Tag Archives: Buurtcentrum

Ridderhof, Quo Vadis?

6 mei

Kaalslag winkelcentra
De winkelcentra in Alphen aan den Rijn kampen met grote problemen. En in crisistijd leidt dat al snel tot faillissementen en leegstand. Met name De Ridderhof en de ook al veertig jaar oude Aarhof worden genoemd, maar zet U daar de gloednieuwe, maar halflege, Baronie maar gewoon bij!
Edwin ten Brink wees me op een artikel waarin werd gesteld dat over pakweg 15 jaar het aantal winkelcentra in Nederland gedaald zou zijn van een kleine 3000 nu naar 500!
Als ze daarmee bedoelen dat het aantal huidige ‘ winkelcentra’ tot 500 gereduceerd zal zijn, kan ik me daar iets bij voorstellen. Maar dat we het in de toekomst met 500 winkelcentra kunnen doen, lijkt me geboren uit de overdreven verwachtingen van internet goeroes. Evenwel, de huidige winkelcentra stammen uit het planologische denkpatroon van 50 jaar geleden, een denkpatroon dat in die tijd weinig ontwikkeling vertoonde. Gemeenten waren blij met elk initiatief dat hen een hoge grondprijs opleverde, en winkeliers stortten zich met overgave in het woud van ondoorzichtige, maar eeuwig hogere, huurprijzen. Het idee was immersdat er in die Retail sector voor iedereen wel wat te halen was. En met name de houding dat elke dorp en elke wijk alles moest hebben wat anderen ook hadden, kon nog wel in de groei-economie van de jaren 60 en 70, maar is op dit moment compleet absurd. Maar ook hardnekkig, dat zien we in De Baronie, een winkelcentrum zonder markt, of de kansloze hoop op een Primark in ons Stadshart. Even hardnekkig is het geloof dat we al die winkelcentra wel overeind houden. Hardnekkig, absurd en bijna misdadig! Zo doorredenerend zullen onze kleinkinderen inderdaad geen winkelcentrum overhouden.

Ridderhof nu
Toen wij in 1972 in Alphen kwamen wonen, was De Ridderhof nog in aanbouw. Nu, ruim 50 jaar later, is het volkomen verouderd. Daar kan de latere overkapping niets aan veranderen, en een nieuwe upgrade kan dat ook niet. Verouderd, ook al omdat het de oorspronkelijke functie als wijk verzorgend centrum, toen al met 3 supermarkten, kwijtraakte aan het grotere De Herenhof, daar maar 5 fietsminuten vandaan. Over de verwarde geest die ooit het idee van de Koopzwam, nóg dichterbij, lanceerde, zal ik het maar niet hebben. Intussen is De Ridderhof allang ‘organisch’ veranderd in een laaggeprijsd inkoopcentrum. Op den duur heeft het genoeg aan een paar supermarkten, een slager, een bakker, een groenteboer, een slijterij, een bloemenstalletje, een schoenhersteller en een drogist, aangevuld met een horecabedrijfje, een winkel voor tijdschriften, boeken en kantoorspullen, en een winkel voor huishoudelijke benodigdheden, hoewel zeker grote supermarkten hierin ook al voorzien.
Maar we weten wat er nu zit: Drie modewinkels, twee schoenwinkels, twee bloemenwinkels en twee boekwinkels. Naast Marskramer en Hubo zijn er nu twee ‘ Action-achtige’ Winkels van Sinkel bij gekomen, kun je op twee plaatsen vis kopen, is er een slijter en zitten er drie kappers en drie groenteboeren. En daarbij dan nog VIER supermarkten! En dat allemaal in verouderde winkelpanden uit de zestiger jaren. Natuurlijk heeft het schietincident er geen goed aan gedaan, en de wegproblemen van de laatste jaren helpen ook niet, maar ook zonder die tegenslagen hebben de winkeliers daar een heel zware tijd voor de boeg. Hun ‘ geluk’ bestaat vooral uit het steeds maar weer uitstellen van de renovatie van De Herenhof, en uit de Rijnbarrière, met haar kapotte bruggen, natuurlijk!

Ridderhof straks
Het wordt tijd afscheid te nemen van dit winkelcentrum, en er een nieuw, adequaat en dus veel kleiner Buurtwinkelcentrum voor in de plaats te bouwen.
Intussen doen de winkeliers er goed aan hun formule snel om te bouwen op bricks&clicks, zodat ze méér bieden op minder ruimte. Daarvoor is een beperkt, maar vrij WIFI systeem noodzakelijk. Dan kunnen ze de komende jaren tenminste overleven.

Ridderhof later
De noodzakelijke herbouw van De Ridderhof is geen nieuw idee, ik heb er al zeker vijf jaar geleden met de toen verantwoordelijke wethouder Stan Lyczak over gepraat. Maar hij had de herbouw van de bestaande Ridderhof in gedachten, en dát is onzin. De Ridderhof kan in de toekomst nog maar een beperkte functie hebben naast De Herenhof. Een buurtcentrum, puur gericht op de direct omwonenden, met hoogstens een tiental winkeleenheden. Een centrum waar je boodschappen doet, met een parkeerkelder voor bezoekers én bewoners beide. In géén geval een winkelcentrum dat klanten trekt van buiten de wijk. Natuurlijk wel een centrum waar je terecht kunt voor medische zaken (gezondheidscentrum inbouwen, nu die plannen tóch uitgesteld zijn) en een afhaalcentrum voor de bibliotheek zou daar ook passen. Dat kun je dan mooi combineren met wat er verder via het internet besteld wordt. Een unit waarvan diverse overheids- en semi-overheidsorganisaties wisselend gebruik van maken zou een goede aanvulling op de aanwezige Retail zijn. Natuurlijk is daar geen plaats meer voor een tankstation, dát moet duidelijk zijn.

Consequenties
Ik ben begonnen erop te wijzen dat winkelcentra niet alleen staan, dat ze niet alleen functioneren en dus ook niet alleen te redden’ zijn! Dat geldt ook voor De Ridderhof! Wanneer we het Stadshart zien als de kern van de regionale retail-infrastructuur, moet dáár het recreatief winkelen worden geconcentreerd. De aanwezige supermarkten, die verkeer aantrekken dat ons stadscentrum helemaal niet aankan, moeten daar grotendeels verdwijnen. Meer kleine winkels, die vaak intensief (in dezelfde ruimte) met elkaar samenwerken, meer beleving, zoals in de nieuwe kookwinkel van Woerdman of boekhandel Haasbeek Centrum in de Julianastraat. Meer snuffelen, zoals dat nu al kan in de Raadhuisstraat. Maar zeker geen megalomane nieuwbouw omdat projectontwikkelaars en winkelketens dat zo graag willen. Boodschappen doe je in de buurten, wijken en dorpen. En voor heel specialistische en weinig voorkomende aankopen gaat de consument toch naar gespecialiseerde centra met grootschalige winkels, zoals de Rijneke Boulevard of Go Stores in Gouda, maar ook IKEA of Bataviastad. En dingen die nergens te koop zijn, koop je natuurlijk allang op het internet.
Dit alles betekent wel dat herbouw van De Ridderhof alleen verantwoord is in het kader van een regionaal Retail beleid. Dan moet er nog veel gebeuren, nu er nog niet eens een visie voor Alphen aan den Rijn is geaccepteerd.

Visie op het Stadshart van Alphen aan den Rijn
Die visie ís er overigens wel, elke politieke fractie en het gemeentebestuur van Alphen heeft hem.

Belangstelling? Gewoon aanvragen, via een mail naar: reinderkoornstra@gmail.com, onder vermelding van “Visie”.

Winkelcentrum DE BARONIE

11 aug

Historie?
Deze week moest ik toch in de Karwei zijn, dus dan maar gelijk even kijken naar ons nagelnieuwe winkelcentrum op de kop van de Irenelaan. Nu heb ik de nodige vernieuwbouw van ‘historisch erfgoed’ gezien, maar ik moet zeggen dat daar, op het frontje na, niet veel van is overgebleven. Het kleurt allemaal wel mooi bij de nieuwe Samen op Weg school, maar ‘historisch’ is toch niet de term die veel mensen eraan zullen verbinden. Aan de ene kant een ‘standaard’ winkelcentrum, aan de andere kant een blok woningen! Nee, als Stadsruïne was De Baronie meer historie dan na de metamorfose van Jan Zeeman’s ontwikkelaars. Ik vraag me écht af wie van de verantwoordelijke raadsleden tien jaar geleden hadden gedacht dat er dít van over zou blijven.

Winkelcentrum
Tja, en als winkelcentrum?
Wordt het eigenlijk wel een winkelcentrum? Echt, beste lezers, ik heb echt nog nooit een winkelcentrum gezien waar, nog geen twee maanden voor de opening, nog geen enkele aanwijzing te vinden was van wélke winkels daar nou gaan openen. Green strooit informeel met allerlei namen, maar als het daar eind september, in de aanloop naar de feestdagen, storm moet gaan lopen, zouden de betrokken winkelketens dat toch van de dáken moeten schreeuwen, zo langzamerhand? Maar NIETS, niet eens dat het een winkelcentrum ís!
Eigenlijk lijkt dit hetzelfde probleem als waar VORM tegenaan loopt. Een aantal grotere en kleinere ketens die wel belangstelling tonen, maar hun uiteindelijke beslissing nog niet hebben genomen. Gaan we onze kansen grijpen in De Baronie, gokken we op het Thorbeckeplein, of laten we Alphen gewoon schieten? En dat in een wereld waarin het aantal winkelketens elke week afneemt. Een wereld waarin nieuwkomers met webwinkels een gespreid bedje vinden omdat de bestaande retailers zich geen raad weten met dat internet! Want hoeveel Alphenaren zouden er nog zijn die NIET inzien dat een gevulde Baronie de doodsteek betekent voor welk uitbreidingsplan dan ook in ons Stadshart? Voor de noodzakelijke upgrade van De Herenhof, of de herbouw van De Ridderhof?
Waarom denkt U dat het zo muisstil is op het Stadhuis, waar onze overambitieuze stadsbestuurders deze, langverwachte, ‘redding’ van de Baronie toch met wapperende vaandels en klaroengeschal zouden moeten vieren? Nee, zoals straks weer 1500 kinderen bij het Vakantiespel 2013 uit volle borst zullen zingen: “Het is stil, ….aan de overkant”.

Buurtcentrum
Beste lezers, ik heb al vaker aangetoond dat De Baronie locatie een prima ontwikkelingsplek zou zijn voor een bijdetijds buurtwinkelcentrum voor de oude volksbuurten in dit deel van het ‘Oude Dorp’ van Alphen aan den Rijn. Een buurtcentrum dat, na de sanering van de huidige verspreide retail, kan rekenen op de klandizie van ongeveer 8000 consumenten in de directe omgeving. Een grote supermarkt, bakker, slager en groenteboer, aangevuld met een drogisterij, een Zeeman of Wibra, een slijterij, een bloemenstalletje en een eetcafé. Enfin, de visboer kan er ook nog wel bij. De helft van de nu gebouwde vierkante meters zou méér dan genoeg zijn. En dat winkelcentrum zou grotendeels ín de historische gebouwen opgenomen zijn. Zodat je er nog wat van zou zien. Samen met de bestaande school, kinderopvang en gezondheidscentrum een écht centrum voor deze wijk. Zeker wanneer ook nog ruimte gevonden zou worden voor de al bestaande buurtvoorzieningen.

Consequenties
Helaas, in plaats van een op de omwonenden gerichte oplossing, waarbij het gros van de bezoekers te voet of per fiets zou komen, is gekozen voor een winkelcentrum dat zich richt op een veel groter deel van Alphen, en daarbuiten. Met als gevolg enorme verkeersstromen in een wijk die dat, planologisch, helemaal niet kan hebben. Mét onnodige extra risico’s voor de kinderen die daar op school zitten, of naar het zwembad gaan. Volkomen onnodige verkeersdrukte, op een plaats waar ons gemeentebestuur die verkeersdrukte juist wil doen afnemen, het milieu wil sparen, en het fijnstof probleem wil aanpakken. En dat allemaal tot meerdere eer en glorie van meneer Zeeman!
Ik ben heel benieuwd hoe de drie huidige wethouders die óók lijsttrekker voor hun hun partij zijn, díe spagaat gaan uitvoeren. En tegelijkertijd de geloofwaardigheid van een toekomst voor het Thorbeckeplein, mét nieuw bibliotheekgebouw, overeind willen houden in een omgeving waar in steeds grotere mate niet de stenen, maar de toetsen, onze economie gaan bepalen.

Ook in Boskoop, Benthuizen, Hazerswoude-Dorp, Hazerswoude-Rijndijk en Koudekerk!