Verloedering
In de voorgaande aflevering heb ik met name de reële concurrentiepositie van ons Stadshart in onze regio voor u geschetst, met als boodschap dat de mogelijkheden van dat Alphense Stadshart nogal beperkt zijn. In feite kunnen we de ‘koopkrachttoevloeing’ vanuit de regio, die in elke gemeentelijke nota opduikt, al bij voorbaat vergeten. De Alphense winkeliers kunnen zich beter beperken het eigen dorp, de eigen buurt en de eigen wijk. En de winkeliers in het Alphense Stadshart tot, op z’n best, de inwoners van onze gemeente. Elke ambitie die daar buiten valt, heeft weinig grond en leidt alleen maar tot frustratie.
De conclusie uit dat blog is dan ook dat men moet kiezen: Of we maken er een écht aantrekkelijk, op mode en speciaalzaken gebaseerd, Stadshart voor de hele bevolking van, óf het krimpt tot niet meer dan een boodschappencentrum voor de centrumbewoners. In dat geval zullen veruit de meeste landelijke ketens ons ‘dorp’ verlaten en wordt ons Stadshart een spookstad!
Alle ballen op het dorp
Toen ik nét in Alphen woonde, was wijkcentrum De Ridderhof nog in aanbouw. Als kersverse Riddervelder bezocht je het noodwinkelcentrum, aan de overkant van de Bruinsslotsingel, en als ‘Echte Alphenaar’ kocht je je spullen in het ‘oude dorp’. Zo waren mensen en belangen mooi gescheiden. Het was dus logisch dat je op De Ridderhof een heel scala aan winkels had, zodat de Riddervelders voor eigenlijk alles in de eigen wijk terecht konden. Net zoals de ‘Alphenaren’ dat alles nog altijd in hun oude, vertrouwde, dorpshart konden kopen.
Die natuurlijke scheiding van winkels en winkelend publiek werd al snel gewijzigd, toen De Aarhof werd gebouwd, met o.a. een HEMA, een ‘Hij’&’Zij’ (later ‘We’), een Albert Heijn. Dat alles aangevuld met een heel palet aan plaatselijke winkeliers en een horecavestiging. Hetzelfde recept werd tien jaar gevolgd bij de bouw van De Herenhof, opnieuw een compleet aanbod, met ‘De Stad’ op de achterhand als je echt iets speciaals nodig had. En eigenlijk is die situatie nooit veranderd, niet voor de centrumbewoners, en ook niet voor de Riddervelders. Dit tot ongenoegen van de centrumwinkeliers die merken dat een groeiend aantal Alphenaren hun eigen Stadshart mijden. Want die winkeliers waren er al die jaren van groei van overtuigd geweest dat uiteindelijk alle ballen op het Stadshart gespeeld zouden worden en ze financieel binnen zouden lopen. Wel, dat is duidelijk niet het geval!
In de vijftiger jaren waren in de diverse stadsuitbreidingen winkelstrips gebouwd, Gouden Regenplantsoen, Irenelaan, Van Nesstraat en Lijsterlaan, duidelijk bedoeld voor de dagelijkse boodschappen. Helaas, in deze moderne tijd net zo nutteloos als de Koopzwam in Ridderveld was. Want zelfs de Van Nesstraat heeft zijn functie verloren na de bouw van De Baronie, en in wezen gebeurt hetzelfde met de Hooftstraat, waarin alleen de nog overgebleven winkeliers denken deel van ons Stadshart uit te maken.
Het beste wat er met deze versnipperde bewinkeling uit vroeger tijden kan gebeuren, is afbreken of herbestemmen. Verspreide bewinkeling heeft geen functie meer en kan geen rol spelen in, of zelfs naast, een modern en compact Stadshart. De Baronie had in de ogen van Jan Zeeman moeten uitgroeien tot een luxe concurrent van ons Stadshart, maar de werkelijkheid is, gelukkig, dat het niet meer is dan een boodschappencentrum voor de omwonenden. Ja, Jacqueline, zoals ik dat tien jaar geleden al schetste! Met de komst van een slagerij is het verder wel afgelopen met de uitbreiding.
Hierbij een schets van onze stad, én zijn winkelcentra, zoals ik deze 6 jaar geleden, ter lering en vermaak van onze gemeenteraadsleden, opstelde, en die, als voorbeeld van de verspreiding van verschillende types winkelcentra over een stad, ook in het boek ‘Marketing voor Retailers’ is opgenomen.
Natuurlijk is De Baronie inmiddels gerealiseerd, en zijn er inderdaad vaste plannen voor ‘Traffic winkels’ bij het Station. De Ridderhof is feitelijk al gedegradeerd tot het buurtcentrum dat hier al is ingetekend. De Koopzwam is allang geen winkelcentrum meer.
Schuivende panelen
De functie van het Stadshart, en daarmee die van de omliggende winkelcentra, wijzigt, zoals ik al beschreef in het artikel “Half Winkelhart, beter Winkelhart” in vakblad Twinkle:
1. Het Stadshart van Alphen aan den Rijn heeft vanouds een functie als ‘Boodschappencentrum’ voor het hele dorp. Nu de stad is uitgegroeid tot ondorpse proporties, zien we dat deze functie voor de veel winkeliers, voor veel centrumbewoners én voor veel gemeenteraadsleden nog onverminderd bestaat. Maar ons Stadshart zou, met vooral veel modeaanbod en (super-) speciaalzaken in andere goederen, ondersteund door een ruim aanbod in horeca en cultuur, vooral de plaats moeten zijn waar ALLE Alphenaren graag winkelen en recreëren. De bestaande functie als boodschappencentrum, met wel DRIE supermarkten, o.a., voor de CENTRUMBEWONERS, blokkeert de ontwikkeling tot Stadshart voor ALLE Alphenaren. De Oude Rijn, met zijn bruggen, verergert dat alleen maar.
2. De wijk- en buurtcentra zijn de plaatsen waar de Alphenaar zijn DAGELIJKSE BOODSCHAPPEN doet. Maar Herenhof, Ridderhof en Baronie waren, zoals eerder al gesteld, vooral bedoeld als ‘Plaatsvervangend Stadhart’. We zien dat die aanvullende functie snel verdwijnt, en dat alle winkels die zich richten op andere dan de dagelijkse boodschappen, daar verdwijnen. Bij de Ridderhof is dat al het geval, in de Herenhof gaat dat ook gebeuren, voor de Baronie betekent dit dat de huidige leegstand permanent zal zijn, en de Atlas ontspringt de dans omdat die Atlas nooit méér is geweest dan zo’n boodschappencentrum!
Reclameman Dick Vos, enkele winkeliers én ondergetekende maakten nog geen jaar geleden een plan om het, half leegstaande, winkelcentrum De Ridderhof uit het slop te halen en, door een gezondheidscentrum in te bouwen, tegelijkertijd haar wijkfunctie te versterken. Helaas lijken de verhuurders in dit winkelcentrum alle tijd te nemen, moet de gemeente zelfs dreigende taal uiten en blijft dit plan, zoals alle plannen hiervoor, gewoon liggen. De klok tikt door, de klantenstroom stokt, en het einde nadert!
Trouwens, ook de artsen in hun semi-permanente gebouw aan de Lupinesingel lijken rustig af te wachten tot dit gebouwtje vanzelf in elkaar stort.
3. In de dorpscentra om ons heen moet je het begrip ‘dagelijkse boodschappen’ wat oprekken, vooral vanwege de afstand in kilometers én cultuur, maar ook de inwoners van die dorpen zouden voor ‘recreatief winkelen’ in Alphen terecht moeten komen. Zo staat het in de plannen, maar zo werkt het helemaal niet. Juist omdat ons Stadshart, nét als hun eigen dorpshart, vooral dat boodschappencentrum is, gaan veel dorpsbewoners liever naar een echte grote stad. De vorige week liet ik u zien dat die in ruime mate voorhanden zijn. Om dezelfde reden mijden ook veel Alphenaren dat Stadshart.
De volgende stap?
Alphen aan den Rijn zit, zoals praktisch elke middelgrote stad, in de problemen met haar winkelcentra. Er staan al veel winkels leeg, twee dorpen, Aarlanderveen en Zwammerdam, hebben al geen winkelvoorziening meer, en voor Koudekerk geldt dat, nu een nieuw ‘boodschappencentrum’ buiten het dorp om voor mij onduidelijke redenen niet mag, het een kwestie van tijd is voordat ook daar de winkels verdwijnen.
Ik voorzie dat deze problemen, on invloed van allerlei nieuwe mogelijkheden via internet technieken, alleen maar groter worden. Dat geldt voor Alphen aan den Rijn zelf, het geldt ook voor de dorpen om ons heen. Het concept van “De Nieuwe Winkelier”, het onderwerp voor de komende week, wordt de standaard, moet dat wel worden, en dat betekent dat niet alleen de winkels, niet alleen de winkelcentra compacter en dus kleiner worden. Dat geldt ook voor het Alphense Stadshart, waar helaas velen nog dromen van uitbreiding.
Want wat niet verandert, gaat dood!
beleefalphen 