Archief | oktober, 2016

Ouwe Zooi

21 okt

Pal voor Alphen

ouwezooi03

Eerlijk gezegd, moest ik wel even lachen, beste lezers, toen ik deze foto van mijn goede vriend Gerard van As vanochtend in AD/Alphen zag staan. Martiaal met de poten in de klei, de blik strak gericht op alle mogelijkheden die Alphen nog te grijpen heeft. Geef hem nog een schild, een koppel en een speer, en je waant je in de tijd dat Alphen aan den Rijn nog niet werd verlamd door tegenstrijdige belangen, onderlinge vetes, besluitenloosheid en onbeweeglijkheid. Tja, tenslotte is het nog lang geen verkiezingstijd in Alphen, dus ik kan rustig wat reclame maken voor de eerste Nieuw Elan wethouder, toch?
Helaas is ook voor Gerard niet alles rozegeur en maneschijn. Want de man die in een paar jaar meer realiseerde dan zijn voorgangers in de tien jaar daarvoor, heeft, oh schrik, de gemeenteraad een ‘Detailhandelsvisie’ gepresenteerd die nu eens meer is dan de vastlegging van de status quo. Mede daardoor loopt hij tegen allerlei vreemde zaken aan die, ik heb er al in 2006 (“Alternatieve nota detailhandelsbeleid”) voor gewaarschuwd, juist voortkomen uit het ontbreken van toekomstbestendig beleid. Kortom, hij mag een hoop, wat mijn ondernemerszoon Mike “Ouwe Zooi” zou noemen, opruimen. Een goede titel voor dit blog.
Maar genoeg veren, laten we eens kijken naar de feiten.

Innovatief Meerlaags Bedrijventerrein

Jarenlang is er in de gemeenteraad (inderdaad, Van As was toen niet met Alphen bezig) gesproken over een prachtig groen plan voor een modern, niet vervuilend en niet (leef)milieubelastend meerlaags bedrijventerrein aan de Steekterweg, waar de foto van Van As is genomen. Ik heb het al een paar keer aangekaart, maar de laatste vijf jaar hoor ik daar niemand meer over. Tót opeens Van As erin slaagt een huurder voor deze dure lege vlakte te vinden, met een bedrijf, Nedcargo, dat ook nog aansluit op de al bestaande containerhaven. Tja, dat haalt zelfs de illusie van een groen doorkijkje daar wel definitief weg, en maakt dat woonwijkje nu zichtbaar ‘onbewoonbaar’. En Alphen, u en ik, krijgt eindelijk weer wat geld terug van al die investeringen daar. Maar nu er eindelijk wat gebeurt, komt de plaatselijke ‘linkse kerk’ weer op de proppen met dat oude plan, dat in de praktijk natuurlijk nooit meer is geweest dan een politiek fata morgana. Het is mij tenminste niet bekend dat ooit ook maar één serieus bedrijf daarvoor belangstelling toonde.

ouwezooi02

En als er één bedrijf zit, komen er gewoonlijk meer, en dan zit ook dáár eindelijk schot in. Dit laat onverlet dat ook ik het mooi had gevonden wanneer het daar allemaal gewoon groen was gebleven, maar de democratische meerderheid besliste, en nu moeten Van As c.s. het doen met wat we hebben. De tijd kun je niet terugzetten, al zou ook hij dat op veel plaatsen graag gewild hebben.

Stationsomgeving

ouwezooi01

In wezen, beste lezer, is dit nog zo’n verhaal dat, nu het gebouw er al staat, niet meer terug gedraaid kan worden. Maar, ook daarover publiceerde ik al jaren geleden een blog, de gemeente, gesteund door de gemeenteraad, maakte hierover een deal met hun vrienden van Green (Jan Zeeman’s vastgoedbedrijf). Wethouder van Velzen betaalde, al voor daar ook maar één schep de grond in ging, graag 5 miljoen harde Alphense Euro’s om op het terrein van het oude hotel Toor en het voormalige energiebedrijf representatieve hoogbouw te realiseren. Dat Green in ruil onder die woningen ‘commerciële ruimten’ mocht realiseren, en wat dat weer voor ons Stadshart mocht betekenen, leek weinigen te storen. Er was, ik benadruk het nog maar eens, géén detailhandelsvisie, want een dergelijke deal is, als de gemeenteraad die visie goedkeurt, helemaal niet meer mogelijk. Alweer ‘ouwe zooi’ van de “Oude Politiek” en Van As moet het opruimen.

Want natuurlijk komen daar geen ‘aanloopwinkels’, bij gebrek aan “aanloop”. Want van twee keer per dag een uur drukte, en in het weekend een ijzige stilte rond dat station, kan geen winkel leven. Kortom, er komt daar óf wildgroei in de vorm van winkels die het gras voor de voeten van de Stadshartwinkeliers wegmaaien, óf nóg meer horeca dan er nu al is. Ik weet niet hoe het u gaat, maar soms heb ik de indruk dat we in Alphen nog gaan verdrinken in de alcohol! Er is straks in heel Alphen geen BOB meer te vinden….

Zondagsoorlog tussen Tuincentra

Je kon er natuurlijk op wachten. De vroegere gemeente Rijnwoude voerde asociaal beleid door van alles wat haar burgers niet naast de deur wilden hebben, op de gemeentegrens te plaatsen. Zo kwam Zoeterwoude aan de Rijneke Boulevard, ontwikkelde men een industrieterrein dat praktisch in Boskoop staat, stonden opeens in Alphen windmolens die de gemeente zelf niet wilde hebben, én kreeg De Bosrand, ook op de rand van Alphen, openingstijden op zondag die door de conservatieve inwoners van Hazerswoude of Koudekerk dáár nooit zouden zijn geaccepteerd. Wethouder Van As wilde de openingstijden van winkels op zondagen binnen de hele gemeente harmoniseren, maar helaas, dat wordt gefrustreerd door een oud dealtje met een gemeente die niet meer bestaat. Blijkbaar kan dit bestuursrechtelijk niet worden teruggedraaid. Ouwe Zooi die Ouwe Zooi blijft!

ouwezooi04

Maar nu is de bal natuurlijk gaan rollen, en zet Intratuin de gemeente Nieuwkoop, ook zonder detailhandelsvisie, onder druk dat ze ook op zondagmorgen willen openen. Vanwege de concurrentie met De Bosrand, en daar zouden ze wel eens gelijk aan kunnen hebben. Je ziet, binnen de kortste keren lopen gemeenten weer achter de feiten aan, omdat ze het, met de zegen van hun ondernemers, de afgelopen decennia niet zo nauw namen, en nog vaak nemen, met dit soort zaken.

Inderdaad: Ouwe Zooi

Ach, dit zijn maar een paar zaken die openbaar bestuur behoorlijk frustrerend kan maken. Ik zit immers ook te denken aan het ‘Kerstcadeautje’ dat Albert Heijn in Boskoop kreeg tijdens de allerlaatste gemeenteraadsvergadering. De raadsleden gaven op de drempel van het bestaan van hun gemeente de voorkeur aan het belang van Albert Heijn, en de projectontwikkelaar, boven het belang van hun eigen winkeliers. Tenzij Van As het alsnog voor elkaar krijgt om dit onzalige plan aan banden te leggen, wordt het winkelhart van Boskoop daarmee groter, in plaats van compacter, zoals in de Detailhandelsvisie staat. Gevolg: meer leegstand en verlies van attractiviteit! Tja, het is écht leuk, zo’n eigen gemeentebestuur.
Het Baronieverhaal is er nog zo één. Een winkelcentrum dat er in deze vorm nooit had mogen komen. Allemaal commerciële uitwassen die misschien prettig zijn voor een paar ondernemers, ook wel voor een paar consumenten, maar ongunstig voor de totale ontwikkeling van een leef- en werkgebied, wat een gemeente of stad toch is.
Ook het feit dat mét de Maximabrug van een ongerepte Gnephoekpolder allang geen sprake meer is, wordt bewust over het hoofd gezien. Nieuwe plannen daar worden dus bij voorbaat onderuit geschoffeld, natuurwaarden worden belangrijker dan ze in feite zijn.
Te gemakkelijk toegeven aan de vrijheidsdrang van ondernemers was altijd populair onder plaatselijke politici, vanuit de visie dat als het goed gaat met hun bedrijf, dat per definitie maatschappelijk nuttig is. Nou, als we één ding geleerd hebben in ‘de crisis’ is wel dat, als diezelfde ondernemers in de problemen komen , ze geen seconde meer aan die maatschappij denken!
Dat de dadendrang van Gerard van As nu vanuit allerlei belangengroepen wordt aangevallen, is eigenlijk alleen maar een teken dat hij, met zijn team, het goed aanpakt. De ingezette vernieuwing doet blijkbaar al té lang bestaande persoonlijke belangen, en dito ego’s, pijn!

Advertentie

Tags: , , , , , , , ,

Passie in de knel?

9 okt

Omgevingsplan Rijnhaven Oost

Onderneemster Lisette Goddrie staat, zoals dat een ondernemer betaamt, pal voor haar belang in de discussie met de gemeenteraad over de vraag of haar winkel “Varia: Passie voor Slapen” wel dan niet binnen het omgevingsplan Rijnhaven Oost moet vallen. De gemeente houdt vast aan wat in de nieuwe Alphense Detailhandelsvisie staat, namelijk dat detailhandel geconcentreerd moet worden op de bestaande winkelcentra.
Het wat juridische element dat het echtpaar Goddrie, die hun winkel nog geen jaar geleden overhevelden van de Euromarkt, één van die bestaande centra, naar de huidige plaats vlakbij die Rijnhaven, en daardoor niet is meegenomen in dat omgevingsplan is daarbij een intrigerende, maar commercieel niet relevante vraag. Of een winkel als ‘Passie voor Slapen’ zo nodig binnen bestaande winkelgebieden moet zijn gevestigd, dát is, zeker gezien de uitbreidingsplannen van dit ondernemersechtpaar, wel degelijk een goede vraag!
Waarom ik achter de retailvisie sta, én achter Lisette’s ‘eis’?

Concentreren

De gemeente Alphen aan den Rijn heeft, in ééndrachtelijke samenwerking tussen bureau Retail Management Center, gemeente, ondernemersvereniging VOA en een aantal detailhandelsspecialisten, beleid ontwikkeld voor haar retail infrastructuur. Nadat vele jaren uitsluitend het behoud van bestaande vestigingen en plaatselijke belangen centraal stonden in het ‘beleid’, wordt nu gekozen voor concentratie, diversiteit én duurzaamheid. In onze gemeente is het centrum van de grootste agglomeratie, het Stadshart van de stad Alphen aan den Rijn, benoemd als dé plaats waar recreatief winkelen voorop moet staan. Alle buurt- wijk- en dorpscentra daaromheen worden voortaan vooral ‘boodschappencentra’ die gericht zijn op wat de inwoners dagelijks nodig hebben. Dat betekent simpelweg dat het Alphense Stadshart steeds minder als boodschappencentrum voor de ‘oude’ Alphenaar moet gaan functioneren, maar ook dat er geen ruimte komt voor de andere winkelcentra om qua ‘recreatief winkelen’ dat Stadshart te beconcurreren. Daarbij zijn alle winkelvoorzieningen buiten die centra, zoals verouderde winkelstrips en solitaire vestigingen als niet duurzaam gekwalificeerd, en deze zullen op den duur moeten verdwijnen. Het lijkt erop dat zowel gemeente áls betrokken ondernemers ‘Varia: Passie voor Slapen’ in die laatste categorie plaatsen.
Daarmee zitten ze beide fout!

Ze zitten fout omdat helaas één ontwikkeling in de retailvisie onderbelicht is gebleven, op de kleine paragraaf 2.5 na: De ontwikkeling van regiogerichte, grootschalige ‘beleveniswinkels’. Ik durf rustig te stellen dat ‘Passie voor Slapen’ in ieder geval de ambitie heeft tot de laatste categorie te gaan horen en zich daarmee buiten de gemeentelijke retail infrastructuur heeft geplaatst.

Concurrentie van ‘buiten’

Al jaren zien we een aantal trends in het gedrag van consumenten waarmee alle winkelcentra in steden en dorpen rekening moeten houden:
• Internet
• De ontwikkeling van de grote steden
• De ontwikkeling van grootschalige ‘beleveniswinkels’

Internet

Over het algemeen wordt, vooral door de “framing” vanuit de online aanbieders, de werkelijke invloed van de webshops op de concurrentieverhoudingen in de detailhandel zwaar overdreven. Die webshops scoren vooral in een beperkt aantal branches, en haal je daar de reisbureaus, het aanbod in elektronica en de mediasector uit, dan blijft er niet zo erg veel van over. Daarbij kunnen, zie het concept van De Nieuwe Winkelier, de fysieke winkels enorm profiteren van dat internet, als ze dat ook maar zouden doen. Maar voor de klant die precies weet wat hij of zij wil, “Main stream aanbod” genoeg vindt, maar hiervoor de laagste prijs wil betalen, wint de webshop, altijd!

Ontwikkeling in de grote steden

De grote steden hebben altijd een enorme aantrekkingskracht gehad op consumenten in de verre omtrek. Een aantrekkingskracht de de laatste jaren snel groeit omdat retailketens en (via hun ‘brandstores’) grote en bekende merkaanbieders zich uit dorpen en kleinere steden terug trekken, en zich concentreren op de 10-15 echt grote steden in ons land. Dat verhoogt niet alleen de aantrekkelijkheid van die grote steden, maar verlaagt gelijk de aantrekkelijkheid van de kleinere steden. Als gevolg is er, omdat ondernemers en overheid in middelgrote winkelgebieden te lang zijn blijven hopen op betere tijden, sprake van een jarenlange verslechtering van de marktpositie van steden zoals Alphen aan den Rijn. We kunnen rustig stellen dat de nieuwe detailhandelsvisie van de gemeente, in lijn met het beleid van de “Economic Development Board” dat probleem beleidsmatig effectief aanpakt.

De ontwikkeling van grootschalige ‘beleveniswinkels’

Dit soort winkels spelen in op de trend om voor dure, infrequente aankopen te kiezen voor een bezoek aan grootschalige, gespecialiseerde, winkels en winkelcentra die buiten de normale detailhandelsstructuur vallen.

fotoPeriferecentra

Daarmee vallen dit soort ontwikkelingen (Holland Fashion Centre in Zoetermeer is er één, maar ook megawinkels als Horbach en IKEA) buiten de scope van een gemeentelijk detailhandelsbeleid. Hoewel ze natuurlijk wel allemaal in één gemeente gevestigd zijn, zijn ze gericht op de consumenten uit een veel groter gebied. Vandaar die relatief geringe aandacht binnen een gemeentelijke detailhandelsvisie.
Maar het feit dat je winkel buiten de gemeentelijke retail infrastructuur valt, betekent nog niet dat “Varia: Passie voor Slapen” daarmee ook buiten de planologische opzet van het ‘omgevingsplan Rijnhaven Oost’ valt!

Beleveniswinkels

In mijn tien jaar bij Vroom & Dreesmann ben ik een enthousiaste beoefenaar geworden van wat pas met het uitkomen van “De Belevenis Economie” (Pine en Gilmore, 1999), “Belevenisretailing” genoemd werd. Tenslotte was er in dat warenhuis vrijwel niets te koop wat ook niet elders verkrijgbaar was, dus moest de uitstraling, samenhang, gevoel en dus die ‘beleving’ zorgen voor de meerwaarde. Iedereen die recent de TV serie Selfridges heeft bekeken, weet dat dit honderd jaar geleden al niet anders was. Het is ook geen wonder dat V&D in moeilijkheden kwam toen dat betoverende element in de zo overgewaardeerde benchmarks ten onder ging. We zien overal om ons heen winkels, klein en groot, die het aandurven hun klanten die beleving wel te blijven geven, en daarmee succes boeken. Of je je nu specialiseert op spelbeleving in bordspellen, of op slaapbeleving in een beddenwinkel, wordt dan gewoon een kwestie van vierkante meters, én vestigingsplaats. Duidelijk is wel dat specialisatie op assortiment én prijs, en de beleving die dat oplevert, betekent dat je slechts een deel van alle consumenten in je omgeving aantrekt. Maar ook dat je juist daardoor enorm aantrekkelijk wordt voor die doelgroep, en consumenten aantrekt uit een gebied dat veel groter is dan het koopkrachtgebied van welk stadscentrum dan ook.

belevenisfasering

En zo komen we weer terug bij het echtpaar Goddrie, dat op het Groot-Schalig Winkelgebied (GSW) aan de Euromarkt een simpele beddenwinkel uitbouwde tot de beleveniswinkel die het nu is aan de Eikenlaan, en nog grootsere plannen heeft als een slaapdorado voor de hele provincie? Een ontwikkeling waarbij de klant zelf een steeds grotere rol in hun ‘belevenis’ zal gaan spelen, zoals bijgaand plaatje van Albert Boswijk aangeeft.

Rijnhaven Oost

Ik heb er geen enkel belang bij of ‘Varia: Passie voor Slapen’ nu wel dan niet onderdeel gaat uitmaken van het omgevingsplan Rijnhaven Oost. Maar ik zou wel willen dat college én gemeenteraad afstapten van hun heel lokale standpunt dat winkelvestigingen én winkelcentra beslist een onderdeel van de lokale infrastructuur, hét onderwerp van de Detailhandelsvisie, uit moeten maken. Echt, het grote winkelcentrum Rijneke Boulevard zou geen week kunnen bestaan als de klanten alleen uit Alphen aan den Rijn zouden komen, een IKEA vestiging zou nooit uitgroeien tot een bron van verkeersopstoppingen als hun klanten niet uit een wijde cirkel (range) rond hun vestiging zouden komen. Dat geldt straks ook voor het Holland Outlet Centre in Zoetermeer, én voor “Varia: Passie voor Slapen”!

In het kader van het “Economisch Actie Plan” moeten we oog houden voor ontwikkelingen die de omvang van de gemeente te boven gaan, maar die zich wel hier afspelen. Dat doen we toch wel als het gaat om een containerhaven, om Archeon of Avifauna? Dus waarom niet voor winkels?

Tags: , , , , , ,

Einde Ridderhof nabij?

3 okt

Impasse rond gratis parkeren

ridderhofimpasse

Het zat eraan te komen, maar op zaterdag 1 oktober bleek uit een artikel van Wouter van Wijk in het AD/Alphen dat de eigenaren van het geplaagde winkelcentrum Ridderhof hun eigen grootste plaag zijn. Nu de gemeente zich al maanden geleden bereid toonde haar deel bij te dragen om het gratis parkeren onder De Ridderhof mogelijk te maken, en ook de winkeliers-eigenaars daartoe bereid waren, blazen de grote vastgoedeigenaren een principeovereenkomst op door, opnieuw, niets te doen en de gemeentelijke deadline te laten verlopen.
Opnieuw, omdat eerder de burgemeester al met sluiting moest dreigen om die grote eigenaren in actie te brengen om hun brandgevaarlijke winkelcentrum aan de eisen van de tijd aan te passen. En bleven die ook zwijgen toen Dick Vos en Reinder Koornstra, op uitnodiging van een aantal winkeliers daar, hun ‘reddingsplan’ voor De Ridderhof aan hen presenteerden.
Nu ‘niets doen’ blijkbaar tot bedrijfsstrategie is verheven, ga ik me afvragen of dat zwijgen en nietsdoen geen andere achtergrond heeft dan gewoon de onwil de wens van gemeente, huurders en inwoners van Ridderveld in te willigen, of daar tenminste een gesprek over aan te gaan. Gebrek aan geld kán in die kringen geen probleem zijn.
Maar is zwijgen geen opmaat voor iets heel anders?

De ‘Knots’

Eerlijk gezegd, dat winkelcentrum ziet er gewoon niet uit. Dat is ook geen wonder, want het werd gebouwd toen wij in 1972 hier kwamen wonen. Gebouwd in de stijl die in de zestiger jaren in zwang was, en pas later helemaal overdekt, deels met de bekende tenten. Met een parkeergarage die pas na overname door de gemeente enigszins tegemoet kwam aan de eisen van deze tijd. Een winkelcentrum dat zich maar mondjesmaat in onderhoud en schoonmaal mag verheugen. Die Ridderhof is indertijd als wijkwinkelcentrum gebouwd, maar functioneert al sinds de opening van de Herenhof als buurtwinkelcentrum. En daarvoor is het gewoon veel te groot.

Knotsfoto

Vandaar dat we in 2014 kwamen met een plan (De Knots) voor de korte én de langere termijn om er dan ook daadwerkelijk een compact en aantrekkelijk buurtwinkelcentrum van te maken. Maar alle reactie bleef uit, en we hebben onze medewerking daarop opgezegd. Alles kost moeite, maar het trekken aan dit dode paard levert, en zo voelen de winkeliers dat ook, geen voldoening.

Einde van deze ‘Ridderhof’?

Lijkt deze houding van de grote eigenaars raadselachtig, en het bewerkstelligen van de teloorgang van het eigen bezit economisch onverklaarbaar, er kan een goede reden voor zijn. Want als je die Ridderhof als winkelcentrum laat afsterven, komt er een moment dat de kleine eigenaars hun bezit, inmiddels zonder commerciële toekomst, wel moeten verkopen aan de grote jongens. En als het eenmaal in handen is een grote vastgoedclub, komt het moment daar om het compleet af te breken, en het te vervangen door een gloednieuw complex van parkeerruimte, een beperkt buurtwinkelcentrum én heel veel appartementen er bovenop. Iets wat natuurlijk allang gebeurd was áls De Ridderhof, inmiddels bijna 50 jaar oud, in handen van één eigenaar was geweest, zoals dat bij De Herenhof of De Atlas het geval is.
Dat gedrag mag dan maatschappelijk aanvechtbaar zijn, het is wel gezond zakelijk denken. Met name als je intussen de gemeente zo gek krijgt om in te grijpen, en die in de tussentijd het onderhoud laat doen, of het parkeren betaalt. Want als je je gemeente in het land wilt verkopen, met wat ‘city marketing’ heet, dan kun je maar hopen dat mogelijke investeerders niet die Ridderhof gaan bezoeken. Tja, dat Halfords nu verkast naar het al jaren leegstaande pand van De Schoenenreus is wel leuk voor de korte termijn, maar dat op zichzelf ontwikkelt die Ridderhof echt niet tot een leuke plek om te winkelen!