Tag Archives: Plan B

Zo Stom!

2 sep

Inzicht
Ja, hoe kon ik nou zo stóm zijn te denken dat ik al die jaren de enige was die wist dat Alphen aan den Rijn nu én straks veel te klein is voor de grootste plannen voor winkels rond ons Thorbeckeplein. Zéker na de ondoordachte bouw van een winkelcentrum in De Baronie.
Lees de kranten er maar op na, élke politieke partij, coalitie én oppositie, wist dat allang! Hoe dom kon ik toch zijn om daar elke keer maar overheen te lezen. Op hun websites, in hun gloednieuwe verkiezingsprogramma’s, óveral staat dat er in Alphen GEEN nieuwe winkels aan het Thorbeckeplein moeten komen omdat daar geen behoefte aan is. Wat dóm van mij dat niet te lezen.
In al die 10 verkiezingsprogramma’s staat toch al jaren dat al die nieuwe vierkante meters winkelruimte helemaal niet nodig zijn, omdat vrijwel élke winkel in ons Stadshart kleiner kan worden door de winkelformule méér op het internet te richten, en minder in fysieke winkels.
Stom, stom, stom, dat ik me dat helemaal niet is opgevallen!

Maar alle gekheid op een stokje, beste lezers, jullie begrijpen ook wel dat er bij die politieke meningen van vandaag helemaal geen sprake is van ‘voortschrijdend inzicht’, maar van politiek opportunisme. Opportunisme in het zicht van de verkiezingen voor onze nieuwe fusiegemeente. Alsof het de, voor ons nieuwe, medeburgers uit Rijnwoude en Boskoop ook maar een klap kan schelen wat er aan ons Thorbeckeplein gebeurt. Tenminste tot ook bij hen doordringt dat straks ook zij mogen opdraaien voor dat miljoenengat aan de Lage Zijde, tenminste.
Want natuurlijk staat er helemaal niets in die verkiezingsprogramma’s over een volstrekt nieuwe en op allerlei vlakken duurzame koers rond het centrumgebied achter de Kromme Aar. Alles en iedereen wil nog steeds winkels rond het Thorbeckeplein en zelfs aan de Hooftstraat! Alleen over het hoe en waarom zijn onze politici het niet eens.

Vormfout
Ach, in dat blog stelde ik al dat het Vorm plan het beste plan voor onze Lage Zijde was dat ik ooit zag. Helaas is de retailmarkt sindsdien verkleind, en vooral veranderd, en dat zal nog wel even doorgaan. Veertig jaar lang zijn winkels, in welke branche dan ook, niet alleen steeds groter geworden, maar hebben ze zich ook steeds meer op elkaars terrein begeven. Niet alleen door hele artikelgroepen van andere branches over te nemen (branchevervaging), waardoor het begrip ‘branche’ volledig verouderd raakte. Maar ook omdat steeds vaker retailers stopten een eigen, herkenbare koers te varen, zodat uiteindelijk veel te veel winkelformules op elkaar zijn gaan lijken (benchmarking). Verder wordt er steeds vaker gewinkeld in grote Megavestigingen die een deel van de binnenstadsfunctie, het deel dat op specialisatie én infrequente aankopen gericht was, hebben overgenomen. Als klap op de vuurpijl is plotseling ook de webshop populair geworden, ‘pure players’, maar vooral de webshops van bestaande winkelketens. Als er meer geïntegreerde winkelformules komen, kunnen die op een veel kleiner oppervlakte succesvol opereren, zowel in gedeelde winkelpanden, als shop-in-the-shop, pop-up winkel of kiosk, zodat stadscentra niet groter, maar kleiner zullen worden. (zie: http://www.bricksenclicks.me). Dan wordt het weer interessant om in zo’n compact Stadshart recreatief te winkelen.

Plan B
Hoewel de bewoners van onze Stadskas anders beweren, hebben ze absoluut geen Plan B achter de hand, en gokten ze volledig op het plan van VORM. Nu duidelijk is dat dít er ook niet komt, wordt tijd voor iets heel anders, zoals ik dat al eerder in een blog ‘Plan B’ schreef. Gewoon elke bewinkeling rond Thorbeckeplein en in de Hooftstraat afschrijven en het bestemmingsplan aanpassen. Dán treedt er een natuurlijk saneringsplan in werking, waardoor er niet langer nóg meer Alphens geld op de verkeerde plaats wordt verspild.
Alphen aan den Rijn moet haar Stadshart versterken door het te verkleinen. Iets anders leidt alleen tot nóg grotere verwatering van het aanbod, nog minder klanten, nog meer leegstand en uiteindelijk, volledig onnodig, de totale verpaupering van onze binnenstad. Alleen een duidelijk andere koers kan dat centrum weer perspectief geven, en een nieuwe investeerder aantrekken voor de Aarhof, o.a. Tja, dat Cultuurhuis kunnen we dan vergeten, maar in de geplande vorm zullen we dat nooit nodig hebben.

VOA
Helaas blijft ook de VOA, in ieder geval haar voorzitter John Vermeer, onverkort aan haar verouderde ideeën hangen. Tóch weer winkels bouwen aan het Thorbeckeplein, één voor één, zodat het allemaal in de vertrouwde Alphense handen kan blijven. Planologisch spreken we dan over verrommeling, en dát hebben we daar met het Thorbeckegebouw toch al eerder meegemaakt. De plannen van John betekenen niets meer of minder dan nóg meer leegstand op andere plaatsen, en doorgaande stagnatie van de ontwikkeling van ons Stadshart. Het idee van nóg meer horeca is al helemaal flauwekul. Die kan immers zonder winkelend publiek helemaal niet bestaan? Want in de ons omringende plaatsen kun je ook lekker eten en drinken.
De oubollige ideeën over een jachthaven dáár (of aan Rijnhaven) zijn al helemaal onzinnig. Het idee dat we bezuinigen op zorg, maar wel investeren in die paar Alphenaren die zo’n sloepje kunnen betalen? Nee, van de VOA moeten we zo niet teveel verwachten, helaas.

Hoekstra
Na zijn collega Lyczak gaat nu wethouder Hoekstra kijken wat er te redden valt. Helaas heeft ook hij geen idee van retailing, zodat hij voorlopig niet verder komt dan ‘afbreken’. Tja, het lijkt aan de Lage Zijde nú al of er een oorlog heeft gewoed, en dat zal op zijn manier alleen maar erger worden. Als lijsttrekker VVD of als wethouder VVD, Tseard Hoekstra zal de Alphenaren snel perspectief moeten bieden, of zijn kiezers gaan, nog meer dan ze nu al doen, buiten Alphen winkelen.
Dán wordt het pas guur, in die Alphense Stadskas!

Plan B (1)

1 jul

Het VOA plan
Misschien oordeelde ik een paar weken geleden wat te ongenuanceerd over de switch die de VOA maakte rond de plannen van VORM. Blijkbaar zat er altijd al meer licht tussen hun ideeën en die van wethouder Hoekstra en zijn ‘Lage Zijde crew’ dan ik, met veel andere Alphenaren, dacht. Maar waar ik toch minstens een “Plan B” van de VOA had verwacht komt de voorzitter met het idee dat plein, pandje voor pandje, vol te bouwen op basis van de ideeën van ‘Alphense deskundigen’. Dat idee uitvoeren zou Alphen planologisch weer terugvoeren naar de middeleeuwen.

Het Alphense Stadshart
Eerlijk gezegd ontstond ons Stadshart in het Stadhuis. Het is niets meer dan het product van een werkgroep, die een paar lijnen trok op de kaart van een stad die honderd jaar geleden kunstmatig is ontstaan door samenvoeging van drie afzonderlijke dorpskernen. Drie kernen met lintbebouwing die elk al sinds mensenheugenis eigen retailvoorzieningen hadden. Allerlei soorten winkels die, zoals toen gebruikelijk, grotendeels over de bebouwing verspreid waren.
In wezen was dat de situatie die we aantroffen toen wij, ruim veertig jaar geleden, hier kwamen wonen. Hoewel het winkelcentrum ‘De Ridderhof’ toen net werd gebouwd, heeft dat, nét zoals later ‘De Herenhof’ en ‘De Atlas’, aan de situatie in ‘het oude dorp’ weinig veranderd. De Aarhof is erbij gekomen, mét veertigduizend inwoners, maar de rest bleef zoals het altijd was. Terwijl de, tijdens de eerste expansie van het dorp aangelegde winkelstrips, aan het Gouden Regenplantsoen, de Irenelaan, de Van Nesstraat en de Lijsterlaan, de door en door dorpse situatie eerder hadden verslechterd dan verbeterd.

Dorps denken
Alphen was, in die zeventiger jaren, op basis van allerlei criteria, nog een echt dorp en dat gold, en geldt nog steeds, zeker met betrekking tot de winkelvoorzieningen. Je kunt dan wel, nogal willekeurig, een paar lijnen op de kaart zetten en het tussenliggende deel ‘Stadshart’ gaan noemen, maar daarmee verandert er niets aan de functie van dat dorpscentrum. Je kunt, zoals aan de Hoge Zijde is gebeurd, dan wel de nodige stenen gaan stapelen, maar dat was opnieuw een uitbreiding, en géén upgrade tot ‘Stadshart’. Ons centrum functioneert nog altijd als dorpshart, waar consumenten, net als in Bodegraven of Boskoop, nog altijd voor al hun boodschappen terecht kunnen. Een manier van denken die haaks staat op planologische principes, maar desondanks nog altijd hoogtij viert in onze stadskas. Anders kom je toch niet met het malle idee een VIERDE supermarkt in dat ‘Stadshart’ te willen bouwen?

Supermarkten
Vreemd genoeg vindt ons gemeentebestuur wel dat dit Stadshart zich wel moet profileren als het regionale centrum voor ‘recreatief winkelen’. Maar intussen verwelkomt men al jaren de vestiging van allerlei winkels voor dagelijkse aankopen, met name als ze ‘Hoogvliet’ heten. Een ambitie zonder bodem!
Terwijl juist dat soort aankopen, om allerlei redenen (milieu, verkeersdruk, parkeervoorzieningen, vergrijzing, etc.) veel beter geconcentreerd kunnen worden in dorps-, wijk- en buurtcentra. Alphen is bepaald uniek door daar wél overbewinkeling toe te staan (Ridderhof, Baronie), maar toch dit soort ‘boodschappen’ winkels in het Stadshart te verwelkomen!

Thorbeckeplein
Nu we wat overzicht krijgen over wat het internet voor de retailers in ons land gaat betekenen, komt ook het besef dat dit internet er niet gewoon, als nieuwe concurrent, bij komt, maar dat deze technologie de retailsector fundamenteel gaat veranderen. Wat je wilt betekenen voor je klanten, voor welke klanten, hoe je dat realiseert en op welke manier je daarmee je geld gaat verdienen, kortom je hele retailconcept, gaat een heel andere invulling krijgen. Als gevolg daarvan gaan winkels zich steeds meer concentreren op specifieke behoeften en doelgroepen, en ze kunnen dat omdat ze hun omzetverlies compenseren via hun volledig geïntegreerde webshops. Winkels kunnen toe met veel minder voorraad en realiseren een hoge omloopsnelheid. Ze gebruiken veel minder dure vierkante meters verkoopoppervlak, en besparen daarom fors op kosten voor energie en personeel. Omdat de winkelruimtes zelf niet kleiner worden, leidt dit tot de situatie dat verschillende winkels samen in één pand gehuisvest zullen zijn. Dát leidt voor de klant tot méér diversiteit, mínder ketens en méér dynamiek in een compact Stadshart, óók in Alphen aan den Rijn!

Nieuwe strepen
Om tot dat compacte Stadshart te komen, zal de afdeling Ruimtelijke Ordening nieuwe strepen op de plattegrond moeten zetten. Bínnen de bestaande! Niet alleen de bestaande winkelstrips, de Hooftstraat en delen van de Julianastraat en de Raadhuisstraat moeten een andere bestemming krijgen. Ook het hele Thorbeckeplein is voor dit compacte, Retail 3.0, Stadshart helemaal niet meer nodig! Dát is de reden waarom ik problemen heb met zowel het integrale VORM plan, áls met de VOA gedachte om daar tóch maar weer gewoon winkeltjes te bouwen, alsof dat internet niet bestaat!
Wat we dan wél moeten doen, het Plan B voor dat Thorbeckeplein? Daarover heb ik natuurlijk wel een idee. Dat houd ik ook niet geheim, maar het past gewoon niet meer in dit blog. Nog een paar dagen wachten!