Tag Archives: Parkeren

Niet Betalen voor Gratis Parkeren

22 Apr

Gratis voor niets?

Dagblad AD/Alphen opende vrijdag 14 april met dit artikel van Jan Belt.
Nu lijkt het me dat het logisch is niet te betalen voor iets wat gratis is, maar het bleek dat onze plaatselijke speurneus iets heel anders bedoelde!
Stadshartondernemers én vastgoedeigenaren willen absoluut NIET meebetalen aan de door hen gewenste proef met gratis anderhalf uur parkeren in het hele Stadshart. Niet meebetalen aan de kosten van het onderzoek én niet meebetalen aan de gederfde parkeergelden. Alles wat uit die proef ten goede komt aan de Stadshart ondernemers gaat zo ten laste van de Alphense gemeenschap. Wat de ondernemers verkopen als ‘gratis’ service aan de consument, blijkt gewoon een sigaar uit eigen doos. Gerard van der Klaauw, in zijn wat mistige rol als voorzitter van de stichting ‘Centrummanagement Alphen aan den Rijn’, waarin retailers, horecaondernemers, vastgoedeigenaren, de gemeente en de ‘Vereniging Ondernemers Alphen aan den Rijn” (VOA) samengaan, stelt dan ook ‘ex cathedra’ vast dat het “Utopisch zou zijn te veronderstellen dat ondernemers alle kosten afdekken”. Wat er ‘utopisch’ aan is dat ondernemers gewoon betalen voor bedrijfskosten waarvan ze ook nog eens zeggen zéker te weten dat deze hun inkomsten verhogen, is mij onduidelijk. In ieder geval verklaart het voor een groot deel de enorme rij faillissementen in de retail: De kosten zijn stelselmatig hoger dan de opbrengsten, blijkbaar!

Ongeoorloofd

Ik wil hier rustig neerleggen dat wat de heer Van der Klaauw hier neerlegt, in feite discrimineert en, als ongeoorloofde overheidssteun, waarschijnlijk ook niet mag. In ieder geval is het iets waarnaar gemeentebestuur én raadsfracties nog eens goed naar moeten kijken. Tenslotte zijn zij het, en niet de Stadshart ondernemers, die al over een jaar op hun beleid en stemgedrag worden afgerekend.

Ongeoorloofde Overheidssteun

De begunstigde van ‘vrij parkeren’ is immers zonneklaar NIET die consument, maar de ondernemer! Consument, gemeentebestuur en gemeenteraad worden door het Centrummanagement misleid met een initiatief waarvan de ondernemers de vruchten willen plukken zonder er zelf ook maar een greintje verantwoordelijkheid voor te nemen. Het College van B&W kan natuurlijk die ondernemers ook rechtstreeks subsidiëren, als dat maar niet uitdrukkelijk als ongewenste overheidssteun verboden zou zijn.

Discrimininatie

Als de overheid besluit iets te betalen waarvan slechts een selecte groep ondernemers, de centrumondernemers in Alphen aan den Rijn, de vruchten van plukken, ten koste van andere ondernemers elders in de gemeente, of daar buiten, is dat discriminerend naar de ondernemers die buiten dat Stadshart hun dagelijks brood moeten opscharrelen

Vrijblijvendheid

Natuurlijk is er sprake van een gedeeld belang van de Alphenaren, vertegenwoordigd door gemeente en gemeenteraad, en de centrumondernemers, als we praten over het belang van ons Stadshart. Het komt me dan ook niet vreemd voor dat de gemeente het voortouw voor dit onderzoek neemt, en het ook betaalt. Maar het is allerminst ‘utopisch’, maar juist zeer logisch dat de centrumondernemers niet alleen het verlies aan parkeergelden voor die drie onderzoeksperiode betalen, maar zich ook gelijk uitspreken over hun grote aandeel in het jaarlijkse verlies van 2 miljoen Euro aan parkeergelden.
Ondernemers kennende, als ze al niet eens willen meebetalen aan die proef, gaan ze, wát ze ook suggereren, ook niet meebetalen aan het vervolg van die proef, hóe die ook uitvalt.
Het valt me niet mee dit toe te geven, maar met dit onderdeel van zijn beleid steun ik dan ook wethouder Hoekstra, die terecht stelt dat zoiets als ‘gratis’ parkeren niet bestaat. Kortom, als de klanten die kosten niet betalen, en de ondernemers ook niet, betaalt niet de gemeente, maar gewoon….toch de klant. Gerard van de Klaauw stelt het wel logisch voor, maar het is gewoon misleiding te stellen dat ‘gratis’ parkeerruimte de klant niets kost. Integendeel, het voorstel is zelfs asociaal, omdat nu ALLE inwoners van onze gemeente gaan betalen voor de ‘gratis’ parkeerruimte van een steeds kleiner aantal verstokte bezoekers van dat Stadshart. Je mag je afvragen wat de rest van de inwoners van onze gemeente daar wel niet van vindt.

Politieke consequenties

Natuurlijk weten we allang dat ‘gratis parkeren’ door de huidige bezoekers uitbundig wordt verwelkomd, maar ook dat dit nauwelijks ertoe zal leiden dat ook anderen dat Alphense Stadshart meer te gaan bezoeken. De wens is hier duidelijk de vader van de gedachte, maar waar is dat ooit bewezen?
Want hoe logisch het ook lijkt, bedrijfskundig én politiek is het flauwe kul.
–   Bedrijfskundige onzin, omdat het betekent dat de gemeente Alphen aan den Rijn een deel van haar ondernemers financieel gaat ondersteunen in hun bedrijfsvoering. Ze financiert immers bedrijfsmatige activiteiten die elke ándere ondernemer elders in de gemeente gewoon vanuit zijn eigen bedrijfsvoering zou moeten betalen.
–   Politieke onzin, omdat daarmee deze lasten worden verdeeld over alle inwoners van onze gemeente, terwijl slechts een minderheid ervan profiteert. Een thema dat het leuk gaat doen bij de gemeenteraadsverkiezingen in 2018.
Het lijkt me dat Van der Klaauw c.s. niet alleen een wens naar een volledig door de overheid betaald onderzoek neer moeten leggen, maar gelijk met een duidelijke oplossing voor bovenstaande problemen moeten komen. ‘Ik wil het’ is geen onderbouwing, elke Alphenaar wil wel wat, of nog meer!

Detailhandelsvisie gemeente Alphen aan den Rijn

Hoewel het onze stadshartondernemers duidelijk niet uitkomt, ligt er sinds november 2016 een gloednieuwe gemeentelijke visie op de detailhandel IN ONZE HELE GEMEENTE. Voor de periode tot 2025!
Hierin komt zonneklaar naar buiten, voor de lezers van dit blog geen nieuws natuurlijk, waarom meer dan de helft van onze inwoners niet of nauwelijks hun gezicht in dat centrum laat zien. En dat niet de kosten van parkeren, maar het AANBOD steeds meer Alphenaren, al bijna 15 jaar lang ervan weerhoudt dat centrum te bezoeken. Als aan de kern van deze beleidsvisie door de Stichting Centrummanagement geen inhoud wordt gegeven, zal de terugloop in consumentenbezoek doorgaan, gratis parkeerruimte of niet. Zonder harde ingrepen gaat de komst van de ‘Mall of the Netherlands’ in Leidschendam (2018!) nóg meer aankopen van Alphenaren opslokken, zodat in 2025 van het Stadshart van Alphen aan den Rijn niets meer over is dan een boodschappencentrum voor onze centrumbewoners.
Zodat de honderden miljoenen die intussen in dat Stadshart zijn geïnvesteerd, nooit rendement zullen opleveren!

Pessimisme?

Ach, een paar weken geleden was ik nog in het centrum van de stad Vancouver (Washington), één van de oudste steden daar, twee keer zo groot als Alphen. Dat centrum, en ik kom er in een ander verband nog wel op terug, kun je alleen nog maar herkennen aan een paar grote kerken. Én aan het gloednieuwe busstation dat de centrumbewoners, die het praktisch zonder winkels moeten doen, snel en doeltreffend naar de Vancouver Mall brengt. Voor “Super Bijenkorf” Nordstrom moet je naar het nog grotere Portland, maar verder vind je in die Mall alles wat ‘recreatief winkelen’ leuk maakt.
Iets wat in Nederland élk centrum van middelgrote steden boven het hoofd hangt. Dát zou, net als Vancouver, het verleden van het stadshart binnen een paar decennia wegvagen. Gewoon omdat iedereen wil houden wat er is!

En al in 2018 opent “The Mall of the Netherlands” in Leiderdorp!

Advertenties

Parkeerimpasse

24 Nov

Vrij Parkeren als klantentrekker?

Beste lezers, het is niet de eerste keer dat ik dat “gratis parkeren” als een illusie neerzet. Kijk, dat iedereen het merkwaardig vindt dat je niet hoeft te betalen voor een parkeerplaats in de boodschappencentra De Herenhof, De Atlas en De Baronie, maar wel in de al zo geplaagde Ridderhof, ligt voor de hand. Natuurlijk, er ís, vanuit het stadhuis gezien, een goede reden voor, maar geen klant die dat relevant vindt. Dat je op de Euromarkt in een deel wél je parkeerschijf moet gebruiken, en in een ander deel (bij de bouwmarkt) niet is ook al een stukje parkeerbeleid dat niet is uit te leggen. Dan denk ik ook, hóe verzinnen ze het, dat regeltjesoerwoud! Maar iedereen die wel eens in De Ridderhof is geweest, weet dat er genoeg ándere redenen zijn om dat winkelcentrum te mijden, dat parkeergeld komt er gewoon bij. Overigens, die vreselijke parkeerpalen, en de lange rij wachtenden ervoor, vormen vast een grotere ergernis dan het parkeergeld zelf!
Nee, er is genoeg op het parkeerbeleid af te dingen.
Maar beste ondernemers, als ik weer eens naar Zoetermeer ga, doe ik dat toch echt niet omdat parkeren gratis is, maar omdat het een leuk en compact winkelcentrum is. En ik rij ook niet naar Lisse of Leidschendam omdat het ook daar gratis is. Of naar Katwijk omdat daar parkeren bijna niets kost.
Tenslotte, en ik heb dat al eens voor u uitgerekend, zijn je vervoerskosten snel hoger dan het parkeergeld in Alphen aan den Rijn. Nog nooit is aangetoond dat vrij parkeren klanten trekt, of dat het klanten afstoot. Maar het geloof dat het anders is, is buitengewoon hardnekkig.

Beleid

Het spijt me voor Edwin ten Brink (VOA) en Gerard van der Klaauw (Centrum Management), maar hun stellingname is weinig logisch, éénzijdig op voordeel van ondernemers gericht en slecht onderbouwd. Het kost alleen wat letters om dat uit te leggen:

“Vaakparkeerders”

Hun standpunt is niet logisch omdat er natuurlijk niet zoiets als ‘gratis parkeren’ bestaat! Iemand moet het betalen en dat ís ALTIJD de Alphense burger, linksom of rechtsom. De suggestie dat ‘gratis’ parkeren de burger niets kost, is zelfs misleidend. Want NU betaalt de Alphenaar pas parkeergeld als hij/zij van de parkeervoorzieningen in het centrum gebruik maakt, STRAKS betaalt die Alphenaar parkeergeld (via de OZB) om ervan gebruik te kúnnen maken. Dat kost de gebruikers minder, omdat bij ‘gratis parkeren’ élke Alphenaar (en zelfs elke burger van onze gemeente) meebetaalt aan het parkeergebruik van degenen die in het Stadshart parkeren. Die burgers betalen zelfs vooral degenen die heel veel gebruik van die parkeervoorzieningen maken. En het zijn natuurlijk vooral die “veelparkeerders” die veel belang hebben bij ‘gratis parkeren’, en ongetwijfeld het debat (buiten de gemeenteraad) domineren. Hier gaat IEDEREEN betalen voor WEINIGEN, en dat is een aspect dat ik in de communicatie nog nooit ben tegen gekomen. Het lijkt me dat veel raadsleden dat ook wel weten, of minstens vermoeden, reden om zich liever niet aan deze kwestie willen branden!

Eénzijdige visie

Natuurlijk staan voor ondernemersclubs VOA en VOC niet de wensen van onze burgers, maar de belangen van het bedrijfsleven centraal. Anders zou dit initiatief ook niet nu, in het uur van hun ellende, vanuit dat bedrijfsleven, maar allang geleden vanuit de politiek genomen zijn. Want niet de burger, maar dat bedrijfsleven creëert dit probleem, en zet daarmee de zaak op zijn kop. Dat ons Stadshart minder Alphenaren trekt dan wenselijk zou zijn, ligt immers niet aan dat parkeerbeleid (dat niet écht gewijzigd is in de lange periode dat ons Stadshart, elk jaar opnieuw, minder centrumbezoekers trekt. Het echte probleem, en dat staat eindelijk keihard in de nieuwe gemeentelijke Detailhandelsvisie, is dat ons Stadshart qua winkelaanbod ruim de helft van onze bevolking niet biedt wat ze wensen. Je zou verwachten dat juist dít een gespreksitem nummer één binnen retailend Alphen zou zijn, maar nee, opnieuw wordt de oplossing niet intern, maar extern gezocht: het parkeerbeleid van de gemeente. Uiteraard op kosten van de Alphense burgers.

Onderbouwing?

Wel, cijfermatige onderbouwing van de claim dat gratis parkeren meer klanten trekt, ís er gewoon niet. Wetenschappelijke studies wijzen immers juist uit dat dit niet het geval is, zoals ik al vaker heb aangehaald. Waarom zou dat consumentengedrag in ons, op veel andere gebieden juist zo ‘gemiddelde’, Alphen aan den Rijn opeens wél anders zijn? Alleen al op basis van deze vooronderstelling zou je zo’n peperduur onderzoek af moeten wijzen.
Want, áls de ondernemers zo zeker zijn van het tegendeel, waarom moet dan de gemeente de kosten van dat onderzoek betalen? Het zijn toch de winkeliers, en niet de gemeente, die er baat bij hebben?

Gemeentelijk beleid of eigenbelang ondernemers

Beleidsmatig valt op dat niemand in ondernemersland zich zorgen lijkt te maken over wat ‘gratis parkeren’ in het Alphense Stadshart voor effect zal hebben op het parkeerbeleid van de gemeente als geheel. Het zou toch onbestaanbaar zijn dat je in de buitenwijken parkeergeld zou moeten betalen, terwijl dat in het centrum gratis is? Mijn logica zegt mij dat het dan dat er aan de randen van dat centrumgebied helemaal geen parkeerplek meer beschikbaar zal zijn, omdat alle bewoners die net búiten dat centrum wonen natuurlijk hun auto gratis ín dat centrum gaan parkeren. Ook is dit niet bepaald een stimulans voor het gebruik van openbaar vervoer, of, simpeler, van de fiets. Omdat zo parkeerbeleid in politieke zin veel meer inhoudt dan het financiële aspect alleen, en veel meer dan het de commerciële belangen in het Alphense stadscentrum, zie ik die gemeenteraad nog niet zo gemakkelijk overstag gaan. Tenslotte is de laatste tien jaar al genoeg over ‘parkeren’ gedebatteerd in de raad, de raadsleden zijn gewoon ‘parkeermoe’! Wát je ook doet, het is immers toch nooit goed? Dus dat er weinig op die bijeenkomst aanwezig waren, verbaast me niets.

“Doe eerst maar eens die proef”!

Blijkbaar gaat ook Edwin ten Brink er maar vanuit dat het eenvoudig zou zijn om de relatie tussen betaald en onbetaald parkeren op het economisch resultaat van een heel Stadshart (want dát is toch precies wat ons wordt gesuggereerd) te onderzoeken. De praktijk is natuurlijk dat het effect van welke verandering dan ook op het economisch resultaat in individuele winkels al uiterst moeilijk te onderzoeken valt, omdat dit nu eenmaal afhankelijk is van heel veel, steeds wijzigende factoren, die je heel moeilijk in onderzoek kunt uitsluiten (ceteris paribus principe). Daarbij ligt dat effect al op voorhand anders bij dag en avondhoreca, bij ‘boodschappenwinkels’ en bij ‘winkels waar je gezellig gaat shoppen’. Al vaker heb ik gewezen op de ‘gespleten economie’ in ons Stadshart, waar de horeca gaat bloeien als de winkels al dicht zijn……
Kortom, een onderzoek als dit is bepaald niet als ‘eenvoudig’ in te schatten, laat staan als goedkoop!

Vergelijkbaar?

Natuurlijk wijst men op de ‘proef’ in Harderwijk, maar daar is alleen gemeten dat gratis parkeerplaatsen 150.000 extra bezoekers opleverde. Maar of dat het gevolg was van dat ‘gratis’, wat die bezoekers vervolgens deden, wat ze kochten en waar, en wat dat opleverde, is niet onderzocht. En juist daar gaat het toch om, extra marge voor onze winkeliers, niet betere statistieken voor de gemeente. Nu zijn 150.000 extra bezoekers ook niet zoveel, over een heel jaar gerekend. Alleen de MediaMarkt trekt al een miljoen bezoekers naar Alphen, maar die hebben nauwelijks bijgedragen aan de welstand van ons Stadshart als geheel. Integendeel, die MediaMarkt heeft ertoe geleid dat de concurrentie binnen Alphen verdween! Hoe dan ook, een creatieve oplossing voor het vervallen V&D gebouw levert, naast woonruimte en dus klanten in ons centrum, al gauw méér dan die 150.000 extra bezoekers op. En dát hoeft de gemeente helemaal geen cent te kosten, op die plek.
Natuurlijk wordt Zoetermeer erbij gehaald, maar dát is geen vergelijking omdat de drie vrije parkeeruren daar al sinds mensenheugenis door de centrumondernemers wordt betaald. En als vrij parkeren zóveel winst zou opleveren, waarom verwelkomt men daar dan de komst van de ‘Holland Fashion Mall’ als superklantentrekker voor dat stadshart.
Waarom zou zo’n simpele constructie hier niet kunnen? Elke ondernemer kan toch zijn klanten compenseren voor zijn parkeerkaartje? Op basis van de gerealiseerde omzet? Als de eerste dat gaat doen, moet de rest acuut mee. Met de huidige elektronica is dat toch zó te regelen?
Blijkbaar is dat vertrouwen in het effect van die maatregel zó klein dat het, altijd zo met verve naar voren gebrachte, ondernemersrisico maar liever op de gemeenschap wordt afgewenteld. Waarom niet gewoon doen, en het geld voor zo’n onderzoek besteden voor zaken die beslist wel wat opleveren?
Onze politici weten natuurlijk wat wethouder Hoekstra ook weet, namelijk dat nú onderzoeken, automatisch betekent dat ‘parkeren’ een verkiezingsitem voor de volgende gemeenteraadsverkiezing wordt.
Nu onze centrumwinkeliers al zo moeilijk doen over een bijdrage aan dit onderzoek, is de betaling ervan door de gemeente nog maar slechts de eerste ‘blanco cheque’ in een ongetwijfeld lange reeks. Inderdaad, opnieuw een ‘Zwart Gat’ in de gemeentebegroting!

Conclusie

Ik weet ook zonder onderzoek wel zeker dat, hoewel bepaalde sectoren (daghoreca, supermarkten en dergelijke), waar consumenten vaak overdag komen, er beslist baat bij hebben. Maar ook dat dit ‘gratis parkeren’ niet het gebrek aan attractiviteit, en dus aan bezoekers, van het Stadshart als geheel compenseert. Wat dat betreft kun je rustig een parallel trekken met het sterk gegroeide aantal evenementen in ons Stadshart dat immers ook niet heeft geleid tot een omslag in die bezoekersaantallen?
Kortom, nu de centrumondernemers niet bereid zijn zelf aan dit onderzoek bij te dragen, moet de gemeente daar zeker geen geld in steken.
Maar is dat nou niet precies het uitgangspunt dat Jan Belt in het AD/Alphen optekende uit de mond van wethouder Tjeard Hoekstra?

Vrij parkeren, ook op de Ridderhof?

26 Apr

Vrij parkeren
Beste lezers, de VOA zet de gemeente Alphen aan den Rijn onder druk om een ‘proef’ te doen met vrij parkeren in ons Stadshart. Ik heb geen idee wat ze bedoelen met een ‘proef’, want het is nogal ingewikkeld in de complexe wereld van de Retail resultaten toe te rekenen aan één factor. Want het simpele feit dat er dan misschien meer mensen in dat stadshart rondlopen, betekent natuurlijk allerminst dat er ook meer verkocht wordt. Eigenlijk is het enige wat je wel echt kunt meten, de gemiddelde verblijfsduur in dat Stadshart, want er is een bewezen verband tussen die verblijfsduur en wat er gespendeerd wordt. Alleen, wáár? Als dat vooral ten gunste van de horecabezoekers uitvalt, schieten de winkeliers er immers nog niets mee op. Tja, en dan komen we op het onderwerp diversiteit, verrassing en klantvriendelijkheid. Mensen naar dat Stadshart krijgen is, zo blijkt tijdens alle activiteiten die er worden georganiseerd, op zichzelf geen probleem. Mensen naar de horeca krijgen, is ook geen heksentoer, want die horecaondernemingen in het centrum lijken het toch allemaal goed te doen. Maar mensen de winkels in krijgen, dat is bij te veel winkels andere koek.
Natuurlijk is er ook niet zoiets als ‘vrij parkeren’, want linksom of rechtsom betaalt de consument dat toch allemaal zelf. Maar het klinkt sympathiek, laten we het daar op houden.

Ridderhof benadeeld
Terwijl het principe van ‘gelijk speelveld’ ook in Alphen te pas en te onpas wordt gebruikt, lijkt dat niet voor winkelcentrum ‘De Ridderhof” op te gaan. Want het is natuurlijk wel vreemd dat dit ons enige buurtwinkelcentrum is waar parkeren geld kost. Natuurlijk maar een fractie van wat consumenten in het Stadshart kwijt zijn, maar het verschil tussen ‘gratis’ en ‘betaald’ is communicatief gigantisch. Dus voor men in de Stadskas dure besluiten neemt m.b.t. dat parkeren in ons Stadshart, lijkt het me dat het in De Ridderhof, voor een fractie van die kosten, mogelijk moet zijn die ‘hobbel’ weg te nemen. Dus die ergernis wekkende parkeermachines weg (en daarmee de lange rijen mensen die er gebruik van maken) en een paar blauwe strepen erbij, dan zijn we daar van een hoop ellende verlost.

Knotsfoto

Tja, en dat daar nog veel te veel leegstand is, dát komt omdat het voor de huidige functie als ‘Boodschappencentrum’, zonder noemenswaardig modeaanbod, veel te groot is. Dus, nu de brandveiligheid is gewaarborgd, wordt het tijd om weer eens te kijken naar de voorstellen die Dick Vos en ondergetekende anderhalf jaar geleden hebben gemaakt. Want alleen de realisatie van “De Knots” zal de leegstand kunnen opheffen. Tenzij dat hele centrum wordt opgeruimd of vervangen, natuurlijk.

Nieuwe impulsen voor De Ridderhof
Intussen is het daar ook niet helemaal stil. Natuurlijk tikt de komst van de ACTION flink aan, maar ook de komst van koffiebar en lunchroom &JOY verbaast een groeiende groep bezoekers.

Enjoy03

Twee ondernemende jongelui hebben daar een concept neergezet dat je daar helemaal niet verwacht. Met een aanbod dat op authentiek Italiaanse manier vorm is gegeven, heerlijke lunchgerechten én geweldige koffie zonder poespas.En een High Tea voor nog geen tientje! Een aanwinst voor De Ridderhof.
Nu nog even de parkeerergernis daar oplossen!

De Winkelhof in Leiderdorp
Vreemd genoeg lijken sommige winkelcentra helemaal geen last te hebben van ‘de crisis’ of ‘het internet’. Eén daarvan is “De Winkelhof” dat het laatste jaar niet alleen op vele punten fors is opgeknapt, maar waar zelfs een heel ‘versplein’ aan het al bestaande aanbod is toegevoegd.

Leiderdorp01

Hoewel velen dat toch doen, is De Winkelhof natuurlijk een heel ander soort winkelcentrum als De Ridderhof of De Herenhof, om van ‘De Baronie” en “De Atlas” maar te zwijgen. Dat nieuwe versplein versterkt natuurlijk de functie van boodschappencentrum, maar de winkelmix is toch vooral die van een wijkverzorgend winkelcentrum, met heel veel mode, een échte boekhandel en een HEMA filiaal. Ook het inruilen van de Free Record Shop voor wat eigenlijk een ‘konditorij’ is, versterkt de diversiteit van het winkelcentrum en maakt het tot een plaats waar Leiderdorpers gezellig een tijdje kunnen zoekbrengen. En dat doen ze dan ook!
Nee, onze wijk- en buurtcentra hoeven zich daaraan niet te spiegelen, maar het zou wel een eyeopener moeten zijn voor degenen die zich met ons Stadshart bemoeien. En dan niet kijken naar de omvang, maar naar de verscheidenheid in winkels en prijsklassen die ons Stadshart mist. Want, hoewel de ontwikkeling van het Thorbeckeplein hoogst noodzakelijk is, dát zal ons Stadshart niet redden. Innovatieve ondernemers wel!

Gratis Parkeren?

8 Apr

Redding voor het Stadshart van Alphen aan den Rijn?
Ik weet, eerlijk gezegd niet, of dat Stadshart gered moet worden, dat blijft echt wel. Het probleem is alleen of het in de toekomst nóg minder Alphenaren zal trekken, of juist meer. In ieder geval ligt dat aan veel meer zaken dan dat wel dan niet gratis parkeren.

FotoWensdroom

Retailing is een geweldig complexe bezigheid. Zo complex dat elke poging er vooral intuïtief tegenaan te gaan dapper lijkt, maar Maatschappelijk Onverantwoord is. Succes in retailing hangt af van je vermogen die complexiteit zodanig te beheersen dat je daarmee op elk moment gericht inspeelt op wat je beoogde klanten werkelijk van jou willen. Dat blijkt, zoals uit een lange reeks faillissementen blijkt, zowel voor kleine als heel grote winkeliers een té grote klus. Naast een aantal bekende successen als Primark, Action, H&M (4000 winkels), IKEA, Mediamarkt en Decathlon staan immers een lange reeks mislukkingen: Free Record Shop, Polare, Miss Etam, Perry Sport, Dixons, Schoenenreus, Scapino, en, natuurlijk, V&D. Maar ook andere grootmachten van weleer als HEMA en Blokker strompelen schijnbaar doelloos op de eenzame weg naar het einde.
Kortom, waar grote bedrijven met nog grotere stafafdelingen het al niet voor elkaar krijgen hun winkelformule klantgericht te houden, is al een bewijs dat retailen in een snel veranderende wereld geen sinecure is.
Natuurlijk wijst iedereen graag naar het Internet als de grote boosdoener, maar de oorzaak is toch vooral dat de betrokken winkelketens teveel op hun eigen, navelstarende, kompas voeren en de verbinding met de snel veranderende klant zijn kwijtgeraakt.
In een dergelijke wereld is het naïef, wereldvreemd én gevaarlijk te denken dat het verbeteren van één aspect van de winkelformule soelaas zal bieden. Dat is het geval met het verbeteren van de parkeerfaciliteiten, de winkelopenstelling op zondag, een verbeterde webshop of nóg meer evenementen om klanten te trekken.
Dat helpt allemaal niet als je niet je hele bestaande winkelformule durft op te geven, om deze vervolgens, bricks én clicks, zodanig weer op te bouwen dat deze niet alleen nu, maar ook in de toekomst gericht is op wat klanten écht willen. Gewoon als ‘Nieuwe Winkelier’ zoals op http://www.bricksenclicks.me is beschreven.
En wat geldt voor één winkel, geldt zeker ook voor het Stadshart als geheel.
Russisch Roulette?

O=VG x OI x C x BB x BM
Deze simpele vermenigvuldiging bepaalt in feite wat een winkel opbrengt. Als je van die opbrengst de noodzakelijke kosten aftrekt, weet je wat je hád kunnen verdienen. Simpelweg elke dag de kas legen en zoveel mogelijk facturen betalen, maakt van retailing Russisch Roulette. Helaas is dit wel de praktijk bij veel grote én kleine retailers.
Hoewel de meeste Distributie Planologische Onderzoeken uitgaan van macrocijfers (een slagerij moet per vierkante meter 500 Euro opbrengen, bijvoorbeeld) gaat mijn eigen DPO model uit van bovenstaande formule die ik overigens helemaal niet zelf hoefde uit te vinden. Want die staat, al jaren, in elk leerboek voor de retailsector, en natuurlijk ook in ‘Marketing voor Retailers’.
De basis is, voor elk DPO, de hoeveelheid mensen die zich richten op een bepaald winkelcentrum, het Verzorgingsgebied (VG). Daar moet je wel realistisch in zijn, want als je nu alle in ons land gemaakte DPO’s bij elkaar zou optellen, zou Nederland beslist meer dan 25 miljoen inwoners hebben. Dán valt alles tegen, natuurlijk! Want de aantrekkelijkheid van dat winkelcentrum, in vergelijking met de alternatieven, is natuurlijk bepalend of de klant het ook daadwerkelijk bezoekt, de Opkomstindex (OI). Eén ding is duidelijk, al vele jaren bezoeken steeds minder mensen ons Stadshart, en dus wordt die Opkomstindex steeds lager en daar wil, begrijpelijk, iedereen wat aan doen.
Maar dat mensen een winkel of winkelcentrum bezoeken betekent helemaal niet dat ze ook wat kopen. Het Conversiepercentage (C) geeft dan ook aan welk percentage bezoekers ook daadwerkelijk wat koopt. Tenslotte is het belangrijk hoeveel die bezoeker gemiddeld koopt, het Bon Bedrag (BB) en wat we daar als retailer op verdienen, de Bruto Marge (BM).
Kortom, de klant die niet naar een winkelcentrum komt, zal daar ook nooit wat kopen. Maar het feit dát mensen het Stadshart bezoeken, maakt, anders dan veel promotiebureaus beweren, op zich onze retailers niet rijk.
Want als bezoekers alleen maar naar een evenement (20 van Alphen, bijvoorbeeld) gaan kijken, en na afloop voldaan, maar moe, weer naar huis gaan? Wat hebben de winkeliers in ons Stadshart daaraan? Hetzelfde geldt voor klanten die wel Hoogvliet in de Julianastraat bezoeken, of de Mediamarkt, maar daarna snel hun auto volladen en vertrekken. Of van alle bezoekers aan onze horecagelegenheden die pas komen opdraven als de winkels allang dicht zijn. Retailers hebben alleen wat aan winkelend publiek als dat niet komt voor een specifiek evenement, of voor een specifieke aankoop, maar juist al winkelend een leuke middag in de stad wil doorbrengen. Alleen, dat vereist een gevarieerd aanbod in winkels, en een leuke winkelsfeer in winkels, gecombineerd met allerlei soorten horeca. Wel, aan dat laatste zal het niet liggen, dus zal er iets moeten gebeuren aan het aanbod aan winkels en in die winkels.
Want “Een retailer is een samensteller en aanbieder van op de consumentenbehoefte afgestemde, vraagverwante, assortimenten, in een daartoe passende aanbodomgeving”.

Een aanbodomgeving die steeds vaker ‘bricks én clicks’ zal betekenen.

Gratis Parkeren
De aantrekkelijkheid van ons Stadshart wordt, zoals voor alle omliggende winkelcentra, bepaald door een flink aantal factoren waarover in een volgend blok meer.
Maar natuurlijk vormen de parkeermogelijkheden en de kosten daarvan hier een onderdeel van. Mét de kwaliteit van de wegen die naar die parkeerplaatsen leiden. Dus vormt de flessenhals vanuit Kerk en Zanen een reden NIET naar het Stadshart te gaan. En gaat de geplande rotonde in de nieuw aan te leggen Thorbeckelaan voor een onnodige stremming zorgen. Maar vrij parkeren leidt vooral tot onnodig gebruik van die parkeerplaatsen door niet-bezoekers, en natuurlijk tot nóg meer bezoek aan, bijvoorbeeld, Hoogvliet. Bezoek waar de rest van de retailers niets aan heeft.
En ja, wie gaat dat dan betalen? De burger die netjes met de fiets naar dat Stadshart komt? En trekt dat klanten aan uit de omliggende wijkcentra of kleine plaatsen, waar parkeren al gratis is, of vanuit Leiderdorp of Zoetermeer waar het al gratis is? Nee, de conclusie moet zijn dat voldoende parkeerplaatsen een randvoorwaarde voor succes is, maar dat het maar de vraag is of de kosten daarvan werkelijk een blokkade vormen. Het is natuurlijk wel een excuus, zoals de webshops ook een excuus zijn, en het niet mogen openen op zondag een excuus was.

Maar van excuses kun je niet leven.

Koopzondag failliet!

11 Okt

Redding van het Stadshart?
In maart besloot de gemeenteraad van Alphen aan den Rijn, op uitdrukkelijk verzoek van de Vereniging Ondernemingen Alphen aan den Rijn (VOA) het voortaan aan de ondernemers over te laten hoe vaak en wanneer zij op zondag hun bedrijven open wilden stellen. Je mocht verwachten dat de actieplannen al jaren klaarlagen, maar het tegendeel was waar. Maar nu die politieke stofwolk is verdwenen blijkt dat de Alphenaren wel graag een koopzondag willen, maar in de praktijk niet te komen. Uiteindelijk besluiten de winkeliers om de winkels elke eerste zondag van de maand te openen, maar dat was voor de liberalisatie ook al het geval. En wat zegt de winkelier nu? “Zondag open is niet zaligmakend”!

Featured image

Het heeft even geduurd, maar de liberalisering van de winkelopenstelling leidde in Alphen, maar ook in de hele regio NIET tot betere resultaten van onze winkeliers, en, behalve in de grotere steden en recreatiegebieden (waar dat al jaren mocht) blijken de winkeliers voor het overgrote deel eieren voor hun geld gekozen te hebben. Ze blijven op zondag gewoon dicht. Daarmee blijkt dat ik, vanuit mijn religieuze en sociale achtergrond toch al geen voorstander van koopzondagen, gelijk had door te stellen helemaal geen religieuze argumenten nodig te hebben om tegen die vrije koopzondag te zijn. Die argumenten, beste lezer, stonden, uitgesproken door winkeliers, zaterdag 10 oktober gewoon in AD/Alphen.

Strohalmen
In tegenstelling tot wat onze regering en zelfs een organisatie als InRetail beweert, is ‘de crisis’ nog lang niet over. Eén blik ’s ochtend’s op de AEX index geeft al aan dat ons bedrijfsleven maar niet kostbaarder wil worden, een teken aan de wand voor alle economische positivisten (die combinatie kán bijna niet!) die elke dag opnieuw de huid van de beer aanbieden voordat het beest is geschoten.
Intussen blijven retailers, of ze nu groot of klein zijn, zich aan elke strohalm die zich aanbiedt, vastklampen: Risico Kapitaal, Nieuwbouw, Trekkers, Omnichannel, Vrij Parkeren én, uiteraard, de KOOPZONDAG.

— Hoewel er nog altijd voorstanders van Risico Kapitaal in retail ondernemingen bestaan, kán hun voorkeur toch niet gevoed worden door klinkende resultaten, integendeel!
— Nieuwbouw, zoals we dat zien aan de Alphense Hoge Zijde, heeft aanzienlijk meer winkelruimte opgeleverd, maar sinds de opleveringen in 2004 loopt het aantal winkelende kopers alleen maar terug. Dus drukken die meerdere én duurdere vierkante meters elk jaar zwaarder op de economische resultaten (EBITHA) van onze retailers. Natuurlijk wordt het tijd dat het gedoe aan de Lage Zijde eindelijk eens wordt opgelost, maar tot drommen nieuwe kopers gaat ook dat echt niet leiden.
— Trekkers, zoals MediaMarkt, Hoogvliet, McDonalds en H&M in het Alphense Stadshart trekken wel klanten, maar hebben de teruggang in winkelend publiek in dat Stadshart, ondanks de overspannen verwachtingen, ook geen halt toegeroepen. Ze vormen, en in Zoetermeer is dat (PRIMARK) al aangetoond, vooral een concurrent voor de bestaande winkelformules.
— Omnichannel, de vervlechting van fysieke winkel en webshop, levert al evenmin wat men ervan verwachtte, omdat die winkeliers geen afscheid willen nemen van hun verouderde winkelformule en verouderde denkbeelden over wat de klant werkelijk wil. In wezen vormen de bestaande winkeliers de redding van veel webshops.
— Vrij Parkeren zou drommen winkelend publiek binnen halen maar waar het is ingevoerd (o.a. in het Zoetermeerse Stadshart) heeft men net zoveel leegstandsproblemen als in het Alphense Stadshart. Overal waar het Stadshart wél goed loopt, zoals in onze echt grote steden, betalen de klanten zonder problemen de soms excessief hoge parkeerkosten. Ach, als je je voor honderden Euro’s in het nieuw steekt, kan 20 Euro parkeergeld er ook wel vanaf!

Koopzondag ánders
Tien jaar geleden zette ik al een schets op papier voor een ‘nieuw uitgevonden’ zondag die een zinvolle aanvulling op de bestaande ‘koopzaterdag’ (pas op, die bestaat ook nog maar sinds de zestiger jaren) zou kunnen worden. In mijn overtuiging dat een ‘tweede’ zaterdag noch de koper, noch de verkoper iets zou brengen. Een zondag die voor iedereen, religieus of niet, een geheel eigen beleving zou opleveren en waarin het Alphense Stadshart haar bevolking, én omwonenden, linksom of rechtsom een zinvolle besteding van die dag zou gaan opleveren. Een zondag waarbij niet alleen horeca, culturele instellingen,kerken en winkels, maar ook de overheid en daaraan gelieerde instellingen (Participe, Bibliotheek, etc.) hun steentje bij zouden dragen. Inderdaad, een zondag ánders. Maar uiteraard wacht men liever op een simpeler oplossing, gewoon op zondag de winkeldeuren open. En dát blijkt, zoals ik toe al stelde, niet te werken!
Peter van den Belt van het AD stelt dan ook rustig: “Groene Hart-winkeliers leggen zichzelf beperkingen op”. Oftewel, zoals dat al eerder bleek uit de krachtmeting tussen grootwinkelbedrijf en kleinbedrijf, later tussen klassieke retailers versus webshops, vormen de winkeliers zelf hun grootste concurrent.
Met hun inerte gedrag spelen ze, uiteraard onbedoeld, de grote steden, perifere winkels (IKEA, etc.) en de pure webshops in de kaart. En ze worden daarin, tot mijn groeiende verbijstering, zowel lokaal (VOA) als nationaal (InRetail, Detailhandel Nederland) gesteund.
Nu ook de liberalisatie van de koopzondag geen soelaas biedt, gaat retailend Nederland opnieuw geen echte oplossing zoeken, maar gewoon een nieuwe strohalm. Wedden?
Maar in Alphen gaan we vast ons Stadshart ‘redden’ door van de Hooftstraat weer een nieuwe Koopstraat maken!

Vrij Parkeren, anders….

8 Mrt

Korting op parkeren
Het is wel duidelijk dat de gemeente er weinig voor voelt om ALLE INWONERS van de gemeente TWEE MILJOEN euro te laten betalen voor het vrij parkeren in het Stadshart waar maar een deel van hen gebruik maakt of zou kunnen maken. En dat alleen zodat er daardoor MISSCHIEN meer consumenten uit Alphen en daarbuiten de weg naar de kassa van de ondernemers in dat Stadshart kunnen vinden.
Dus draaien de winkeliers, onder aanvoering van Stadshartmanager Martin de Vries, de zaak maar om en lanceren het ‘plan’ om bezoekers van dat Stadshart tegemoet te komen in die parkeerkosten door die als ‘korting’ te verrekenen met de gedane aankopen.

Belang
Natuurlijk hebben de Alphense winkeliers een groot probleem. Niet alleen in de dorpen en wijken, maar ook in het Stadshart van Alphen aan den Rijn. Je kunt dan ook niemand kwalijk nemen dat ondernemers werkelijk elke strohalm aangrijpen om de nood te lenigen. Is het niet de huurverlaging, dan wel nóg meer uren open op zondag, en, natuurlijk, gratis parkeren. Geen wonder dat je met een ‘oplossing’ voor dat parkeren de voorpagina van het AD/Alphen haalt.
Natuurlijk gaan ze daarmee consequent aan het echte probleem voorbij, namelijk dat té veel Alphense ondernemers zich met soortgelijke assortimenten tegen gemiddelde prijzen op de ‘gemiddelde’ Alphenaar richt. Dat is voor die helemaal niet zo gemiddelde Alphenaar natuurlijk weinig aantrekkelijk, het leidt daarnaast nog tot veel onnodige concurrentie, en, uiteraard, tot verlies aan marge en hoge publiciteitskosten.

Het Plan
Tja, plan, het is voorlopig nog niet meer dan een ruw idee dat ik overigens, zowel voor dat Stadshart als voor De Ridderhof, al veel vaker heb voorgesteld. Technisch kan het ook al jaren, hoewel dat nu, met betaling van parkeergelden via je mobieltje via Yellowbrick, steeds eenvoudiger wordt. Maar omdat de winkeliers, gesteund door een aantal politici, steeds hoopten op medewerking van de gemeente, waren ze tot op heden niet van plan daar zelf het nodige aan bij te dragen. Dat dit besef er nu blijkbaar is, is al een winstpunt, natuurlijk. Wat rest is de uitwerking en dát betekent nog wel wat. Want zoiets werkt natuurlijk alleen als die korting rechtstreeks wordt verrekend via het kassasysteem, maar waar kan de klant nu al betalen via de telefoon? En wie betaalt die conversie dan weer? De gemeente? Waarom niet, als éénmalige bijdrage! Uiteraard moet de infrastructuur bij providers als Yellowbrick worden aangepast, maar dat zullen ze, puur uit eigenbelang, wel gaan doen. En dan zullen de consumenten nog allemaal moeten beschikken over een Yellowbrick app, iets wat hen niet langer geld kost, maar geld oplevert.
Dus zo bekeken zou dit kortingsplan in één klap heel wat innovaties tegelijkertijd stimuleren, en daar zouden alle betrokkenen, met mij, heel blij mee moeten zijn.

Helpt het?
Dáár moet ik toch de nodige vraagtekens bij zetten. Volgens mij maakt dit vooral voor de HUIDIGE bezoekers van het Stadshart een bezoek aantrekkelijker. Want blijkbaar voldoet ons Stadshart in hun ogen nu al aan hun wensen. Maar ja, dat betekent dat de ondernemers vanuit hun omzet parkeerkosten betalen die tot aan nu door hun klanten zelf betaald worden. Dáár schieten ze dus niet zoveel mee op.
Maar of het nieuwe klanten trekt?
Zeker niet op korte termijn, want het zal wel even duren voor het systeem werkt, en nog langer voor voldoende consumenten op dat Yellowbrick systeem zijn overgeschakeld. Tja, en tegen die tijd zullen alle omliggende winkelcentra dit ook al geïmplementeerd hebben. Dit soort technologische trukendozen hebben altijd meer effect op de ondernemers, dan op hun klanten. Die klagen wel over de parkeerkosten, maar of ze hierdoor komen, vaker komen en langer blijven? Zó hoog zijn die tarieven nu ook weer niet. En je moet meer uitgeven om meer korting te krijgen, toch?

De kern van de zaak is natuurlijk of de vele NIET-BEZOEKERS van ons Stadshart nu vinden dat hiermee dat Stadshart opeens ‘the place to be’ wordt. Uiteindelijk bepalen toch de winkelmix, de horeca, de activiteiten en de bezoekers de sfeer die mensen doet komen, en opnieuw doet komen. Vooral veel Alphenaren uit de omliggende, nieuwe, wijken hebben zo hun bedenkingen ten aanzien van ons Stadshart. Tenslotte liggen hún roots niet in Alphen, en kennen ze alternatieven buiten Alphen. En natuurlijk hebben ze allang andere winkelcentra gekozen om hun geld uit te geven. Dat geldt overigens voor het gros van onze jeugd, die natuurlijk alles buiten hun eigen woonplaats al gauw ‘cool’ vinden en die steeds vaker over een reispas beschikken om daar te komen.
Nee, zolang de Alphense winkeliers niet inzien dat de bakens verzet moeten worden naar méér differentiatie, méér beleving ín en om de winkels, verrassend door minder 13 in een dozijn formules, en méér bricks & clicks superspeciaalwinkels (“De Nieuwe Winkelier” op http://www.bricksenclicks.me), vaak samen in één pand, in een veel kleiner Stadshart, zal er van een duidelijke verschuiving van de consumentenvoorkeur geen sprake kunnen zijn.

Tenslotte zitten die andere (grotere én kleinere) winkelcentra ook niet stil!

Redt gratis parkeerplaats ons Stadshart?

4 Jun

Ook in Alphen aan den Rijn is voor veel winkeliers en politici een gratis parkeerplaats de heilige graal van ons Stadshart. Maar ís dat ook zo, of is het, met “de webshops”, “de crisis” of ‘de ketens’ gewoon het zoveelste excuus om niet zelf de handen uit de mouwen te steken?

“Extra parkeerplaatsen helpen winkeliers niets”
Dit was de kop die dagblad Trouw op de eerste dag van deze maand ‘sierde’. Onderzoeker Mingardo van de Erasmus Universiteit trok deze conclusie uit een groot onderzoek dat hij hield onder 70.000 bezoekers van winkelcentra in ons land. Een conclusie die haaks staat op wat winkeliers, ook in Alphen aan den Rijn, zéker menen te weten, namelijk dat parkeerruimte een winkelcentrum aantrekkelijk maakt. Mingardo constateert echter dat, voor winkelcentrum ‘De Meent’ in Rotterdam, maar 20% van de bezoekers met de auto komt, en die parkeerplaatsen onmogelijk veel effect kunnen hebben op de aantrekkelijkheid van winkelcentra. Hij constateert verder: “Bijzondere winkels en bruisende aanblik zijn veel belangrijker voor een winkelgebied”.
Nou vind ik, en alle consumenten met mij, dat bijzondere en dat bruisen ook belangrijk, maar of het belangrijker is? Is gebrek aan parkeerruimte, of de kosten daar van, wel dan niet de boosdoener bij alle leegstand in stadscentra?

De Meent
Toen ik, ruim veertig jaar geleden, bij V&D in Rotterdam werkte, vormde dat gebouw de afsluiting van het Rotterdamse Stadshart. De laatste jaren is er hard gewerkt aan een verdere uitbreiding van dat Stadshart aan de oostzijde van de Coolsingel, al eerder via de ‘koopgoot’ verbonden met de westzijde (Lijnbaan). Daar zijn met name ook veel (dure) parkeerplaatsen aangelegd. Tja, en op díe plaats, in het hart van wereldstad Rotterdam, gemakkelijk bereikbaar via tram en metro, zou het wel eens kunnen dat, parkeerplaatsen of niet, uiteindelijk maar 20% van de bezoekers per auto arriveert. Zodat het er misschien niet zoveel toe doet, dat parkeren. Tenslotte gaat niemand daar zijn wekelijkse boodschappen halen. De Meent is, nét als de Lijnbaan, vooral een recreatief winkelgebied, met winkels én terrassen.

70.000 respondenten
Mingardo onderzocht eerder, in allerlei andere winkelgebieden, de relatie tussen parkeermogelijkheden en aankopen (horeca bleef buiten beeld, vreemd genoeg), en vond die relatie niet. Dus concludeert hij vrolijk dat parkeergelegenheid er niet toe doet, en dat de winkeliers hun energie beter in de verbetering van hun winkelaanbod kunnen steken. Kortom, Alphense winkeliers, laat de parkeergelegenheid maar aan de ‘ambtenaren die erover gaan’. Klopt dit? Nou, ik zou dat onderzoek wel eens willen zien, met name wélke winkelcentra in dat onderzoek waren opgenomen. Want zowel de beschikbaarheid, áls de noodzaak, van parkeerruimte verschilt nogal voor Stadscentra aan de ene kant, en voor Dorps-, Buurt en Wijkcentra aan de andere. En dan praat ik maar niet over buurtwinkels (altijd op loopafstand) en voor de centra van grote steden, zoals Lijnbaan en Meent in Rotterdam. De laatste bieden hun miljoenen bezoekers immers zo’n keus aan winkels, horeca, diensten en ander vertier dat dit opweegt tegen welke nadelen daar verder ook aan kleven. Zoals schaarse en peperdure parkeerplaatsen.
Daarbij, de vraagstelling beperkt zich tot de relatie van parkeermogelijkheden en aankopen. Niet de effecten op ‘winkelen’ zonder koop, bezoek aan horeca, cultuur en evenementen die met name in grote én kleinere stadscentra zo belangrijk zijn.

Stadshart Alphen aan den Rijn
Wat nu het ‘Stadshart’ heet van de stad Alphen aan den Rijn, is ooit ontstaan uit drie winkelstraten in de dorpen Alphen, Aarlanderveen en Oudshoorn. Hoewel er sinds de zeventiger jaren diverse verzorgende wijk- en buurtcentra aan zijn toegevoegd, is de functie van dat ‘Stadshart’ wel uitgebreid, maar niet gewijzigd. Maar, ondanks die ontwikkeling. kan ‘De Alphenaar’ nog steeds voor ál zijn behoeften in dat Stadshart terecht en dóet dat dus ook. In de praktijk kost dat veel extra parkeerruimte voor aankopen die weinig te maken hebben met het ‘recreatieve winkelen’ dat ándere consumenten nu juist in een ‘bruisend Stadshart’ zoeken. Een Stadshart waar, naast hierop gerichte winkels, ook horeca, diensten én cultuur een onderdeel moeten uitmaken. ‘Boodschappenwinkels’ zijn er immers genoeg in de winkelcentra die er in dorpen en wijken omheen liggen.

Gratis Parkeren
De theorie van consumentengedrag heeft het niet over ‘parkeren’, maar over ‘bereikbaarheid’. Want wat heb je aan parkeerruimte, als je er niet, of moeilijk, met de auto kunt komen of als het té duur is, zoals we zien bij het Station. Maar ook het openbaar vervoer, én de fiets, stellen hun eigen eisen aan aanrijroutes en ‘parkeer’ ruimte. Daarbij, de klant die voor koopjes de markt, of discounters, bezoekt, zal eerder klagen over parkeertarieven, dan degenen die een plezierig, maar toch al prijzig, middagje in dat centrum willen doorbrengen. En op een zonnige dag zal de fiets ook eerder een alternatief vormen, dan bij kou of in de stromende regen.
Mét Mingardo stel ik inderdaad de vraag of gratis parkeerplaatsen inderdaad meer klanten naar het Stadshart zouden trekken. Want dat Stadshart moet regionaal wel opboksen tegen allerlei alternatieven in de buurt die soms die allang gratis parkeerplaatsen (Leiderdorp, Zoetermeer) hebben. Dán gaat tellen hoe attractief dat Stadshart nou eigenlijk is voor de recreatief winkelende klant uit Alphen en omstreken. Zolang er, in allerlei opzichten, nog zoveel schort aan ons Stadshart, zullen zelfs gratis parkeerplaatsen weinig uitmaken. Als zelfs het Rijnplein al niet bijdroeg aan de aantrekkelijkheid…..