Tag Archives: Aarhof

“Spanning”, of Realisme?

30 jan

 

Geldsmijterij

Toen deze week een oude plataan voor 65.000 harde Euro’s werd verplaatst, bloedde mijn economisch hart. Voor dat geld kun je tenslotte een half bos planten, of zo. Maar de politieke realiteit zegt me dat het kappen van ook deze laatste boom het gemeentebestuur tot in de laatste dagen door de natuurlobby zou zijn aangerekend. Dus, vooruit maar weer!

Maar projecten als De Baronie, en natuurlijk de Maximabrug naar Nergenshuizen, zelfs landelijk in het nieuws, horen zo verschrikkelijk bij de “Oude Politiek”. Bij de oude tijden waarin wij Alphenaren nog geacht werden zonder protest de politieke en zakelijke hobby’s van de plaatselijke ‘elite’ te betalen. Ach, het is gebeurd, en we kunnen er weinig aan doen.

Dat ligt anders bij de wilde plannen om voor onze heilige ‘BIEB’ een nieuw onderkomen onder het Rijnplein te gaan bouwen. Wethouder Van Velzen vindt dat ‘spannend’, en dat is het, in zekere zin, ook wel. Want daarmee graaft hij één groot zwart gat voor twee bestaande, en iedereen weet toch wat er in grote zwarte gaten gebeurt, nietwaar?

Nee, de “Nieuwe Politiek” predikt pragmatisme, en daarin passen geen bouwkundige experimenten, die trouwens voor de huidige ondernemingen rond dat Rijnplein, eigenlijk voor de hele Hoge Zijde, een rampzalige zaak zou zijn.

Aarhof

Gelukkig is de nieuwe eigenaar van De Aarhof, Sectie 5, een stuk realistischer dan onze wethouder van cultuur. Als gemeente én Albert Heijn willen uitbreiden, dan alleen als daar gelijk die bibliotheek wordt ondergebracht. Anders gebeurt het gewoon niet. Alphen ís al overbewinkeld, behalve met leuke kleine winkeltjes, en uitbreiding van dat winkelareaal, dat toch al, gelukkig beperkt, gebeurt aan het Thorbeckeplein, zou die situatie alleen maar verergeren. Het is niet voor niets dat geen enkele supermarkt er nog voor voelt een nieuwe vestiging in Alphen Centrum te openen. Het is dít, óf niets, zo is de boodschap, en voor Van Velzen c.s. is het slikken of stikken.

Hoe hij die peperdure vestiging onder dat Rijnplein trouwens wil betalen? Joost mag het weten! De noodvestiging van die bibliotheek móet overigens weg vér voor dat Rijnplein plan gestalte kan krijgen, terwijl de uitbreiding van de Aarhof binnen het jaar een feit kan zijn. Dus, Kees van Velzen, er is geen alternatief.

Luchtfietsen

Het is merkwaardig dat Alphen aan den Rijn een hele historie heeft opgebouwd van allerlei mooie plannen zonder dat daar een deugdelijke bedrijfskundige onderbouwing aan te grondslag lag. En als ik kijk naar die Rijnplein put, een jachthavenproject in de Rijnhaven én ééntje aan de Zegerplas, vraag ik me af waarom dit soort wilde plannen hier altijd zoveel bijval krijgen. Zegerplaza was ook hartstikke nodig voor de leefbaarheid in ons dorp, zo stelden VVD en CDA, maar ja, toen het er was, werd er zo weinig gebruik van gemaakt dat de zaak failliet ging. Ook “The Dutch Oval”, de ijsbaan met zelfs twee tracks, was een opgeklopt verhaal dat zonder geïntegreerde hypermarkt gelijk haar einde vond.

Tja, “Alphen, de hele randstad ligt er omheen”……., maar iedereen blijft weg. Want er is natuurlijk elders om ons heen ook nog wel wat te doen.

Nu bezuinigt onze ‘Bieb’, een zonder meer nuttige instelling die echter, als uitlener van boeken, gemakkelijk geprivatiseerd kan worden (lees, overgenomen door een boekhandel), wel op vestigingen. Maar de instelling wil ons, alle burgers van deze gemeente, wel dwingen ons allemaal onder de grond van het Thorbeckeplein te begeven. Want in Boskoop is dan wel de bibliotheek ‘gered’, maar voor hoeveel jaar? Want wat als die Rijnplein vestiging toch duurder uitvalt (zoals gebruikelijk) dan nu wordt berekend? Of als het aantal lezers nog verder terugkachelt?

Nee, gelukkig waart nu de sfeer van de Nieuwe Politiek door de stad, en komt er niet weer een ‘grappige’ TV uitzending rond het Thorbeckeplein, of over de Maximabrug, als die één keer gewoon, “lean and mean”, is doorgetrokken naar Hoogmade en de A-4. Het probleem is natuurlijk dat je wel de gemeentepolitiek kunt veranderen, maar dat de luchtfietsers, op het stadhuis én in het zakenleven, gewoon blijven zitten.

Alphenaren, let op uw zaak! En op uw centen.

Want de gouden NUON douche komt niet nogmaals langs!

Jacqueline

1 jul

Tafelzeil
Ene Jacqueline deelde op 24 juni haar leed met de Alphense gemeenschap, en kreeg heel wat bijval met haar problemen rond de aankoop van een tafelzeiltje in onze Aarhof. De jeugd zal niet weten waar ze het over heeft, maar alle oudere Alphenaren kennen de oude gewoonte om de eettafel (meestal de enige tafel in de naoorlogse jaren) overdag te voorzien van een pluchen tafelkleed, met daaronder een tafelzeil. Dat diende, voor er zoiets als een placemat de Nederlandse bodem bereikte, om geknoei met etensresten na de maaltijd, wanneer het ‘mooie kleed’ eraf was gehaald, snel op te ruimen. Vroeger was dit tafelzeil per meter praktisch bij elke winkel met huishoudelijke artikelen als Blokker, HEMA, V&D en dergelijke in een aantal dessins te koop. Op een verticaal rek waren rollen opgehangen, die door een verkoper, met behulp van een daaraan gehangen houten ‘ellemaat’ werd afgemeten en vervolgens met een eveneens opgehangen schaar op de gewenste lengte afgeknipt. Tijdrovend werk, dat werd gecompenseerd door de ronduit riante marge op dit product.
Enfin, Jacqueline had pech, in winkelcentrum De Aarhof is het nérgens meer te koop. Tja, en dan is ook nog eens de enige lingeriewinkel in die Aarhof gesloten, en in een bankfiliaal (toch ook al zeldzaam aan het worden) verkopen ze nu eenmaal geen ochtendjassen.
De Aarhof is duidelijk de Aarhof niet meer, en Jacqueline druipt onverrichter zake weer af.

Rolmodel
Het zal niet haar bedoeling zijn geweest, maar Jacqueline staat hiermee wel model voor een type klant dat ons Stadscentrum domineert. Kortom, Jacqueline, het is helemaal niet persoonlijk bedoelt, maar ik leen je even, als beeld voor de vele Jacquelines die een winkelcentrum verwachten dat het niet meer is. En daarmee de ontwikkeling van het Alphense centrum tot Stadhart in de weg staan.
Jacqueline gaat naar de winkels die ze nodig heeft, en gunt de rest nauwelijks een blik. Verwacht dat het aanbod dat er ooit was, op het moment dat zij iets nodig heeft, altijd voor haar beschikbaar is. Tenslotte is die Liverawinkel al meer dan een jaar gesloten, en heeft Woerdman al een jaar geleden een prachtige nieuwe kookwinkel geopend in de Julianastraat. Volgens mij verkoopt die HEMA ook na tig ‘vernieuwingen’ nog altijd dameskleding, overigens. Xenos heeft naar mijn beste weten nooit tafelzeil verkocht, en bij Blokker past het niet meer in de nieuwe formule.
Jacqueline doet, net als vroeger, boodschappen en verwacht het boodschappencentrum van vroeger. Ze heeft geen boodschap aan alles wat ons Stadshart verder biedt, gaat niet even genieten op het terras van Barista, nee, zelfs een kop koffie op het Pleintje kan er niet vanaf. Veni, Vidi, Vici! “Ik kwam, zag en……? Nee, de overwinning gaat de Jacquelines van deze wereld voorbij omdat ze té veel bezig zijn met hun boodschappenlijstje.

Aarhof
Toen ‘De Aarhof’ werd opgeleverd werd in Ridderveld nog heel hard gebouwd. Het overdekte winkelcentrum was een echt wereldwonder, in Alphen, met tientallen winkels én (toen) de grootste HEMA van ons land. Mijn HEMA-collega in IJmuiden was tenminste hartstikke trots toen hij dat vlaggenschip mocht gaan besturen. Het was dan ook niet alleen bedoeld om Alphen de allure van een grote stad te geven, maar ook als noodzakelijke aanvulling op de toen erg dorpse en ouderwetse winkels in het centrum. In wezen bood die Aarhof van alles wat maar dát is inmiddels sterk veranderd. Niet alleen omdat er andere winkels zijn gekomen, maar vooral ook omdat er na veel samenvoegingen veel minder winkels zijn dan vroeger. Zo slokte Etos de ruimte van Jamin op, tassenwinkel Van Os verdubbelde het oppervlakte, en recentelijk ontstond de nieuwe Blokker vestiging uit samenvoeging van wel vier vroegere winkeleenheden. Hierdoor is die Aarhof een ‘gewoon’ onderdeel van het Stadshart van Alphen aan den Rijn geworden. Alleen de Jacquelines van deze wereld gaan nog alléén naar De Aarhof.

Stadshart
In de negentiger jaren verscheen een gemeentelijke notitie met de titel ‘Rondom de Brug’ als start voor de metamorfose die het Alphense Centrum al bijna vijftien jaar in haar greep houdt. Op papier schiep men hier een megalomaan Stadshart dat op zijn minst het dubbele aantal klanten nodig had dan Alphen zelf kon leveren. Helaas kwamen de inwoners van de omliggende plaatsen niet in massa’s op onze Stadshart af, en dat gaat ook nooit gebeuren. De onvermijdelijke teloorgang van het Lage Zijde plan was het gevolg. Want de harde retailwetten gaan nu eenmaal niet alleen uit van de wensen van onze Jacquelines, maar ook van de rentabiliteit van de geschapen winkeloppervlaktes. En dan blijkt dat niet alleen de geplande, maar nooit gekomen Alphenaren (Gnephoek, o.a.) in dat Stadshart ontbreken, maar ook dat de Alphenaren die hier wel kwamen wonen, steeds vaker dat Stadshart mijden. En dat komt dan weer omdat het finaal ontbreken van een gemeentelijk, laat staan een regionaal, retailbeleid ertoe heeft geleid dat wat het recreatief/zakelijke hart van de gemeente had moeten zijn, vooral het boodschappencentrum voor onze centrumbewoners is gebleven. Allemaal Jacquelines die allemaal even snel hun boodschappen halen, en dan weer verdwijnen. En wát men ook allemaal voor evenementen organiseert, tijdens die activiteiten loopt het Stadshart even vol, om net zo snel weer leeg te lopen als het afgelopen is. Je zou toch denken, als iets al honderd keer niet is gelukt, zit er toch iets fundamenteel fout? Aan de horeca kan het niet liggen, ná sluitingstijd lopen de plaatselijke bars gelijk weer vol. Nog even, en de gemeente kan voor haar mooie Stadshart afbraakplannen maken. Want ‘minder is meer’!
Zelfs nu een lang gekoesterde wens, elke zondag koopzondag, is ingewilligd, constateert Alphen met verbazing dat gewoon, net als vroeger, slechts één keer per maand gewinkeld kan worden. Want de wil is er wel, bij die consument, maar daadwerkelijk elke zondag boodschappen doen?

Oh ja, Jacqueline, er zijn heus nog de nodige lingeriewinkels in het Stadshart, maar moet je verder lopen dan de Aarhof alleen!

Blokker vernieuwt?

4 okt

Ballonnen in De Aarhof
Na de winkel in Amsterdam-Noord is nu ook in het overdekte winkelcentrum De Aarhof in Alphen aan den Rijn een nieuwe Blokker winkel geopend. Maar wat betekent dat eigenlijk voor de formule, en voor de verzwakte concurrentiepositie?
Of is het gewoon een variatie op het bekende thema?

Vernieuwingsdrang
Steeds meer winkels gaan, na jarenlang getreuzel, hun winkels weer eens een nieuw gezicht geven. Blokker, en HEMA, zijn daarvan de meest in het oog vallende exemplaren. Misschien V&D ook, als ik naar Leiden kijk, maar met het vertrek van CEO Jacob de Jonge, met vliegende vaandels binnengehaald, en met stille trom vertrokken, zie ik de ‘vernieuwing’ van minstens de helft van hun filialen de mist in gaan.
Vreemd genoeg, verandert er ook eigenlijk niets, maar het ziet er wat mooier uit. Bij een winkelformule, die volgens Tigert toch vijf elementen bestaat, betekent die optische verandering, als onderdeel, naast locatie en grootte, van het element ‘Vestigingsplaats’, nou niet bepaald de revolutie die wordt gesuggereerd.
En daarmee is die vernieuwing (het is zeker geen innovatie) ook geen echte oplossing van de problemen waarmee deze drie bedrijven (en vele andere) mee kampen.

Blokker, oude glorie
In de jaren dat ik me bij Vroom&Dreesmann, op verschillende niveaus’s bezig hield met de artikelgroep Huishoudelijke Artikelen, heb ik een gezond respect voor dat bedrijf ontwikkeld. Het feit dat mijn kantoor aan de Spaklerweg uitkeek op het hoofdkantoor van Blokker, heeft dat alleen maar versterkt. Wel viel het me steeds meer op dat het Blokker van die zeventiger jaren de eeuwwisseling praktisch ongeschonden had doorstaan. Veel te veel producten ronduit rommelig gepresenteerd in een veel te kleine winkel. Met een waslijst aan acties daar doorheen gevlochten. Rommeligheid als deel van de formule heeft het bedrijf wel geholpen aan zijn lage prijs imago, natuurlijk. Helaas heeft Blokker, nét als de HEMA, zich fors verkeken op de mogelijkheden van ACTION. Toen dat écht grote problemen ging geven, werd over de duim Grand Bazar geschapen en snel in de markt gezet. Dat compenseerde voor het concern, deels tenminste, maar de erosie van de Blokker formule ging onverminderd door. Dus moest er wat gedaan worden: Blokker vernieuwt!

Blokker vernieuwd?
Tja, in eerste instantie ken je de oude Blokker winkel niet meer terug: Ruimte, Ritme en Regelmaat lijken de sleutelwoorden te zijn geweest. Ook veel klanten zullen deze grote, overzichtelijke winkel als nieuw ervaren. Alleen, hoe lang zullen ze dat doen? Want wát is er nu eigenlijk veranderd? Wat duidelijk is dat, met een heuse TV kok als blikvanger, het kookassortiment een slag duurder is geworden, maar zullen de klanten dat als een positief punt ervaren? Zeker nu de plaatselijke kookwinkel Woerdman een week eerder een prachtige nieuwe winkel opende, oogt het assortiment wat gewoontjes. Zeker het meer-eisende publiek zal de vier opties Woerdman/Blokker/HEMA/ACTION gaan vergelijken en, op basis van hun kwaliteitseisen, een keuze gaan maken. Valt die keuze op Blokker?
Ronduit vreemd is dat, waar het Blokker concern in de speelgoedsector al ruimschoots vertegenwoordigd met de formules Bart Smit en Intertoys, het toch nog een staartje speelgoed in het assortiment houdt. Ook hier dus geen definitieve keuze voor vernieuwing, alles moet nog aansluiten bij de ‘oude’ Blokker formule.

Blokker.nl
Blokker denkt nog altijd dat grotere winkels grotere omzetten (dat is misschien ook wel zo) en grotere winsten (en dát is beslist niet zo) opleveren. Toch is er geen spoor van synergie te ontdekken tussen die fysieke winkels en de webshop. Alles is gewoon overal verkrijgbaar, terwijl ook Blokker de gebruikelijke verdeling tussen Kern, Rand en Aanvullend Assortiment kent. Kortom, het principe van ‘De Nieuwe Winkelier’ volgend had Blokker het nieuwe winkelbeeld op de helft van het huidige oppervlak kunnen realiseren, met al de besparingen die ik op http://www.bricksenclicks.me heb beschreven. Dus ook dit vlak geen enkele innovatie.

Marskramer
Deze franchise formule, die je gewoonlijk in wat kleinere wijkcentra aantreft, voelt net zo goed, zo niet harder, de klappen als moederformule Blokker. Tot op heden is het volstrekt onduidelijk wat het Blokker concern hier gaat verbeteren. Deze winkels zien er al vanouds een stuk minder rommelig uit, en voeren, bij gebrek aan echte speelgoedwinkels in dat soort centra, juist erg veel speelgoed in het assortiment. Ook de Marskramer webshop is volkomen gescheiden van de fysieke winkels, terwijl juist hier, waar de ruimte sowieso al beperkt is, volledige integratie van winkel en webshop de franchisenemer extra mogelijkheden zou opleveren.

Aarhof boven alles?

7 sep

Johan Litaay
De nieuwe voorzitter van winkeliersvereniging van winkelcentrum De Aarhof in Alphen aan den Rijn zegt het zó op zijn linked’in site:
“Als centrum voorzitter profileer ik het winkelcentrum en behartig ik de belangen van de vijftig winkeliers. Mijn visie en missie zijn een essentieel onderdeel van de missie van de stichting centrummanagement. Doel is om 100% (is nu 90% ) van de Alphenaren overhalen om in Alphen bij voorkeur in de Aarhof de dagelijkse boodschappen te doen. Het percentage Alphenaren dat haar niet dagelijkse boodschappen buiten Alphen doet, te verlagen naar minimaal 35-40% (nu 50%)”
Onder de kop “Aarhof is groot genoeg” profileert hij zichzelf en De Aarhof in het AD van zaterdag 6 september. Dat is dan ook gelijk het enige waarover we het voorlopig eens lijken te zijn. (zie “Oorlog tussen Aarhof en Rijnplein?”, van 17 augustus jl.)

De Aarhof
In tegenstelling tot zijn voorganger (ex-Hema Cor Webber) ken ik Johan helemaal niet, hij komt ook niet uit het retailwereldje, maar dat hoeft niet per definitie een probleem zijn. Helaas, hoewel hij koene taal spreekt, lijkt hij zijn gegeven paard bij de staart te sturen. Dát kan best wat problemen opleveren, voor de Aarhof, maar vooral voor ons Stadshart als geheel. Hoewel die Aarhof in het begin een redelijk breed aanbod leverde, is het aantal verschillende winkels in de loop der jaren flink verminderd, en met de komst van Blokker gaat dat gewoon door. Kortom, De Aarhof is vanaf de start bedoeld geweest het bestaande Alphense dorpshart voor de sterk groeiende bevolking aantrekkelijker te maken, en niet als ‘winkelcentrum erbij’. De Aarhof vormt een onverbrekelijk geheel met de rest van het Stadshart, en uitsluitend de eigendomsverhoudingen (eerst grootmacht Corio, nu “Sectie 5 investments”) rechtvaardigt een eigen club. Maar zowel op Linked’in als in het krantenartikel blijkt wel dat Johan die Aarhof een volledig zelfstandige functie toedicht!

Dát is natuurlijk complete onzin, ons Stadshart komt er als geheel weer bovenop, of gaat verloren, met of zonder Aarhof.

Exit Winkeliersverenigingen
Ik zou er zo langzamerhand voor willen pleiten al die verschillende winkeliersverenigingen op te doeken, en eensgezind, onder de dagelijkse leiding van de Stadshart manager, te proberen van ons Stadshart ‘the place to be’ voor álle Alphenaren te maken. Daar komt namelijk NIETS van terecht zolang alles in handen is van verschillende belangenclubs voor individuele winkeliers die geen van allen veel oog hebben voor het geheel, ons Stadshart. Centrumwinkeliers kunnen nu eenmaal niet leven van de klanten die speciaal hun winkel komen bezoeken, al lijken ze dat alleen in uitzonderingsgevallen in te zien. Centrumwinkeliers hebben juist toeloop nodig van klanten die om een heel andere reden ons Stadshart bezoeken (welke reden dan ook), dát is toch de reden waarom die huurprijzen in dat centrum zo hoog zijn? Nou, die paar winkels in De Aarhof zullen niet of nauwelijks invloed hebben op de houding van ‘De Alphenaar’ met betrekking tot dat Stadshart. En een helikoptervlucht ter ere van het 40-jarig jubileum zal die attitude ook niet veranderen. Zeker van boven ziet praktisch geen winkelcentrum er leuk uit, en De Aarhof helemaal niet. Wat dat betreft was de skelterrace op het parkeerdak, een paar jaar terug, een beter idee. Ook bij een robot, zo vlak na alle ophef over inzet binnen de zorg, kun je publicitair vraagtekens zetten. Hetzelfde geldt voor drones en 3D printers. Maar alles wat specifiek binnen Aarhof, Rijnplein, Julianastraat of Van Mandersloostraat wordt georganiseerd, zou veel effectiever voor het hele Stadshart ingezet kunnen worden.

Klantentrouw
Het spijt me voor de nieuwe voorzitter, maar hij probeert de klok terug te draaien. Klanten zijn al jaren steeds minder trouw aan ‘hun’ winkel en ‘hun’ winkelcentrum. Die trend gaat hij niet omdraaien. De enige manier om, elke dag opnieuw, is, ook elke dag opnieuw, ervoor te zorgen dat Alphenaren een goede reden hebben hun Stadshart te bezoeken. Daarvoor is een goed en divers aanbod op den duur veel belangrijker dan allerlei evenementen, hoe aardig die ook zijn. Aanbod dat niet alleen in winkels wordt gerealiseerd, maar ook in de horeca, en binnen cultuur, welzijn en overheid. Het is, nét als in een winkel, de mix die de aantrekkelijkheid bepaalt, niet een bepaalde artikelgroep, een bepaalde winkel of zelfs maar het Rijnplein of De Aarhof.
Wat dat betreft schat ik het effect van het complex van verrassende kleine winkeltjes in de vroegere Kunstverdieping heel wat hoger in dat helikoptervluchtje. Waarover een volgend blog, overigens!

Hoe gek het ook lijkt, de vastgoedsector kijkt alleen naar de verhuurbaarheid van een winkelpand, de winkelier denkt teveel in ‘spullen’, en winkelcentra overschatten hun grip op de klant schromelijk, en niet alleen in het licht van de internetverkopen. Hoe het nou toch kan dat ons Stadshart nog steeds geen (sponsored) vrij WIFI heeft, dáár heb ik nou weer geen woorden voor! Daarentegen is het succes van een gezamenlijke webshop een door leveranciers in het leven geroepen fata morgana! Een sprookje waarin ook Johan Litaay lijkt te geloven. Zonde!

Oorlog tussen Aarhof en Rijnplein?

17 aug

‘Dreigen’ is in onze stad mode geworden. Een week geleden zeiden een aantal winkeliers rond het Rijnplein hun huurbaas de wacht aan, en steeds meer winkeleigenaren zien reikhalzend uit naar de afloop van hun huurcontract. Het lijkt in Alphense retailkringen ieder voor zich te zijn. De meerderheid bekommert zich helemaal niet om ons Stadshart, maar is volledig op het eigen belang gericht.
Precies dát leidt tot wat er rond De Aarhof gebeurt. Daar willen een aantal partijen flink uitbreiden, een uitbreiding die alleen maar te koste van de winkels aan het Rijnplein kan gaan! Jarenlang gebrek aan beleid en regie vanuit het stadhuis doet zich steeds duidelijker voelen! Het wordt tijd voor een duurzame nota Detailhandelsbeleid, voor Alphen, voor de hele gemeente, én voor de hele regio!

Aarhof en Stadshart
Het was te verwachten dat de nieuwe eigenaren van de Aarhof proberen ‘hun winkelcentrum’ zo waardevol mogelijk te maken, om het uiteindelijk weer met winst te kunnen verkopen. Maar in overbewinkeld Alphen leidt elke uitbreiding (zie mijn voorbeeld uit het Duitse Wittlich uit het vorige blog) tot leegstand elders en dus schieten alleen die nieuwbakken eigenaren er iets mee op. De ene ondernemer iets geven, wat anderen moeten opgeven, dat kán geen gemeentelijk beleid zijn. Nieuwkomer Blokker én Albert Heijn willen graag uitbreiden in De Aarhof, dat is goed voor hen, niet voor Alphen, en al helemaal niet voor de Alphenaren. De planologische blunder om Green een compleet winkelcentrum bij De Baronie te laten neerzetten gaat de Alphense bevolking toch al vele jaren achtervolgen. Nog zoiets in De Aarhof gaat de stad niet overleven.

Leegstand
De overal in ons Stadshart zichtbare leegstand is immers vooral structureel. Die leegstand blijft, zelfs als de crisis ooit wordt opgelost!
Dat komt deels doordat het internet leidt tot kleinere winkels en een compacter Stadshart (http://www.bricksenclicks.me). Anderzijds komt dat omdat een Stadshart, dat nog altijd vooral functioneert als boodschappencentrum voor de centrumbewoners, juist daarom onaantrekkelijk is als ‘Shopping’ centrum voor de rest van de Alphense bevolking. Laat staan dat het ooit functioneert als hét centrum voor Groot Alphen, zoals vele megalomane optimisten al twintig jaar dromen. Vier Hoogvliet supermarkten binnen een straal van één kilometer maken onze dorpsstad toch al tot de risee van retailend Nederland. Nee, Alphen moet beleid ontwikkelen om binnen 10 jaar een compact, verrassend en dus aantrekkelijk Stadshart daadwerkelijk te realiseren. Daar past geen ‘Baronie’ in, geen nieuwe winkels bij het Station (à € 5.000.000 belastinggeld) en zeker ook geen uitbreiding van de Aarhof. Intussen, maar dát heb ik al eerder gesteld, moet de onzin van ‘Hooftstraat Koopstraat’, met alle andere snipperbewinkeling, eens naar de geschiedenisboekjes!

Aarhof
De Aarhof is al heel lang geleden gebouwd als autonoom functionerend stadscentrum voor het snel uitbreidende Alphen aan den Rijn. Vandaar dat praktisch alle branches er vertegenwoordigd waren, naast wat er al vanuit ons dorpsverleden beschikbaar was. Het was de tijd waarin ook De Ridderhof werd gebouwd en De Herenhof werd gepland in wat toen Ridderveld II heette. De tijd waarin ons gemeentehuis de kool en de geit wilde sparen, en NIET durfde te besluiten om ons Stadshart als geheel te realiseren aan de Lage Zijde. Nee, onder druk van bewoners en zakenlui in het oude ‘Alphen’ werd besloten dat Stadshart aan beide zijden van de Alphense brug te realiseren. Een besluit waar we sindsdien alleen maar ellende van hebben gezien. Want uiteindelijk leidde de nieuwbouw aan de Hoge Zijde juist tot het echec aan de Lage Zijde én tot de bouw van Alphens kleinste winkelcentrum, de Atlas, in wat onze grootste wijk zou worden: Kerk en Zanen!
Kortom, er is maar gebouwd, gebouwd en nog meer gebouwd, zonder dat iemand ook maar op het idee kwam dat je geen winkels bouwt omdat bouwers en verhuurders eraan verdienen, maar de huurders: winkeliers of horecaexploitanten! En dát gaat niet gebeuren als de Alphenaar dat nieuwbenoemde Stadshart niet meer, maar juist minder gaat bezoeken!
Als gevolg zit Alphen aan den Rijn nu al met structurele leegstand, en dat wordt alleen maar erger. Om dat op te lossen, niet alleen in Alphen overigens, zal er aan randen van het huidige Stadshart heel veel winkelruimte gesaneerd worden.
Merkwaardigerwijze komt er in Alphen alleen maar meer bij!
Centrummanager Martin de Vries doet, met een aantal ondernemers, zijn best, maar zonder revolutionair nieuw gemeentelijk beleid gaat ons Stadshart vanuit de huidige impasse in een dodenspiraal terecht komen. De uitbreiding van de Aarhof zou daarvoor de druppel kunnen zijn die deze emmer doet overlopen!

Beleid voor de hele gemeente
Het is, om allerlei redenen, goed dat rond het Thorbeckeplein nu eindelijk knopen zijn doorgehakt. Nu daar vernieuwing op de rails is gezet, moeten we niet dom gaan doorbouwen elders, maar eens de tijd nemen om voor de hele gemeente, de hele stad én ons Stadshart nieuw beleid te ontwikkelen. Wat willen we waar gaan doen, als gemeente, als Alphenaren en als omwonenden van onze stad. En wat doen we dan met onze wijk-, buurt- en dorpscentra. En dat, in deze tijd van vergrijzing, ontgroening en participatie, niet alleen met betrekking tot de retailsector. Het wordt tijd om af te stappen van steeds nieuwe plannen op het niveau van winkelcentra en besluiten te nemen die de leefbaarheid van stad én kernen voor de komende 50 jaar garanderen.

Nieuwe Winkelcentra leiden tot leegstand

12 aug

Wittlich in de Eiffel
Vandaag weer tijd voor mijn jaarlijkse story over een voor Alphen aan den Rijn relevante ontwikkeling in het buitenland. Vorig jaar werd in Wittlich zomaar een nieuw overdekt winkelcentrum, mét o.a. een grote C&A en een filiaal van het daar bekende warenhuis Müller geopend. Mét parkeerdak, naast het trein- en busstation! Toen vroeg ik me al af wat dit voor de, merendeels traditionele, winkelstand in de historische binnenstad zou betekenen.
Dit jaar constateerden we dat in die binnenstad de helft van de winkelruimte leeg staat, of in gebruik is als tijdelijke ‘pop-up’ winkel. De plaatselijke middenstand is praktisch weggevaagd. Een ontwikkeling die we ook Alphen aan den Rijn zien ontstaan, en die, na de opening van De Baronie en met de kennelijk gewenste vergroting van De Aarhof, wel eens catastrofaal zou kunnen zijn voor de ontwikkeling van ons Stadshart als geheel. En daarmee voor een vroegtijdige dood van het gloednieuwe ‘citymarketing’ plan voor onze stad.
Dat lijkt me toch niet de bedoeling…..

Vergelijkbaar?
Zijn Alphen aan den Rijn in Zuid-Holland, en Wittlich in Rheinland-Pfalz eigenlijk wel vergelijkbaar? Ja, en Nee. In feite is dat Wittlich maar een plaatsje van 18.000 inwoners waar je niet de grootstedelijke winkels verwacht die er wel zijn. Aan de andere kant, Wittlich is wel een Kreisstadt, het bestuurlijke, medische, educatieve én commerciële centrum van de hele omgeving. Daarbij telt alleen de stad al 10 hotels en zijn er de nodige campings in de omgeving. Het stadje ligt pal naast de belangrijke snelweg van Koblenz naar Trier en Luxemburg. Daarnaast biedt de historische binnenstad veel mooie, oude gebouwen, een groeiend aantal terrasjes, en nog steeds ook winkels, die de toeristen ook daadwerkelijk naar die stad trekken. Daar steekt het veel grotere Alphen aan den Rijn schril tegen af. Hier heeft het Stadshart immers (er zijn altijd uitzonderingen) alleen voor de eigen inwoners een functie als één van onze winkelcentra.
Verder valt in dat centrum geen supermarkt (op een soort Ekoplaza na) te bekennen, boodschappen doet men op het industrieterrein, waar naast supermarkten ook een grote hypermarkt gevestigd is.

Herstel
Wittlich zal zich van de huidige klappen wel weer herstellen. De panden aan de historische markt worden allemaal gerestaureerd, en de eerste nieuwvestigingen (zelfs brandshops) zijn ook alweer gesignaleerd. Op de voormalige varkensmarkt worden weliswaar steeds meer winkels gesloten, maar zien we de al bestaande terrassen groeien. Want de toeristen hebben natuurlijk weinig te zoeken bij C&A en Müller, zodat het, ondanks al die lege winkels, toch nog wel gezellig druk blijft. Uiteindelijk zullen de bezoekers van het nieuwe winkelcentrum ook wel weer (letterlijk) afdalen naar de kroegjes, terrasjes én winkels in de binnenstad. Over een jaar of vijf zal alles wel weer genormaliseerd zijn, en is de binnenstad van Wittlich weer een pareltje, voor inwoners, omwonenden én toeristen.

Aarhof vergroten?
De komst van De Baronie was dé oplossing om het ‘industriële erfgoed’ te behoeden voor verder verval als “Stads ruïne”. Zowel mijn eigen idee voor een compact Buurtcentrum, gericht op dagelijkse aankopen uit de omliggende wijken, als de droom van Jan Zeeman voor een luxe winkelcentrum voor de ‘happy few’ in de regio, zouden weinig effect hebben gehad op de ontwikkeling van ons Stadshart. Maar de huidige invulling van dit, bouwkundig fraaie, nieuwe winkelcentrum oogt meer als concurrerend met dat Stadshart, dan als aanvullend op ons bestaande winkelareaal.
Alphen is hiermee, dat blijkt uit alle onderzoeken, al overbewinkeld, het kost niet voor niets zoveel moeite de winkelruimte in De Baronie te verhuren. Als nu ook ‘De Aarhof’ nog wordt vergroot, omdat de nieuwe eigenaars, Albert Heijn en Blokker dat graag willen, wordt die situatie alleen maar erger. Zowel die Baronie als de vergrote Aarhof kunnen zichzelf alleen bedruipen als ze klanten trekken uit de rest van het centrum. Dat zal ongetwijfeld lijden tot nog meer problemen aan onze gloednieuwe Hoge Zijde dan daar, gezien de uitlatingen van de huurders ter plekke, blijkbaar al zijn.
Wat ik, zonder beperking, aangeef is dat een vergrote Aarhof alle miljoeneninvesteringen aan de Hoge Zijde teniet zou doen. Daarbij, er is ruimte genoeg (te veel zelfs) in ons centrum, mits we dat Stadshart eens reserveren voor ‘recreatief winkelen’, en onze ‘dorpelingen’, nét als in Wittlich, hun boodschappen gewoon in de wijk- en buurtcentra laten doen. Een ‘upgrade’ zonder vergroting zou voor De Aarhof immers ook al veel verbeteren.

Herstel in Alphen?
Anders dan in Wittlich wordt onze binnenstad niet opgeleukt door drommen toeristen, en zelfs de, in mijn ogen onwaarschijnlijke, komst van een jachthaven gaat daar niets aan veranderen. Ons Stadshart wordt nooit dat attractieve winkelhart van Alphen, zolang winkeliers én politiek vasthouden aan het dorpshart dat het nu, ondanks alle investeringen, nog steeds is. Een lege winkel blijft hier dan ook een lege winkel, en lege winkels hebben de neiging andere lege winkels aan te trekken. Als die trend eenmaal is ingezet, zal ze niet te stoppen zijn. Kortom, wordt het niet eens tijd om eens aan de toekomst van het hele Stadshart, van het hele stelsel van retailvoorzieningen in en rond onze gemeente, na te denken? En daarmee over de leefbaarheid van Alphen aan den Rijn, voor we ons opnieuw verliezen in de fata morgana’s vanuit de vastgoedsector?

NEGEN supermarkten in Kerk en Zanen?

7 aug

Overdaad aan supers
U weet het, met vier supermarkten, aangevuld met twee, vooral op allochtonen gerichte, levensmiddelen, twee bakkers, groenteboer en viswinkel, is De Ridderhof al een landelijke grap geworden. Met 14 supermarkten en 2 buurtwinkels is Alphen aan den Rijn met haar ruim 70.000 inwoners al ruim voorzien van supermarkten, en het was dan ook volstrekt onbegrijpelijk dat wethouder Hoekstra er nog één wilde realiseren om zijn Lage Zijde project te redden. Maar, hoewel er weer pogingen worden gedaan om aan de Euromarkt nog een supermarkt te bouwen, heeft deze grote wijk er (nog)maar twee.
Maar hoewel dit te gek voor woorden is, het kan nog veel erger!

Winschoten
Om duidelijk te maken hoe concurrentieverblinding en politieke oogkleppen gemakkelijk leiden tot commerciële zelfmoord, bekijken we eens de situatie in het Groningse Winschoten. Deze maand het ‘slachtoffer’ van de serie ‘Formule Atlas” van vakblad Food Personality. In Winschoten, met nog geen 18.000 inwoners vergelijkbaar met onze wijk Kerk en Zanen, staan niet minder dan NEGEN supermarkten, van heel groot (AH) tot heel klein (Ekoplaza). Bedrijfsleven én gemeente hebben ervoor gezorgd dat daar bijna 10.000 m2 beschikbaar is, dat is, zelfs in de optimistische ramingen van het HBD, TWEE keer zoveel als wat voor rendabel ondernemen noodzakelijk wordt geacht. En dan gokt men er op dat een kwart van de omzet uit de omliggende plaatsen komt. Omzet die omliggende, grotere steden als Stadskanaal of Veendam, met een veel breder aanbod aan non-food, zich natuurlijk óók toe eigenen!
Toch vonden AH, C1000, Jumbo, Aldi (2), Lidl, Plus, Spar en Ekoplaza het nodig daar hun vlag te laten wapperen, waarbij ze, op Plus en Spar na, ook nog eens allemaal op een kluitje in het centrum zitten. Als gevolg kán het niet anders of ze lijden allemaal verlies en dat, daarover is iedereen het eens, leidt tot ongelukken. Toch heeft ALDI recent haar kleine filiaal gesloten om veel groter filiaal te openen, en lijkt het dat Jumbo de C1000 vestiging gewoon tot tweede Jumbo om gaat bouwen.

Alphen aan den Rijn
Wat Alphen aan den Rijn hiervan kan leren is dat de gemeente ABSOLUUT niet kan blindvaren op het gezonde verstand van de supermarktformules. Die blijven maar uitbreiden in de hoop dat anderen zullen moeten sluiten. Ik schreef al eerder over de, vooral op het verhogen van de waarde van het vastgoed gerichte, uitbreidingsplannen van De Aarhof. Het wordt tijd dat de gemeente het belang van haar inwoners laat tellen, die niet MEER, maar BETER willen. Niet voor niets laat onderzoek zien dat de laatste jaren ALLE uitbreidingen van bestaande winkelcentra vooral hebben geleid tot leegstand. Je hoeft maar even in De Baronie te kijken om te constateren dat daar de nodige winkelruimtes ongebruikt blijven, en dat je wel een heel brede opvatting van het begrip ‘winkel’ moet hanteren om Domino’s Pizza, of de zoveelste sportschool, er één te noemen.
Al die leuke plannen uit de vastgoedwereld leiden alleen maar tot leegstand, en toch blijft de gemeente, én onze politici, gevoelig voor nieuwe fata morgana’s uit die hoek. Zo zijn de plannen om nóg meer winkels (ook food) te bouwen bij het Station gewoon staatsgevaarlijk te noemen. Van het reizende publiek kunnen die in een stadje als Alphen immers niet bestaan, en dus lekt er opnieuw omzet weg uit ons toch al kwakkelende Stadshart. Met continuering van dit beleid moet Centrummanager Martin de Vries dweilen met de kraan open. En betaalt de gemeente gewoon mee aan nog meer leegstand.

Alle ballen op het Stadshart
Het wordt tijd alles wat we hebben te richten op ons Stadshart, en te stoppen met allerlei plannetjes die een paar zakenlui veel geld opleveren, maar dat Stadshart, en de belangen van de Alphenaren, alleen maar onderuit halen.
Dat Stadshart moet niet nóg groter, maar juist compacter, gezelliger én duurzamer worden. Het nieuwe Thorbeckeplein is een stuk realistischer dan het oude, maar elke vierkante meter winkel (en ook dát is toch weer ingecalculeerd) daar is er gewoon één te veel. Albert Heijn moet ook helemaal niet uitbreiden, maar zijn assortiment aanpassen aan de centrumfunctie. Dat kan prima binnen de omvang van de huidige winkel. Blokker verhuist naar De Aarhof, en wil daar natuurlijk ook uitbreiden. Alleen, het bedrijf heeft al een grote winkel aan de Hoge Zijde, en het is natuurlijk complete onzin om als gemeente in dit geval medewerking te verlenen aan die uitbreiding aan de Lage Zijde, als we daarmee bewerkstelligen dat we aan de Hoge Zijde leegstand creëren. Leegstand die, wát we ook doen, voorlopig niet wordt opgevuld en dus de trots van Alphen, de nieuwbouw aan de Hoge Zijde, laat afglijden naar een oord met bestickerde, lege, panden, zoals je overal in ons land al ziet.
Tja, en als zelfs MediaMarkt al gaat murmureren over de huurprijs, we moeten er toch niet aan denken dat die winkel Alphen zou verlaten? Dát zou echt het einde van een sprookje betekenen! Voor het Rijnplein, voor het Alphense Stadshart én voor Alphen aan den Rijn!
Gemeente, en wethouder van As, “let op Uw Saeck!”