Tag Archives: Baronie

Hypocriet

25 feb

Sorry, lezers, maar dat was toch het eerste woord dat bij me opkwam toen ik de ontboezemingen van onze vriend John Vermeer vanochtend las op Alphens.nl en het AD/GH. In de afgelopen tien jaar heb ik regelmatig aandacht gevraagd voor de ongewenste ontwikkelingen rond stadsruïne de Baronie en later van de peperdure ongein rond onze Rijnhaven. John Vermeer daarentegen heeft al die jaren die plannen alleen maar gesteund! Pas nu hij als eigenaar van het Nutsgebouw geconfronteerd wordt met ongewenste concurrentie, en zijn eigen portemonnee gevaar loopt, slaat hij alarm.
Daar heeft het Nederlandse woordenboek maar één term voor: HYPOCRIET!

John Vermeer

Ach, eerlijk gezegd weet ik niet zoveel van John Vermeer. Blijkbaar heeft hij als directeur van de Variant groep zijn financiële schaapjes op het droge gebracht, en ging zich vanaf dat moment wijden aan een nieuwe hobby: De Machtigste Man van Alphen worden!
En warempel, dat is hem nog gelukt ook, als voorzitter van de VOA, onze plaatselijke ondernemersclub. Een functie die hij uitbouwde tot een status die een bijna koninklijk afscheid in onze noodlijdende schouwburg Castellum rechtvaardigde. Gelukkig lijkt de huidige VOA voorzitter, Eric Carree, wat meer down to earth te opereren. Intussen kwam John met een heleboel initiatieven die allemaal het planstadium niet eens haalden. Uiteindelijk lukte het hem zelfs de nodige mensen enthousiast te maken voor een (onhaalbaar) plan voor horeca, zeilschool én huisjes op het water van de Zegerplas, maar die liet hij, met dat plan, fluks in de steek toen zich een beter idee aandiende: Het Nutsgebouw.

Macht

Vreemd genoeg heeft dezelfde John Vermeer ruim 10 jaar de tijd gehad zijn stempel op die VOA, maar ook op het economisch beleid van de gemeente Alphen te drukken. Jarenlang, ook na zijn langgerekte afscheid als voorzitter, heeft hij veel invloed gehad op de economische politiek in Alphen aan den Rijn. Bij zijn afscheid regende het nog waardering uit zijn mond voor ons college. Nu klinkt er heel wat anders uit zijn mond. De man die elke week bij Gerard van As koffie ging drinken stelt nu (en AD journalist Jan Belt gaat dat zeker niet afzwakken) dat “het college uit de bocht vliegt met het Rijnhavenplan”! Blijkbaar heeft John nooit geleerd dat “MACHT” stopt op het moment dat je het gaat toepassen. John de VOA voorzitter was iemand anders dan John de horecabaas, en het hele stadhuis weet dat!

Zeeman

Laten we wel wezen, ik zet Jan Zeeman rustig op hetzelfde voetstuk als mannen als Anton Dreesmann of Jaap Blokker. Alleen, anders dan hun gebruikelijke kring ja-knikkers, heb ik rustig kritiek als hun plannen wat al te veel uit balans zijn. Ook Jan Zeeman kan maatschappelijk onwenselijke activiteiten rond de Baronie niet camoufleren met leuke activiteiten elders. Maar ja, als je in Alphen, en zeker bij de VOA, aanmerkingen had op Jan Zeeman, werd je nog net niet in het openbaar gestenigd. Nou ja, wel met woorden, zoals door John Vermeer. Die Jan Zeeman nú opeens  een ‘rupsjenooitgenoeg’ noemt! Alsof hij dat niet altijd is geweest!

Jarenlang heb ik met lede ogen gezien hoe de toenmalige wethouder Robert Blom, gevolgd door ambtenaren en journalisten, elk jaar opnieuw zijn rondgang maakte rond onze stadsruïne. Natuurlijk in de hoop dat die, door de gemeenteraad heilig verklaarde, brok stenen ook na zeven jaar als het bijbelse Jericho in elkaar zou storten. Helaas! Maar op 12 september 2009 schreef ik ‘Baronie als Klapsigaar’ op dit blog, toen Jan Zeeman hiervoor plannen formuleerde die vér uitstaken boven de natuurlijke rol als buurtwinkelcentrum. Maar je hoorde John Vermeer niet. Ook niet toen Jan Zeeman, die de gemeente zo gek had gekregen dat winkelcentrum voor 4 miljoen Euro bereikbaar te maken, in een glossy van Info Business zelfs aankondigde er een luxe trekker voor de hele regio van te maken. En dát is toch echt de functie van ons Stadshart! Maar VOA en John vonden het opnieuw allemaal prima. Geen millimeter support voor mijn kritiek op die irrealistische plannen die toch een opmaat waren tot de bouw van het nieuwe Zeemanimperium rond de Rijnhaven waarmee John Vermeer nu opeens zoveel moeite heeft. En opnieuw is het de gemeente die daarvoor betaalt.

Rijnhaven

Ik heb me al in 2014 openlijk afgevraagd hoeveel Alphenaren überhaupt weten waar die Rijnhaven, met zijn deprimerende omgeving, eigenlijk ligt. Natuurlijk heb ik ook Robert Blom eens een tranentrekkend verhaal over een nieuw Rijnhaven horen vertellen, maar iedereen zag dat als een politiek sprookje. Maar opeens was er, nadat er een (dure) modus was gevonden om eindelijk van chemiebedrijf Biesterveld af te komen, niet alleen een projectgroep Rijnhaven, met een echte projectmanager. Nee, opeens kwamen er allemaal doldwaze plannen naar buiten om daar het kloppende creatieve hart van Alphen te maken, alsof ‘Parkvilla’ niet bestond. Op dit moment gooit de gemeente zelfs 5 miljoen Euro in die waterpoel om deze, met een gloednieuwe brug, bereikbaar te maken voor sloepen. U begrijpt, geen enkel woord van kritiek van John Vermeer, hoewel ik zelfs berekende dat een jachthaven daar al nauwelijks iets opleverde voor de Baronie, laat staan voor het Stadshart.

Maar ja, je kunt op het stadhuis mooie plannen maken voor kleinschalige bedrijfjes in kunst en cultuur, we weten maar al te goed dat dit soort initiatieven geen cent gaat opleveren. Die ruimte kun je dus beter verpatsen aan een sloepenbouwer en een grootschalige horecavoorziening, en dus zijn de lokale kunstenaars van het terrein geschopt en kan Zeeman hier ongehinderd ‘ondernemen’! Een situatie waar John Vermeer in het verleden ongetwijfeld alleen maar lof voor zou hebben, maar die hem nu, als nieuwbakken horecaondernemer, in het AD tot een woede uitbarsting brengt!
Met dezelfde argumenten die ik al tien jaar, tot zijn ergernis, naar voren bracht.

Intussen ben ik niet bepaald meer de enige die zich afvraagt wie al dat nieuwe aanbod aan extra maaltijden, en extra drank, waarmee Alphen opeens wordt overspoeld, gaan consumeren. Maar dát heeft hier natuurlijk niets mee te maken!

Advertentie

Tags: , , , , ,

Ezels en Ezelsbruggetjes

9 jan

Help, Machiel is weer bezig!

Machiel van der Schoot en de plaatselijke politiek, zeker van VVD origine, dát werkt niet, zo weten Alphenaren wel over deze (ex-) machtigste man van Alphen. In zijn nieuwste blog “Wethouder Hoekstra: een ezel…..” hakt hij weer eens ouderwets in op een VVD wethouder. Na Stan Lyczak is het nu de beurt van Tseard Hoekstra. Voor ik een wethouder een ezel zou noemen, of zelfs iets wat daarbij in de buurt komt, moet er wat gebeuren, maar ik ben wel geschokt een officiële reactie van die wethouder op dit blog te lezen. Ze hebben op het stadhuis tenslotte communicatiespecialisten genoeg zitten. Enfin, het kwaad is geschied.

Natuurlijk kun je op allerlei bestuurlijke besluiten van de afgelopen jaren het nodige afdingen, dat is niks nieuws, mijn blog http://www.beleefalphen.com staat er vol mee! Daarvoor hoeven we de recapitulatie van Machiel dus niet te lezen. En dat Tseard Hoekstra een veeg uit de pan meekrijgt, daar heeft hij ook flink aan meegewerkt. En dan staat zijn recente geldverspilling bij de vierbaans brug naar Nergenshuizen nog niet eens bij! Maar is onze Tseard dat allemaal wel persoonlijk aan te rekenen?

Waar is de raad?

De SP maakte Hoekstra wethouder

Tja het geschiedenislesje politiek van Machiel is natuurlijk gekleurd, maar ook niet helemaal compleet. Want het is niet de verdienste van de VVD (die fors verloor in 2014) dat Hoekstra daar als wethouder zit, maar het onvermogen van de SP om compromissen te sluiten. Tot ieders verbijstering, ook bij de VVD, leverde dat die verliezers toch een wethouderszetel op, en blijkbaar is de voorraad kandidaat wethouders in die partij uiterst beperkt.

Gemeentebestuur

Het is jammer dat onze Machiel zo weinig oog heeft voor het democratisch proces. Want onze vriend Hoekstra kan natuurlijk, en zijn voorgangers konden dat ook niet, helemaal niet zo autonoom te werk gaan als hij schetst.

Tenslotte is er sprake van een heel college van B&W die besluiten initieert, maar ook nog van een hele club ‘volksvertegenwoordigers’ in de gemeenteraad die over deze besluiten debatteert en ze wel dan niet goedkeurt. Besluiten die, vaak al colleges lang, een voorgeschiedenis kennen, zodat elke afwijzing voor veel politici als een breuk met hun partijlijn zal worden gezien. Kortom, in de raad regeert niet de visie op de toekomst, maar de politieke historie, naast de angst voor de plaats op de volgende kieslijst. Kortom, alle blunders die Machiel opnoemt, zijn natuurlijk wel verbonden met de figuur van onze wethouder Hoekstra, maar dat geldt ook voor velen die door hun kiezers als de hoeksteen van onze democratische besluitvorming worden gezien.

Kuddementaliteit, en dat brengt me weer terug op die metafoor van die ezels. Alleen hier lijken ze vaak zelfs te zoeken naar stenen om zich aan te stoten…..

En dan hebben we het nog maar niet over de halfslachtige houding van onze ondernemers die eigenlijk voor alles zijn dat hen potentieel geld oplevert, of bespaart.

Gerommel aan de Lage Zijde

De enorme puinhoop aan de Lage Zijde kent een heel complexe geschiedenis. Want, typisch voor onze gespleten stad, is de enige reden dat er zoiets als een Lage Zijde plan is gekomen, de megalomane bouwplannen aan de Hoge Zijde. Toen de toenmalige eigenaren van de Aarhof geen behoefte hadden aan nog meer winkels bij dat winkelcentrum, móest voor die bouwwoede op het Stadhuis een uitweg worden gezocht, en dat werd het Thorbeckeplein. Hoewel de gemeenteraad (door Lyczak) was wijsgemaakt dat de NUON gelden zouden worden gespaard “voor onze kinderen” (ik hoor het hem nog zeggen), bleek er al binnen een halfjaar een bestemming voor gevonden te zijn: De Lage Zijde.

Kortom, mensen, de gemeente kon die 80 miljoen aan de Lage Zijde alleen maar verspillen omdat we dat geld hadden, en omdat onze politieke partijen zich niet konden beheersen dat aan hun hobby’s uit te geven. Wie wind zaait, oogst storm! En dat het grotendeels pure verspilling was blijkt wel uit het feit dat wethouder Van As met Nieuw Elan, zónder die miljoenen, voor elkaar kreeg wat zijn voorgangers, w.o. Hoekstra, mét dat geld niet konden regelen. Zelfs het ‘cultuurhuis’ van de PvdA wordt nu, in een wat praktischer vorm, door de Nieuw Elan wethouder gerealiseerd, om je rót te schamen, als PvdA-er, lijkt me.

“Gratis parkeren” in ons centrum is natuurlijk flauwe kul, dáár heeft Hoekstra gelijk in, want dat zou betekenen dat voortaan alle inwoners van de gemeente zouden betalen voor de parkeerders in Alphen aan den Rijn. Politiek natuurlijk kansloos.

Maar dan mis ik in dat stuk dan weer het idiote plan van Hoekstra en zijn mensen om de burgers voortaan per vuilniszak te laten betalen.

Zoetermeer

Ook in zijn officiële verontwaardiging namens de gemeente Alphen aan den Rijn staat Tseard Hoekstra natuurlijk niet alleen. Hij wordt hierin ‘gestuurd’ door zijn college, dat hierin weer hartstochtelijk wordt gesteund door de Alphense Ondernemers (VOA), in een protest dat eigenlijk van het College van Zoetermeer vraagt hun belang ondergeschikt te maken aan het belang van de stadscentra in andere gemeenten. Natuurlijk zal dat college kiezen voor haar eigen ondernemers, ook al zijn die deels zo dom tegen de bouw van die Holland Outlet Mall te zijn, want over een paar jaar wordt op de puinhopen van winkelcentrum Leidschenhage, 10 minuten van Zoetermeer (en 20 minuten van ons eigen stadshart) de ‘Mall of the Netherlands’ gebouwd. Wél een echte MegaMall die ALLE winkelharten van onze steden ernstige concurrentie aan gaat doen. Zie mijn vorige blog.

Hoekstra, ga!!!!!!

Ach, zo hard zal het niet gaan, de Alphense politiek kennende. Hoekstra lijkt toch vooral de buffer voor andere collegeleden te zijn, en, hoewel vast niet de bedoeling van de kiezer, schept natuurlijk een heel gunstige situatie voor anderen. Want dat veel van zijn ‘wandaden’, volgens Machiel, in innig samenspel tussen vooral VVD en CDA zijn ontstaan en uitgevoerd, dát zie ik niet in dit stuk.

Intussen sluit in ons Stadshart de ene winkel na de andere, om maar aan te geven dat al dit gedoe al twintig jaar geen enkel effect heeft op de aantrekkelijkheid van ons Stadshart op de burgers van deze gemeente.

Tags: , , , ,

ACTION en LA PLACE

24 aug

Eindelijk positieve ontwikkelingen
De Ridderhof
Ik denk niet dat winkelcentrum De Ridderhof in Alphen aan den Rijn kan overleven zonder de ingrepen zoals Dick Vos en ik dat in het ‘Knots’ boekje hebben beschreven. Maar het zal elke Riddervelder duidelijk zijn dat de nieuwe ACTION meer bijdraagt aan de leefbaarheid van de wijk, en de omzetkansen van de retailers daar, dan de zoveelste supermarkt. Jaren geleden voorspelde ik al dat het oude ‘wijkwinkelcentrum’ naast de Herenhof alleen overlevingskansen als ‘laaggeprijsd buurtwinkelcentrum’ zou hebben. Hoewel eigenaren en veel winkeliers ervoor kozen helemaal niets te doen, is het dat natuurlijk allang geworden, en de komst van de Action is daarvan een duidelijk bewijs.
De Lage Zijde
Een aantal politici blijven strijden voor een openbare culturele functie van het aloude Nutsgebouw aan het Thorbeckeplein. Ook de nodige lokale ondernemers zagen dat pand als een welkome mogelijkheid om rijk te worden. Terwijl, nu het er zo eenzaam staat, toch ook een niet bouwkundige zoals ik, al gauw duidelijk wordt dat er grote investeringen nodig zijn om dat pand tot een ‘Place to be’ voor vooruitstrevend Alphen te maken. De gemeente heeft dat geld niet (meer), en deze ondernemers hadden het ook niet, dus mag de stad, en de gemeente, blij zijn dat het bloeiende deel van V&D, La Place, het tot startpunt maakt voor haar nieuwe horeca/retailformule.
Daarnaast lijkt, met de bouw op het voormalige Thorbeckeplein in volle gang, ook een oplossing gevonden te zijn voor de bebouwing van het Aarplein. Het wordt dus tijd om nieuwe keuzes te maken voor onze openbare bibliotheek. Waar het, nét als in de winkels, gewoon totaal anders moet in dit internet tijdperk. Het huidige business model is, net als dat van de muziekschool, immers al bijna vijftig jaar oud!
De Hoge Zijde
Na alle geblaat over prachtige, maar absoluut onhaalbare ‘hotel’ initiatieven rond de oude Bonifaciusschool, lijkt er nu eindelijk een oplossing in zicht die recht doet aan dit beeldbepalende gebouw aan het omloopkanaal. Nu nog (dat is nu wel bewezen, lijkt me) de commercieel onbruikbare ‘Kunstverdieping’ (de winkel kan blijven) wegbreken, dan kan de monumentale Adventskerk weer haar plek in het Alphense Stadshart terugkrijgen.

ACTION
Discounter Action is groot gegroeid omdat de bestaande grote retail concerns, waaronder Blokker, zichzelf blokkeerden in “Actieve Inertie”. Een vorm van navelstaren die grote en vanouds succesvolle bedrijven als Blokker, V&D en HEMA ten gronde richt, ten gunste van ACTION (Zoals Primark en MediaMarkt dat in andere markten deden), dat overal nieuwe vestigingen opent. Green dacht een goede slag geslagen te hebben door ACTION, en vooral de klanten van die ACTION, binnen het BARONIE complex te halen. Maar nu Alphen-Noord haar eigen ACTION winkel krijgt in De Ridderhof, zullen er beslist veel minder Alphenaren de trip over de rivier maken. Tenslotte, een Hoogvliet, een LIDL en een Primera hebben we hier ook wel, er is geen Albert Heijn vestiging aan de Hoge Zijde, en ook de enige echte JUMBO van de stad staat in ‘Noord’. Nee, voor zover de plannen voor een regionale betekenis van die Baronie al niet door de commerciële invulling (of juist het gebrek daarvan) ervan al eerder schipbreuk leden, nu is de doelgroep gehalveerd. En wordt De Baronie het buurtwinkelcentrum waarvoor het niet werd gebouwd. Een verklaarbare actie van ACTION, maar één die exploitant Green van Jan Zeeman niet blij zal maken. De winkeliers daar ook niet, uiteraard. Ook de timing, zonder Julianabrug, is dodelijk, in dezen.

LA PLACE
La Place heeft zich in de afgelopen decennia zo ontwikkeld dat deze restaurantformule het warenhuis V&D helemaal niet meer nodig heeft. De pilotvestiging in het Alphense Nutsgebouw bewijst dat voldoende. Maar omgekeerd is dat helemaal niet het geval, V&D heeft La Place hard nodig om te overleven.

Voor een warenhuis als V&D waren, vijftig jaar geleden, het bezit van zowel een supermarkt als een restaurant een vanzelfsprekendheid. De supermarkt verdween met de overname van de EDAH supermarktketen, en daarmee verdween de ‘Boodschappenfunctie’ van de winkel. De kunst van het leiden van dit bedrijf bestond erin dat je die ‘boodschappenfunctie’ kunstig vervlocht met het ‘recreatief winkelen’, het tonen van ‘de wereld’ in een tijd dat internet, en zelfs kleuren-TV nog niet bestond, en, natuurlijk, gezellig bijkletsen in het café-restaurant in een Nederland dat nog niet vergeven was van de horecagelegenheden en terrassen. Het is een publiek geheim dat V&D er nooit in geslaagd is de transitie naar een moderne koopbelevenis te maken. Intussen vielen, ook door de concentratie op speciaalzaken door Anton Dreesmann, steeds meer afdelingen weg. Wie nu over de ‘speelgoedafdeling’ loopt, kan zich niet voorstellen dat V&D, met sport, camping en kantoorboekhandel, daarin ooit marktleider was. Maar met het verdwijnen van die supermarkten waren er opeens mogelijkheden voor de ontwikkeling van een compleet nieuwe restaurantformule op de begane grond: La Place.
Wie nu voor de V&D vestiging in Alphen aan den Rijn staat, ziet eigenlijk alleen maar La Place, links het restaurant, rechts de counter. Om het eigenlijke warenhuisaanbod te bereiken moeten de Alphense klanten tussen de etensdampen doorlopen.

Tja, ze kunnen vanuit V&D meer beweren, maar met een gloednieuwe vestiging, mét terras aan de verbrede Aar, die ook ’s avonds open is, zal de oude vestiging, een paar honderd meter verder, teveel klanten verliezen om nog rendabel te zijn. Alleen, is V&D rendabel zonder La Place? Beslist niet, de economie van een warenhuisbedrijf kennende. Dus als iemand nog ideeën heeft voor 1500 m2 winkeloppervlak midden in de stad? Een overdekte markt, als synthese van de huidige weekmarkten én City Bazaar? Op de begaande grond is dat zeker een mogelijkheid, toch?

Tags: , , , , , , , , ,

Zorg of Zeeman?

29 apr

Een somber toekomstbeeld
Gelukkig is het nog niet zo ver, beste lezers, maar als ik dan weer lees dat er geen geld meer is om ex-leerlingen van de PRISMA school, na hun dure opleiding, de stap naar het bedrijfsleven te laten maken? Deze afweging is misschien wel sneller actueel dan we allemaal hopen!
Kijk, dat de bomen niet langer tot de hemel groeien, dat is een feit. De gemeente doet dan ook hard haar best ons dát duidelijk te maken. Helaas zijn ze daarin niet zo consequent dat, mét de burgers, ook de gemeente zelf gaat inleveren. Integendeel, ondanks dat er in nog geen vijf jaar bijna 100 miljoen Euro’s aan de Lage Zijde zijn verdampt, blijft de gemeente geld pompen in bouwwerken die we helemaal niet nodig hebben. Intussen merkt iedereen die met Sport of Cultuur bezig is, dat er nergens meer geld voor is, en je kunt ervan op aan dat als de gemeente ooit moet kiezen tussen ‘ZORG’ of vastgoedprojecten (ZEEMAN) de laatste partij (het is niet alleen Zeeman’s Green natuurlijk) er het minste last van zal hebben.
De ‘Verzorgingsmaatschappij’ is immers ook in Alphen aan den Rijn geschiedenis geworden. Kaj Elhorst kan alvast beginnen daarover een boek te schrijven.

Bouwen
Er is natuurlijk helemaal niets op tegen dat, zoals ik in mijn vorige blog schreef, peperdure voorzieningen als Bibliotheek en Theater in deze krappe tijden flink moeten inschuiven. Of dat de Muziekschool haar functie op een andere manier moet invullen en sportverenigingen zelf hun grasvelden moeten onderhouden. Sta-art kan haar kunstwerken best in winkels, restaurants en openbare gebouwen exposeren. Wat er in andere gemeenten gebeurt (benchmark), vind ik nooit zo spannend, iedereen moet zijn eigen afwegingen maken, waarom zijn we anders een zelfstandige gemeente.
Maar het is merkwaardig dat de gemeente op geen enkele manier zelf de broekriem aanhaalt, terwijl de burger, direct én indirect, wordt opgezadeld met steeds hogere lasten. Integendeel, honderden ambtenaren zijn permanent bezig met allerlei projecten waarvan het beoogd maatschappelijk nut beslist marginaal is te noemen. Ik zal er een aantal eens benoemen:

De Baronie
Ik heb al heel lang geleden gepleit voor een modern, dus compact, Buurtwinkelcentrum op die plaats, graag samen met andere buurtvoorzieningen. Dat laatste werd al moeilijk omdat het niet zo botert tussen de Zeehelden en de Molukkers, maar in ieder geval zijn daar vlakbij wel een school, een gezondheidscentrum en een kinderopvang gerealiseerd. Helaas had bekende Alphenaar Jan Zeeman grootse dromen over een “high-end” winkelcentrum, daar midden in de armste buurt van Alphen, met de regionale uitstraling waaraan ons Stadshart niet kon tippen. Ik constateer dat er een prachtig mooi bouwwerk is neergezet, helaas met geen andere invulling dan ‘mijn’ buurtwinkelcentrum. Er is, crisis of niet, dan ook geen enkele kans dat hier ooit mooie kledingzaken hun anker uit zullen gooien. De Baronie is een mooie aanwinst voor de buurt maar, met al die lege winkels, als winkelproject een mislukking.
Helaas heeft de gemeente wél ingespeeld op de gedroomde toestroom van auto’s uit de regio en voor ettelijke miljoenen verspijkerd aan de verkeerssituatie daar. Kortom, meneer Zeeman (Green) hoefde alleen het gebouw neer te zetten. Alles wat nodig was om daar klanten naar toe te krijgen, betaalde de gemeente. Wij dus…..

Jachthaven
In het verlengde van die Baronie ligt het malle plan om van de mistroostige waterplas die ooit als Rijnhaven was bedoeld, een zinderend centrum van watersport te maken. En opnieuw tast de gemeente royaal in haar lege schatkist, door alvast (er bestaat nog niet één concreet plan) de brug in de Hoorn voor 5 miljoen te vervangen zodat de sloepen van beter gesitueerde Alphenaren ongehinderd hun spotgoedkope ligplaats kunnen bereiken. Ook dit is weer bedoeld om deels de omzet van de Baronie te spekken (dat levert die Baronie overigens maximaal een miljoen Euro aan omzet op, ons Stadshart de helft daarvan), zodat het nog wel even duurt voor die brug economisch rendabel kan zijn. Maar ja, wie wil er nou niet aan een jachthaven wonen, dus geeft deze gemeentelijke investering, alweer, kansen voor, opnieuw, Green. Daarbij is er nu al sprake van een snel groeiende overcapaciteit in de bestaande jachthavens, dus een vetpot wordt het voor niemand. En voor 5 miljoen kun je een hoop andere leuke dingen doen.

Maximabrug
Eigenlijk is het een beetje zielig, nog een paar jaar en dan ligt er een prachtige vierbaansbrug over de Rijn, die uitkomt op een karrenpad naar Koudekerk! Opnieuw vele miljoenen verspild in een prestigeproject, terwijl Koudekerk, en zeker de bedrijven daar, heel gelukkig waren geweest met een simpele tweebaans brug. Maar, VVD en CDA wilden hun droom, de ‘Grote Bypass’ realiseren en zonder brug was die droom als een zeepbel uiteengespat. Kortom, er zal in de regio wat gelachen worden om die peperdure brug naar Nergenshuizen, een ‘funny’, zoals de Engelsen dat zouden noemen. En de grote initiator van dit plan, Hoogvliet Supermarkten, gaat binnenkort gewoon naar Bleiswijk verhuizen……
Enfin, nu er toch al zóveel geld al is uitgegeven, zullen we uiteindelijk nog veel meer geld mogen dokken voor een verbinding over de Heijmanswetering om via BruinsSlotsingel en Eisenhowerlaan toch de gedroomde verbinding naar de N207 (Kleine Bypass) te realiseren. De tientallen hierbij betrokken ambtenaren gaan hun pensioen wel halen, want door de betere verbinding wordt veel industrieel vastgoed (en de gemeentelijke grond) aan de Hoge Zijde in één klap meer waard.

Station
Als Alphen érgens geen behoefte heeft, dan is het aan nóg meer winkels. En dat is nou precies wat (alweer) Green bij de Fietsappel gaat bouwen. Omdat Jan Zeeman c.s. inmiddels ook wel weten dat ze die winkels nergens kunnen slijten, krijgen ze bij voorbaat al 5 miljoen nog niet bestaande Euro’s van de gemeente om op de ‘Toor locatie’ leegstand te bouwen. Uiteraard wordt het gebouwd als ‘traffic locatie’, maar iemand móet vergeten hebben die ‘traffic’ naar en van het station (vergelijk Leiden of Utrecht) nou eens te meten. Misschien dat een winkeltje in pepdrankjes daar kan overleven, maar de rest niet. Zelfs overbuurman Toob gaat daar niets aan veranderen. En zo bestrijdt de gemeente geen leegstand, maar investeert daar zelfs in. Investeren met geld dat, met toestemming van onze volksvertegenwoordigers, wordt onttrokken aan sportverenigingen, culturele instellingen en projecten die, zoals een tunnel door Hazerswoude-dorp, veel belangrijker zijn. En als het met deze projecten (naar schatting ten bedrage van 25-30 miljoen Euro) allemaal tegenvalt, tja, dan is de ZORG aan de beurt!
“Na ons de zondvloed”, Alphense politici?
Of gaan we weer fuseren, zodat nóg meer inwoners aan deze Alphense hobby’s kunnen meebetalen?

Tags: , , , , , , , , , , , ,

Nieuwe Winkelcentra leiden tot leegstand

12 aug

Wittlich in de Eiffel
Vandaag weer tijd voor mijn jaarlijkse story over een voor Alphen aan den Rijn relevante ontwikkeling in het buitenland. Vorig jaar werd in Wittlich zomaar een nieuw overdekt winkelcentrum, mét o.a. een grote C&A en een filiaal van het daar bekende warenhuis Müller geopend. Mét parkeerdak, naast het trein- en busstation! Toen vroeg ik me al af wat dit voor de, merendeels traditionele, winkelstand in de historische binnenstad zou betekenen.
Dit jaar constateerden we dat in die binnenstad de helft van de winkelruimte leeg staat, of in gebruik is als tijdelijke ‘pop-up’ winkel. De plaatselijke middenstand is praktisch weggevaagd. Een ontwikkeling die we ook Alphen aan den Rijn zien ontstaan, en die, na de opening van De Baronie en met de kennelijk gewenste vergroting van De Aarhof, wel eens catastrofaal zou kunnen zijn voor de ontwikkeling van ons Stadshart als geheel. En daarmee voor een vroegtijdige dood van het gloednieuwe ‘citymarketing’ plan voor onze stad.
Dat lijkt me toch niet de bedoeling…..

Vergelijkbaar?
Zijn Alphen aan den Rijn in Zuid-Holland, en Wittlich in Rheinland-Pfalz eigenlijk wel vergelijkbaar? Ja, en Nee. In feite is dat Wittlich maar een plaatsje van 18.000 inwoners waar je niet de grootstedelijke winkels verwacht die er wel zijn. Aan de andere kant, Wittlich is wel een Kreisstadt, het bestuurlijke, medische, educatieve én commerciële centrum van de hele omgeving. Daarbij telt alleen de stad al 10 hotels en zijn er de nodige campings in de omgeving. Het stadje ligt pal naast de belangrijke snelweg van Koblenz naar Trier en Luxemburg. Daarnaast biedt de historische binnenstad veel mooie, oude gebouwen, een groeiend aantal terrasjes, en nog steeds ook winkels, die de toeristen ook daadwerkelijk naar die stad trekken. Daar steekt het veel grotere Alphen aan den Rijn schril tegen af. Hier heeft het Stadshart immers (er zijn altijd uitzonderingen) alleen voor de eigen inwoners een functie als één van onze winkelcentra.
Verder valt in dat centrum geen supermarkt (op een soort Ekoplaza na) te bekennen, boodschappen doet men op het industrieterrein, waar naast supermarkten ook een grote hypermarkt gevestigd is.

Herstel
Wittlich zal zich van de huidige klappen wel weer herstellen. De panden aan de historische markt worden allemaal gerestaureerd, en de eerste nieuwvestigingen (zelfs brandshops) zijn ook alweer gesignaleerd. Op de voormalige varkensmarkt worden weliswaar steeds meer winkels gesloten, maar zien we de al bestaande terrassen groeien. Want de toeristen hebben natuurlijk weinig te zoeken bij C&A en Müller, zodat het, ondanks al die lege winkels, toch nog wel gezellig druk blijft. Uiteindelijk zullen de bezoekers van het nieuwe winkelcentrum ook wel weer (letterlijk) afdalen naar de kroegjes, terrasjes én winkels in de binnenstad. Over een jaar of vijf zal alles wel weer genormaliseerd zijn, en is de binnenstad van Wittlich weer een pareltje, voor inwoners, omwonenden én toeristen.

Aarhof vergroten?
De komst van De Baronie was dé oplossing om het ‘industriële erfgoed’ te behoeden voor verder verval als “Stads ruïne”. Zowel mijn eigen idee voor een compact Buurtcentrum, gericht op dagelijkse aankopen uit de omliggende wijken, als de droom van Jan Zeeman voor een luxe winkelcentrum voor de ‘happy few’ in de regio, zouden weinig effect hebben gehad op de ontwikkeling van ons Stadshart. Maar de huidige invulling van dit, bouwkundig fraaie, nieuwe winkelcentrum oogt meer als concurrerend met dat Stadshart, dan als aanvullend op ons bestaande winkelareaal.
Alphen is hiermee, dat blijkt uit alle onderzoeken, al overbewinkeld, het kost niet voor niets zoveel moeite de winkelruimte in De Baronie te verhuren. Als nu ook ‘De Aarhof’ nog wordt vergroot, omdat de nieuwe eigenaars, Albert Heijn en Blokker dat graag willen, wordt die situatie alleen maar erger. Zowel die Baronie als de vergrote Aarhof kunnen zichzelf alleen bedruipen als ze klanten trekken uit de rest van het centrum. Dat zal ongetwijfeld lijden tot nog meer problemen aan onze gloednieuwe Hoge Zijde dan daar, gezien de uitlatingen van de huurders ter plekke, blijkbaar al zijn.
Wat ik, zonder beperking, aangeef is dat een vergrote Aarhof alle miljoeneninvesteringen aan de Hoge Zijde teniet zou doen. Daarbij, er is ruimte genoeg (te veel zelfs) in ons centrum, mits we dat Stadshart eens reserveren voor ‘recreatief winkelen’, en onze ‘dorpelingen’, nét als in Wittlich, hun boodschappen gewoon in de wijk- en buurtcentra laten doen. Een ‘upgrade’ zonder vergroting zou voor De Aarhof immers ook al veel verbeteren.

Herstel in Alphen?
Anders dan in Wittlich wordt onze binnenstad niet opgeleukt door drommen toeristen, en zelfs de, in mijn ogen onwaarschijnlijke, komst van een jachthaven gaat daar niets aan veranderen. Ons Stadshart wordt nooit dat attractieve winkelhart van Alphen, zolang winkeliers én politiek vasthouden aan het dorpshart dat het nu, ondanks alle investeringen, nog steeds is. Een lege winkel blijft hier dan ook een lege winkel, en lege winkels hebben de neiging andere lege winkels aan te trekken. Als die trend eenmaal is ingezet, zal ze niet te stoppen zijn. Kortom, wordt het niet eens tijd om eens aan de toekomst van het hele Stadshart, van het hele stelsel van retailvoorzieningen in en rond onze gemeente, na te denken? En daarmee over de leefbaarheid van Alphen aan den Rijn, voor we ons opnieuw verliezen in de fata morgana’s vanuit de vastgoedsector?

Tags: , , , , ,

Leegstand in Alphen aan de Rijn

12 jan

Misleiding
Het lijkt erop dat je plaats in een rijtje belangrijker is dan je belang zelf. Nu komt Locatus weer met haar jaarlijkse rijtje gemeenten, gerangschikt op het percentage leegstaande winkelpanden. En gelukkig is Alphen aan den Rijn, excellerend in gemiddelden, ook hier weer midden in dat rijtje te vinden. Dus kunnen we weer rustig slapen.
Of niet?
Wel, de meting van Locatus klopt wel, al is het een momentopname. Wat niet klopt is de manier waarop die winkelruimte in gebruik is. Kortom, dat percentage wordt gemanipuleerd, met als enige doel er in dit rijtje niet verkeerd uit te komen. Wat er verder allemaal niet aan deugt, nou dáár hebben we het verderop wel over.
1. Waarom zou het ‘gemiddelde’ (hier géén rekenkundig gemiddelde, maar de mediaan, gewoon de middelste waarneming in dat rijtje gemeenten) eigenlijk ‘goed’ zijn?
2. De leegstand is meestal op bepaalde plekken geconcentreerd, zodat het er daar een stuk beroerder uitziet dan op andere plaatsen, maar het ‘winkel’beeld van het hele centrum wordt verslechterd.
3. Een succesvol winkelcentrum kent een nogal delicate verdeling van winkels, horecagelegenheden en culturele doelen. Als met name één sector getroffen wordt is het aanzienlijk minder aantrekkelijk dan je op basis van het percentage zou denken. Vooral de ‘trekker’ mode is zwaar getroffen, landelijk overigens.
4. Net zoals de groei in ZZP’ers het werkeloosheidspercentage positief beïnvloedt, geldt dat ook voor tijdelijke verhuur, pop-up winkels en anti-kraak vestigingen. Het is niet voor niets dat gemeenten én vastgoedeigenaren zich uitsloven zoveel mogelijk leegstaande panden op die manier te vullen. Maar maakt dat die winkelcentra aantrekkelijker?
Kortom, ook dit is weer een manier om politiek, zakenwereld én burgers in slaap te sussen. Misleiding dus over een zaak die steeds ernstiger vormen aanneemt, ook in Alphen aan den Rijn! En leuke acties, hoe nuttig ook, gaan dit NIET veranderen! Alphen Winkelstad in vogelvlucht:

Aarhof
Nu het Thorbeckeplein op niemandsland lijkt, de Dreespassage tot ‘enge plek’ is verworden, de bibliotheek is verhuisd en de parkeergarage gesloten, is het geen wonder dat er bij de aangrenzende poot van onze, ronduit bejaarde, Aarhof weinig passanten te verwachten zijn. Niet voor niets staan daar panden al tijden leeg. Maar ook het oude Liverapand is, ondanks beslist meer traffic door zelfs twee weekmarkten op het Aarplein, weinig in trek. Daarbij zijn op verschillende punten panden bij elkaar getrokken, zodat het totale aanbod in De Aarhof minder is geworden. En, ook al omdat de verhuurder, Corio, kleinere steden helemaal niet meer ziet zitten, zal een broodnodige ‘upgrade’ nog wel even op zich laten wachten.

Hoge Zijde
Als H&M niet was fors had uitgebreid hadden daar honderden vierkante meters compleet leeggestaan, terwijl in de nieuwbouw tegenover het stadhuis geen enkele winkel het lang heeft volgehouden. Richting Wilhelminalaan is het, na het vertrek van het Postkantoor, steeds meer een stiltegebied geworden en dat wil je toch eigenlijk niet hebben, midden in je Stadshart. Zonder Haasbeek Centrum en bakkerij Stevers zou het in de Julianastraat heel stil worden. De combinatie van vrijwel allemaal horeca en de lange ‘dode wand’ van Hoogvliet is letterlijk dodelijk voor een echte winkelstraat. Vooral als leegvallende winkelruimtes stelselmatig door horeca en niet-winkelorganisaties worden ingevuld.

Lage Zijde
Hier hoeven we het niet lang over te hebben. De Van Mandersloostraat is met het Rijnplein de enige A-locatie van de stad en blijft aantrekkelijk voor winkels. Het Thorbeckeplein, dat is na ‘VORM’ toch wel duidelijk, heeft geen enkele toekomst als winkelcentrum, en dat was met de Hooftstraat allang het geval. Hier is niet alleen sprake van leegstand, maar ook van veel tijdelijke verhuur op anti-kraakcondities, terwijl steeds meer winkelpanden in de Hooftstraat worden bezet door andere branches (horeca, sportcentrum, etc.) In alle geweld houdt de Raadhuisstraat zich nog wel enigszins staande, tenminste het eerste stukje, maar ook daar zien we steeds meer winkelruimte ingenomen worden door horeca en dergelijke.

Herenhof
Als middelgroot wijkcentrum eigenlijk het enige winkelcentrum zonder ernstige problemen, maar, na dertig jaar, zou hier een upgrade niet misstaan. Wanneer gaan we daar eens iets aan doen?

Ridderhof
Ik voorspelde al jaren geleden dat dit oude wijkcentrum naast de dichtbij gelegen Herenhof alleen nog kansen zou hebben als lage prijzen buurtcentrum. Nou, dat is het ook, redelijk succesvol, geworden. Alleen heeft het voor die functie teveel, en vooral verkeerde, winkelruimte, zodat er toch regelmatig wat te huur staat aangeboden. Afbreken, en, veel compacter, herbouwen als buurtcentrum (type Atlas) is op den duur de enige optie.

Atlas
Tja, als je een buurtcentrum bouwt om onze grootste wijk te bedienen, zal dat wel altijd aantrekkelijk zijn voor die paar ondernemers die daar een plekje kunnen vinden. Mits ze zich wel op de dagelijkse behoeften van de Kerk en Zaners richten, voor iets anders zijn er geen kansen.

Euromarkt/Da Vinci
Dit betreft een gebied voor grootschalige detailhandel, al blijkt dat, met alle misère in bouw, elektra, meubels en woninginrichting, moeilijk vol te houden. Het is duidelijk dat men hier niet gaat winkelen, maar heel bewust voor bepaalde zaken bepaalde winkels bezoekt. Daar is op zichzelf niets mis mee, overigens, maar het voorkomt wel grote drommen bezoekers daar.

Baronie
Als we het over leegstand hebben, dáár staat meer dan de helft van de winkels leeg. Zelfs als Bristol en Action inderdaad de voor hen gereserveerde winkels inrichten. Toegegeven, er staat een prachtige Zeeman winkel, maar van het kopersparadijs waarover Jan Zeeman en Green regelmatig profeteren, is nog totaal geen sprake. Het feit dat zelfs bakkerij Van der Breggen, die eerst als niet passend werd afgewezen, daar nu toch een winkel heeft, moet toch wel duidelijk maken dat het allemaal niet loopt zoals men dacht. En zonder een slager, poelier, groenteboer, bloemenwinkel en (aparte) slijterij, zal het zelfs nauwelijks als buurtcentrum gaan functioneren. Het pand ziet er indrukwekkend uit, maar ja, een pand is nog geen winkelcentrum! Intussen is de Van Nesstraat als winkelcentrum voltooid verleden tijd geworden, nu er al vijf winkelpanden compleet leegstaan. De keerzijde van De Baronie medaille.

Leegstand, geen vastgoed, maar een retail probleem
Je kunt dus veel ‘leegstand’ camoufleren, maar al rondwandelend in Alphen aan den Rijn zie je al snel wat er werkelijk aan de hand is. En dat de, zo hardnekkig vanuit het Stadhuis bezongen, ruimte voor nieuwe winkels complete onzin is. Helaas, het ís niet anders, staat ons een verdere samentrekking van ons Stadshart te wachten. Dát als noodzakelijk gevolg van de integratie van winkels en webshops. Met méér kleinere winkels, meer onderscheid en minder ketens in het Stadshart maakt die verkleining dat Stadshart wel aantrekkelijker! Lees daarvoor ‘De Nieuwe Winkelier’ op http://www.bricksenclicks.me

Tags: , , , , , , , , ,

Koopman in Alphen aan den Rijn

17 dec

Heiligen
“Heiligenverering is misschien een vlucht voor de echte problemen”, stelde de Duitse rabbijn Elise Klapheck kortgeleden in een artikel over het uitbundige eerbetoon bij de dood van Mandela. Het is dan ook geen wonder dat veel Alphenaren van alles en nog wat verwachten van een erkende Retail tycoon als Jan Zeeman. Problemen zát, tenslotte! Als je een hele winkelketen uit de grond kunt stampen, kun je al snel alles, in hun ogen. En in een tijd dat de plaatselijke politiek opzichtig blunderde rond het megaproject Lage Zijde, is het logisch dat de in de steek gelaten ondernemers hun ogen opslaan naar iemand die bewezen heeft wél iets te kunnen. Toch, nét als Mandela dat was, is Jan Zeeman een gewoon mens die zich op twee voeten voortbeweegt, zoals mijn grootvader dat placht te zeggen. Een mens die durfde stappen te nemen die anderen níet namen, maar ook een mens met fouten en gebreken, zoals wij allemaal. In géén geval de heilige zoals zoveel mensen hem graag willen zien.

Alphens.nl magazine
Ik sta altijd weer te kijken van de gretigheid waarmee internet adepten zich op klassieke media werpen. Ook dit jaar zond Alphens.nl ons weer een prachtig uitgevoerd overzicht van wat zich in en rond Alphen heeft afgespeeld, en wat een aantal bloggers, waaronder ikzelf, daarover schreven. Natuurlijk schrijft ons aller ‘Stennis Dennis’ in dat blad anders over mij, dan over Jan Zeeman. Tenslotte is díe wel adverteerder, en ik duidelijk niet (meer). Nou zijn lezers van IntoBusiness natuurlijk allang gewend aan zijn stijl van schrijven over allerlei ondernemers in deze streek, die zo anders is als wat hij als ‘Stennis’ in het Alphens Nieuwsblad schreef. Maar het bijna mythische verhaal dat hij over Jan Zeeman, en zijn project ‘De Baronie’, schreef is niets minder dan een heiligverklaring. Kijk, hoewel al mijn ex-studenten weten dat ik als Alphenaar trots ben op Zeeman Textiel, heb ik niet zo de neiging degene die daar heel veel geld mee heeft verdiend, op een voetstuk te plaatsen. Dat hoef ik ook niet, er zijn blijkbaar voldoende Alphenaren die dat al doen.

De Baronie
Daarbij, dat hele interview is één grote lofzang op het Baronie project. Een project waarmee ik, zoals bekend, nogal wat moeite heb. Met de winkels binnen dat project tenminste, want wat daar wordt gerealiseerd is het verkeerde aanbod aan winkels op de verkeerde plaats. Zelfs áls het nog een commercieel succes wordt, dan nog trekt het klanten weg uit het Alphense Stadshart én de omliggende buurt-, wijk- en dorpscentra. Dáárop zitten de betrokken ondernemers in deze tijd niet bepaald te wachten, en zo is de ontwikkeling van De Baronie een planologische fout die ons Alphenaren nog jaren zal plagen. Natuurlijk vraagt Dennis Captein of hij ook even het Stadshart debacle voor zijn rekening wil nemen, maar nee, hij zou graag willen, maar…. Terwijl de halve retailwereld zich mét mij afvraagt hoe VORM op het idee kwam dat Thorbeckeplein te ontwikkelen op het moment dat ‘De Baronie’ al werd gebouwd. Nou had ik ook zonder De Baronie al weinig fiducie in die extra winkelmeters, maar Jan Zeeman is eerder de beul van dat Thorbeckeplein, dan de redder! Niet dat hij daarmee iets oneerbaars deed, integendeel, hij is en blijft een ‘koopman’. Nee, het is de Alphense politiek die hem daarvoor de ruimte gaf, die zelfs miljoenen investeerde in de infrastructuur rond die Baronie, en maar niet wílde inzien dat aan de Lage Zijde de wal het schip zou keren. Nu zijn we intussen wel al ons NUON geld kwijt, en ook Jan Zeeman weet wel dat hij aan een gemeente zonder kasgeld geen geld kan verdienen.

Dichtung und Wahrheit
Het is natuurlijk geen toeval dat dit interview nu verschijnt. In feite zou je het gewoon een “Advertorial” kunnen noemen voor ‘De Baronie’. Want hoewel de ondernemers op de stoep zouden staan (was dat aan de Lage Zijde ook al niet het geval?) is dat winkelcentrum al maanden klaar, en staat het grootste deel van de winkelruimtes nog helemaal leeg. Zelfs het beoogde pand van Zeeman textiel!
Want om nou ambachtelijke topwinkels te verwachten in een klein winkelcentrum, midden in wat nou niet de meest welvarende wijk van Alphen is? Echt, de logica daarachter ontgaat mij, en die winkeliers ook, blijkbaar. De combinatie van luxe aanbod met hoofdzakelijk (lage) prijs-georiënteerde winkelformules als Hoogvliet, LIDL, Zeeman, Bristol en, vooral, Action zie ik niet zo zitten, eerlijk gezegd. Het verkassen van Valk Slagerij naar De Baronie zou een logischer oplossing zijn dan de vestiging van een keurslager. Distributie Planologische Onderzoeken (DPO) staan erom bekend veel te optimistische inschattingen te maken van de verwachten klantenstromen en omzetten. Tenslotte zullen er nooit meer dan 8000 mensen rond De Baronie wonen.

Ik denk, eerlijk gezegd, dat veel retailers mét Jan Zeeman denken: “Een mooi pand, een mooi verhaal, maar wat héb ik eraan!”

Tags: , , , , ,

De Baronie (vervolgd)

4 dec

Ervaring
Velen vinden het een prachtig winkelcentrum, en een aanwinst voor de wijk, en voor Alphen aan den Rijn. Ik ben zo vrij daar als retailplanoloog anders tegenaan te kijken. Natuurlijk is het een mooi gebouw, en een sterke verbetering van de stadsruïne die het was. Maar wat het ook is, een winkelcentrum is het nog lang niet, en ik betwijfel of het dat ooit zal worden. Tenzij je elke kluit winkels bij elkaar een winkelcentrum wilt noemen, natuurlijk!
Maar op dit moment bestaat De Baronie uit een paar supermarkten, die we al hadden, uit een viswinkel die in de Van Nesstraat gevestigd was, over een Kruidvat, waar we er ook al een paar van hebben, en de Primera winkel die eerder aan de Emmalaan zijn deuren sloot. Verder is daar de zoveelste sportschool geopend, maar om dát nog een aanwinst te noemen? Klantentrekker Action lijkt helemaal geen haast te hebben haar (wat bescheiden) winkelruimte in te richten, en datzelfde geldt voor Zeeman. De rest staat gewoon leeg en het winkelcentrum is daarmee sfeer- en klantloos. Zeer in tegenstelling tot de juichende verhalen van belanghebbenden schiet het met de verhuur van winkelruimte helemaal niet op, en kan het zo nog wel een jaar duren voor dat ‘winkelcentrum’ echt geopend zal worden. Zoiets heb ik écht nog nooit eerder meegemaakt.

Geen Visie
We hebben in Alphen aan den Rijn geen detailhandelsvisie, het is eerder gezegd. Wel plannen, maar die zijn alleen op ‘Geloof, Hoop en Liefde’ gebaseerd. Als gevolg hebben we in de afgelopen jaren alleen maar stenen gestapeld, in de verwachting dat winkelruimte ‘vanzelf’ wel huurders vindt. Zoals het nu uitziet zijn bij De Baronie echt de allerlaatste stenen gestapeld. Nadat achtereenvolgens BAM, Corio en VORM zich uit het Lage Zijde plan wurmden, blijft de gemeente met een volledig verpauperd Thorbeckeplein zitten, ondanks al die prachtige plannen die we hebben zien circuleren. Maar is onze mooie NUON pot compleet verdampt aan die Lage Zijde!
Intussen, wát is nou eigenlijk de bedoeling van die Baronie? Wat voor functie heeft dat winkelcentrum voor de wijk, en voor de stad? Het is immers te groot als het buurtcentrum dat je er zou verwachten, maar, met slechts (straks) 8.000 omwonenden veel te klein om als volwaardig wijkcentrum te fungeren. Dus zuigen de grote formules (Action voorop) hun klanten uit de andere wijken en het centrum van Alphen. Het is overigens maar zeer de vraag of (ik geloof al helemaal niet in ‘trekkers’) die Action voldoende klanten aantrekt om de andere winkels in De Baronie een boterham op te leveren. Ook al omdat die Action met zo’n beetje elke formule concurreert! Gezien het gebrek aan animo zijn ze dat bij de beoogde winkelformules met me eens.

Gevolg
Niet De Baronie zelf, maar het gebrek aan gemeentelijke visie die aan dit centrum ten grondslag zou moeten liggen, remt de ontwikkeling van ons Stadshart, en de mogelijkheden van de drie bestaande wijkcentra. Mede daardoor is ons Stadshart op deze manier nog in geen jaren in staat om méér, in plaats van elk jaar mínder bezoekers te trekken. De Baronie is, en dáár kan Green niet zoveel aan doen, ook de zoveelste blokkade om een nieuwe eigenaar voor De Aarhof te vinden. En dat is, nu eigenaar Corio zich uit alle kleinere steden terugtrekt, nodig zodat tenminste dit, inmiddels sterk verouderde, onderdeel van ons Stadshart eindelijk de noodzakelijke upgrade kan krijgen. Anders gaan we nog meemaken dat ook dáár ‘antikraak’ verhuur van leegstaande panden noodzakelijk wordt, en wordt de teloorgang van het hele Stadshart onvermijdelijk.

Wel Visie
Alphen aan den Rijn is nu de grootste kern in een grote gemeente, en zou van die positie moeten profiteren. Maar politiek geknoei in de retailmarge maakt dat centrum alleen maar zwakker. Soms lijkt het erop dat het behoud van een oud winkelstripje belangrijker is de toekomst van ons Stadshart als geheel.
Het nieuwe college, hóe het er uiteindelijk ook uit komt te zien, zal direct moeten stoppen met de kool en de geit te sparen. Onze politici moeten begrijpen dat de toekomst van ons Stadshart NIET in de versnipperde bewinkeling aan de Hooftstraat ligt, om maar eens een voorbeeld te geven. Alle ontwikkelingsplannen voor dorpen, wijken en buurten zullen, met betrekking tot de gewenste retailfunctie, gewijzigd  moeten worden, zodat we over 10-15 jaar nog een leefbaar stadcentrum, leefbare wijken én leefbare dorpen hebben.
Want een goed functionerend winkelcentrum is, zeker in het internettijdperk, écht veel meer dan een aantal winkels bij elkaar!
Want klanten zijn misschien trouw met de mond, maar niet met de voeten!

Tags: , , , , , ,

Winkelcentrum DE BARONIE

11 aug

Historie?
Deze week moest ik toch in de Karwei zijn, dus dan maar gelijk even kijken naar ons nagelnieuwe winkelcentrum op de kop van de Irenelaan. Nu heb ik de nodige vernieuwbouw van ‘historisch erfgoed’ gezien, maar ik moet zeggen dat daar, op het frontje na, niet veel van is overgebleven. Het kleurt allemaal wel mooi bij de nieuwe Samen op Weg school, maar ‘historisch’ is toch niet de term die veel mensen eraan zullen verbinden. Aan de ene kant een ‘standaard’ winkelcentrum, aan de andere kant een blok woningen! Nee, als Stadsruïne was De Baronie meer historie dan na de metamorfose van Jan Zeeman’s ontwikkelaars. Ik vraag me écht af wie van de verantwoordelijke raadsleden tien jaar geleden hadden gedacht dat er dít van over zou blijven.

Winkelcentrum
Tja, en als winkelcentrum?
Wordt het eigenlijk wel een winkelcentrum? Echt, beste lezers, ik heb echt nog nooit een winkelcentrum gezien waar, nog geen twee maanden voor de opening, nog geen enkele aanwijzing te vinden was van wélke winkels daar nou gaan openen. Green strooit informeel met allerlei namen, maar als het daar eind september, in de aanloop naar de feestdagen, storm moet gaan lopen, zouden de betrokken winkelketens dat toch van de dáken moeten schreeuwen, zo langzamerhand? Maar NIETS, niet eens dat het een winkelcentrum ís!
Eigenlijk lijkt dit hetzelfde probleem als waar VORM tegenaan loopt. Een aantal grotere en kleinere ketens die wel belangstelling tonen, maar hun uiteindelijke beslissing nog niet hebben genomen. Gaan we onze kansen grijpen in De Baronie, gokken we op het Thorbeckeplein, of laten we Alphen gewoon schieten? En dat in een wereld waarin het aantal winkelketens elke week afneemt. Een wereld waarin nieuwkomers met webwinkels een gespreid bedje vinden omdat de bestaande retailers zich geen raad weten met dat internet! Want hoeveel Alphenaren zouden er nog zijn die NIET inzien dat een gevulde Baronie de doodsteek betekent voor welk uitbreidingsplan dan ook in ons Stadshart? Voor de noodzakelijke upgrade van De Herenhof, of de herbouw van De Ridderhof?
Waarom denkt U dat het zo muisstil is op het Stadhuis, waar onze overambitieuze stadsbestuurders deze, langverwachte, ‘redding’ van de Baronie toch met wapperende vaandels en klaroengeschal zouden moeten vieren? Nee, zoals straks weer 1500 kinderen bij het Vakantiespel 2013 uit volle borst zullen zingen: “Het is stil, ….aan de overkant”.

Buurtcentrum
Beste lezers, ik heb al vaker aangetoond dat De Baronie locatie een prima ontwikkelingsplek zou zijn voor een bijdetijds buurtwinkelcentrum voor de oude volksbuurten in dit deel van het ‘Oude Dorp’ van Alphen aan den Rijn. Een buurtcentrum dat, na de sanering van de huidige verspreide retail, kan rekenen op de klandizie van ongeveer 8000 consumenten in de directe omgeving. Een grote supermarkt, bakker, slager en groenteboer, aangevuld met een drogisterij, een Zeeman of Wibra, een slijterij, een bloemenstalletje en een eetcafé. Enfin, de visboer kan er ook nog wel bij. De helft van de nu gebouwde vierkante meters zou méér dan genoeg zijn. En dat winkelcentrum zou grotendeels ín de historische gebouwen opgenomen zijn. Zodat je er nog wat van zou zien. Samen met de bestaande school, kinderopvang en gezondheidscentrum een écht centrum voor deze wijk. Zeker wanneer ook nog ruimte gevonden zou worden voor de al bestaande buurtvoorzieningen.

Consequenties
Helaas, in plaats van een op de omwonenden gerichte oplossing, waarbij het gros van de bezoekers te voet of per fiets zou komen, is gekozen voor een winkelcentrum dat zich richt op een veel groter deel van Alphen, en daarbuiten. Met als gevolg enorme verkeersstromen in een wijk die dat, planologisch, helemaal niet kan hebben. Mét onnodige extra risico’s voor de kinderen die daar op school zitten, of naar het zwembad gaan. Volkomen onnodige verkeersdrukte, op een plaats waar ons gemeentebestuur die verkeersdrukte juist wil doen afnemen, het milieu wil sparen, en het fijnstof probleem wil aanpakken. En dat allemaal tot meerdere eer en glorie van meneer Zeeman!
Ik ben heel benieuwd hoe de drie huidige wethouders die óók lijsttrekker voor hun hun partij zijn, díe spagaat gaan uitvoeren. En tegelijkertijd de geloofwaardigheid van een toekomst voor het Thorbeckeplein, mét nieuw bibliotheekgebouw, overeind willen houden in een omgeving waar in steeds grotere mate niet de stenen, maar de toetsen, onze economie gaan bepalen.

Ook in Boskoop, Benthuizen, Hazerswoude-Dorp, Hazerswoude-Rijndijk en Koudekerk!

Tags: , , , , , ,

VORMvast?

14 mrt

 

Onfeilbaar?
Een jaar geleden was het bedrijf VORM en haar publicitaire boegbeeld Fransje Sprunken nog volkomen onbekend, maar vandaag de dag lijken onze plaatselijke media Fransje het plakkaat van onfeilbaarheid te geven. Werkelijk élke zucht die ze slaakt, komt op de voorpagina en, gesteund door ons stadhuis, krijgt ze een bijna Jeanne d’Arc achtige statuur. En dat in een land waar de enige échte onfeilbare op deze planeet, de paus, met een korreltje zout wordt genomen. Nee, ik geloof best dat mevrouw Sprunken haar vak kent, ze heeft er de juiste achtergrond voor, maar om nou alles wat ze zegt maar gelijk te geloven? Ik heb in ieder geval geen serieuze publicatie van haar hand kunnen vinden, ten teken dat ze weet wat er in de retail loos is. En ze blijft ook vér weg van de hier veel gebruikte sociale media. Want hoe ze met drie (3) tweets op haar timeline al 45 volgers heeft? Alphenaren, en zeker Alphense journalisten, zouden, na járen ellende rond dat Thorbeckeplein, toch beter moeten weten en wat kritischer mogen zijn.

Thorbeckeplein
Kortgeleden kon ik uitgebreid gaan studeren op het rapport Thorbeckeplein e.o. Eerlijk gezegd, beste lezers, als ik dít plan in 2007 had gezien, was ik er dolblij mee geweest. Want dit plan is een stuk realistischer dan de roze wolken die ons toen werden getoond.
Zo is de ingreep, om het Thorbeckeplein flink te verkleinen, een heel goede, en de constatering dat daar, om vele redenen die ik zelf al eerder aanvoerde, de wekelijkse markt grotendeels moet vertrekken, is een juiste. Ik moet nog zien of de financiering van het nieuwe Thorbeckeplein ruimte biedt voor de aanleg van de geschetste drielaags parkeergarage onder dat gebouw, want als die er niet komt, helpen al die nieuwe gebouwen, én de vergezichten van mevrouw Sprunken, ook niet.
Eén aspect van de nieuwe bibliotheek (een Cultuurhuis is het natuurlijk allang niet meer) is onderbelicht gebleven. Doordat dit gebouw zo nodig aan het Thorbeckeplein moet staan, zit de bouwer met de ‘achterkant’ van dat Thorbeckegebouw. De slimme oplossing daar jaren geleden de bibliotheek te situeren, is niet meer voorhanden, natuurlijk. Gewone winkels gaan daar niet zitten, dus wordt die ruimte maar aangeboden aan ‘een supermarkt’.

Supermarktparadijs Alphen
Nou, Jumbo of Plus willen graag ook in Alphen een supermarkt, dus krijgen we daar onze 6e (zesde) EXTRA supermarkt binnen drie jaar! In een stad zonder inwonersgroei, omringd door dorpen die óók allemaal nieuwe grote supermarkten hebben gehuisvest. Ik zou wel eens willen weten wat VOA bestuurslid én supermarkteigenaar Edwin ten Brink over die nieuwe aanslag op zijn inkomen te zeggen heeft. Een ALDI én een Hoogvliet in de Ridderhof, een ALDI aan de Euromarkt, een LIDL in zijn eigen achtertuin, nóg een Hoogvliet en een LIDL, mét een ACTION in De Baronie en straks een JUMBO in het centrum, 100 meter van de Albert Heijn daar?
Allemaal leuk en aardig voor de direct omwonenden, maar ook desastreus voor het milieubeleid van Alphen aan den Rijn, ál die personenauto’s én vrachtwagens die, volkomen onnodig, af en aan rijden naar die vier supers in ons Stadshart.

Retail 3.0
Wat in 2007 een leuk plan was geweest, is dat echter nu niet meer. Niet alleen vanwege de crisis, die écht nog jaren blijft doorsudderen. Nee, nu er bijna geen winkel meer is die winst maakt, zullen retailers zich eindelijk tot Retail 3.0 moeten bekeren, óf failliet gaan. Retail 3.0 (http://www.bricksenclicks.me) betekent dat vrijwel elke non-food winkel op veel minder peperdure vierkante meters terecht kan. Dat is mogelijk omdat het grootste deel van het aanbod gewoon via de geïntegreerde webshop aangeboden wordt, in de winkel zelf, of thuis, wát de consument het beste uitkomt. Ga voor een goed voorbeeld maar eens kijken bij DIXONS in Leiden. Die winkels gaan ook niet langer zelf aan de slag met aanverwante zaken, maar besteden dat uit aan gespecialiseerde ondernemers in een shop-in-the-shop constructie. Zoals Barista bij Haasbeek Centrum, ICI Paris, Rituals en DIXONS bij V&D of UCIDU bij DIXONS. Dat betekent, zeker als ‘boodschappenwinkels’ als supermarkten en textielsupers het Stadshart verlaten, dat stadscentra veel compacter worden dan we tien jaar geleden nog dachten. In Alphen moeten we de Hooftstraat als Koopstraat compleet vergeten, en dat geldt ook voor een groot deel van de Julianastraat en de Raadhuisstraat. De bekende oude winkelstrips als Lijsterlaan en Van Nesstraat gaan definitief verdwijnen en op ‘traffic locaties’ als het station komen op snelle aankopen gerichte speciaalzaken erbij. Ik weet niet of je van het Thorbeckeplein dan een Lunapark moet maken, maar die 10.000 m2 winkelruimte daar hebben we helemaal niet meer nodig.

VORMfout
Het zal steeds meer Alphenaren duidelijk zijn dat Gemeente én VORM tot elkaar veroordeeld zijn. De gemeente wil, wát het ook kost en wát wij ook denken, het restant van haar Cultuurhuis mythe realiseren, en daarbij nieuwe winkelruimte (in die volgorde); voor VORM staat er niet direct een ander winkelproject op uitvoering te wachten. En zeker geen gemeente die daar € 13 miljoen schaarse Euro’s op toelegt. Kortom, beide instanties zullen met de moed der wanhoop blijven proberen ons ervan te overtuigen dat het Lage Zijde plan NIET dood is, zoals een groeiend aantal Alphenaren, met mij, denkt.
En die 7.000 m2 voor eind mei verhuurd? Prenatal vertrok, Foto Lux vertrok, IT’s vertrok, Björn Borg vertrok, Dixons vertrok, Free Record Shop vertrok! Wie durft dat nog aan, Alphen aan den Rijn, in een tijd dat een beetje winkelformule zich vooral richt op grote steden, omdat ze hun winst vooral buiten Nederland halen?
Nee, VORMvast zou wel eens een dure VORMfout kunnen worden.

Tags: , , , , , ,

← Older Entries