beleefalphen

Omgevingsplan Rijnhaven Oost

Onderneemster Lisette Goddrie staat, zoals dat een ondernemer betaamt, pal voor haar belang in de discussie met de gemeenteraad over de vraag of haar winkel “Varia: Passie voor Slapen” wel dan niet binnen het omgevingsplan Rijnhaven Oost moet vallen. De gemeente houdt vast aan wat in de nieuwe Alphense Detailhandelsvisie staat, namelijk dat detailhandel geconcentreerd moet worden op de bestaande winkelcentra.
Het wat juridische element dat het echtpaar Goddrie, die hun winkel nog geen jaar geleden overhevelden van de Euromarkt, één van die bestaande centra, naar de huidige plaats vlakbij die Rijnhaven, en daardoor niet is meegenomen in dat omgevingsplan is daarbij een intrigerende, maar commercieel niet relevante vraag. Of een winkel als ‘Passie voor Slapen’ zo nodig binnen bestaande winkelgebieden moet zijn gevestigd, dát is, zeker gezien de uitbreidingsplannen van dit ondernemersechtpaar, wel degelijk een goede vraag!
Waarom ik achter de retailvisie sta, én achter Lisette’s ‘eis’?

Concentreren

De gemeente Alphen aan den Rijn heeft, in ééndrachtelijke samenwerking tussen bureau Retail Management Center, gemeente, ondernemersvereniging VOA en een aantal detailhandelsspecialisten, beleid ontwikkeld voor haar retail infrastructuur. Nadat vele jaren uitsluitend het behoud van bestaande vestigingen en plaatselijke belangen centraal stonden in het ‘beleid’, wordt nu gekozen voor concentratie, diversiteit én duurzaamheid. In onze gemeente is het centrum van de grootste agglomeratie, het Stadshart van de stad Alphen aan den Rijn, benoemd als dé plaats waar recreatief winkelen voorop moet staan. Alle buurt- wijk- en dorpscentra daaromheen worden voortaan vooral ‘boodschappencentra’ die gericht zijn op wat de inwoners dagelijks nodig hebben. Dat betekent simpelweg dat het Alphense Stadshart steeds minder als boodschappencentrum voor de ‘oude’ Alphenaar moet gaan functioneren, maar ook dat er geen ruimte komt voor de andere winkelcentra om qua ‘recreatief winkelen’ dat Stadshart te beconcurreren. Daarbij zijn alle winkelvoorzieningen buiten die centra, zoals verouderde winkelstrips en solitaire vestigingen als niet duurzaam gekwalificeerd, en deze zullen op den duur moeten verdwijnen. Het lijkt erop dat zowel gemeente áls betrokken ondernemers ‘Varia: Passie voor Slapen’ in die laatste categorie plaatsen.
Daarmee zitten ze beide fout!

Ze zitten fout omdat helaas één ontwikkeling in de retailvisie onderbelicht is gebleven, op de kleine paragraaf 2.5 na: De ontwikkeling van regiogerichte, grootschalige ‘beleveniswinkels’. Ik durf rustig te stellen dat ‘Passie voor Slapen’ in ieder geval de ambitie heeft tot de laatste categorie te gaan horen en zich daarmee buiten de gemeentelijke retail infrastructuur heeft geplaatst.

Concurrentie van ‘buiten’

Al jaren zien we een aantal trends in het gedrag van consumenten waarmee alle winkelcentra in steden en dorpen rekening moeten houden:
• Internet
• De ontwikkeling van de grote steden
• De ontwikkeling van grootschalige ‘beleveniswinkels’

Internet

Over het algemeen wordt, vooral door de “framing” vanuit de online aanbieders, de werkelijke invloed van de webshops op de concurrentieverhoudingen in de detailhandel zwaar overdreven. Die webshops scoren vooral in een beperkt aantal branches, en haal je daar de reisbureaus, het aanbod in elektronica en de mediasector uit, dan blijft er niet zo erg veel van over. Daarbij kunnen, zie het concept van De Nieuwe Winkelier, de fysieke winkels enorm profiteren van dat internet, als ze dat ook maar zouden doen. Maar voor de klant die precies weet wat hij of zij wil, “Main stream aanbod” genoeg vindt, maar hiervoor de laagste prijs wil betalen, wint de webshop, altijd!

Ontwikkeling in de grote steden

De grote steden hebben altijd een enorme aantrekkingskracht gehad op consumenten in de verre omtrek. Een aantrekkingskracht de de laatste jaren snel groeit omdat retailketens en (via hun ‘brandstores’) grote en bekende merkaanbieders zich uit dorpen en kleinere steden terug trekken, en zich concentreren op de 10-15 echt grote steden in ons land. Dat verhoogt niet alleen de aantrekkelijkheid van die grote steden, maar verlaagt gelijk de aantrekkelijkheid van de kleinere steden. Als gevolg is er, omdat ondernemers en overheid in middelgrote winkelgebieden te lang zijn blijven hopen op betere tijden, sprake van een jarenlange verslechtering van de marktpositie van steden zoals Alphen aan den Rijn. We kunnen rustig stellen dat de nieuwe detailhandelsvisie van de gemeente, in lijn met het beleid van de “Economic Development Board” dat probleem beleidsmatig effectief aanpakt.

De ontwikkeling van grootschalige ‘beleveniswinkels’

Dit soort winkels spelen in op de trend om voor dure, infrequente aankopen te kiezen voor een bezoek aan grootschalige, gespecialiseerde, winkels en winkelcentra die buiten de normale detailhandelsstructuur vallen.

Daarmee vallen dit soort ontwikkelingen (Holland Fashion Centre in Zoetermeer is er één, maar ook megawinkels als Horbach en IKEA) buiten de scope van een gemeentelijk detailhandelsbeleid. Hoewel ze natuurlijk wel allemaal in één gemeente gevestigd zijn, zijn ze gericht op de consumenten uit een veel groter gebied. Vandaar die relatief geringe aandacht binnen een gemeentelijke detailhandelsvisie.
Maar het feit dat je winkel buiten de gemeentelijke retail infrastructuur valt, betekent nog niet dat “Varia: Passie voor Slapen” daarmee ook buiten de planologische opzet van het ‘omgevingsplan Rijnhaven Oost’ valt!

Beleveniswinkels

In mijn tien jaar bij Vroom & Dreesmann ben ik een enthousiaste beoefenaar geworden van wat pas met het uitkomen van “De Belevenis Economie” (Pine en Gilmore, 1999), “Belevenisretailing” genoemd werd. Tenslotte was er in dat warenhuis vrijwel niets te koop wat ook niet elders verkrijgbaar was, dus moest de uitstraling, samenhang, gevoel en dus die ‘beleving’ zorgen voor de meerwaarde. Iedereen die recent de TV serie Selfridges heeft bekeken, weet dat dit honderd jaar geleden al niet anders was. Het is ook geen wonder dat V&D in moeilijkheden kwam toen dat betoverende element in de zo overgewaardeerde benchmarks ten onder ging. We zien overal om ons heen winkels, klein en groot, die het aandurven hun klanten die beleving wel te blijven geven, en daarmee succes boeken. Of je je nu specialiseert op spelbeleving in bordspellen, of op slaapbeleving in een beddenwinkel, wordt dan gewoon een kwestie van vierkante meters, én vestigingsplaats. Duidelijk is wel dat specialisatie op assortiment én prijs, en de beleving die dat oplevert, betekent dat je slechts een deel van alle consumenten in je omgeving aantrekt. Maar ook dat je juist daardoor enorm aantrekkelijk wordt voor die doelgroep, en consumenten aantrekt uit een gebied dat veel groter is dan het koopkrachtgebied van welk stadscentrum dan ook.

En zo komen we weer terug bij het echtpaar Goddrie, dat op het Groot-Schalig Winkelgebied (GSW) aan de Euromarkt een simpele beddenwinkel uitbouwde tot de beleveniswinkel die het nu is aan de Eikenlaan, en nog grootsere plannen heeft als een slaapdorado voor de hele provincie? Een ontwikkeling waarbij de klant zelf een steeds grotere rol in hun ‘belevenis’ zal gaan spelen, zoals bijgaand plaatje van Albert Boswijk aangeeft.

Rijnhaven Oost

Ik heb er geen enkel belang bij of ‘Varia: Passie voor Slapen’ nu wel dan niet onderdeel gaat uitmaken van het omgevingsplan Rijnhaven Oost. Maar ik zou wel willen dat college én gemeenteraad afstapten van hun heel lokale standpunt dat winkelvestigingen én winkelcentra beslist een onderdeel van de lokale infrastructuur, hét onderwerp van de Detailhandelsvisie, uit moeten maken. Echt, het grote winkelcentrum Rijneke Boulevard zou geen week kunnen bestaan als de klanten alleen uit Alphen aan den Rijn zouden komen, een IKEA vestiging zou nooit uitgroeien tot een bron van verkeersopstoppingen als hun klanten niet uit een wijde cirkel (range) rond hun vestiging zouden komen. Dat geldt straks ook voor het Holland Outlet Centre in Zoetermeer, én voor “Varia: Passie voor Slapen”!

In het kader van het “Economisch Actie Plan” moeten we oog houden voor ontwikkelingen die de omvang van de gemeente te boven gaan, maar die zich wel hier afspelen. Dat doen we toch wel als het gaat om een containerhaven, om Archeon of Avifauna? Dus waarom niet voor winkels?

Tags: Alphen aan den Rijn, beleveniseconomie, EBDA, Economisch Actie Plan, Lisette Goddrie, Omgevingsplan Rijnhaven, Varia