Tag Archives: Leegstand

Opruimen, die oude panden!

27 jul

Verloedering
In de voorgaande aflevering heb ik met name de reële concurrentiepositie van ons Stadshart in onze regio voor u geschetst, met als boodschap dat de mogelijkheden van dat Alphense Stadshart nogal beperkt zijn. In feite kunnen we de ‘koopkrachttoevloeing’ vanuit de regio, die in elke gemeentelijke nota opduikt, al bij voorbaat vergeten. De Alphense winkeliers kunnen zich beter beperken het eigen dorp, de eigen buurt en de eigen wijk. En de winkeliers in het Alphense Stadshart tot, op z’n best, de inwoners van onze gemeente. Elke ambitie die daar buiten valt, heeft weinig grond en leidt alleen maar tot frustratie.
De conclusie uit dat blog is dan ook dat men moet kiezen: Of we maken er een écht aantrekkelijk, op mode en speciaalzaken gebaseerd, Stadshart voor de hele bevolking van, óf het krimpt tot niet meer dan een boodschappencentrum voor de centrumbewoners. In dat geval zullen veruit de meeste landelijke ketens ons ‘dorp’ verlaten en wordt ons Stadshart een spookstad!

Alle ballen op het dorp
Toen ik nét in Alphen woonde, was wijkcentrum De Ridderhof nog in aanbouw. Als kersverse Riddervelder bezocht je het noodwinkelcentrum, aan de overkant van de Bruinsslotsingel, en als ‘Echte Alphenaar’ kocht je je spullen in het ‘oude dorp’. Zo waren mensen en belangen mooi gescheiden. Het was dus logisch dat je op De Ridderhof een heel scala aan winkels had, zodat de Riddervelders voor eigenlijk alles in de eigen wijk terecht konden. Net zoals de ‘Alphenaren’ dat alles nog altijd in hun oude, vertrouwde, dorpshart konden kopen.
Die natuurlijke scheiding van winkels en winkelend publiek werd al snel gewijzigd, toen De Aarhof werd gebouwd, met o.a. een HEMA, een ‘Hij’&’Zij’ (later ‘We’), een Albert Heijn. Dat alles aangevuld met een heel palet aan plaatselijke winkeliers en een horecavestiging. Hetzelfde recept werd tien jaar gevolgd bij de bouw van De Herenhof, opnieuw een compleet aanbod, met ‘De Stad’ op de achterhand als je echt iets speciaals nodig had. En eigenlijk is die situatie nooit veranderd, niet voor de centrumbewoners, en ook niet voor de Riddervelders. Dit tot ongenoegen van de centrumwinkeliers die merken dat een groeiend aantal Alphenaren hun eigen Stadshart mijden. Want die winkeliers waren er al die jaren van groei van overtuigd geweest dat uiteindelijk alle ballen op het Stadshart gespeeld zouden worden en ze financieel binnen zouden lopen. Wel, dat is duidelijk niet het geval!
In de vijftiger jaren waren in de diverse stadsuitbreidingen winkelstrips gebouwd, Gouden Regenplantsoen, Irenelaan, Van Nesstraat en Lijsterlaan, duidelijk bedoeld voor de dagelijkse boodschappen. Helaas, in deze moderne tijd net zo nutteloos als de Koopzwam in Ridderveld was. Want zelfs de Van Nesstraat heeft zijn functie verloren na de bouw van De Baronie, en in wezen gebeurt hetzelfde met de Hooftstraat, waarin alleen de nog overgebleven winkeliers denken deel van ons Stadshart uit te maken.
Het beste wat er met deze versnipperde bewinkeling uit vroeger tijden kan gebeuren, is afbreken of herbestemmen. Verspreide bewinkeling heeft geen functie meer en kan geen rol spelen in, of zelfs naast, een modern en compact Stadshart. De Baronie had in de ogen van Jan Zeeman moeten uitgroeien tot een luxe concurrent van ons Stadshart, maar de werkelijkheid is, gelukkig, dat het niet meer is dan een boodschappencentrum voor de omwonenden. Ja, Jacqueline, zoals ik dat tien jaar geleden al schetste! Met de komst van een slagerij is het verder wel afgelopen met de uitbreiding.
Hierbij een schets van onze stad, én zijn winkelcentra, zoals ik deze 6 jaar geleden, ter lering en vermaak van onze gemeenteraadsleden, opstelde, en die, als voorbeeld van de verspreiding van verschillende types winkelcentra over een stad, ook in het boek ‘Marketing voor Retailers’ is opgenomen.

Featured image

Natuurlijk is De Baronie inmiddels gerealiseerd, en zijn er inderdaad vaste plannen voor ‘Traffic winkels’ bij het Station. De Ridderhof is feitelijk al gedegradeerd tot het buurtcentrum dat hier al is ingetekend. De Koopzwam is allang geen winkelcentrum meer.

Schuivende panelen
De functie van het Stadshart, en daarmee die van de omliggende winkelcentra, wijzigt, zoals ik al beschreef in het artikel “Half Winkelhart, beter Winkelhart” in vakblad Twinkle:
1. Het Stadshart van Alphen aan den Rijn heeft vanouds een functie als ‘Boodschappencentrum’ voor het hele dorp. Nu de stad is uitgegroeid tot ondorpse proporties, zien we dat deze functie voor de veel winkeliers, voor veel centrumbewoners én voor veel gemeenteraadsleden nog onverminderd bestaat. Maar ons Stadshart zou, met vooral veel modeaanbod en (super-) speciaalzaken in andere goederen, ondersteund door een ruim aanbod in horeca en cultuur, vooral de plaats moeten zijn waar ALLE Alphenaren graag winkelen en recreëren. De bestaande functie als boodschappencentrum, met wel DRIE supermarkten, o.a., voor de CENTRUMBEWONERS, blokkeert de ontwikkeling tot Stadshart voor ALLE Alphenaren. De Oude Rijn, met zijn bruggen, verergert dat alleen maar.
2. De wijk- en buurtcentra zijn de plaatsen waar de Alphenaar zijn DAGELIJKSE BOODSCHAPPEN doet. Maar Herenhof, Ridderhof en Baronie waren, zoals eerder al gesteld, vooral bedoeld als ‘Plaatsvervangend Stadhart’. We zien dat die aanvullende functie snel verdwijnt, en dat alle winkels die zich richten op andere dan de dagelijkse boodschappen, daar verdwijnen. Bij de Ridderhof is dat al het geval, in de Herenhof gaat dat ook gebeuren, voor de Baronie betekent dit dat de huidige leegstand permanent zal zijn, en de Atlas ontspringt de dans omdat die Atlas nooit méér is geweest dan zo’n boodschappencentrum!
Reclameman Dick Vos, enkele winkeliers én ondergetekende maakten nog geen jaar geleden een plan om het, half leegstaande, winkelcentrum De Ridderhof uit het slop te halen en, door een gezondheidscentrum in te bouwen, tegelijkertijd haar wijkfunctie te versterken. Helaas lijken de verhuurders in dit winkelcentrum alle tijd te nemen, moet de gemeente zelfs dreigende taal uiten en blijft dit plan, zoals alle plannen hiervoor, gewoon liggen. De klok tikt door, de klantenstroom stokt, en het einde nadert!

Featured image

Trouwens, ook de artsen in hun semi-permanente gebouw aan de Lupinesingel lijken rustig af te wachten tot dit gebouwtje vanzelf in elkaar stort.
3. In de dorpscentra om ons heen moet je het begrip ‘dagelijkse boodschappen’ wat oprekken, vooral vanwege de afstand in kilometers én cultuur, maar ook de inwoners van die dorpen zouden voor ‘recreatief winkelen’ in Alphen terecht moeten komen. Zo staat het in de plannen, maar zo werkt het helemaal niet. Juist omdat ons Stadshart, nét als hun eigen dorpshart, vooral dat boodschappencentrum is, gaan veel dorpsbewoners liever naar een echte grote stad. De vorige week liet ik u zien dat die in ruime mate voorhanden zijn. Om dezelfde reden mijden ook veel Alphenaren dat Stadshart.

De volgende stap?
Alphen aan den Rijn zit, zoals praktisch elke middelgrote stad, in de problemen met haar winkelcentra. Er staan al veel winkels leeg, twee dorpen, Aarlanderveen en Zwammerdam, hebben al geen winkelvoorziening meer, en voor Koudekerk geldt dat, nu een nieuw ‘boodschappencentrum’ buiten het dorp om voor mij onduidelijke redenen niet mag, het een kwestie van tijd is voordat ook daar de winkels verdwijnen.
Ik voorzie dat deze problemen, on invloed van allerlei nieuwe mogelijkheden via internet technieken, alleen maar groter worden. Dat geldt voor Alphen aan den Rijn zelf, het geldt ook voor de dorpen om ons heen. Het concept van “De Nieuwe Winkelier”, het onderwerp voor de komende week, wordt de standaard, moet dat wel worden, en dat betekent dat niet alleen de winkels, niet alleen de winkelcentra compacter en dus kleiner worden. Dat geldt ook voor het Alphense Stadshart, waar helaas velen nog dromen van uitbreiding.
Want wat niet verandert, gaat dood!

De mythe van ‘Effectieve Communicatie’

29 mei

 

Garantie?

Ons aller Toob Alers vindt dat Alphen aan den Rijn ‘Denkende Doeners’ nodig heeft, en wie ben ik om dat te bestrijden. Alleen blijkt al heel snel dat je die Alphenaren vooral in en rond zijn kantoor aan de Prins Bernhardstraat moet zoeken. Zo wordt zijn blog weer een advertorial, maar daar is op zich niets mis mee, Toob is een goede reclameman. Maar om het nou allemaal te brengen als de ‘Redding van het Stadshart”?

Nou kom ik zelf uit een simpel vakgebied, VERKOOP. Simpel in die zin dat mooie plannen je niet veel helpen als je er niet mee scoort. Voor die score heb je geen ingewikkelde redeneringen of modellen nodig. Het gaat om OMZET en WINST. Verkoop is ook het vak waarin je alleen carrière maakt als je in staat bent die simpele parameters op een wat langere termijn te realiseren. Je hoeft je ook nooit te verdedigen, er bestaan gewoon geen verkoopmanagers die niet kunnen verkopen. Vanuit dat vakgebied is het merkwaardig te zien dat veel ‘zakenmensen’ ieder mooi verhaal kritiekloos geloven. Over een garantie op succes hoeven we dan al helemaal niet te spreken. Waarom dan toch die knieval voor mooie verhalen?

Raadhuisstraat

Al tien jaar geleden maakte ik me er druk over dat niemand, noch in de politiek, nog in het zakenleven, de specifieke potentie van die Raadhuisstraat in wilde zien. Alles moest megalomaan groot, en daar was alles klein. Dus werd die hele straat niet eens in het Centrumplan opgenomen! Had het niet eens een retailbestemming! Terwijl het zo duidelijk was dat hier heel organisch een ‘snuffelstraat’ ontstond waaraan het Alphense publiek, maar vooral jonge Alphense ondernemers belang bij hadden. Dát stond dan ook expliciet vermeld in mijn ‘Alternatieve Detailhandelsnota’ uit 2007! Dáár was dus weinig denkwerk voor nodig. Nu, door de veranderde opzet van het Thorbeckeplein, de Hooftstraat als ‘snuffelstraat’ afvalt, zelfs de enige Snuffelstraat van de Stad. Waarom er dan zo’n algemene naam ‘Speciaalstraat’ voor bedacht is? Het lijkt me dat het hele Stadshart toch vol met ‘Speciaalzaken staat, dáár hebben we de Raadhuisstraat helemaal niet voor nodig. Tja, en dat Alphen aan den Rijn geen Retailvisie heeft, dát mag, na tientallen blogs over dat onderwerp, én die nota, ook geen nieuws heten. Kortom, zoveel denkwerk is er niet verricht, en de daden moeten nog volgen.

Zorg dat de klant komt, EN OPNIEUW KOMT!

Natuurlijk wordt er, op kosten van de winkeliers, in ons centrum heel wat georganiseerd. Dat trekt ook wel het nodige publiek, alhoewel….. Tenslotte heeft Alphen als stad al meer dan 70.000 inwoners, en als er daarvan dan 500 op ons Rijnplein staan, vinden de organisatoren dat al heel geweldig. Ik denk dan, nog geen één procent, op ZATERDAG, waar hebben we het over. Dáár zou ik, als bedrijfsleider bij V&D, niets betaald hebben. Kortom, ik kom daar nog wel op terug, maar het doet er, commercieel, natuurlijk helemaal niet toe hoeveel mensen op die activiteiten afkomen. Waar je iets aan hebt is dat die mensen door die activiteiten langer in dat centrum blijven, dat ze de winkels bezoeken (de horeca, dat lukt meestal wel), en dat ze in die winkel hun geld uitgeven. En zelfs áls ze dat doen, doen ze dat dan de volgende zaterdag opnieuw? En hoe zit dat op de andere dagen van de week? Hoe zit dat op de zondagmiddag?

Tigertfoto

Want de consumentenbesteding in ons Stadshart hangt natuurlijk niet alleen af van wat wij Alphenaren met z’n allen te besteden hebben. Nee, wat consumenten werkelijk in dat Stadshart besteden heeft te maken met hoe aantrekkelijk ons Stadshart is ten opzichte van andere ‘shopping centers’ in de omgeving. Hoewel ook activiteiten hierbij belangrijk zijn, is dat maar één aspect van alles wat winkels én winkelcentra aantrekkelijk maakt. En daarbij is het Stadshart van Alphen aan den Rijn té veel een ‘boodschappencentrum’ om binnen de regio potten te kunnen breken. Té gemakkelijk wordt beweerd dat leuke acties en knappe communicatie de kar wel trekken, maar, na zoveel jaar, moet toch erkend worden dat, hoewel de doelstelling ‘Alphen het koopcentrum van de regio’ te maken beslist te hoog was, we er nog niet in slagen om dat Stadshart tot “het koopcentrum voor Alphenaren” te maken. Kortom, we moeten niet alleen op dat knopje ‘Promotie’ drukken, maar op ALLE knoppen van deze ‘diamant’ van Tigert om de aantrekkelijkheid te verbeteren en de leegstand te stoppen. Tegelijkertijd valt het me op dat al die acties, op een verdwaalde poster na, nérgens hun neerslag hebben in de winkels die ze wel financieren. Waarom niet voorafgaande aan de kunstmarkt kunst geplaatst in winkels, uiteraard met verwijzingen? Waarom wordt Alphen alleen morgen geconfronteerd met 20 koren en 60 optredens? Waarom hebben onze winkels niet ‘hun’ koor geadopteerd, en daarvoor, op welke manier dan ook, hun klanten niet al weken tevoren in aanraking gebracht met dit evenement? Werkelijk je kunt met die activiteiten zoveel meer doen dan passief, meestal via de winkeliersvereniging, daar geld in stoppen dat je, in termen van mijn vader, ‘nooit meer terug ziet’?

Onderzoek?

Ach, hoe vaak is ons Stadshart al niet onderzocht, en, op basis van dat onderzoek is tot nog toe niets werkelijk verandert. Simpelweg om een dergelijk rapport voor de hele regio, zoals ik er een heel aantal maakte, een beslist ‘onaangename waarheid’ bevat voor veel huidige ondernemers en ondernemingen. We moeten fors gaan veranderen, zoals Dick Vos en ik al schetsten voor De Ridderhof, om elk winkelcentrum uit de regio binnen het gewenste functioneren langzaam (10-15 jaar) op te bouwen. En dát betekent dat er veel ondernemers moeten gaan verkassen, of zelfs hun bedrijf moeten opgeven. Het betekent ook dat bestaande én nieuwe ondernemers nieuwe kansen krijgen. Als die ondernemers, gesteund vanuit een gemeentelijke detailhandelsvisie, dat niet willen, kun je je de kosten van en de frustratie na zo’n onderzoek besparen.

Samenwerking

Niet opgenomen in dit schema, dat voor winkels is opgesteld, maar ook voor winkelcentra gebruikt kan worden, zijn twee factoren:

1. De mogelijkheden die het internet biedt om te komen tot een compact winkelaanbod in combinatie met webshops, en, als consequentie daarvan, een compact en dynamisch Stadshart. (De Nieuwe Winkelier op http://www.bricksenclicks.me)

2. De mate van samenwerking zodat de klant steeds met een optimaal aanbod wordt geconfronteerd. Deels omdat verschillende winkelformules één pand gaan exploiteren, deels omdat winkelformules veel meer elkaars kracht gebruiken om uiteindelijk samen de Alphense klant in de watten te leggen. Kortom, concentreer je op je eigen kracht, en verwijs de klant naar de buren als hij/zij daar beter wordt geholpen. Daarover later meer.

Wordt het stil zonder V&D?

13 feb

Een fuik van kleine vestigingen
V&D Alphen aan den Rijn is één van de kleinste vestigingen van het concern, en is dat altijd geweest. Het is een wonder dat de winkel hier ooit is gevestigd, en zeker dat ze tot op de huidige dag bestaat. Hoe is dat zo gekomen?
De wederopbouw van ons land na de oorlog leidde al snel tot een grotere welvaart dan ons land ooit had gekend. V&D, tot het midden van de zeventiger jaren niets meer dan een conglomeraat van zelfstandige NV’s, realiseerde zich al snel dat het aantal vestigingen veel te klein was om van die opbloei te profiteren. Als gevolg opende elk van die NV’s kleine vestigingen rond hun bestaande, grote, winkels. Vestigingen die in feite als vangnet fungeerden om ook klanten uit de provincie aan de formule te verbinden. Daarbij vormden ze, met hun beperkte assortiment, als een soort fuik voor de grotere filialen in de stad. Elke week naar de eigen vestiging, en één keer per maand naar de ‘echte’ V&D in de stad, was het parool.
Nu lijkt dat misschien een merkwaardige constructie, maar in een tijd dat de meeste mensen zelfs nog geen koelkast hadden, laat staan een auto, een adequate bedrijfsfilosofie. Maar in de zeventiger jaren, toen ik ‘de baas’ was van zo’n filiaal (IJmuiden) al een volkomen achterhaalde situatie. Toen ging iedereen regelmatig naar ‘de stad’ (Haarlem), gaven die IJmuidenaren al een groeiend deel van hun geld buiten de eigen woonplaats uit, en werd het zaak de overblijvende koopkracht juist aan je eigen winkelcentrum en je eigen filiaal te binden. Tja, en toen bleek het steeds centralistischer aangestuurde bedrijf een groeiende blokkade te vormen om juist lokaal te scoren. De kleine filialen werden vooral als ‘wingewest’ gezien waarin minimaal werd geïnvesteerd. Voor mij de reden het bedrijf, na tien mooie jaren, te verlaten en mijn geluk elders te beproeven. Dat lukte prima, overigens.

Vestiging Alphen aan den Rijn
Dat Alphen aan den Rijn überhaupt een vestiging kreeg, was ongetwijfeld het gevolg van de regeringsplannen dit dorp als overloopgebied in het Groene Hart te bestemmen. Na de nogal kneuterige vestiging aan de Raadhuisstraat nam men de merkwaardige beslissing geen compleet nieuwe vestiging aan de Van Boetzelaerstraat te bouwen, maar het daar te laten bij een supermarkt met een kleine bovenverdieping, terwijl de oude winkelruimte gewoon vijftig meter verder gewoon bleef bestaan. Voor de bedrijfsleiding een nachtmerrie, lijkt me, maar het paste wel in de naoorlogse sfeer in ons stadje. Toen Anton Dreesmann supermarktconcern Edah aan zijn groeiende retailbedrijf VENDEX had toegevoegd, en, mede als gevolg daarvan, de supermarkten in de V&D vestigingen werden gesloten, betekende dat het einde van veel kleinere warenhuizen, zoals dat in IJmuiden. Maar de merkwaardige constructie in Alphen aan den Rijn in twee panden betekende dat het mogelijk werd alle goederen voortaan in het nieuwe pand te verkopen, en de Raadhuisstraat af te stoten. Mede omdat het bedrijf jarenlang geen duidelijk beleid had met betrekking tot de functie van kleine warenhuizen –er werden zelfs weer een paar geopend(!)– bleef V&D Alphen aan den Rijn bestaan, tegen alle gezonde retailtheorieën in. Maar toen de mogelijkheid ontstond er in 2004 een écht warenhuis van te maken (op de plaats van de MediaMarkt), bleek het bedrijf financieel én commercieel al zo zwak geworden dat deze kans verloren ging. De vorig jaar aangekondigde plannen om de huidige vestiging te verbouwen heb ik dan ook met een grimlach gelezen…..

Wordt het stil, zonder V&D
Er wordt wat afgeleuterd, de laatste weken: V&D lijkt wel voetbal, met 17 miljoen warenhuiskenners. Zo ook over de rampspoed die sluiting van die warenhuizen voor de betrokken stadscentra zou betekenen.
Als dat waar zou zijn, is er helemaal geen probleem, toch?

Het merkwaardige doet zich voor, zeker ook in Alphen, dat de inwoners wel graag heel veel, en grote, winkels in hun centrum willen hebben, om daar vervolgens zo weinig mogelijk te komen. Zo zou de gewenste komst van een Primark (onwaarschijnlijk, overigens) minstens 10 andere modebedrijven de kop kosten, wat waarschijnlijk toch minder wenselijk wordt gevonden.
Maar ik heb al vaker uitgelegd dat (dit geldt natuurlijk ook voor de horeca) een winkel primair bedoeld is om, door actief op de bestaande vraag van consumenten in te spelen, de grote of kleine ondernemer inkomen op te leveren. Als dat laatste niet het geval is, is het al gauw afgelopen met de koopman! Als dat komt omdat de (potentiële) klant zich te weinig laat zien, moet die klant daar, ook bij V&D, verder niet over klagen.
De ervaring leert dat ze dat wél doen!

Wat te doen met dat pand?
Och, wat ‘we’ doen met dat pand is natuurlijk sterk afhankelijk van wat we eigenlijk met ons Stadshart willen. Hoewel ons ‘Stadhuis’ in de persoon van wethouder Van As eindelijk een duidelijk retailbeleid voorstaat, voor het centrum en voor de wijken en kernen, zijn er nog vele krachten die, vaak uit goedbedoeld eigenbelang, vooral de status quo willen handhaven. Het mag Alphen best haar Stadshart kosten, lijkt het, om een paar noodlijdende winkels aan de Hooftstraat te handhaven. Waarom? Omdat ze er altijd zijn geweest, blijkbaar.

Winkeliersverenigingen weten ook weinig meer te doen dan elkaar klanten aftroggelen, dat is zelfs binnen ons Stadshart al het geval. En ze worden in dat streven duchtig gesteund door met elkaar rivaliserende reclamebureaus. Geen ideale situatie om het Stadshart te ontwikkelen, en ook onze Centrummanager kan daar weinig mee. Nu ook onze Aarhof binnenkort nog slechts de helft van het aantal winkels waarmee het ooit begon, herbergt, is er zeker plaats voor nieuwe, zelfstandige, winkeltjes op de plaats van de huidige V&D. Waar we geen belang hebben bij nog meer eenheidsworst en nog meer grote winkelpanden, is er daarnaast ruimte voor woningbouw midden in ons centrum. Ideaal voor het groeiende aantal ouderen in onze gemeente?
De commerciële mogelijkheden voor die nieuwe winkels zijn er wel, midden in de stad, vlakbij de Raadhuisstraat waar ook al de nodige ‘snuffelwinkels’ zijn gevestigd.
Zo bekeken zou het vertrek van V&D geen stilte betekenen, maar ons Stadshart juist laten bruisen, zoals we dat al jaren (zeggen te) willen.
Oh ja, La Place kan gewoon blijven, dat restaurant heeft V&D helemaal niet meer nodig.

Koopzondag redding Alphense Stadshart?

27 dec

 

Fata Morgana
Je kon er natuurlijk op wachten: Een gloednieuwe burgemeester en nog slechts een paar weken om de verliezen over 2014 goed te maken, dus wil iedereen nú meer koopzondagen. Nou zijn detaillisten meestal ziekelijk optimistisch, maar die verliezen worden écht niet meer goedgemaakt nu 2014 (gelukkig, in vele opzichten) bijna historie is. En Liesbeth Spies, onze nieuwe burgemeester, hoef je al een hele tijd niets meer te vertellen over dat Alphense Stadshart waar ze al jaren winkelt. Dat is maar goed ook, want het door VOA en winkeliersverenigingen vertelde sprookje gaat ervan uit dat, als je je winkel meer uren opent, daardoor de omzet stijgt (zeker waar) en daarmee de winst (absoluut onwaar). Het probleem van ons Stadshart is immers NIET dat de Alphenaren te weinig tijd hebben om de winkelen, maar dat die Alphenaren het al jaren niet aantrekkelijk genoeg vinden om in hun eigen winkelcentrum te winkelen. Aan die houding, en dus ook aan het daaraan gekoppelde koopgedrag, verandert niets als die winkels vaker open zijn. Té veel Alphense ondernemers hebben dat inmiddels aan den lijve ondervonden, en laten de huidige koopzondagen nu al voor wat ze zijn. Meer koopzondagen brengen die winkeliers niets op!

Boodschappen doen, of Winkelen
We hebben in Nederland vijf soorten winkelcentra:
1. Stadscentra van Grote Steden—Uitsluitend recreatief winkelen–GROEI
2. Stadscentra van Kleinere en Middelgrote Steden–Vooral recreatief winkelen–KRIMP
3. Centra van grotere dorpen en wijkcentra—Vooral boodschappen doen–KRIMP
4. Dorps- en buurtcentra – Uitsluitend boodschappen doen–WISSELVALLIG
5. Perifere, vaak gespecialiseerde, grootschalige winkelcentra – Vaak ‘beleveniscentra’ voor infrequente aankopen–GROEI

Het Alphense Stadshart hoort duidelijk bij de tweede categorie, maar functioneert, zoals zoveel van dit soort centra, nog vooral als het dorpscentrum dat het ooit was. Dat geldt, met al die supermarkten in de vier omliggende wijk- en buurtcentra, vooral voor de drie supermarkten, maar ook in de non-food sector zijn er veel te veel winkelketens die de consument overal tegenkomt. Natuurlijk zijn er uitzonderingen (zoals de gloednieuwe kookwinkel van Woerdman, of de winkeltjes in de City-bazaar), maar over het algemeen nodigt de winkelmix in ons Stadshart niet uit om er nou elke week rond te stappen. Gewoon veel te veel van hetzelfde om de Alphenaren aan dat Stadshart te binden, laat staan de inwoners van de dorpen om ons heen. Daarbij vormt Alphen aan den Rijn niet bepaald een geïsoleerd koopcentrum; overal om ons heen zijn binnen 30 autominuten grotere, en/of leukere, stadscentra te vinden. Dát te verbeteren door méér kwaliteit (en dus diversiteit) van het aanbod zou de éérste prioriteit van winkeliersverenigingen en VOA moeten zijn. In plaats daarvan kiezen ze de gemakkelijke, maar zinloze weg naar ruimere openingstijden.

Internet
Hoe slechter het onze winkeliers gaat, des te meer krijgt ‘de webwinkel’ de schuld van het eigen falen. Toch is dat onwaar, de online omzet stijgt wel, maar die stijging komt al jaren uitsluitend vanuit de webshops van bestaande winkelketens. In feite is nu al minstens 70% van die online omzet in handen van die ons al jaren bekende winkelketens. Als die ooit, zoals ik dat in http://www.bricksenclicks.me schets, ontdekken hoe ze beide soorten winkels goed kunnen integreren, zullen de ‘pure players’ nog slechts marginaal, en nog meer sectorbepaald dan nu al het geval is, profiteren van de consumentenbestedingen.
De “vijand”, dat zijn ze zelf!

Teveel winkels, of teveel winkeloppervlakte?
De winkeloppervlakte is de laatste 35 jaar alleen maar gegroeid. Niet omdat consumenten dit zouden willen, maar om ruimte te bieden aan artikelgroepen die winkelformules voorheen nooit voerden. Met dit zogenaamde ‘Aanvullende Assortiment’ parasiteerden winkels op de klanten die deze vanouds om hun primaire ‘kernassortiment’ bezochten. Als dit beperkt blijft tot ‘service producten’ is dat geen ramp, maar zo langzamerhand bieden ‘speciaalzaken’ een steeds ruimere keus uit assortimenten die andere winkels ook bieden. Dus gaan ze, vanuit het oogpunt van de klant, steeds meer op elkaar lijken. Dán werkt het spelletje niet meer, en brengen al die extra spullen niet alleen de kosten omhoog, maar de aantrekkelijkheid naar beneden. Het gevolg is dat teveel winkels álles aanbieden aan iedereen, en dus eigenlijk niets aan niemand. Dus moeten ze steeds meer concurreren, wat kosten verhoogt en marge verkleint. Het mag dus niemand verbazen dat ze failliet gingen, nog steeds regelmatig failliet gaan, en in de toekomst nog vaker failliet zullen gaan. En, hoe treurig ook, niemand die ze mist.
Kortom, winkels worden ‘Nieuwe Winkeliers’, of ze verdwijnen.

Het sprookje van de koopzondag
Terug naar de koopzondag. Meer koopzondagen gaan in ons Stadshart absoluut niet leiden tot een grotere aantrekkelijkheid en groeiende consumentenstromen. Wellicht dat de omzet wat groeit, maar de kosten doen dat veel sneller. En de toch al jaren dalende Bruto Winst is niet in staat die extra kosten te dragen. Wát er nog aan winst over is, zal overgaan in verlies. Per saldo gaan de Alphense winkeliers, omdat er fundamenteel NIETS verandert, er als groep niet op vooruit, maar op achteruit. Ik voorzie dan ook dat, als de eerste euforie achter de rug is, en de eerste faillissementen zijn uitgesproken, steeds meer winkels de deuren op die zondag weer dichthouden.
Het is dus heel goed van het Alphense college dat ze die keus overlaten aan de gemeenteraad, en vooral aan de ondernemers. Want wellicht willen die vooral meer koopzondagen omdat de gemeente dat altijd heeft verboden. Verboden vruchten lijken altijd lekkerder, toch?

Ik hoop dat de winkeliers in de wijk-, buurt en dorpscentra in de omgeving (de boodschappencentra) al begrepen hebben dat dáár op zondag helemaal niets te verdienen valt. Zelfs niet door supermarkten wanneer die dan ALLEMAAL geopend zijn.

Wat de centra van de grote steden, en de perifere ‘beleveniscentra’ betreft, daar zou openstelling op zondag juist een vanzelfsprekendheid moeten zijn. Helaas, daar hoort Alphen aan den Rijn niet bij!

Winkels in paniek!

12 nov

Enorme kortingen
Het lijkt erop dat de Nederlanders, ook in Alphen aan den Rijn, jarenlang veel te veel betaald hebben voor hun aankopen bij winkels. Want als speelgoed voor de helft van de prijs wordt verkocht weet je zeker dat de winkel er niets meer op verdient, en ook in kledingzaken kun je, bijna vanaf de binnenkomst van nieuwe collecties, alles met hoge korting kopen. Eigenlijk ben je stapelgek om waar dan ook wat dan ook te kopen voor de ‘officiële’ prijs. Maar als dat allemaal nu kan, waarom betaalden we dan eerst meer?
Simpel, die korting kon vroeger niet, en het kan nog steeds niet, maar ze geven die wel!
Hoewel allang bekend zou moeten zijn dat de Nederlandse retailsector verkeerd bezig is, durven veel ‘retailspecialisten’ daarover pas te publiceren als het niet meer ontkend kan worden. Nou, het lijkt me dat op dát moment elke consument ‘retailspecialist’ is. Daarbij durft men (AD) dan ook nog te stellen dat de consument er garen bij spint. Nou, het tegendeel is waar. Doordat winkels hun marge al bij voorbaat weggeven om klanten te werven, bouwen ze niet, zoals gebruikelijk, in de topmaanden het commerciële vet op dat ze in januari hard nodig hebben. We kunnen dan ook verwachten dat begin volgend jaar onze winkelcentra nog veel meer leegstand zullen hebben dan er nu al is. Dat geeft die consument steeds minder keus, en het groeiend aantal discounters maakt het er ook niet gezelliger op! Nú even voordeel, misschien, maar straks moet de consument zijn aankopen steeds verder van huis doen.

Aantal faillissementen gehalveerd?
Dat kan best, CBS, maar waar hebben we het dan over? De afgelopen jaren hebben al heel veel kleine ondernemingen het loodje gelegd, en dat geldt ook voor slecht en ouderwets geleide filiaalbedrijven als POLARE en FREE RECORD SHOP, die maar niet wilden leren dat in hun branche alleen een fundamentele omwenteling (lees ‘De Mediashop’) redding biedt. Maar, nog maar kortgeleden, werd de organisatie achter de HUBO winkels voor 1 Euro overgenomen door franchisereus Euretco, om te voorkomen dat er tientallen Doe-het-zelf winkels zouden verdwijnen. Hetzelfde geldt een modeketen die door een Belgisch concern is overgenomen en ook de overnames van Cool Cat oprichter Roland Kahn komen niet uit de lucht vallen: Stille sanering. Halfords maakt (misschien) een doorstart, hoewel die situatie erg lijkt op die van Polare of FRS. Gewoon een ouderwetse, weinig klantgerichte formule, gericht op een markt die deels niet meer bestaat, deels is overgenomen door het almaar groeiende segment hardware discounters als ACTION. Maar ook een plaatselijke icoon als Houweling meubels ging failliet en maakt een ‘doorstart’ door al vijf maanden met koeienletters aan te kondigen dat er een totale leegverkoop bezig is. Zelfs dat gaat blijkbaar niet al te vlot. De conclusie is simpel, er zijn gewoon, na al die faillissementen in de laatste jaren, steeds minder winkels en winkelketens over die nog failliet kunnen gaan. Daarnaast zijn er nog heel veel winkels die financieel geen kant meer op kunnen. Waaronder oude reuzen als HEMA en V&D, helaas. Gelukkig zijn er ook nieuwe Retail initiatieven (Haasbeek Centrum, Woerdman Kookkado, City Bazaar) maar die vinden we in deze statistiek niet terug.

Waarom verdwijnen winkels uit het straatbeeld?
Naast het feit dat veel stadscentra (ook het Alphense Stadhart) weinig aantrekkingskracht hebben op de omwonenden, om redenen die ik in de afgelopen 172 blogs al vaker heb belicht, slaat het verlies van koopkracht vooral door vanwege de manier waarop winkels en winkelketens hun geld verdienen. Zonder nou een college te geven, kun je eigenlijk geen zinnig woord over de faillissementsgolf van grote en kleinere retailorganisaties zeggen zonder daar even op in te gaan.
Anton Dreesmann wilde al veertig jaar geleden nooit praten om omzet, omdat dit deels (BTW) een vorm van gratis belastinggaring is door winkeliers, deels omdat een groot gedeelte van de verkoopprijs al bij voorbaat moet worden weggegeven aan leveranciers en dienstverleners (vervoer, o.a) Alleen wat dan overblijft (de Toegevoegde Waarde) kan worden gebruikt om de vaste kosten, de semi-vaste kosten, de variabele kosten én de winst uit te betalen. Voor de winkels zelf spelen met name de semi-vaste kosten, die kleven aan elk afzonderlijk winkelpand, hierbij een opmerkelijke rol, zowel voor de winkel als geheel (huurkosten, energie, personeel en voorraad) als binnen de winkel (onrendabele artikelgroepen door slechte omzet/kostenverhouding (Goudmijnanalyse) per vierkante meter). Daarom gaan die semi-vaste kosten NIET met de omzet omlaag en omhoog. Zo leidt uitbreiding van het aantal winkels en de grootte van de winkel wel tot meer omzet, maar ook, en wel vanaf het eerste moment, tot een vaak veel grotere verhoging van die semi-vaste kosten.
U begrijpt het al, in een tijd waarin we met veel te veel, veel te grote winkels zitten, en de omzet, door de crisis, ouderwetse bedrijfsvoering én nieuwe concurrentie (discounters en internet) stagneert, loopt de Toegevoegde Waarde terug, terwijl de winkelier de, aan zijn winkel gebonden, semi-vaste kosten, niet terug kan brengen. Hij kan de winkel (huurcontract) niet eens sluiten! Dus verdampt de winst als eerste, en als de bank geen verder risico wil lopen móet er bezuinigd worden op innovatie (V&D), inkoop (kwaliteit: HEMA) en personeel (Halfords, maar ook bakker Van der Breggen). Helaas leidt dat zonder verdere ingrepen tot nog minder klanten, zodat het bedrijf pijlsnel in de problemen komt.
Dát economische mechaniek is het simpele principe achter de werkelijke innovatie via “De Nieuwe Winkelier” op http://www.bricksenclicks.me.
Dit bedrijfseconomische spel wordt in filiaalbedrijven, franchisebedrijven en zelfstandige winkels wel anders gespeeld, maar niet fundamenteel anders. Dát laatste geldt overigens ook voor de horeca waar we in Alphen in korte tijd twee goede restaurants (Chique én Koetjes en Kalfjes) kwijtraakten. Want als het verkeerd gaat, gaat dat snel!

City Bazaar in Alphen aan den Rijn

12 okt

Initiatief
In Alphen aan den Rijn is niet alleen een nieuwe Blokker geopend, én de prachtige kookwinkel van Woerdman, maar ook de CITY BAZAAR. Een initiatief gericht op starters, die met betrekkelijk weinig investering, verplichtingen en kosten kunnen proberen of hun ideeën daadwerkelijk aanslaan bij de consument. En op de consument die, met al die eenheidsformules, wel eens wat aparts wil zien en beleven.
Midden in de stad is de vroegere gemeentelijke ‘kunstverdieping’ verdeeld in 25 units die elk voor één tientje per dag, alles inbegrepen, per unit gehuurd kunnen worden. Bij de opening bleek alles verhuurd te zijn, en presenteerden 13 retailondernemers (een aantal huurt twee units) een afwisselend, maar aantrekkelijk palet aan producten en diensten. Daarbij kunnen ze niet in de oude retailfout vallen om alles aan iedereen te willen verkopen, maar moeten zij zich concentreren op één artikelgroep, en velen zelfs op één of twee merken. Superspecialisatie dus, waarbij ze hun omzet kunnen vergroten door hun aanbod te integreren met een webwinkel, waarbij het principe van ‘De Nieuwe Winkelier’ in de praktijk wordt gebracht.
Bezoekers en ondernemers kunnen daarbij (samen!) terecht in de koffiehoek die door de Sociale Werkplaats Alphen aan den Rijn wordt geëxploiteerd.

Kommer en Kwel?
Nu de laatste economische berichten, én de gang van zaken op de beurzen, inderdaad aantonen dat de crisis nog lang niet over is, moeten retailers toch eindelijk begrijpen dat er definitief iets is veranderd. De markt zal nog jaren blijven op het niveau waarop deze nu staat. Sommige retailers weten slim in te spelen op de trend, anderen onttrekken zich eraan, maar velen zullen elk jaar hun cijfers roder zien kleuren. Dat komt, simpelweg, niet vanwege de grote groei van de webverkopen, want die groei komt al jaren grotendeels uit de webshops van gevestigde winkelketens. Het komt omdat jarenlange successen de meeste retailers op het verkeerde been hebben gezet. Ze moeten, klein en groot, vechten voor de gunst van de steeds kritischer consument en hebben nooit geleerd hoe je dat doet. Ze drukken hun kosten ten koste van de relatie met hun klanten, en verliezen zo nog sneller omzet dan ze aan kosten besparen. Het verschijnsel dat we als ‘De Schaar’ kennen. Retailers zitten gevangen in hun eigen formule, en komen niet op het idee dat verfoeide internet te gebruiken om hun fysieke formule weer nieuw leven in te blazen. Voor henzelf, voor de klant, en ook voor hun leveranciers. Ze klagen over hoge huurprijzen, maar komen niet op het idee dat ze gewoon voor veel te veel ruimte betalen waaraan ze niet verdienen. Alles moet anders, maar niets mag veranderen, lijkt het. Zo zien ze we steeds meer formules uit het winkelbeeld verdwijnen, sommigen door ‘overnames’, sommigen door ‘terugtrekking op de webwinkel’ en anderen omdat ze gewoon failliet gaan.

Durf
Er is gelukkig meer durf bij ondernemers dan je in deze tijd zou verwachten. Maar liefst 13 durvers worden nu in de City Bazaar gefaciliteerd door een aantal lokale ondernemers die het aandurfden die bazaar te verbouwen en te exploiteren. Natuurlijk is het niet de bedoeling dat ze daar eeuwig blijven. Sommigen zullen al snel inzien dat hun aanbod niet is waar klanten op zitten te wachten. Dan kunnen ze dat aanbod, de prijs en/of de communicatie aanpassen, of stoppen. Zonder dat je nog jaren aan een huurcontract vastzit.
Maar veel anderen zullen het juist zien als een springplank naar een ‘echte’ winkel in ons Stadshart, die ze, alweer volgens het principe van De Nieuwe Winkelier, weer samen met andere ondernemers kunnen gaan runnen. Aan samenwerken, altijd moeilijk met retailers, zijn ze immers al gewend? En aan een gespecialiseerd assortiment, gericht op een specifieke doelgroep, ook. Kortom, mídden in Alphen aan den Rijn worden de voorwaarden geschapen die een nieuwe lichting retailers oplevert die onze binnenstad weer dynamisch, aantrekkelijk én druk bezocht gaat maken.
Het is geen wonder dat de gemeente Alphen aan den Rijn dit, in de persoon van centrumwethouder Van As, met genoegen begroet.

Leegstand
Symposia over ‘leegstand’ zijn populair, goeroes die dat wel even op gaan lossen, zijn nog populairder, maar uiteindelijk zijn zij de enigen die aan dit ‘probleem’ geld verdienen. Want leegstand is geen probleem op zichzelf, maar het gevolg van andere problemen, zoals ongezellige, door, vooral elkaar kopiërende, ‘ketens’ overheerste, winkelstraten die elke dag minder inwoners en omwonenden naar onze veel te grote stadscentra trekken. Veel te veel van hetzelfde, en maar betrekkelijk weinig formules die zichzelf duidelijk profileren. Veel te veel vertrouwen dat ‘events’ het tij wel zullen keren, anderzijds weinig inzet om actief, ín winkel én in externe communicatie, daarop in te spelen. Het ‘mag niet van het hoofdkantoor’ heeft al veel retailers de kop gekost, en gaat nog veel retailers de kop kosten. Er is, ook in Alphen, daarnaast nog altijd een ernstig tekort aan, op de toekomst gericht, gemeentelijk retailbeleid dat rekening houdt met het aanbod in de hele regio.
De klant wil geen eenheidsworst, maar authenticiteit in aanbod én benadering. Die wil ook geen relatie met een winkel, maar wel met het personeel, en vooral met de eigenaar, van die winkel. Die klant gaat ook niet naar dat centrum als daar teveel aanbod is die hij/zij ook al van de eigen woonomgeving, in het buurt-, wijk- of dorpscentrum kent. Die klant wil natuurlijk helemaal geen korting, maar wel ‘value for money’, in winkels en in de horeca. En die klant wil natuurlijk die winkels, restaurants en café’s ook vinden op het internet: VOOR het winkelbezoek, TIJDENS het winkelbezoek en NA het winkelbezoek. Dan is het ronduit vreemd dat het centrum van Alphen aan den Rijn nu wel over een City bazaar beschikt, maar niet over een fatsoenlijk WIFI netwerk.

Nieuwe Winkelcentra leiden tot leegstand

12 aug

Wittlich in de Eiffel
Vandaag weer tijd voor mijn jaarlijkse story over een voor Alphen aan den Rijn relevante ontwikkeling in het buitenland. Vorig jaar werd in Wittlich zomaar een nieuw overdekt winkelcentrum, mét o.a. een grote C&A en een filiaal van het daar bekende warenhuis Müller geopend. Mét parkeerdak, naast het trein- en busstation! Toen vroeg ik me al af wat dit voor de, merendeels traditionele, winkelstand in de historische binnenstad zou betekenen.
Dit jaar constateerden we dat in die binnenstad de helft van de winkelruimte leeg staat, of in gebruik is als tijdelijke ‘pop-up’ winkel. De plaatselijke middenstand is praktisch weggevaagd. Een ontwikkeling die we ook Alphen aan den Rijn zien ontstaan, en die, na de opening van De Baronie en met de kennelijk gewenste vergroting van De Aarhof, wel eens catastrofaal zou kunnen zijn voor de ontwikkeling van ons Stadshart als geheel. En daarmee voor een vroegtijdige dood van het gloednieuwe ‘citymarketing’ plan voor onze stad.
Dat lijkt me toch niet de bedoeling…..

Vergelijkbaar?
Zijn Alphen aan den Rijn in Zuid-Holland, en Wittlich in Rheinland-Pfalz eigenlijk wel vergelijkbaar? Ja, en Nee. In feite is dat Wittlich maar een plaatsje van 18.000 inwoners waar je niet de grootstedelijke winkels verwacht die er wel zijn. Aan de andere kant, Wittlich is wel een Kreisstadt, het bestuurlijke, medische, educatieve én commerciële centrum van de hele omgeving. Daarbij telt alleen de stad al 10 hotels en zijn er de nodige campings in de omgeving. Het stadje ligt pal naast de belangrijke snelweg van Koblenz naar Trier en Luxemburg. Daarnaast biedt de historische binnenstad veel mooie, oude gebouwen, een groeiend aantal terrasjes, en nog steeds ook winkels, die de toeristen ook daadwerkelijk naar die stad trekken. Daar steekt het veel grotere Alphen aan den Rijn schril tegen af. Hier heeft het Stadshart immers (er zijn altijd uitzonderingen) alleen voor de eigen inwoners een functie als één van onze winkelcentra.
Verder valt in dat centrum geen supermarkt (op een soort Ekoplaza na) te bekennen, boodschappen doet men op het industrieterrein, waar naast supermarkten ook een grote hypermarkt gevestigd is.

Herstel
Wittlich zal zich van de huidige klappen wel weer herstellen. De panden aan de historische markt worden allemaal gerestaureerd, en de eerste nieuwvestigingen (zelfs brandshops) zijn ook alweer gesignaleerd. Op de voormalige varkensmarkt worden weliswaar steeds meer winkels gesloten, maar zien we de al bestaande terrassen groeien. Want de toeristen hebben natuurlijk weinig te zoeken bij C&A en Müller, zodat het, ondanks al die lege winkels, toch nog wel gezellig druk blijft. Uiteindelijk zullen de bezoekers van het nieuwe winkelcentrum ook wel weer (letterlijk) afdalen naar de kroegjes, terrasjes én winkels in de binnenstad. Over een jaar of vijf zal alles wel weer genormaliseerd zijn, en is de binnenstad van Wittlich weer een pareltje, voor inwoners, omwonenden én toeristen.

Aarhof vergroten?
De komst van De Baronie was dé oplossing om het ‘industriële erfgoed’ te behoeden voor verder verval als “Stads ruïne”. Zowel mijn eigen idee voor een compact Buurtcentrum, gericht op dagelijkse aankopen uit de omliggende wijken, als de droom van Jan Zeeman voor een luxe winkelcentrum voor de ‘happy few’ in de regio, zouden weinig effect hebben gehad op de ontwikkeling van ons Stadshart. Maar de huidige invulling van dit, bouwkundig fraaie, nieuwe winkelcentrum oogt meer als concurrerend met dat Stadshart, dan als aanvullend op ons bestaande winkelareaal.
Alphen is hiermee, dat blijkt uit alle onderzoeken, al overbewinkeld, het kost niet voor niets zoveel moeite de winkelruimte in De Baronie te verhuren. Als nu ook ‘De Aarhof’ nog wordt vergroot, omdat de nieuwe eigenaars, Albert Heijn en Blokker dat graag willen, wordt die situatie alleen maar erger. Zowel die Baronie als de vergrote Aarhof kunnen zichzelf alleen bedruipen als ze klanten trekken uit de rest van het centrum. Dat zal ongetwijfeld lijden tot nog meer problemen aan onze gloednieuwe Hoge Zijde dan daar, gezien de uitlatingen van de huurders ter plekke, blijkbaar al zijn.
Wat ik, zonder beperking, aangeef is dat een vergrote Aarhof alle miljoeneninvesteringen aan de Hoge Zijde teniet zou doen. Daarbij, er is ruimte genoeg (te veel zelfs) in ons centrum, mits we dat Stadshart eens reserveren voor ‘recreatief winkelen’, en onze ‘dorpelingen’, nét als in Wittlich, hun boodschappen gewoon in de wijk- en buurtcentra laten doen. Een ‘upgrade’ zonder vergroting zou voor De Aarhof immers ook al veel verbeteren.

Herstel in Alphen?
Anders dan in Wittlich wordt onze binnenstad niet opgeleukt door drommen toeristen, en zelfs de, in mijn ogen onwaarschijnlijke, komst van een jachthaven gaat daar niets aan veranderen. Ons Stadshart wordt nooit dat attractieve winkelhart van Alphen, zolang winkeliers én politiek vasthouden aan het dorpshart dat het nu, ondanks alle investeringen, nog steeds is. Een lege winkel blijft hier dan ook een lege winkel, en lege winkels hebben de neiging andere lege winkels aan te trekken. Als die trend eenmaal is ingezet, zal ze niet te stoppen zijn. Kortom, wordt het niet eens tijd om eens aan de toekomst van het hele Stadshart, van het hele stelsel van retailvoorzieningen in en rond onze gemeente, na te denken? En daarmee over de leefbaarheid van Alphen aan den Rijn, voor we ons opnieuw verliezen in de fata morgana’s vanuit de vastgoedsector?