Tag Archives: buurtwinkelcentrum

Opruimen, die oude panden!

27 jul

Verloedering
In de voorgaande aflevering heb ik met name de reële concurrentiepositie van ons Stadshart in onze regio voor u geschetst, met als boodschap dat de mogelijkheden van dat Alphense Stadshart nogal beperkt zijn. In feite kunnen we de ‘koopkrachttoevloeing’ vanuit de regio, die in elke gemeentelijke nota opduikt, al bij voorbaat vergeten. De Alphense winkeliers kunnen zich beter beperken het eigen dorp, de eigen buurt en de eigen wijk. En de winkeliers in het Alphense Stadshart tot, op z’n best, de inwoners van onze gemeente. Elke ambitie die daar buiten valt, heeft weinig grond en leidt alleen maar tot frustratie.
De conclusie uit dat blog is dan ook dat men moet kiezen: Of we maken er een écht aantrekkelijk, op mode en speciaalzaken gebaseerd, Stadshart voor de hele bevolking van, óf het krimpt tot niet meer dan een boodschappencentrum voor de centrumbewoners. In dat geval zullen veruit de meeste landelijke ketens ons ‘dorp’ verlaten en wordt ons Stadshart een spookstad!

Alle ballen op het dorp
Toen ik nét in Alphen woonde, was wijkcentrum De Ridderhof nog in aanbouw. Als kersverse Riddervelder bezocht je het noodwinkelcentrum, aan de overkant van de Bruinsslotsingel, en als ‘Echte Alphenaar’ kocht je je spullen in het ‘oude dorp’. Zo waren mensen en belangen mooi gescheiden. Het was dus logisch dat je op De Ridderhof een heel scala aan winkels had, zodat de Riddervelders voor eigenlijk alles in de eigen wijk terecht konden. Net zoals de ‘Alphenaren’ dat alles nog altijd in hun oude, vertrouwde, dorpshart konden kopen.
Die natuurlijke scheiding van winkels en winkelend publiek werd al snel gewijzigd, toen De Aarhof werd gebouwd, met o.a. een HEMA, een ‘Hij’&’Zij’ (later ‘We’), een Albert Heijn. Dat alles aangevuld met een heel palet aan plaatselijke winkeliers en een horecavestiging. Hetzelfde recept werd tien jaar gevolgd bij de bouw van De Herenhof, opnieuw een compleet aanbod, met ‘De Stad’ op de achterhand als je echt iets speciaals nodig had. En eigenlijk is die situatie nooit veranderd, niet voor de centrumbewoners, en ook niet voor de Riddervelders. Dit tot ongenoegen van de centrumwinkeliers die merken dat een groeiend aantal Alphenaren hun eigen Stadshart mijden. Want die winkeliers waren er al die jaren van groei van overtuigd geweest dat uiteindelijk alle ballen op het Stadshart gespeeld zouden worden en ze financieel binnen zouden lopen. Wel, dat is duidelijk niet het geval!
In de vijftiger jaren waren in de diverse stadsuitbreidingen winkelstrips gebouwd, Gouden Regenplantsoen, Irenelaan, Van Nesstraat en Lijsterlaan, duidelijk bedoeld voor de dagelijkse boodschappen. Helaas, in deze moderne tijd net zo nutteloos als de Koopzwam in Ridderveld was. Want zelfs de Van Nesstraat heeft zijn functie verloren na de bouw van De Baronie, en in wezen gebeurt hetzelfde met de Hooftstraat, waarin alleen de nog overgebleven winkeliers denken deel van ons Stadshart uit te maken.
Het beste wat er met deze versnipperde bewinkeling uit vroeger tijden kan gebeuren, is afbreken of herbestemmen. Verspreide bewinkeling heeft geen functie meer en kan geen rol spelen in, of zelfs naast, een modern en compact Stadshart. De Baronie had in de ogen van Jan Zeeman moeten uitgroeien tot een luxe concurrent van ons Stadshart, maar de werkelijkheid is, gelukkig, dat het niet meer is dan een boodschappencentrum voor de omwonenden. Ja, Jacqueline, zoals ik dat tien jaar geleden al schetste! Met de komst van een slagerij is het verder wel afgelopen met de uitbreiding.
Hierbij een schets van onze stad, én zijn winkelcentra, zoals ik deze 6 jaar geleden, ter lering en vermaak van onze gemeenteraadsleden, opstelde, en die, als voorbeeld van de verspreiding van verschillende types winkelcentra over een stad, ook in het boek ‘Marketing voor Retailers’ is opgenomen.

Featured image

Natuurlijk is De Baronie inmiddels gerealiseerd, en zijn er inderdaad vaste plannen voor ‘Traffic winkels’ bij het Station. De Ridderhof is feitelijk al gedegradeerd tot het buurtcentrum dat hier al is ingetekend. De Koopzwam is allang geen winkelcentrum meer.

Schuivende panelen
De functie van het Stadshart, en daarmee die van de omliggende winkelcentra, wijzigt, zoals ik al beschreef in het artikel “Half Winkelhart, beter Winkelhart” in vakblad Twinkle:
1. Het Stadshart van Alphen aan den Rijn heeft vanouds een functie als ‘Boodschappencentrum’ voor het hele dorp. Nu de stad is uitgegroeid tot ondorpse proporties, zien we dat deze functie voor de veel winkeliers, voor veel centrumbewoners én voor veel gemeenteraadsleden nog onverminderd bestaat. Maar ons Stadshart zou, met vooral veel modeaanbod en (super-) speciaalzaken in andere goederen, ondersteund door een ruim aanbod in horeca en cultuur, vooral de plaats moeten zijn waar ALLE Alphenaren graag winkelen en recreëren. De bestaande functie als boodschappencentrum, met wel DRIE supermarkten, o.a., voor de CENTRUMBEWONERS, blokkeert de ontwikkeling tot Stadshart voor ALLE Alphenaren. De Oude Rijn, met zijn bruggen, verergert dat alleen maar.
2. De wijk- en buurtcentra zijn de plaatsen waar de Alphenaar zijn DAGELIJKSE BOODSCHAPPEN doet. Maar Herenhof, Ridderhof en Baronie waren, zoals eerder al gesteld, vooral bedoeld als ‘Plaatsvervangend Stadhart’. We zien dat die aanvullende functie snel verdwijnt, en dat alle winkels die zich richten op andere dan de dagelijkse boodschappen, daar verdwijnen. Bij de Ridderhof is dat al het geval, in de Herenhof gaat dat ook gebeuren, voor de Baronie betekent dit dat de huidige leegstand permanent zal zijn, en de Atlas ontspringt de dans omdat die Atlas nooit méér is geweest dan zo’n boodschappencentrum!
Reclameman Dick Vos, enkele winkeliers én ondergetekende maakten nog geen jaar geleden een plan om het, half leegstaande, winkelcentrum De Ridderhof uit het slop te halen en, door een gezondheidscentrum in te bouwen, tegelijkertijd haar wijkfunctie te versterken. Helaas lijken de verhuurders in dit winkelcentrum alle tijd te nemen, moet de gemeente zelfs dreigende taal uiten en blijft dit plan, zoals alle plannen hiervoor, gewoon liggen. De klok tikt door, de klantenstroom stokt, en het einde nadert!

Featured image

Trouwens, ook de artsen in hun semi-permanente gebouw aan de Lupinesingel lijken rustig af te wachten tot dit gebouwtje vanzelf in elkaar stort.
3. In de dorpscentra om ons heen moet je het begrip ‘dagelijkse boodschappen’ wat oprekken, vooral vanwege de afstand in kilometers én cultuur, maar ook de inwoners van die dorpen zouden voor ‘recreatief winkelen’ in Alphen terecht moeten komen. Zo staat het in de plannen, maar zo werkt het helemaal niet. Juist omdat ons Stadshart, nét als hun eigen dorpshart, vooral dat boodschappencentrum is, gaan veel dorpsbewoners liever naar een echte grote stad. De vorige week liet ik u zien dat die in ruime mate voorhanden zijn. Om dezelfde reden mijden ook veel Alphenaren dat Stadshart.

De volgende stap?
Alphen aan den Rijn zit, zoals praktisch elke middelgrote stad, in de problemen met haar winkelcentra. Er staan al veel winkels leeg, twee dorpen, Aarlanderveen en Zwammerdam, hebben al geen winkelvoorziening meer, en voor Koudekerk geldt dat, nu een nieuw ‘boodschappencentrum’ buiten het dorp om voor mij onduidelijke redenen niet mag, het een kwestie van tijd is voordat ook daar de winkels verdwijnen.
Ik voorzie dat deze problemen, on invloed van allerlei nieuwe mogelijkheden via internet technieken, alleen maar groter worden. Dat geldt voor Alphen aan den Rijn zelf, het geldt ook voor de dorpen om ons heen. Het concept van “De Nieuwe Winkelier”, het onderwerp voor de komende week, wordt de standaard, moet dat wel worden, en dat betekent dat niet alleen de winkels, niet alleen de winkelcentra compacter en dus kleiner worden. Dat geldt ook voor het Alphense Stadshart, waar helaas velen nog dromen van uitbreiding.
Want wat niet verandert, gaat dood!

Buurtwinkelcentrum ‘De Baronie’

28 mrt

Inwoners van Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude, medeburgers
Bijna drie jaar geleden schreef ik een blog over de mogelijkheden die de ontwikkeling van de voormalige fabriek ‘De Baronie’ biedt voor de buurt erom heen. Als voorbeeld voor hoe je de politieke kreet ‘Wijk(kern)gericht werken’ beter in kunt vullen dan via welzijnswerk alleen. In Alphen, maar eigenlijk in alle grotere kernen van de fusiegemeente. Een plan dat er heel anders uitziet dan de (uiteraard) weer megalomane plannen die ook voor dit gebied zijn gemaakt. Plannen die, door vestiging van grote, regiogerichte, detailhandelsbedrijven met veel extra verkeer, de leefbaarheid van de buurt niet verbeteren, maar vernietigen. Daarom wil ik hier graag laten zien hoe je die gelegenheid kunt gebruiken voor echte vernieuwing aan de Rijnhaven. En nu maar hopen dat ook Green (Zeeman) tot die conclusie komt.

Alphen aan den Rijn bestaat, als stad, alweer driekwart eeuw, maar haar verleden als drie verbonden dorpskernen bepaalt nog altijd de structuur en de dorpse aanblik van onze binnenstad waaraan vanaf de vijftiger jaren wel veel is veranderd, maar weinig is vernieuwd. Als gevolg van de angst van de gevestigde ondernemers is er vooral bijgebouwd. Dat was het geval met de V&D vestiging, met de Aarhof en met de bouw van het Rijnplein. Op basis van de bestaande plannen zal ook aan de Lage Zijde (Thorbeckeplein) weinig sprake zijn van echte innovatie, hoewel dat in de mediasector (Cd’s, Dvd’s, Boeken) heel goed mogelijk is. Ik vrees, medeburgers, dat we ook daar weer meer van hetzelfde krijgen. Zo wordt ons dorpscentrum nooit een echt stadscentrum, dat aantrekkingskracht heeft op de omliggende dorpen. Winkels noch winkeliers lijken aan de status van ‘Stadshart’ te willen voldoen. Dat leidt ertoe dat, al acht jaar achter elkaar, het bezoek aan het Alphense Stadshart alleen maar terugloopt. Het wordt tijd voor een ‘deltaplan’ om ons in het slop geraakte winkelhart weer op poten te zetten. Mijn plan van 1 miljoen dat ook al eens in dit blog naar voren is gebracht.

De enorme gerichtheid op de gevestigde belangen in en rond ons centrum heeft ertoe geleid dat dorpen in onze omgeving, zoals Boskoop en Bodegraven, nu een dorpscentrum hebben dat aanmerkelijk beter op de behoeften van de inwoners is gericht dan het zogenaamde ‘Stadshart’ van Alphen aan den Rijn. Dát is qua functie nog altijd vooral een dorpshart, waardoor de omliggende winkelcentra De Herenhof, De Ridderhof en De Atlas zich nooit goed hebben kunnen ontwikkelen. Waardoor ons Stadshart elke allure mist om uit te groeien tot het shoppend hart van onze fusiegemeente. De voorgenomen plannen met ‘De Baronie’ gaan dat probleem alleen maar verergeren. Niet alleen voor Alphen, maar ook voor Hazerswoude Rijndijk, overigens.

Waar op korte termijn een fundamentele verbeterslag kan worden gemaakt is in het gebied Rijnhaven, concreet gesteld in de buurten rond onze stadsruïne De Baronie. Buiten dat wethouders jarenlang met een aantal journalisten om dat pand wandelden, is er, de ongeplande brand daargelaten, al jaren niets gebeurd en sneuvelen elk jaar meer ramen van dit ‘industriële erfgoed’. Green zet er een leuk bord bij, maar ontwikkelt eigenlijk alleen nog maar een blok appartementen, los van de oude fabriek.
Het zal ook niet meevallen grote winkelketens, in deze crisistijd, te bewegen een ongewis avontuur aan te gaan in wat zij slechts als middelgrote stad zien. Mijn inschatting, medeburgers, is dat die ketens belangstelling veinzen om de concurrentie buiten de deur te houden, niet dat ze echt belangstelling hebben. Die patstelling geeft de mogelijkheid die locatie op een geheel andere wijze, als ‘state-of-the-art’ buurtwinkelcentrum ‘De Baronie’ te ontwikkelen. Daarmee kan gelijk actief rekening worden gehouden met de demografische ontwikkelingen in onze stad (vergrijzing én ontgroening) en Duurzaam en Maatschappelijk Verantwoord te ondernemen.

Buurtwinkelcentrum ‘De Baronie’
Nu er duidelijke plannen zijn het Rijnhavengebied te ontwikkelen tot een woongebied en bij de Samen op Weg school én op de plaats van de Rijnstreekhal huizen worden gebouwd, schept dat kansen om in De Baronie een centrum te bouwen dat als kloppend hart voor de omliggende buurten, oud en nieuw, kan functioneren. We kunnen dat opbouwen rond een grote, maar wijkgerichte, supermarkt als PLUS, aangevuld met een modern versplein, een drogisterij, een Marskramer, een Bruna- of Primera-achtige, een textieldiscounter, een bloemenwinkel en natuurlijk een eetcafé. Kortom, een winkelcentrum dat vooral op de dagelijkse behoeften van de buurtbewoners is gericht en waarin zoveel mogelijk de ondernemers worden betrokken die nu elders in die wijk in winkelstrips zijn ondergebracht. Die strips, uit de vijftiger jaren, hebben met de komst van De Baronie immers geen bestaansrecht meer. Maar het gaat bij een buurtcentrum natuurlijk niet alleen om winkels. De functie van elk buurtcentrum voor de omringende wijk (en daarmee het aantal bezoekers en vooral het aantal bezoeken uit die wijk) hangt af van hoeveel andere voorzieningen daar beschikbaar zullen zijn. Binnen die brede buurtfunctie past dan ook een gezondheidscentrum én een multifunctionele ruimte voor de gemeente en welzijnswerk. De gemeente ziet dat nog niet, maar natuurlijk past hier ook een satellietvestiging van de bibliotheek in. Dat gezondheidscentrum zit al vlakbij (Dillenburg), de apotheek zit, met de kinderopvang, al tegenover dit complex en ook de nieuwbouw van basisschool Samen op Weg staat aan de overkant. Kortom, alle voorzieningen voor deze wijk zitten zo bij elkaar, en ondersteunen elkaars maatschappelijke functie. Eén gebouw voor Kaju Putih en Halfje Wit zit er niet in, maar waarom zou Kaju Putih een nieuw gebouw op de oude plek moeten hebben, als dat ook bij De Baronie kan worden gebouwd? Op den duur kan dan ook voor Halfje Wit een nieuw pand worden aangebouwd.

Waarom dit een commercieel haalbaar plan is?
Wel, medeburgers, met de nieuwe plannen wonen er straks, op loopafstand, 10.000 Alphenaren rond De Baronie. Dat is meer dan genoeg om een buurtwinkelcentrum rendabel te maken, zoals dat overal rondom ons het geval is. Natuurlijk heeft ook een dergelijk centrum wel effect op de omliggende winkelcentra, maar dat zal, zeker in vergelijking met de huidige plannen, beperkt zijn. Bezoekers zullen in meerderheid lopend of fietsend het centrum bezoeken, zodat de verkeersdruk op de omliggende wijken minimaal zal zijn.
Een dergelijk winkelcentrum vult ook het gemeentelijke duurzaamheidbeleid verder in. Niet alleen omdat zo het aantal verkeersbewegingen vanuit de wijk wordt verminderd, maar ook omdat in zo’n compact gebouwde voorziening extra, op een verouderende bevolking gerichte, diensten zoals een bezorgdienst betrekkelijk gemakkelijk gerealiseerd kunnen worden. Wellicht is het zelfs mogelijk een ‘treintje’ te exploiteren waarmee boodschappen én klanten naar en van het buurtcentrum vervoerd kunnen worden. Combineer dat alles met een geïntegreerd gebruik van ‘Nieuwe Media’ dan ontstaat een buurtcentrum dat optimaal gaat functioneren binnen de wijk waarvoor het is bedoeld.
Medeburgers, de wijk rond De Baronie is daarmee gelijk een uiterst interessant experiment geworden voor verdere ontwikkelingen in onze groeiende gemeente.

Ridderhof investering in de Toekomst?

18 mrt

Inwoners van Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude, medeburgers
Hoe stom kan een gemeente zijn als ze de vereniging van eigenaren (naar verluidt nu gedomineerd door Hoogvliet beheer) gaat helpen het winkelcentrum Ridderhof om zeep te helpen. Want dát gaat gebeuren als het huidige winkelcentrum fors wordt ‘gerenoveerd’ teneinde het te laten opboksen tegenover dat andere winkelcentrum in de wijk Ridderveld, “De Herenhof”.
Stom? Waarom?
Beste medeburgers, dat winkelcentrum De Ridderhof, in 1973 gebouwd als het eerste wijkwinkelcentrum van Alphen aan den Rijn, ligt nog geen vijf autominuten verwijderd van het, begin tachtiger jaren gerealiseerde, wijkwinkelcentrum De Herenhof. Het, nog in voetstappen denkende, gemeentebestuur van toen realiseerde in die nieuwe wijk Ridderveld II gelijk nog maar het buurtwinkelcentrum Koopzwam dat slechts op 5 fietsminuten (!) van “De Ridderhof” lag. Het kostte de gemeente dertig jaar om te erkennen dat die ‘Koopzwam’ een jammerlijke mislukking was, maar men heeft daar niet of nauwelijks iets van geleerd. Hoewel het planologisch duidelijk is dat er in die grote wijk Ridderveld vooral behoefte is aan een belangrijke uitbreiding van het veel grotere wijkwinkelcentrum De Herenhof, wordt nu, in een combinatie van populisme en misplaatst medegevoel met de geplaagde ondernemers, een poging gedaan om De Ridderhof te verheffen tot een wijkwinkelcentrum dat zich kan, én moet, meten met De Herenhof. Een poging die bij voorbaat tot mislukking gedoemd is, en ik zal U, medeburgers, uitleggen waarom.
De strijd tussen die twee winkelcentra gaat volledig voorbij aan de belangen van zowel ondernemers en bewoners van de wijk. In twee winkelcentra met ongeveer dezelfde signatuur wordt die bewoners gewoon meer van hetzelfde geboden, en daarop zit gewoon niemand te wachten. De ondernemers hebben de zekerheid meer huur te gaan betalen, én de zekerheid dat daar geen nieuwe klanten tegenover staan. Die zijn er immers niet! In de wijk Ridderveld slaat de vergrijzing en ontgroening onverbiddelijk toe. Dat is in Ridderveld I allang het geval, en, ruim dertig jaar na de bouw, staat hetzelfde te gebeuren in het lager gelegen Ridderveld II. In feite zal de hele wijk over een tien tot twintig jaar meer dan genoeg hebben aan één goed voorzien wijkwinkelcentrum (en daarvoor is op De Herenhof ruimte beschikbaar), ondersteund door één, puur op dagelijkse behoeften gericht, buurtwinkelcentrum. Dat Ridderhof II zal niet groter, maar aanmerkelijk kleiner zijn dan het huidige winkelcentrum. Maar intussen moet De Herenhof wél op de schop, omdat daar ontwikkelingsmogelijkheden zijn om de functie als alles biedend wijkwinkelcentrum waar te blijven maken. Het blijft me dan ook verbazen dat daar, ondanks al redelijk vergevorderde plannen, buiten de plantenkassen van Edwin ten Brink, niets van de grond komt. Of het zou de exorbitante, ook door de gemeente gesteunde, ontwikkeling van onnodig grote winkels op De Baronie moeten zijn.
Tót de uiteindelijke herbouw van De Ridderhof (en van de hele omgeving van dat winkelcentrum) heeft dit winkelcentrum weinig mogelijkheden. Anders dan De Herenhof, staan hier immers de woningen niet op, maar pal naast het winkelcentrum gepland, dus valt er niets uit te breiden zonder het woongenot in de flats eromheen ernstig aan te tasten. De huidige winkelruimtes zijn stomweg te ondiep voor de meeste winkelketens zodat uitbreiding van winkelruimte alleen maar in de breedte mogelijk is. Dat levert sterke belemmeringen op (zie C-1000 als voorbeeld), daarbij gaat zoiets natuurlijk weer direct ten koste van het aantal winkels in dat winkelcentrum. Kortom, tenzij men van plan is óf het kerkelijk en gemeenschapscentrum ‘De Bron’, óf de benzinepomp, op te heffen, is het, na de bouw van het nieuwe front aan de Bruins Slotsingel, met de uitbreidingsmogelijkheden gedaan. Kortom, wát je ook versiert, De Ridderhof blijft het ouderwetse 70-er jaren winkelcentrum dat het altijd was. Een winkelcentrum dat nooit kán voldoen aan de eisen die consumenten én winkelketens over tien jaar stellen aan een modern wijkwinkelcentrum! Diepte investeringen zijn dus zinloos.
Medeburgers, dat hoeft ook helemaal niet. Niemand wilde eraan toen ik bleef wijzen op de mogelijkheid om De Ridderhof te ‘downgraden’ naar een ‘Laaggeprijsd, gezellig én overdekt, buurtwinkelcentrum’. Náást een heel anders getint, groter, wijkwinkelcentrum De Herenhof. Niet gewild, en toch gekregen, want met de entree van nieuwe winkels, straks zelfs met een ALDI, voldoet De Ridderhof in de praktijk allang aan mijn definitie. En juist omdat De Ridderhof een heel ander, multicultureel, karakter heeft dan De Herenhof, kunnen beide centra nog jaren naast elkaar bestaan. En kunnen winkeliers én horecaexploitanten, in beide centra er nog jaren een goed inkomen uithalen.
Kortom, het is prima als de gemeente de nodige ondersteuning biedt bij het opknappen van De Ridderhof, want reparaties en een likje verf kan nergens kwaad. Het was ook een prima initiatief om indertijd de gribus, die parkeergarage werd genoemd, over te nemen. Maar de vereniging van eigenaren (en dat zijn, uitzonderingen daargelaten, NIET de huidige winkeliers!) helpen om hun investering te gelde te maken, is slecht voor de huidige winkels, is slecht voor de concurrentieverhoudingen met De Herenhof en het is slecht voor de inwoners van Ridderveld.
Het is, medeburgers, ook slecht voor de gemeente als geheel. Die moet, veel meer dan jarenlang het geval is geweest, meer letten op de invloed die de verschillende winkelcentra binnen de gemeente op elkaar hebben, en op de functie die deze winkelcentra hebben binnen de verschillende wijken, en op de wisselwerking van die winkelcentra op het Stadshart, en vice versa.
Winkelcentra als de kern van een wijkgericht gemeentelijk beleid!