijn gevestigd. En, zeker in stadscentra, zou die reductie in vierkante meters, via de volledig geïntegreerde ‘Nieuwe Winkeliers’ van http://www.bricksenclicks.me, in winkeloppervlakte nog wel eens veel meer kunnen zijn dan de meeste collega’s rekening mee houden. Met name, en ook dat zijn veel retailexperts het met me eens, als alle ‘boodschappenwinkels’ die stadscentra verruilen voor de omliggende wijk- en buurtverzorgende winkelcentra, zoals Atlas, Baronie, Herenhof en Ridderhof. Dan blijft er in Alphen een compact, maar levendig Stadshart over waar de Alphenaar graag zijn tijd doorbrengt. En actieve en innovatieve ondernemers die daar weer hun brood verdienen.

Maar betekent dit dat er geen plaats zou zijn voor een Factory Outlet Center, zoals die er al zijn in Lelystad (Bataviastad), Roozendaal (Rosada) en Roermond (Fashion Outlet Center). Want de behoefte aan grote winkelcentra met een speciale functie, ooit begonnen met de Meubelpleinen, zal alleen maar toenemen. Niet alleen bij die FOC’s, maar ook in de vorm van tuincentra, vrije-tijds winkels en bouwmarkten. Met wat goede wil kun je de Foodmarkten, zoals JUMBO die introduceerde, daar nog bij rekenen.
Geen winkels voor de dagelijkse aankopen, zelfs niet om elke week naar toe te gaan, maar wel uitermate geschikt om, bij specifieke aankopen, de consument in een aansprekende omgeving veel keus én beleving te bieden.
Tja, er zijn veel te veel winkels in Nederland, en toch is er een
duidelijke behoefte naar nieuwe winkelruimte, zelfs, of juist, in dit internet tijdperk. Daarbij spreek ik beslist niet over MegaMalls, die een regelrechte aanslag op élk stadscentrum betekenen. Dat verandert niet, maar verdwijnt gewoon. Alphen zonder Stadshart? In de US heb ik dat wel meegemaakt, maar hier?

Concurrentie?

Ach, ondernemers doen altijd of elke nieuwe vestiging hen het brood uit de mond rooft, een houding waarmee ik ook zelf ben opgevoed. Ze wijzen graag op de penibele situatie waarin veel retailers zitten, maar erkennen nooit de rol die hun eigen onvermogen of onwil om tijdig in te grijpen speelt. In plaats van zelf in te zien dat ze niet de juiste keuzes maakten en daardoor niet in staat zijn hun klanten bij elk bezoek een plezierige verrassing te bieden.

Zo vind ik het bijvoorbeeld bijzonder dat de Alphense ondernemers zich wel bij voorbaat uitspraken tegen de komst van een FOC bij onze stad, maar dat niet deden toen Jan Zeeman opeens een heel nieuw winkelcentrum uit de grond ramde dat qua (geplande) functie een rechtstreekse aanslag op ons Stadshart betekende. Dat het uiteindelijk niet veel meer werd dan een buurtwinkelcentrum is, planologisch gezien, alleen een geluk bij een ongeluk.

Omdat het nogal duidelijk was dat ‘Het Grootkapitaal’ beslist zo’n Factory Outlet Centre in de randstad wilde, had het iedereen allang duidelijk moeten zijn dat zo’n initiatief, linksom of rechtsom, ooit gerealiseerd zou worden. Nadat de pogingen in Alphen, Bleiswijk en Halfweg door de protesten van “gedupeerde” winkeliers geblokkeerd werden, zien we nu opeens dit initiatief in Zoetermeer. Een initiatief waarvan het duidelijk is dat dit er wel komt!
Waarom?

Zoetermeer

Er zijn een aantal redenen om aan te nemen dat die Holland Outlet Mall er wel zal komen:
• De winkeliers in Zoetermeer hadden in 2012 de komst van een FOC op industriegebied Bleizo, tussen Zoetermeer en Bleiswijk in, beslist niet tegen willen houden. Met de gedachte dat, áls er zo’n centrum in de regio komt, je maar beter kunt profiteren van de klantenstromen die deze outletcenters uit een straal van wel 100 kilometer aantrekken.
• De locatie, ooit als Meubelplein is begonnen, ligt pal naast het Zoetermeerse Stadshart. Een situatie die de winkeliers wel kennen uit Roermond, waar het Fashion Outlet Center de binnenstad bepaald geen windeieren legt.
• De provincie kan zich er moeilijk tegen verzetten, omdat daar al vele jaren grootschalige detailhandel is toegestaan. Daarbij, om de gedachten te bepalen, is er in een FOC geen sprake van één immense winkel (zoals Hornbach, Ikea of Mediamarkt) maar van een heel gevarieerd palet van, vooral merkgerichte, (dump) winkels die op zichzelf niet buitensporig groot zijn. Binnen een, gewoonlijk themagericht, Outletcentrum met veel parkeerruimte.

Nachtmerrie voor veel winkeliers: Factory Outlet Center Rosada

Gevoegd bij alle andere argumenten om wél te komen tot de realisatie van een FOC, genoemd in mijn blog ‘Factory Outlet Center’ van 6 november 2012 (!) op (http://www.clicksenbricks.me) lijkt het me dat de combinatie van de Holland Outlet Mall met het Stadshart Zoetermeer een haalbare kaart zal zijn. Ondanks mijn al eerder geuite bedenkingen tegen de (te kleine) locatie en de wat overdreven voorstelling van de omvang van de te realiseren klantenstromen.

Alphen aan den Rijn

Het zal duidelijk zijn dat er nú al veel Alphenaren in Zoetermeer gaan winkelen. Dat gaan er met de vestiging van een FOC natuurlijk nóg meer worden, want als je de paden eenmaal kent! En hoewel de nodige mensen hun best doen, zie ik op korte termijn nog niet zoveel verbeteren in het Alphense Stadshart. De politiek is zich er blijkbaar niet van bewust dat ondernemers geen ruimte huren om het Stadshart, en daarmee Alphen, aantrekkelijker te maken, maar om er geld te verdienen. En maken ze zich blijkbaar meer zorgen over individuele belangen van winkeliers op niet duurzame vestigingsplaatsen in de Raadhuisstraat, Hooftstraat of Van Nesstraat, om er een paar te noemen. Natuurlijk was de omgeving Thorbeckeplein een schande voor de stad, en is het belangrijk dat dit door het nieuwe college snel is opgepakt. Maar de actie van ‘De Gelaarsde Kat’ tegen de bouw van de Triangel is een goed voorbeeld van hoe gevestigde individuele belangen werkelijke vooruitgang in de weg zit.

In ieder geval zal dat Thorbeckeplein niet automatisch leiden tot grote klantenstromen in onze winkels, zolang de meerderheid van onze winkeliers niet meer doen dat houden wat ze hebben.

Tja, via de BIZ is er weer geld, maar of het nou zo verstandig is om dat te gebruiken voor een Stadstreintje??? Leuk voor toeristenplaatsen, maar het lijkt me verstandiger een combinatiebezoek aan het Archeon, Avifauna en ons Stadshart mogelijk te maken, dan om een beetje in de stad rond te rijden. Enfin, het is niet mijn geld.
Nee, als Alphen tien jaar geleden minder defensief had gedacht, hadden ónze ondernemers van extra toeloop uit dat FOC naast de stad kunnen profiteren, nu hebben ze er alleen maar last van. En hun protesten zullen weinig uithalen, en zelfs áls, dan zien we wel weer het e.e.a. gebeuren in Woerden, Gouda of Leidsche Rijn.
Of, zoals ooit een collega zijn studenten uitlegde: “Welke kant je bij Nijmegen ook uitzwemt, uiteindelijk komt iedereen in de Rotterdam terecht.

Centrumkansen

Hoe je het ook bekijkt, wát de politiek ook beweert, en óf de betrokken ondernemers dat nou wel of niet graag willen, Boskoop is veel te klein om van haar centrum meer te verwachten dan een toekomstige functie als boodschappencentrum. Misschien met een plusje, maar dat is het dan ook wel. Wat dat betreft is het vergelijkbaar met Bodegraven.

Ongetwijfeld lag dat in het verleden anders, maar het is irrealistisch om hier een recreatief winkelcentrum te verwachten, en de werkelijkheid is dan ook dat elementen die dit recreatieve benadrukken, zoals modewinkels, het óf zwaar hebben, of al zijn gesloten. Ik weet het, ook Zeeman en Wibra tellen in de statistieken als modewinkel, maar zo zullen weinig winkelende klanten dat zien.
Boskoop moet zich, als kern, concentreren op de functie als boodschappencentrum voor alle inwoners. Misschien een waarheid die veel Boskopers niet zint, maar waar bedrijfskundig geen poot tussen is te krijgen. Er is nu met mode al geen geld te verdienen, en dat wordt alleen maar moeilijker. Er is dus alles voor te zeggen alle overblijvende winkelvoorzieningen te concentreren op een kleiner oppervlak zodat die inwoners er snel en efficiënt hun inkopen kunnen doen.

Merkwaardigerwijze zijn er vergevorderde plannen, goedgekeurd in de allerlaatste gemeenteraadsvergadering in de gemeente Boskoop, om dat centrum juist uit te breiden door het verplaatsen van de plaatselijke Albert Heijn vestiging naar een nieuwe locatie juist buiten het huidige centrum. Dat is, met nieuwe parkeerplaatsen vlak voor de deur, misschien goed voor Albert Heijn, en, uiteraard, voor de projectontwikkelaar, maar desastreus voor de duurzame ontwikkeling van het dorpscentrum als geheel. En daarmee voor de leefbaarheid van Boskoop als woonplaats. Waar er nu al grote gaten in de bewinkeling zijn te zien, kunnen de AH plannen er heel goed toe leiden dat het hele dorpscentrum benoorden De Zijde moet worden opgegeven om de rest overlevingskansen te bieden!

Duurzaam?

De gemeente Alphen aan den Rijn, waartoe ook Boskoop behoort, heeft als beleid dat nieuwe detailhandelsvestigingen alleen mogelijk zijn op plaatsen waar al winkelcentra zijn, zodat de duurzaamheid van die bestaande winkelcentra juist wordt ondersteund, in plaats van ondergraven. Natuurlijk (die richtlijn was er toen nog niet) had binnen dit beleid De Baronie ook nooit als zodanig gebouwd mogen zijn. Zoals ook de mogelijke vestiging van detailhandel in de plint van de bebouwing rond het Alphense station kannibaliseert op de ontwikkeling van ons Alphense Stadshart. En ook de nieuwbouw van Albert Heijn haaks op het beleid van de gemeente Alphen aan den Rijn en benadeelt die vestiging de duurzaamheid van het Boskoopse centrum.

Bibliotheek

De vestiging van een grote bibliotheek in de huidige Albert Heijn vestiging is niet meer dan een politieke oplossing voor eergisteren. Wie nog denkt dat “de bieb” in haar huidige vorm nog 5-10 jaar blijft bestaan, is een maatschappelijke dinosaurus. Op langere termijn is dat geen oplossing, en het was een kans geweest juist hier te experimenteren met een kleine bibliotheekvestiging (daarvoor zijn er elders genoeg vierkante meters elders in het dorpscentrum) zonder eindeloze rijen met boeken, maar als servicecentrum waar via het internet bestelde boeken kunnen worden afgehaald en teruggebracht. Aangevuld met een bescheiden uitstalling van nieuwe boeken, wellicht wat kleuterboekjes en een leestafel met tijdschriften. Dat systeem werkt perfect, ook nu al in de bestaande bibliotheek!

Albert Heijn

Eerlijk gezegd heb ik in geen jaren zo’n treurige Albert Heijn vestiging gezien als in Boskoop. Het lijkt erop dat AH daar wil bewijzen dat ze écht die nieuwe vestiging nodig hebben. Het is een ronduit klantvijandige en sombere vestiging die niet goed geleid wordt, en waarin zichtbaar al vele jaren niets is geïnvesteerd. Een uitstraling uit het jaar nul, waar, zelfs op korte termijn, gemakkelijk het nodige aan verbeterd kan worden, mits men dat in Zaandam zou willen.
Vreemd genoeg, waar je bij een moderne supermarkt toch een oppervlakte van zeker 2000 m2 zou verwachten (de ‘norm’ is nu 1500 m2, maar supermarkten zijn de enige winkels die nog steeds méér oppervlak nodig hebben), maar de nieuwe vestiging is nauwelijks groter dan de bestaande. Omdat het relatief simpel moet zijn de huidige vestiging met 200 m2 uit te breiden door een aanbouw op het huidige parkeerterreintje, kán dat de reden niet zijn om te verkassen naar die nieuwe locatie. Het feit dat dáár veel parkeerplaatsen komen die op de geplande manier vooral door AH klanten gebruikt gaan worden, natuurlijk wel.
Maar dat betekent dat dit voor Boskoop geen duurzame oplossing is, omdat hierbij beide (AH én Hoogvliet) centrumsupermarkten te klein zullen zijn om op termijn de echte concurrentie (Vooral de veel grotere JUMBO en AH-XL winkels in Waddinxveen, 10 autominuten verder) aan te kunnen. Een typisch geval van politieke en zakelijke bijziendheid!

Toekomst, of Verleden

Kortom, Boskoop bouwt voor gisteren, en de gemeente zou nog eens ernstig moeten kijken naar de toekomst voor het dorpscentrum, in plaats van vast te houden aan besluiten op basis van verouderde ideeën uit een weinig relevant verleden.
Als dat wat geld kost, nou én?

Een verloederd dorpscentrum kost immers veel meer, en niet alleen in financiële zin.