Tag Archives: Nieuwbouw

Koopzondag failliet!

11 okt

Redding van het Stadshart?
In maart besloot de gemeenteraad van Alphen aan den Rijn, op uitdrukkelijk verzoek van de Vereniging Ondernemingen Alphen aan den Rijn (VOA) het voortaan aan de ondernemers over te laten hoe vaak en wanneer zij op zondag hun bedrijven open wilden stellen. Je mocht verwachten dat de actieplannen al jaren klaarlagen, maar het tegendeel was waar. Maar nu die politieke stofwolk is verdwenen blijkt dat de Alphenaren wel graag een koopzondag willen, maar in de praktijk niet te komen. Uiteindelijk besluiten de winkeliers om de winkels elke eerste zondag van de maand te openen, maar dat was voor de liberalisatie ook al het geval. En wat zegt de winkelier nu? “Zondag open is niet zaligmakend”!

Featured image

Het heeft even geduurd, maar de liberalisering van de winkelopenstelling leidde in Alphen, maar ook in de hele regio NIET tot betere resultaten van onze winkeliers, en, behalve in de grotere steden en recreatiegebieden (waar dat al jaren mocht) blijken de winkeliers voor het overgrote deel eieren voor hun geld gekozen te hebben. Ze blijven op zondag gewoon dicht. Daarmee blijkt dat ik, vanuit mijn religieuze en sociale achtergrond toch al geen voorstander van koopzondagen, gelijk had door te stellen helemaal geen religieuze argumenten nodig te hebben om tegen die vrije koopzondag te zijn. Die argumenten, beste lezer, stonden, uitgesproken door winkeliers, zaterdag 10 oktober gewoon in AD/Alphen.

Strohalmen
In tegenstelling tot wat onze regering en zelfs een organisatie als InRetail beweert, is ‘de crisis’ nog lang niet over. Eén blik ’s ochtend’s op de AEX index geeft al aan dat ons bedrijfsleven maar niet kostbaarder wil worden, een teken aan de wand voor alle economische positivisten (die combinatie kán bijna niet!) die elke dag opnieuw de huid van de beer aanbieden voordat het beest is geschoten.
Intussen blijven retailers, of ze nu groot of klein zijn, zich aan elke strohalm die zich aanbiedt, vastklampen: Risico Kapitaal, Nieuwbouw, Trekkers, Omnichannel, Vrij Parkeren én, uiteraard, de KOOPZONDAG.

— Hoewel er nog altijd voorstanders van Risico Kapitaal in retail ondernemingen bestaan, kán hun voorkeur toch niet gevoed worden door klinkende resultaten, integendeel!
— Nieuwbouw, zoals we dat zien aan de Alphense Hoge Zijde, heeft aanzienlijk meer winkelruimte opgeleverd, maar sinds de opleveringen in 2004 loopt het aantal winkelende kopers alleen maar terug. Dus drukken die meerdere én duurdere vierkante meters elk jaar zwaarder op de economische resultaten (EBITHA) van onze retailers. Natuurlijk wordt het tijd dat het gedoe aan de Lage Zijde eindelijk eens wordt opgelost, maar tot drommen nieuwe kopers gaat ook dat echt niet leiden.
— Trekkers, zoals MediaMarkt, Hoogvliet, McDonalds en H&M in het Alphense Stadshart trekken wel klanten, maar hebben de teruggang in winkelend publiek in dat Stadshart, ondanks de overspannen verwachtingen, ook geen halt toegeroepen. Ze vormen, en in Zoetermeer is dat (PRIMARK) al aangetoond, vooral een concurrent voor de bestaande winkelformules.
— Omnichannel, de vervlechting van fysieke winkel en webshop, levert al evenmin wat men ervan verwachtte, omdat die winkeliers geen afscheid willen nemen van hun verouderde winkelformule en verouderde denkbeelden over wat de klant werkelijk wil. In wezen vormen de bestaande winkeliers de redding van veel webshops.
— Vrij Parkeren zou drommen winkelend publiek binnen halen maar waar het is ingevoerd (o.a. in het Zoetermeerse Stadshart) heeft men net zoveel leegstandsproblemen als in het Alphense Stadshart. Overal waar het Stadshart wél goed loopt, zoals in onze echt grote steden, betalen de klanten zonder problemen de soms excessief hoge parkeerkosten. Ach, als je je voor honderden Euro’s in het nieuw steekt, kan 20 Euro parkeergeld er ook wel vanaf!

Koopzondag ánders
Tien jaar geleden zette ik al een schets op papier voor een ‘nieuw uitgevonden’ zondag die een zinvolle aanvulling op de bestaande ‘koopzaterdag’ (pas op, die bestaat ook nog maar sinds de zestiger jaren) zou kunnen worden. In mijn overtuiging dat een ‘tweede’ zaterdag noch de koper, noch de verkoper iets zou brengen. Een zondag die voor iedereen, religieus of niet, een geheel eigen beleving zou opleveren en waarin het Alphense Stadshart haar bevolking, én omwonenden, linksom of rechtsom een zinvolle besteding van die dag zou gaan opleveren. Een zondag waarbij niet alleen horeca, culturele instellingen,kerken en winkels, maar ook de overheid en daaraan gelieerde instellingen (Participe, Bibliotheek, etc.) hun steentje bij zouden dragen. Inderdaad, een zondag ánders. Maar uiteraard wacht men liever op een simpeler oplossing, gewoon op zondag de winkeldeuren open. En dát blijkt, zoals ik toe al stelde, niet te werken!
Peter van den Belt van het AD stelt dan ook rustig: “Groene Hart-winkeliers leggen zichzelf beperkingen op”. Oftewel, zoals dat al eerder bleek uit de krachtmeting tussen grootwinkelbedrijf en kleinbedrijf, later tussen klassieke retailers versus webshops, vormen de winkeliers zelf hun grootste concurrent.
Met hun inerte gedrag spelen ze, uiteraard onbedoeld, de grote steden, perifere winkels (IKEA, etc.) en de pure webshops in de kaart. En ze worden daarin, tot mijn groeiende verbijstering, zowel lokaal (VOA) als nationaal (InRetail, Detailhandel Nederland) gesteund.
Nu ook de liberalisatie van de koopzondag geen soelaas biedt, gaat retailend Nederland opnieuw geen echte oplossing zoeken, maar gewoon een nieuwe strohalm. Wedden?
Maar in Alphen gaan we vast ons Stadshart ‘redden’ door van de Hooftstraat weer een nieuwe Koopstraat maken!

Advertentie

Tags: , , , , , , ,

Einde Ridderhof?

27 sep

Afbraakjournalistiek
Eerlijk gezegd snap ik niet wat Jan Belt zaterdag 27 september beoogde met zijn artikel over de Ridderhof. Wat ongetwijfeld een mooi artikel over de, opnieuw, succesvolle Passar Malam moest worden, werd tot één grote rijstebrijberg van negatieve uitlatingen over wat toch in wezen zijn werkgevers zijn: de adverteerders.
De hele retailsector heeft het moeilijk, de bedrijven die in de huidige crisis nog écht winst maken zijn op de vingers van één hand te tellen en ‘leegstand’ is bezig tot een nationaal probleem uit te groeien. Dat De Ridderhof daar nog de nodige nieuwe problemen bij heeft gekregen, weet half Nederland.
Kijk, dat al onze winkelcentra, en niet alleen De Ridderhof, zich maar moeizaam aanpassen aan de nieuwe werkelijkheid van crisis en internet, is bekend. Maar waarom Belt daarvoor winkeliers interviewt die, zoals Ron Pool van Sandra’s Square Mode, bewezen hebben van die problematiek geen kaas hebben gegeten, is mij een raadsel. Frans Ligthart is een goede schoenmaker, maar wat hij over winkelcentra zegt is niet de moeite waard. Of zijn verhuizing een goede zet is geweest, zó logisch vind ik dat niet, de tijd zal het leren. Maar er zijn in Alphen toch werkelijk wel mensen die daar, net als ik dat kan, wel degelijk zinnige dingen over kunnen zeggen. Alleen doen we minder spectaculaire uitspraken, natuurlijk!

Ridderhof achterhaald?
Met het De Bron complex (inclusief bibliotheek) en de apotheek vormde De Ridderhof in 1972 het hart van de nieuwe wijk Ridderveld. Natuurlijk springt de laatste verbouwing, met ruimte voor Hoogvliet, ALDI en Wibra, eruit, maar al eerder verschenen winkels op de plaats van het Chinese restaurant, dat vroeger eenzaam op een leeg voorplein stond. Met drie supermarkten (naast C-1000 en AH, Végé), hoefde je in die tijd voor bijna niets naar de stad, omdat er daarnaast winkels waren als bijvoorbeeld Marskramer, DA en HUBO. Maar de tijd staat niet stil. Op maar een paar minuten fietsen ontstond ‘De Herenhof’, een voor die tijd veel moderner en vooral groter wijkwinkelcentrum. Omdat het ‘Stadshart’ zich desondanks bleef profileren als boodschappencentrum werd dat een aderlating voor De Ridderhof, de bouw van de Baronie, een planologische blunder, betekende al overcapaciteit, de toevoeging van twee supermarkten in de Ridderhof verergerde dat alleen maar. Toen kwam het bekende drama, en tenslotte betekende de verbetering aan de wegen bij De Ridderhof maandenlang een slechte bereikbaarheid. Tja, en dat dit winkelcentrum, slechts provisorisch omgebouwd tot overdekte winkelruimte, na bijna vijftig jaar aan een grondige verbouwing toe is, dát lijkt nogal voor de hand te liggen.
Als concept (wijkwinkelcentrum) is het natuurlijk allang achterhaald, maar als lage prijzen buurtcentrum functioneert het nu al prima. Natuurlijk moet je dáárop, en niet op vergane glorie, voortborduren.

Ridderhof geen toekomst?
Zeker nu het maar niet opschiet met de verbouwing van De Herenhof, heeft De Ridderhof voor goedkope dagelijkse boodschappen duidelijk een meerwaarde. Natuurlijk is het te groot, maar dat geldt voor praktisch élk winkelcentrum in Nederland (zie “Winkelcentra veel te groot” op http://www.bricksenclicks.me). Dus ligt gedeeltelijke afbraak voor de hand. De hele vleugel vanaf het centrale plein tot De Bron, inclusief de benzinepomp, kan afgebroken worden om ruimte te maken voor woningbouw en combinatie met een welzijnsvoorziening met gezondheidscentrum, nu het plan Lupinehof toch niet doorgaat! Mét parkeergarage eronder, natuurlijk! De entree aan de Bruins Slotsingel is gloednieuw, en voor de rest kunnen we volstaan met een grondige verbouwing en een herindeling van de beschikbare winkelruimte. Die winkels kunnen, door integratie met webshops, trouwens toch veel kleiner worden uitgevoerd. De ‘nieuwe’ Ridderhof is dan kleiner, maar biedt nog altijd alles wat klanten in een ‘boodschappencentrum’ zoeken. Voorzitter Robert Grootenhuijs moet niet zo moeilijk doen. Ondanks al die verschillende belangen gewoon een nieuw, rendabel winkelcentrum opzetten, en nou eens stoppen met compromissen die tóch niet werken. Een plan dat veel mensen geld gaat kosten, maar minder dan de, over vijf tot tien jaar, onvermijdelijke collaps van het huidige centrum. Een plan dat financierbaar is omdat het gebaseerd is op ‘sustainable growth’, een plan dat zich door zijn realisme kan verheugen op steun vanuit het stadhuis omdat het positief bijdraagt aan de beleving van de wijk.

Positieve aanpak
Met een nieuw doel voor ogen moet er kritisch worden gekeken naar de invulling. Bij een ‘boodschappencentrum’ is maar heel weinig mogelijk op het gebied van mode: Twee supermarkten, een versplein waar bakker, groenteboer, slager en viswinkel één geheel vormen, één slijterij, één drogisterij, één bloemenwinkel, één Marskramer, één boekwinkel (AKO of Primera stijl) de huidige twee textielsupers, één Budgetwinkel met een eetcafé met terras is wel genoeg. Daarnaast kan aanvullend nog ruimte worden gevonden voor wellicht één modewinkel, één stomerij/kleermaker, en één kapper. Met de HUBO omdat alle bouwmarkten nu eenmaal een brug verder gevestigd zijn. Een dergelijk compact Ridderhof, waarbij een deel, met parkeerruimte, gewoon blijft staan, lijkt me het meest gericht op de behoeften van de bevolking, mits de winkeliers zich blijven richten op álle bevolkingsgroepen in de wijk. Dat betekent gewoon dat eigenaars én winkeliers nu over hun eigen schaduw heen moeten stappen, want straks valt er niets meer te hebben.
Als ze dít soort plannen kunnen omarmen zullen ze opnieuw bij het AD aan kunnen kloppen om hun nieuwe toekomst te ontvouwen. Maar misschien zijn ze tegen die tijd al zo ver opgeschoten met hun eigen groei naar ‘Nieuwe Winkeliers’ dat ze geprint drukwerk niet eens meer nodig hebben.
En de Pasar Malam, díe blijft, natuurlijk, al zitten andere winkelcentra daar jaloers op te azen….

Tags: , , , , , , ,

Nieuwe Winkelcentra leiden tot leegstand

12 aug

Wittlich in de Eiffel
Vandaag weer tijd voor mijn jaarlijkse story over een voor Alphen aan den Rijn relevante ontwikkeling in het buitenland. Vorig jaar werd in Wittlich zomaar een nieuw overdekt winkelcentrum, mét o.a. een grote C&A en een filiaal van het daar bekende warenhuis Müller geopend. Mét parkeerdak, naast het trein- en busstation! Toen vroeg ik me al af wat dit voor de, merendeels traditionele, winkelstand in de historische binnenstad zou betekenen.
Dit jaar constateerden we dat in die binnenstad de helft van de winkelruimte leeg staat, of in gebruik is als tijdelijke ‘pop-up’ winkel. De plaatselijke middenstand is praktisch weggevaagd. Een ontwikkeling die we ook Alphen aan den Rijn zien ontstaan, en die, na de opening van De Baronie en met de kennelijk gewenste vergroting van De Aarhof, wel eens catastrofaal zou kunnen zijn voor de ontwikkeling van ons Stadshart als geheel. En daarmee voor een vroegtijdige dood van het gloednieuwe ‘citymarketing’ plan voor onze stad.
Dat lijkt me toch niet de bedoeling…..

Vergelijkbaar?
Zijn Alphen aan den Rijn in Zuid-Holland, en Wittlich in Rheinland-Pfalz eigenlijk wel vergelijkbaar? Ja, en Nee. In feite is dat Wittlich maar een plaatsje van 18.000 inwoners waar je niet de grootstedelijke winkels verwacht die er wel zijn. Aan de andere kant, Wittlich is wel een Kreisstadt, het bestuurlijke, medische, educatieve én commerciële centrum van de hele omgeving. Daarbij telt alleen de stad al 10 hotels en zijn er de nodige campings in de omgeving. Het stadje ligt pal naast de belangrijke snelweg van Koblenz naar Trier en Luxemburg. Daarnaast biedt de historische binnenstad veel mooie, oude gebouwen, een groeiend aantal terrasjes, en nog steeds ook winkels, die de toeristen ook daadwerkelijk naar die stad trekken. Daar steekt het veel grotere Alphen aan den Rijn schril tegen af. Hier heeft het Stadshart immers (er zijn altijd uitzonderingen) alleen voor de eigen inwoners een functie als één van onze winkelcentra.
Verder valt in dat centrum geen supermarkt (op een soort Ekoplaza na) te bekennen, boodschappen doet men op het industrieterrein, waar naast supermarkten ook een grote hypermarkt gevestigd is.

Herstel
Wittlich zal zich van de huidige klappen wel weer herstellen. De panden aan de historische markt worden allemaal gerestaureerd, en de eerste nieuwvestigingen (zelfs brandshops) zijn ook alweer gesignaleerd. Op de voormalige varkensmarkt worden weliswaar steeds meer winkels gesloten, maar zien we de al bestaande terrassen groeien. Want de toeristen hebben natuurlijk weinig te zoeken bij C&A en Müller, zodat het, ondanks al die lege winkels, toch nog wel gezellig druk blijft. Uiteindelijk zullen de bezoekers van het nieuwe winkelcentrum ook wel weer (letterlijk) afdalen naar de kroegjes, terrasjes én winkels in de binnenstad. Over een jaar of vijf zal alles wel weer genormaliseerd zijn, en is de binnenstad van Wittlich weer een pareltje, voor inwoners, omwonenden én toeristen.

Aarhof vergroten?
De komst van De Baronie was dé oplossing om het ‘industriële erfgoed’ te behoeden voor verder verval als “Stads ruïne”. Zowel mijn eigen idee voor een compact Buurtcentrum, gericht op dagelijkse aankopen uit de omliggende wijken, als de droom van Jan Zeeman voor een luxe winkelcentrum voor de ‘happy few’ in de regio, zouden weinig effect hebben gehad op de ontwikkeling van ons Stadshart. Maar de huidige invulling van dit, bouwkundig fraaie, nieuwe winkelcentrum oogt meer als concurrerend met dat Stadshart, dan als aanvullend op ons bestaande winkelareaal.
Alphen is hiermee, dat blijkt uit alle onderzoeken, al overbewinkeld, het kost niet voor niets zoveel moeite de winkelruimte in De Baronie te verhuren. Als nu ook ‘De Aarhof’ nog wordt vergroot, omdat de nieuwe eigenaars, Albert Heijn en Blokker dat graag willen, wordt die situatie alleen maar erger. Zowel die Baronie als de vergrote Aarhof kunnen zichzelf alleen bedruipen als ze klanten trekken uit de rest van het centrum. Dat zal ongetwijfeld lijden tot nog meer problemen aan onze gloednieuwe Hoge Zijde dan daar, gezien de uitlatingen van de huurders ter plekke, blijkbaar al zijn.
Wat ik, zonder beperking, aangeef is dat een vergrote Aarhof alle miljoeneninvesteringen aan de Hoge Zijde teniet zou doen. Daarbij, er is ruimte genoeg (te veel zelfs) in ons centrum, mits we dat Stadshart eens reserveren voor ‘recreatief winkelen’, en onze ‘dorpelingen’, nét als in Wittlich, hun boodschappen gewoon in de wijk- en buurtcentra laten doen. Een ‘upgrade’ zonder vergroting zou voor De Aarhof immers ook al veel verbeteren.

Herstel in Alphen?
Anders dan in Wittlich wordt onze binnenstad niet opgeleukt door drommen toeristen, en zelfs de, in mijn ogen onwaarschijnlijke, komst van een jachthaven gaat daar niets aan veranderen. Ons Stadshart wordt nooit dat attractieve winkelhart van Alphen, zolang winkeliers én politiek vasthouden aan het dorpshart dat het nu, ondanks alle investeringen, nog steeds is. Een lege winkel blijft hier dan ook een lege winkel, en lege winkels hebben de neiging andere lege winkels aan te trekken. Als die trend eenmaal is ingezet, zal ze niet te stoppen zijn. Kortom, wordt het niet eens tijd om eens aan de toekomst van het hele Stadshart, van het hele stelsel van retailvoorzieningen in en rond onze gemeente, na te denken? En daarmee over de leefbaarheid van Alphen aan den Rijn, voor we ons opnieuw verliezen in de fata morgana’s vanuit de vastgoedsector?

Tags: , , , , ,