Tag Archives: Lyczak

Donkere wolken boven ons Stadshart

31 mei

Aan een Zijden Draadje
De samengebalde communicatiekracht op ons Stadhuis heeft de Alphenaar jarenlang een roze wolk rond het Thorbeckeplein voorgespiegeld. Maar sinds woensdag j.l. werd duidelijk dat wolken zich nu rond dit geplaagde project Lage Zijde samentrekken, steeds donkerder van kleur worden. Hoewel de VVD wethouders Lyczak en Hoekstra zich blijven vastklampen aan elk vezeltje hoop, is wel duidelijk dat het hele project, inclusief het Cultuurhuis, nog slechts aan een heel dun en rafelig zijden draadje hangt.

Positivisme
Natuurlijk zou een echec van dit plan vooral een ramp betekenen voor het campagneteam van de VVD, vooral omdat één van de twee betrokken VVD wethouders, Tseard Hoekstra, ook lijsttrekker is voor die partij. Die moeten, met de rug tegen de muur, wel positief blijven, natuurlijk!
Nou, heren, het zou toch wel een blunder zijn geweest als ‘Brussel’ het aanbestedingsplan niet had goedgekeurd (Niemand wilde immers, na het afhaken van twee eerdere gegadigden). Alphense ambtenaren doen natuurlijk heel veel wél goed!
En het zou toch een wereldwonder zijn geweest als de drie gemeenteraden, zo vlak voor de verkiezingen, zich opeens tegen dat Lage Zijde plan hadden gekeerd. Maar ja, dát is PR, natuurlijk!

Intussen is Brussel nog altijd NIET akkoord met wat ik toch als ongeoorloofde overheidssteun zie, de 13 miljoen grote subsidie aan VORM óm het plan uit te laten voeren.

Vormfout
Aan de andere kant valt niet te ontkennen dat ontwikkelaar VORM er, in lijn met mijn voorspelling, niet in is geslaagd tijdig, vóór 23 mei, minstens 70% van de 10.000 m2 ruimte voor winkels en horeca, te verhuren. Dát was bij voorbaat een ‘mission impossible’, deels door de economische crisis, maar vooral omdat er, zonder economische noodzaak, bij De Baronie 10.000 m2 winkelruimte bij is gebouwd.
Kijk, het lijkt wel leuk, dat VORM ál 50% heeft verhuurd, maar zo positief is dat niet. Er zijn heel wat supermarkten die graag minstens 2000 m2 in Alphen aan den Rijn willen huren, omdat ze tot dusverre in deze Hoogvliet stad geen poot aan de grond kregen. Dát was dus al bij voorbaat 20% ‘zekerheid’, en het was hoogstens een klus om er één uit te kiezen. Daarbij was al bekend dat een aantal al gevestigde ondernemers, winkels én horeca, zich graag aan dit nieuwe plein zouden willen vestigen, zeg nog eens 1000 m2, totaal was dus al 30% ‘verhuurd’ toen VORM met haar werving begon. Uiteindelijk hebben ze in de afgelopen maanden slechts 20% erbij verhuurd. En om de 70% te halen, moeten ze díe prestatie, in een steeds verslechterende markt, dus nóg eens herhalen. Het lijkt, met de zomer voor ogen, een onmogelijke klus om dat nog voor de verkiezingen voor elkaar te krijgen. En, natuurlijk, betekent 70% verhuurd nog steeds 30% leegstand. Dat is slechter dan nú in Alphen het geval is.

Misleiding
Dit politieke schimmenspel is natuurlijk dodelijk voor de kansen van de winkeliers dáár en in de Hooftstraat. Tenslotte zijn zij vele jaren lang blij gemaakt met een dooie mus en hebben ze ook al jaren weinig gedaan aan hun situatie. Intussen kan toch geen zinnig mens dat Thorbeckeplein nog als winkelcentrum betitelen, terwijl de Hooftstraat aan de ene kant is afgesloten door paaltjes van de gemeente Alphen, en aan de andere kant door dat ontvolkte Thorbeckeplein. In de wetenschap dat deze situatie, op het moment dat het grote breken werkelijk begint, nog heel wat slechter wordt.
Natuurlijk storten zich de nodige reclamebureaus op de nog overgebleven ondernemers, met hún idee om er met wat toeters en bellen nog wat van te maken. Maar ook dat is vergeefse hoop. Deze historische bewinkeling, inclusief de nieuwbouw overigens, is al jaren niet meer van deze tijd, en, mét of zonder Thorbeckeplein, zal daar, een enkele buurtwinkel daargelaten, over 5-10 jaar geen spoor meer van te vinden zijn. Ondernemers verkassen, of sluiten, de boodschap kán niet vriendelijker.

Kansen
Natuurlijk zijn er voor hen kansen, maar dan volgens de regels van Retail 3.0, mét geïntegreerde webshops in kleine, nauw met elkaar samenwerkende, winkeleenheden, horeca en dienstenaanbieders. Conform wat ik op http://www.bricksenclicks.me publiceerde. Kansen die zich ook alleen voordoen in een compact Stadshart, waarbij ik De Aar toch écht als grens zie. Tja, en wat er dan met dat Thorbeckeplein moet gebeuren? Nou, in ieder geval geen winkels en geen cultuurhuis, wellicht wél een heel grote, met de bibliotheek geïntegreerde, mediawinkel en wat leuke horecagelegenheden, mét terrasjes, langs de Rijn. In ieder geval is opknappen van de huidige winkels GEEN optie, omdat voor deze ouderwetse, inadequate winkelruimtes nóg minder vraag zal zijn dan naar de nieuwe eenheden die VORM in de aanbieding heeft. Verder kan, voor wat mij betreft, dat plein gewoon als extern parkeerterrein worden gebruikt voor de bezoekers van ons Stadshart aan de Lage Zijde. Met woningen i.p.v. winkels, waarbij met name aan de vele singles moet worden gedacht.

VORM fouten?

25 okt

Inwoners van Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude, medeburgers!

Er moest een overeenkomst komen tussen projectontwikkelaar Vorm en de gemeente Alphen aan den Rijn, en die kwam er dan ook, surprise, surprise!
Na het echec rond de oorspronkelijke ontwikkelaar BAM, de bouwer van het Rijnplein, en CORIO, de eigenaar van winkelcentrum De Aarhof, waren de raadsmessen geslepen. Minstens één wethouder kan nu, in afwachting van de komende raadsvergadering over de Lage Zijde, weer rustig slapen.

Kijk, medeburgers, ik vermoed dat de gemeente Alphen aan den Rijn nog behoorlijk wat geld gaat verliezen vóór aan die Lage Zijde alles staat wat er zelfs volgens de vereenvoudigde plannen zou moeten staan. Maar daarvoor moet ik wel wat meer inzicht hebben in wát er nu eigenlijk precies is besloten. Dat het de gemeente 15 miljoen Euro gaat opbrengen (Natuurlijk een schijntje voor die hele lap grond rond het Thorbeckeplein) lijkt een feit te zijn, maar wat het de gemeente uiteindelijk gaat kosten is minder duidelijk. Enfin, daar wil ik het hier niet over hebben.

Nee, dat de vreugde in ons stadhuis algemeen is, valt wel te begrijpen, maar ik zou de raadsleden willen vragen toch nog eens heeeeeeel goed na te denken, voor ze hiermee akkoord gaan:
 Het hele contract staat en valt met de voorwaarde dat Vorm er binnen 10 maanden in slaagt voldoende huurders voor de 10.000 m2 winkelruimte te vinden.
 Het hele Lage Zijde plan is, omdat het uit de vorige eeuw stamt, gebaseerd op twee aannames: Alphen zou zich ontwikkelen tot een regionaal koopcentrum én de moderne maatschappij zou gewoon een extrapolatie zijn van de toenmalige.
 Dit plan lijkt toch vooral de ‘Redding van het Cultuurhuis’ te zijn. Een instelling waar, buiten onze stadskas, bijna niemand de zin van inziet. Zeker niet in Boskoop en Rijnwoude!

Nou, de situatie in de detailhandel, en zeker in de modebranche, is niet rooskleurig te noemen. Ik zie (al jaren overigens) niet in waarom de grote, landelijke, winkelketens die hier nog niet zitten, een filiaal zouden willen openen aan een Thorbeckeplein. Zeker omdat dit nog lang geen integraal deel van ons Stadshart uitmaakt en het veel geld zal kosten de klant daar te krijgen. Op hoofdkantoren van franchiseketens is men wellicht positiever, maar ja, die moeten wel een ondernemer vinden die onder hun vlag een dure winkel aan ons Thorbeckeplein gaat openen. Financiering blijft voorlopig nog jaren een kolossaal probleem! Daarnaast, maar dat heb ik al in 2005 berekend, zal Alphen aan den Rijn nooit kúnnen uitgroeien tot een regionaal koopcentrum. Teveel tussen servet en tafellaken, en dat weten al die retailondernemingen ook wel.

Medeburgers, het internet heeft veel dieper ingegrepen in onze maatschappij dan wie dan ook in de vorige eeuw kon vermoeden. Winkels zullen daarom kleiner worden, en winkelcentra compacter, dus ook kleiner. Waarom? Surf even naar http://www.bricksenclicks.me.
Het is dus maar zeer de vraag of we die extra 10.000 m2 wel nodig hebben. (Even aannemende dat de huidige antikraakwinkels niet of nauwelijks bijdragen aan het Stadshart als winkelcentrum) Zeker niet nu de gemeente extra winkels toestaat op de Baronie locatie en er zelfs 5 miljoen harde Euro’s voor over heeft om ook bij het station winkelruimte te bouwen.
Tja, en de plannen voor het cultuurhuis stammen ook vanuit het pre-internet tijdperk. Wie haalt het nu in zijn hoofd om peperdure centrumruimte vooral te gebruiken voor opslag van boeken? Nu tijdschriften én boeken steeds vaker als E-book gedownload zullen worden, en dat onze bibliotheek allang beschikt over een prachtig computersysteem waarbij je boeken uit het hele bestand (en niet alleen wat er toevallig staat) kunt reserveren en bestellen. Boeken kunnen zelfs nu al bezorgd worden. Nee, een moderne bibliotheek hoeft geen duizenden vierkante meters aan boekenopslag meer te bieden.
Tja, het zou wel anders kunnen, als een combinatie van boeken, Cd’s en Dvd’s verkopen, verhandelen en verhuren, fysiek én via het web, als ‘belevenis’ in een ‘Mediawereld’. Hoe? Dát heb ik hier al eerder gepubliceerd, medeburgers, anders vraag je het aan via een commentaar op dit blog.

Lapwerk aan het Thorbeckeplein

29 aug

Inwoners van Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude, medeburgers,

Dat in Alphen aan den Rijn niet alles loopt zoals men gewild had, is wijd en zijd bekend. De werkelijkheid is dat eigenlijk niets loopt zoals het zou moeten, zelfs dat de meeste plannen stilstaan. En wáár nog wat gebeurt, gaat het verkeerd, zoals de werkelijk waanzinnige taferelen op de Prins Bernhardlaan laten zien. Daar komt, om één of andere onnaspeurlijke reden, een rotonde, maar toen de zaak eenmaal opgebroken was, bleken er allemaal leidingen te liggen die nergens in de boeken stonden vermeld. Nu zou je denken dat je dat even nagaat door éérst aan beide zijden van de weg te kijken of de situatie klopt met de boeken, maar nee, gelijk graven, én dus direct stoppen. Intussen is de zaak al een paar maanden opgebroken, en zonder extra pech, blijft dat nog zo tot oktober. Intussen is wel het ‘nieuwe’ busstation geopend, maar daarmee zijn de problemen alleen maar groter geworden. Want nu moeten ook alle bussen over het provisorische slingerpad naast die Prins Bernhardlaan. De puinhoop is echt volkomen, daar moet over zijn nagedacht, in onze stadskas!

Tja, nu er weinig positiefs te melden is, wordt van werkelijk elke gebeurtenis een successtory gemaakt. Hoewel het iedereen wel duidelijk is dat het Lage Zijde project volkomen in het slop zit, en er zelfs een actie is opgestart om wethouder Stan Lyczak te handhaven (en daarmee te voorkomen dat dit ooit nog van de grond komt), bericht AD/Alphen “Nieuwe winkels aan (Thorbecke) plein”. Nou, dat is waar, natuurlijk, alleen wat schiet de Alphenaar, wat schiet Alphen aan den Rijn, daar nou mee op. Die winkeliers betalen huren die niet in de buurt komen van ‘marktconforme prijzen’, ze zitten in panden waar HELEMAAL niets aan gebeurt, aan een plein dat er steeds leger en armoediger uit gaat zien. Natuurlijk is het mooi dat we daar niet tegen lege winkelramen zitten aan te kijken, maar we moeten nou niet doen of we dit de aantrekkelijkheid van ons Stadshart bevordert. Want welke leuke kop dan ook kan niet verhullen dat dit niets meer dan LAPWERK is. Positivisme zonder fundament maakt ons binnenstadsbeleid, wát dat ook mag zijn, er niet geloofwaardiger op.

Intussen, medeburgers, gebeurt er aan de overkant van de Aar al jaren helemaal niets, en wellicht is dat ook wel beter. Het verbaast me al jaren dat politiek én zakenwereld in Alphen zo vasthouden aan plannen die ontworpen zijn voor een heel andere wereld dan waarin we intussen terecht zijn gekomen. Aan concepten waarvan elke kenner wel weet dat ze helemaal niet meer werken. Aan bouwsels waaraan niemand ooit geld gaat verdienen.

Want het is maar de vraag of het afketsen van de bewinkeling aan het Thorbeckeplein wel zo’n ramp is. Wellicht is het beter eerst te werken aan de kwaliteit (samenstelling) van dat Alphense stadshart, zonder maar aan te nemen dat extra winkelruimte leidt tot meer bezoek. Tenslotte weten we dat er sinds die nieuwe winkels aan de Hoge Zijde steeds MINDER bezoekers zijn gesignaleerd, dus waarom dat geloof dat het aan de Lage Zijde anders zou gaan? Medeburgers, ik noem U een paar redenen om ons Stadshart juist zo compact mogelijk te maken:
• Het internet gaat, in tegenstelling tot wat sommige auteurs beweren, niet ten koste van de fysieke winkels. Tenminste, als winkeliers die technologie gebruiken om hun hele winkelformule te upgraden, zoals ik dat op http://www.bricksenclicks.me beschrijf. En dat vervolgens ook toepassen op het hele winkelcentrum.
• Die winkels kunnen, geïntegreerd met de webwinkel, uit met veel minder vierkante meters dan ze nu hebben. Deels door het assortiment beter over winkel en webshop te verdelen, deels omdat die winkels zich, veel meer dan nu, kunnen specialiseren. In ieder geval maken ze fors minder kosten.
• De ‘overblijvende ruimte’ kan gebruikt worden door andere ondernemers om er een pop-winkel, of een shop-in-the-shop in te vestigen en het straatbeeld kan verder worden gedynamiseerd door plaatsing van kiosken. Hoe dan ook, zowel de bestaande formules als die micro stores zullen de klant een steeds wisselend beeld geven. En dát is aantrekkelijk voor het ‘shoppende publiek’.
• Het is maar zeer de vraag of we in de situatie van Retail 3.0 de ruimte aan de overkant van de Aar wel nodig hebben. Als we daar bouwen, bouwen we dan niet voor leegstand?
• Alphen moet haar ‘branche commissie’ opdoeken, die zorgt toch alleen maar voor de belangen van de zittende winkeliers. Daarvoor in de plaats moet, door niet-direct betrokkenen, een binnenstadsbeleid worden ontwikkeld dat ons, uit de krachten gegroeide, dorpshart om moet vormen tot het bruisende stadshart dat we allemaal willen. Nu hebben we van het één teveel, en van het andere te weinig! Pas dan biedt ons Stadshart pas méér dan de dorpscentra om ons heen!
Churchill zei ooit, na de succesvolle evacuatie bij Duinkerken, dat oorlogen niet worden gewonnen door terug te trekken. Voor Alphen aan den Rijn geldt dat succesvol lapwerk aan het Thorbeckeplein nooit kan zorgen voor een aantrekkelijke binnenstad als ‘paradijs’ voor het winkelende publiek!

Zorgen over Lage Zijde?

14 jan

Inwoners van Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude, medeburgers

Voor veel Alphenaren lijken de ontwikkelingen in en rond het Alphense Stadshart misschien een interne aangelegenheid, maar de lezers van mijn columns op http://www.alphen.com weten wel beter.
Dat Stadshart moet ook Boskopers en Rijnwoudenaren gaan bieden wat hun eigen dorpscentrum niet kán bieden. En daarmee is de discussie rond dat Stadshart voor onze toekomstige medeburgers nét zo belangrijk als voor de inwoners van onze huidige gemeente, Alphenaren, Dammenaren en Aarlanderveners.
Overigens, of ze dit nou wel of niet zien, maakt in wezen niet uit, want ze gaan er toch flink aan meebetalen!

‘Het is niet goed of het deugt niet’ is een gevleugelde uitspraak van wethouder Stan Lyczak (VVD). Hij, en hij alleen heeft de politieke verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling van het Alphense stadsgebied aan de Lage Zijde, met de nadruk op de bewinkeling rond het Thorbeckeplein, geërfd. En nou krijgt hij weer gelijk. Vanuit de raadszaal wordt hij bedreigd met moties van wantrouwen omdat er niet op tijd een contract met projectontwikkelaar Corio is gesloten. Tegelijkertijd roept ondernemersvereniging VOA dat hij het allemaal rustig aan moet doen, omdat al te voortvarend bouwen aan dat Thorbeckeplein wel eens een paar VOA leden de kop zou kunnen kosten.

Wat is er nou eigenlijk aan de hand.
Toen de gedoodverfde ontwikkelaar en bouwer MAB vijf miljoen te weinig bood, nam de toenmalige wethouder Groen in’t Wout (CDA) het besluit met dat bedrijf, dat ook de nieuwbouw aan de Hoge Zijde (Rijnplein) bouwde, te kappen. Volgens hem stonden er genoeg ontwikkelaars aan de zijlijn om dat over te nemen. Wel, nu weten we dat dit een leugen was en dat de gemeente heel blij moet zijn dat Corio, de eigenaar van de Aarhof, tijdig heeft ingezien dat de verloedering rond het Thorbeckeplein ook de ontwikkeling van de Aarhof zelf in gevaar brengt.
Alleen, Corio is geen MAB. MAB bouwde alleen maar, en Corio bouwt helemaal niets. Corio ontwikkelt en verhuurt ook geen winkelpanden, maar winkelgebieden (Hoog Catherijne, o.a.) en dat doen ze internationaal. Kortom, de middelgrote gemeente Alphen aan den Rijn is voor Corio niet bepaald een gelijkwaardige gesprekspartner. Lyczak moet er blij mee zijn dat tenminste iemand zijn nek aan dat Thorbeckeplein wil uitsteken, en dat hij daar inspraak bij heeft. Kortom, hij is niet de bepalende factor in dat gesprek, en daarmee zit de gemeente op dezelfde plaats die veel ‘insprekende’ Alphenaren wel kennen van hún contacten met de gemeente!

Kortom, voor Corio staat het eigenbelang voorop, namelijk de waarde van hun huidige vastgoed in De Aarhof. Alles wat die waarde verhoogt, krijgt een kans, datgene wat de gemeente (en de raad) verder nog wil (zoals het dagelijks verguisde Cultuurhuis, of kleinschaligheid) zal niet door Corio worden gesteund.
Natuurlijk staat ook voor de VOA het eigenbelang van haar leden voorop en moet de politiek, college én raad, proberen daar tussendoor te laveren en het belang van de inwoners van onze huidige én toekomstige gemeente zeker te stellen. Daarbij is (hoe vreemd kun je het maken) niet Lyczak, maar zijn VVD collega Tseard Hoekstra, als wethouder Economische Zaken, verantwoordelijk voor de commerciële invulling van dat project aan de Lage Zijde.

Tot dusverre heeft de VOA Hoekstra vooral als “één van ons” beschouwd, maar deze wethouder heeft intussen begrepen dat bij economisch beleid, en zeker detailhandelsbeleid, meer speelt dan de belangen van de zittende ondernemers. Dat levert hem dan ook gelijk kritiek op van VOA voorzitter John Vermeer. Die (en, vreemd genoeg, niet detailhandelsvertegenwoordiger Edwin ten Brink) komt met het ronduit idiote idee om het bebouwen van het Thorbeckeplein in fasen uit te voeren zodat de kans op serieuze concurrentie van huidige leden tot een minimum wordt beperkt. Dezelfde tactiek, dezelfde redenering, die de inwoners van de grote wijk Kerk en Zanen aan hun veel te kleine buurtcentrum Atlas hielpen. Dus is terecht dat Hoekstra daar niet intrapt, want dan hebben we jarenlang last van een bouwput, als we er al ooit afkomen. Want vertraging van plannen doen deze in de praktijk verzanden, dát moeten we in Alphen nu toch geleerd hebben!

Medeburgers, de kans dat we daar aan het Thorbeckeplein ook maar iets terugzien van alle mooie plaatjes die de afgelopen jaren over ons zijn uitgestort, is miniem. Projectontwikkelaar Corio zal, ongehinderd door concurrerende plannen, dat Thorbeckeplein de functie geven die zij voor nuttig houden. Daarbij staat niet alleen de gemeente, maar ook de VOA en vooral de ‘brancheadviescommissie’ vrijwel buiten spel. Want als ‘we’ gaan dwarsliggen, stapt Corio er óók uit! De gemeente mag wellicht wat meepraten over de uiterlijke vorm, als ze dat zelf betaalt, of over het aantal parkeerplaatsen, als ze ook dat betaalt, maar dat ís het dan wel. Met het wegsturen van BAM heeft de gemeente haar hand overspeeld, is ze het initiatief kwijtgeraakt, en dat kan door geen twee VVD wethouders ongedaan worden gemaakt. Dát is ook iets waarvoor het huidige college, het CDA voorop, zich mag verantwoorden naar de kiezer, over nog geen twee jaar!

Oh ja, Hoekstra heeft gelijk te stellen dat Corio er natuurlijk voor zorgt dat de eigen winkelruimte wel wordt verhuurd. Maar aan andere delen van ons Stadshart heeft dat bedrijf natuurlijk geen boodschap. Met het Rijnplein was het toch niet anders?