Tag Archives: Atlas

Aarhof Feestje?

1 feb

Hiep, hiep, hoera, voor De Aarhof?
Bij Buro Toob zullen ze er weer allerlei positiefs in hebben gezien, maar het ís toch wat, dat we het al 40 jaar moeten doen met een winkelcentrum dat al vier decennia lang grote veranderingen in retailland heeft meegemaakt zonder zelf te veranderen. In de Verenigde Staten, waar ze zelfs een aparte website hebben voor gesloten, en verdwenen, winkelcentra, zou intussen al de derde versie gebouwd zijn. Maar nee, wij blijven het doen met wat ooit (echt waar) spraakmakend was in de Nederlandse retailsector. En gaan vervolgens een feestje bouwen alsof het een prestatie is dat het gebouw niet intussen in elkaar is gestort. Want, naast het feit dat ongeveer de helft van de winkels intussen door anderen wordt gerund, bestaat de grootste verandering erin dat winkelruimtes bij elkaar zijn getrokken. Dát is voor die winkelketens (ETOS, o.a.) beslist een verbetering, maar daardoor vermindert wel het aanbod. Aanbod dat in Alphen, door de ramp rond het Thorbeckeplein, toch al fors is ingeperkt. Een feestje? Met al zoveel leegstand? Nou nee!

Bouwval?
Nu we het daar voorlopig moeten blijven doen met steeds minder winkels dan we hadden, is het natuurlijk helemaal geen goed nieuws dat eigenaar Corio heeft besloten zich alleen op grote winkelcentra op Europese toplocaties te richten. Hoewel sommige Alphenaren daar anders over denken, dát is Alphen aan den Rijn absoluut niet. Corio probeert De Aarhof al een paar jaar aan een andere investeerder te slijten en daarmee is elke hoop op vernieuwing wel vervlogen. Want zelfs al mocht dit, voor een zacht prijsje, ook nog lukken, dan zal de nieuwe eigenaar beslist proberen zo snel mogelijk zo veel mogelijk rendement uit die investering te halen. Afbreken én nieuwbouw, wat na veertig jaar écht nodig is, zal daarom achterwege blijven. Daarmee is ‘onze’ Aarhof nog niet direct een bouwval, maar dat zal het over nog eens tien jaar wel zijn! Intussen komen ook daar steeds meer winkels leeg te staan, als waarschuwing voor iedereen die NU NOG denkt aan méér winkelruimte in het Alphense Stadshart.

Niet méér, maar mínder!
Zoals ik in mijn blogserie http://www.bricksenclicks.me al heb beschreven, betekent minder winkelruimte in het komende bricks&clicks tijdperk niet dat er MINDER winkels komen. Integendeel, juist omdat de bestaande stadshartwinkels kleiner zullen worden, komt er meer ruimte voor nieuwe winkelformules. Met name starters zullen op minder oppervlakte betere kansen krijgen dan ze ooit hadden. Landelijke winkelketens zullen zich, nét als Corio, gaan concentreren op de centra van grote steden, en, meer op de lokale vraag gerichte, zelfstandigen zullen de geboden kansen gaan pakken. Daarmee krijgt de consument méér waar voor zijn geld, omdat de diversiteit in aanbod vergroot wordt op een kleiner oppervlakte. De nog steeds groeiende superspeciaalzaken zullen we steeds vaker aan de rand van ons Stadshart vinden, in wijkcentra zoals De Herenhof, of zelfs daarbuiten, zoals op de Rijneckeboulevard. Wat ons Stadshart nodig heeft is niet méér, maar ándere winkelruimte. De droom van winkels aan het Thorbeckeplein is hardnekkig, maar wat VORM niet lukte, zal niemand lukken. En zonder Thorbeckeplein hebben ook de nog overgebleven winkels aan de Hooftstraat geen enkele toekomst. Voor dat Thorbeckeplein moet een andere oplossing komen, en wellicht is concentratie van allerlei, nu over de stad verspreide, horeca, in combinatie met adequate, dus betaalbare, woonruimte voor jonge Alphenaren wél de oplossing voor die plek.

Compact Stadshart
Het gloednieuwe winkelcentrum De Baronie, met de helft van de winkelruimte leeg, lijkt voor Green een commercieel debacle te worden. Nu zelfs deze Zeeman spin-off duidelijk is geworden dat dit hen ook bij het Station te wachten staat, betekent dit dat ons Stadshart alleen maar overleeft als het zich, in compacte vorm, concentreert op ‘recreatief winkelen’. Nu de Julianastraat al nauwelijks meer een winkelstraat genoemd kan worden, en de horeca ook in de Raadhuisstraat oprukt, ontstaat in Alphen aan den Rijn dat compacte stadshart, omringd met café’s, terrasjes en restaurants, vanzelf. De supers zullen het nog wel even volhouden, maar uiteindelijk ook vertrekken naar vestigingen buiten dat Stadshart. Uiteindelijk leidt dat tot een Stadshart dat eindelijk wél aantrekkelijk is voor alle Alphenaren, omdat iedereen daar zijn plekje kan vinden.

Wijkcentra
Binnen tien jaar moet De Ridderhof worden afgebroken en vervangen door een adequaat buurtcentrum, gericht op het doen van de dagelijkse boodschappen. Niet echt kleiner, maar totaal anders ingedeeld dan het volkomen achterhaalde winkelcentrum dat het nu is. Dát moet dan al met De Herenhof gebeurd zijn, want daarvoor worden nu nieuwe plannen ontwikkeld. De Atlas is gewoon bewust te klein, en veel te dicht bij het Stadshart, gebouwd om ooit uit te groeien tot het wijkwinkelcentrum dat je in die grote wijk Kerk en Zanen zou verwachten. Wellicht is het verstandig om op termijn het centrum voor grootschalige retail Euromarkt volledig om te bouwen tot het nieuwe wijkwinkelcentrum daar, en de Atlas, dan ook al weer 40 jaar oud, als winkelcentrum op te geven.
De Baronie is óf vanuit een verkeerde filosofie ontworpen, óf verkeerd ingevuld. Want als Buurtcentrum in één van onze oudste en kleinste wijken is het veel te groot, en voor het luxe winkelcentrum waar Jan Zeeman van droomde, deugt het, met al die discounters, niet.
Tja, en winkelstrips á la Van Nesstraat, díe moeten we toch binnen tien jaar écht eens kwijt.

Leegstand in Alphen aan de Rijn

12 jan

Misleiding
Het lijkt erop dat je plaats in een rijtje belangrijker is dan je belang zelf. Nu komt Locatus weer met haar jaarlijkse rijtje gemeenten, gerangschikt op het percentage leegstaande winkelpanden. En gelukkig is Alphen aan den Rijn, excellerend in gemiddelden, ook hier weer midden in dat rijtje te vinden. Dus kunnen we weer rustig slapen.
Of niet?
Wel, de meting van Locatus klopt wel, al is het een momentopname. Wat niet klopt is de manier waarop die winkelruimte in gebruik is. Kortom, dat percentage wordt gemanipuleerd, met als enige doel er in dit rijtje niet verkeerd uit te komen. Wat er verder allemaal niet aan deugt, nou dáár hebben we het verderop wel over.
1. Waarom zou het ‘gemiddelde’ (hier géén rekenkundig gemiddelde, maar de mediaan, gewoon de middelste waarneming in dat rijtje gemeenten) eigenlijk ‘goed’ zijn?
2. De leegstand is meestal op bepaalde plekken geconcentreerd, zodat het er daar een stuk beroerder uitziet dan op andere plaatsen, maar het ‘winkel’beeld van het hele centrum wordt verslechterd.
3. Een succesvol winkelcentrum kent een nogal delicate verdeling van winkels, horecagelegenheden en culturele doelen. Als met name één sector getroffen wordt is het aanzienlijk minder aantrekkelijk dan je op basis van het percentage zou denken. Vooral de ‘trekker’ mode is zwaar getroffen, landelijk overigens.
4. Net zoals de groei in ZZP’ers het werkeloosheidspercentage positief beïnvloedt, geldt dat ook voor tijdelijke verhuur, pop-up winkels en anti-kraak vestigingen. Het is niet voor niets dat gemeenten én vastgoedeigenaren zich uitsloven zoveel mogelijk leegstaande panden op die manier te vullen. Maar maakt dat die winkelcentra aantrekkelijker?
Kortom, ook dit is weer een manier om politiek, zakenwereld én burgers in slaap te sussen. Misleiding dus over een zaak die steeds ernstiger vormen aanneemt, ook in Alphen aan den Rijn! En leuke acties, hoe nuttig ook, gaan dit NIET veranderen! Alphen Winkelstad in vogelvlucht:

Aarhof
Nu het Thorbeckeplein op niemandsland lijkt, de Dreespassage tot ‘enge plek’ is verworden, de bibliotheek is verhuisd en de parkeergarage gesloten, is het geen wonder dat er bij de aangrenzende poot van onze, ronduit bejaarde, Aarhof weinig passanten te verwachten zijn. Niet voor niets staan daar panden al tijden leeg. Maar ook het oude Liverapand is, ondanks beslist meer traffic door zelfs twee weekmarkten op het Aarplein, weinig in trek. Daarbij zijn op verschillende punten panden bij elkaar getrokken, zodat het totale aanbod in De Aarhof minder is geworden. En, ook al omdat de verhuurder, Corio, kleinere steden helemaal niet meer ziet zitten, zal een broodnodige ‘upgrade’ nog wel even op zich laten wachten.

Hoge Zijde
Als H&M niet was fors had uitgebreid hadden daar honderden vierkante meters compleet leeggestaan, terwijl in de nieuwbouw tegenover het stadhuis geen enkele winkel het lang heeft volgehouden. Richting Wilhelminalaan is het, na het vertrek van het Postkantoor, steeds meer een stiltegebied geworden en dat wil je toch eigenlijk niet hebben, midden in je Stadshart. Zonder Haasbeek Centrum en bakkerij Stevers zou het in de Julianastraat heel stil worden. De combinatie van vrijwel allemaal horeca en de lange ‘dode wand’ van Hoogvliet is letterlijk dodelijk voor een echte winkelstraat. Vooral als leegvallende winkelruimtes stelselmatig door horeca en niet-winkelorganisaties worden ingevuld.

Lage Zijde
Hier hoeven we het niet lang over te hebben. De Van Mandersloostraat is met het Rijnplein de enige A-locatie van de stad en blijft aantrekkelijk voor winkels. Het Thorbeckeplein, dat is na ‘VORM’ toch wel duidelijk, heeft geen enkele toekomst als winkelcentrum, en dat was met de Hooftstraat allang het geval. Hier is niet alleen sprake van leegstand, maar ook van veel tijdelijke verhuur op anti-kraakcondities, terwijl steeds meer winkelpanden in de Hooftstraat worden bezet door andere branches (horeca, sportcentrum, etc.) In alle geweld houdt de Raadhuisstraat zich nog wel enigszins staande, tenminste het eerste stukje, maar ook daar zien we steeds meer winkelruimte ingenomen worden door horeca en dergelijke.

Herenhof
Als middelgroot wijkcentrum eigenlijk het enige winkelcentrum zonder ernstige problemen, maar, na dertig jaar, zou hier een upgrade niet misstaan. Wanneer gaan we daar eens iets aan doen?

Ridderhof
Ik voorspelde al jaren geleden dat dit oude wijkcentrum naast de dichtbij gelegen Herenhof alleen nog kansen zou hebben als lage prijzen buurtcentrum. Nou, dat is het ook, redelijk succesvol, geworden. Alleen heeft het voor die functie teveel, en vooral verkeerde, winkelruimte, zodat er toch regelmatig wat te huur staat aangeboden. Afbreken, en, veel compacter, herbouwen als buurtcentrum (type Atlas) is op den duur de enige optie.

Atlas
Tja, als je een buurtcentrum bouwt om onze grootste wijk te bedienen, zal dat wel altijd aantrekkelijk zijn voor die paar ondernemers die daar een plekje kunnen vinden. Mits ze zich wel op de dagelijkse behoeften van de Kerk en Zaners richten, voor iets anders zijn er geen kansen.

Euromarkt/Da Vinci
Dit betreft een gebied voor grootschalige detailhandel, al blijkt dat, met alle misère in bouw, elektra, meubels en woninginrichting, moeilijk vol te houden. Het is duidelijk dat men hier niet gaat winkelen, maar heel bewust voor bepaalde zaken bepaalde winkels bezoekt. Daar is op zichzelf niets mis mee, overigens, maar het voorkomt wel grote drommen bezoekers daar.

Baronie
Als we het over leegstand hebben, dáár staat meer dan de helft van de winkels leeg. Zelfs als Bristol en Action inderdaad de voor hen gereserveerde winkels inrichten. Toegegeven, er staat een prachtige Zeeman winkel, maar van het kopersparadijs waarover Jan Zeeman en Green regelmatig profeteren, is nog totaal geen sprake. Het feit dat zelfs bakkerij Van der Breggen, die eerst als niet passend werd afgewezen, daar nu toch een winkel heeft, moet toch wel duidelijk maken dat het allemaal niet loopt zoals men dacht. En zonder een slager, poelier, groenteboer, bloemenwinkel en (aparte) slijterij, zal het zelfs nauwelijks als buurtcentrum gaan functioneren. Het pand ziet er indrukwekkend uit, maar ja, een pand is nog geen winkelcentrum! Intussen is de Van Nesstraat als winkelcentrum voltooid verleden tijd geworden, nu er al vijf winkelpanden compleet leegstaan. De keerzijde van De Baronie medaille.

Leegstand, geen vastgoed, maar een retail probleem
Je kunt dus veel ‘leegstand’ camoufleren, maar al rondwandelend in Alphen aan den Rijn zie je al snel wat er werkelijk aan de hand is. En dat de, zo hardnekkig vanuit het Stadhuis bezongen, ruimte voor nieuwe winkels complete onzin is. Helaas, het ís niet anders, staat ons een verdere samentrekking van ons Stadshart te wachten. Dát als noodzakelijk gevolg van de integratie van winkels en webshops. Met méér kleinere winkels, meer onderscheid en minder ketens in het Stadshart maakt die verkleining dat Stadshart wel aantrekkelijker! Lees daarvoor ‘De Nieuwe Winkelier’ op http://www.bricksenclicks.me

Ook bij parkeren op De Herenhof: BETALEN!

11 dec

Ik ben blij met het nieuwe kruispunt op de Bruinsslotsingel/Kennedylaan en de rotonde bij het oude NUON gebouw. Beide zijn een duidelijke verbetering, de gemeente doet echt sommige dingen wel goed. Maar tegelijkertijd verbaas ik me over het gebrek aan visie van ons college, met namen van wethouder Van Velzen in zake het verkeer. De man blijft consequent het paard achter de wagen spannen en verkoopt het als de uitvinding van het zwarte garen. Natuurlijk kan hij niets doen aan de naïviteit waarmee de gemeente al jaren de ene planologische blunder na de andere maakt, maar hij hoeft dat ‘beleid’ natuurlijk niet door te zetten. Helaas is wat hij nu juist wel doet!

Het is natuurlijk geklets dat ‘de Alphenaar’ vanwege een paar dubbeltjes door de hele stad gaat rijden op zoek naar de goedkoopste supermarkt. Dan is hij/zij die dubbeltjes allang kwijt aan extra brandstofkosten. Het is GEEN geklets dat het beleid van onze gemeente ertoe heeft geleid dat die Alphenaar sowieso voor alles naar steeds andere plaatsen in de stad moet rijden. Gelukkig steeds meer op de fiets, maar met een krat pils achterop wordt dat toch lastig! En zelf fiets ik ook écht niet als het regent, of sneeuwt, en het lijkt me dat de meeste oudere Alphenaren er zo over denken.
Nee, onze Kees krijgt kritiek van winkeliers op De Ridderhof dat zij klanten kwijtraken aan De Herenhof en De Atlas omdat dáár het parkeren gratis is. Geen beleid, maar reactie! Geleuter natuurlijk van Robert Grotenhuis van De Ridderhof, want zaterdag kwam ik niet eens de parkeergarage in, zodat ik mijn boodschappen maar op maandag heb gedaan. Met VIER grote supermarkten in één buurtwinkelcentrum heb je over aanloop niets te klagen, lijkt me.

Maar al die supermarkten leveren natuurlijk wel een probleem op. Hoe overleven ze in deze crisisperiode. Tenslotte heeft de GEMEENTE, niet de Alphenaar, ervoor gezorgd dat Alphen in een paar jaar tijd 6 nieuwe supermarkten krijgt, zonder dat er ook maar één koper bijkomt. Landelijk wordt al gesproken over de “Kerstoorlog” (een merkwaardige tegenstelling in dat ene woord), en dat gaat in Alphen aan den Rijn zeker gebeuren. Niet omdat wij Alphenaren zoveel heen en weer willen rijden, maar gewoon omdat de gemeente zo stom was om overal maar vergunningen voor te verstrekken.

Dus hebben we op de Ridderhof opeens een ALDI én een Hoogvliet erbij, blijkt er opeens een LIDL te openen op een onmogelijke plek bij de Herenhof, opent er een compleet nieuw winkelcentrum in de Baronie (met Hoogvliet én LIDL) en is de gemeente ook nog van plan om VORM te gerieven door nóg een supermarkt aan het Thorbeckeplein toe te staan. Natuurlijk komt er nog een ALDI aan de Euromarkt, maar ja, die arme bewoners van onze wijk Kerk en Zanen kunnen natuurlijk al jaren niet of nauwelijks hun wijk in of uit komen. Twee supermarkten voor 15.000 inwoners is niet overdreven, maar juist daardoor telt het overschot in de rest van onze stad dubbel!

Ach, en dan hebben we het alleen nog maar over supermarkten. Maar die Baronie trekt met een ACTION, mét Primark de meest succesvolle winkelketen in ons land, klanten uit de HELE stad, dat heeft Green goed bekeken. Misschien komt er nog een Takko (mini Primark) bij en dan zijn de poppen daar écht aan het dansen. Want omdat die klanten gelijk hun boodschappen doen, komen ze praktisch ALLEMAAL met de auto. Niet omdat ze dat willen, maar omdat de gemeente hen dat opdringt. Daarmee zullen de omliggende wijken op zaterdag praktisch onbereikbaar worden! En we blijven maar gaan. Want ALLE Alphenaren moeten straks in het centrum naar ons Cultuurhuis om bibliotheekboeken te ruilen omdat de gemeente blijft denken in jaren tachtig beelden. Tja, en als je dan gelijk boodschappen kunt doen? U raadt het al, opnieuw extra, VERMIJDBAAR, autoverkeer in ons Stadshart.
Onze gemeente MAAKT verkeersproblemen die ze vervolgens wil oplossen met een peperdure cityring die wij allemaal mogen betalen.

Nee, het zou allemaal eenvoudig op te lossen zijn, als de gemeente stopte met te praten over ‘Wijkgericht werken’ en daar eens iets aan zou gaan doen. Want als er werkelijk één plek in een wijk zou zijn, of die nou De Oude Wereld, De Baronie of De Ridderhof heet, waar de omwonenden voor ALLES terecht zouden kunnen, bleven ze heus wel in hun eigen wijk. Retail, Cultuur, Gezondheidszorg, Onderwijs en Overheid allemaal samen op één goed bereikbare plek in je eigen wijk. Dát is anticiperen op een maatschappij die steeds verder gaat vergrijzen. Want je hoeft geen probleem op te lossen dat er niet is.
Alleen dán kan het centrum met één grote supermarkt en een ‘citywinkel’ van Albert Heijn volstaan, en voor de rest worden omgevormd tot een ‘shopper paradijs’ voor alle NIET-DAGELIJKSE aankopen. Winkelen in plaats van dorps ‘boodschappen doen’ in een Stadshart dat dan geen ‘Dorpshart’ is. Misschien dat dan de inwoners van de omliggende plaatsen wél naar dat Stadshart van Alphen komen, samen met de inwoners van Alphen zelf.

Het ‘Stadhuis’ moet eens leren wat Retail 3.0 (http://www.bricksenclicks.me) voor winkels, maar vooral voor winkelcentra, kan betekenen. Daarop kan vervolgens langjarig beleid worden ontwikkeld, want de al gemaakte blunders los je niet zomaar even op. Alleen dán schijnt er weer licht in onze tunnel, terwijl we nu maar een beetje in het duister rondtasten. Van Velzen c.s. kunnen daar niet snel genoeg mee beginnen!

En parkeergeld invoeren op De Herenhof en De Atlas? Heeft de wethouder nog niet door dat parkeren in De Baronie gratis wordt? Zonder dat de gemeente daar ook maar IETS aan kan doen? Regeren is vooruitzien, toch? Die maatregel maakt het de winkeliers alleen maar lastiger!