Tag Archives: ridderhof

Vrij parkeren, ook op de Ridderhof?

26 apr

Vrij parkeren
Beste lezers, de VOA zet de gemeente Alphen aan den Rijn onder druk om een ‘proef’ te doen met vrij parkeren in ons Stadshart. Ik heb geen idee wat ze bedoelen met een ‘proef’, want het is nogal ingewikkeld in de complexe wereld van de Retail resultaten toe te rekenen aan één factor. Want het simpele feit dat er dan misschien meer mensen in dat stadshart rondlopen, betekent natuurlijk allerminst dat er ook meer verkocht wordt. Eigenlijk is het enige wat je wel echt kunt meten, de gemiddelde verblijfsduur in dat Stadshart, want er is een bewezen verband tussen die verblijfsduur en wat er gespendeerd wordt. Alleen, wáár? Als dat vooral ten gunste van de horecabezoekers uitvalt, schieten de winkeliers er immers nog niets mee op. Tja, en dan komen we op het onderwerp diversiteit, verrassing en klantvriendelijkheid. Mensen naar dat Stadshart krijgen is, zo blijkt tijdens alle activiteiten die er worden georganiseerd, op zichzelf geen probleem. Mensen naar de horeca krijgen, is ook geen heksentoer, want die horecaondernemingen in het centrum lijken het toch allemaal goed te doen. Maar mensen de winkels in krijgen, dat is bij te veel winkels andere koek.
Natuurlijk is er ook niet zoiets als ‘vrij parkeren’, want linksom of rechtsom betaalt de consument dat toch allemaal zelf. Maar het klinkt sympathiek, laten we het daar op houden.

Ridderhof benadeeld
Terwijl het principe van ‘gelijk speelveld’ ook in Alphen te pas en te onpas wordt gebruikt, lijkt dat niet voor winkelcentrum ‘De Ridderhof” op te gaan. Want het is natuurlijk wel vreemd dat dit ons enige buurtwinkelcentrum is waar parkeren geld kost. Natuurlijk maar een fractie van wat consumenten in het Stadshart kwijt zijn, maar het verschil tussen ‘gratis’ en ‘betaald’ is communicatief gigantisch. Dus voor men in de Stadskas dure besluiten neemt m.b.t. dat parkeren in ons Stadshart, lijkt het me dat het in De Ridderhof, voor een fractie van die kosten, mogelijk moet zijn die ‘hobbel’ weg te nemen. Dus die ergernis wekkende parkeermachines weg (en daarmee de lange rijen mensen die er gebruik van maken) en een paar blauwe strepen erbij, dan zijn we daar van een hoop ellende verlost.

Knotsfoto

Tja, en dat daar nog veel te veel leegstand is, dát komt omdat het voor de huidige functie als ‘Boodschappencentrum’, zonder noemenswaardig modeaanbod, veel te groot is. Dus, nu de brandveiligheid is gewaarborgd, wordt het tijd om weer eens te kijken naar de voorstellen die Dick Vos en ondergetekende anderhalf jaar geleden hebben gemaakt. Want alleen de realisatie van “De Knots” zal de leegstand kunnen opheffen. Tenzij dat hele centrum wordt opgeruimd of vervangen, natuurlijk.

Nieuwe impulsen voor De Ridderhof
Intussen is het daar ook niet helemaal stil. Natuurlijk tikt de komst van de ACTION flink aan, maar ook de komst van koffiebar en lunchroom &JOY verbaast een groeiende groep bezoekers.

Enjoy03

Twee ondernemende jongelui hebben daar een concept neergezet dat je daar helemaal niet verwacht. Met een aanbod dat op authentiek Italiaanse manier vorm is gegeven, heerlijke lunchgerechten én geweldige koffie zonder poespas.En een High Tea voor nog geen tientje! Een aanwinst voor De Ridderhof.
Nu nog even de parkeerergernis daar oplossen!

De Winkelhof in Leiderdorp
Vreemd genoeg lijken sommige winkelcentra helemaal geen last te hebben van ‘de crisis’ of ‘het internet’. Eén daarvan is “De Winkelhof” dat het laatste jaar niet alleen op vele punten fors is opgeknapt, maar waar zelfs een heel ‘versplein’ aan het al bestaande aanbod is toegevoegd.

Leiderdorp01

Hoewel velen dat toch doen, is De Winkelhof natuurlijk een heel ander soort winkelcentrum als De Ridderhof of De Herenhof, om van ‘De Baronie” en “De Atlas” maar te zwijgen. Dat nieuwe versplein versterkt natuurlijk de functie van boodschappencentrum, maar de winkelmix is toch vooral die van een wijkverzorgend winkelcentrum, met heel veel mode, een échte boekhandel en een HEMA filiaal. Ook het inruilen van de Free Record Shop voor wat eigenlijk een ‘konditorij’ is, versterkt de diversiteit van het winkelcentrum en maakt het tot een plaats waar Leiderdorpers gezellig een tijdje kunnen zoekbrengen. En dat doen ze dan ook!
Nee, onze wijk- en buurtcentra hoeven zich daaraan niet te spiegelen, maar het zou wel een eyeopener moeten zijn voor degenen die zich met ons Stadshart bemoeien. En dan niet kijken naar de omvang, maar naar de verscheidenheid in winkels en prijsklassen die ons Stadshart mist. Want, hoewel de ontwikkeling van het Thorbeckeplein hoogst noodzakelijk is, dát zal ons Stadshart niet redden. Innovatieve ondernemers wel!

Advertentie

Tags: , , , , , ,

Einde Ridderhof?

27 sep

Afbraakjournalistiek
Eerlijk gezegd snap ik niet wat Jan Belt zaterdag 27 september beoogde met zijn artikel over de Ridderhof. Wat ongetwijfeld een mooi artikel over de, opnieuw, succesvolle Passar Malam moest worden, werd tot één grote rijstebrijberg van negatieve uitlatingen over wat toch in wezen zijn werkgevers zijn: de adverteerders.
De hele retailsector heeft het moeilijk, de bedrijven die in de huidige crisis nog écht winst maken zijn op de vingers van één hand te tellen en ‘leegstand’ is bezig tot een nationaal probleem uit te groeien. Dat De Ridderhof daar nog de nodige nieuwe problemen bij heeft gekregen, weet half Nederland.
Kijk, dat al onze winkelcentra, en niet alleen De Ridderhof, zich maar moeizaam aanpassen aan de nieuwe werkelijkheid van crisis en internet, is bekend. Maar waarom Belt daarvoor winkeliers interviewt die, zoals Ron Pool van Sandra’s Square Mode, bewezen hebben van die problematiek geen kaas hebben gegeten, is mij een raadsel. Frans Ligthart is een goede schoenmaker, maar wat hij over winkelcentra zegt is niet de moeite waard. Of zijn verhuizing een goede zet is geweest, zó logisch vind ik dat niet, de tijd zal het leren. Maar er zijn in Alphen toch werkelijk wel mensen die daar, net als ik dat kan, wel degelijk zinnige dingen over kunnen zeggen. Alleen doen we minder spectaculaire uitspraken, natuurlijk!

Ridderhof achterhaald?
Met het De Bron complex (inclusief bibliotheek) en de apotheek vormde De Ridderhof in 1972 het hart van de nieuwe wijk Ridderveld. Natuurlijk springt de laatste verbouwing, met ruimte voor Hoogvliet, ALDI en Wibra, eruit, maar al eerder verschenen winkels op de plaats van het Chinese restaurant, dat vroeger eenzaam op een leeg voorplein stond. Met drie supermarkten (naast C-1000 en AH, Végé), hoefde je in die tijd voor bijna niets naar de stad, omdat er daarnaast winkels waren als bijvoorbeeld Marskramer, DA en HUBO. Maar de tijd staat niet stil. Op maar een paar minuten fietsen ontstond ‘De Herenhof’, een voor die tijd veel moderner en vooral groter wijkwinkelcentrum. Omdat het ‘Stadshart’ zich desondanks bleef profileren als boodschappencentrum werd dat een aderlating voor De Ridderhof, de bouw van de Baronie, een planologische blunder, betekende al overcapaciteit, de toevoeging van twee supermarkten in de Ridderhof verergerde dat alleen maar. Toen kwam het bekende drama, en tenslotte betekende de verbetering aan de wegen bij De Ridderhof maandenlang een slechte bereikbaarheid. Tja, en dat dit winkelcentrum, slechts provisorisch omgebouwd tot overdekte winkelruimte, na bijna vijftig jaar aan een grondige verbouwing toe is, dát lijkt nogal voor de hand te liggen.
Als concept (wijkwinkelcentrum) is het natuurlijk allang achterhaald, maar als lage prijzen buurtcentrum functioneert het nu al prima. Natuurlijk moet je dáárop, en niet op vergane glorie, voortborduren.

Ridderhof geen toekomst?
Zeker nu het maar niet opschiet met de verbouwing van De Herenhof, heeft De Ridderhof voor goedkope dagelijkse boodschappen duidelijk een meerwaarde. Natuurlijk is het te groot, maar dat geldt voor praktisch élk winkelcentrum in Nederland (zie “Winkelcentra veel te groot” op http://www.bricksenclicks.me). Dus ligt gedeeltelijke afbraak voor de hand. De hele vleugel vanaf het centrale plein tot De Bron, inclusief de benzinepomp, kan afgebroken worden om ruimte te maken voor woningbouw en combinatie met een welzijnsvoorziening met gezondheidscentrum, nu het plan Lupinehof toch niet doorgaat! Mét parkeergarage eronder, natuurlijk! De entree aan de Bruins Slotsingel is gloednieuw, en voor de rest kunnen we volstaan met een grondige verbouwing en een herindeling van de beschikbare winkelruimte. Die winkels kunnen, door integratie met webshops, trouwens toch veel kleiner worden uitgevoerd. De ‘nieuwe’ Ridderhof is dan kleiner, maar biedt nog altijd alles wat klanten in een ‘boodschappencentrum’ zoeken. Voorzitter Robert Grootenhuijs moet niet zo moeilijk doen. Ondanks al die verschillende belangen gewoon een nieuw, rendabel winkelcentrum opzetten, en nou eens stoppen met compromissen die tóch niet werken. Een plan dat veel mensen geld gaat kosten, maar minder dan de, over vijf tot tien jaar, onvermijdelijke collaps van het huidige centrum. Een plan dat financierbaar is omdat het gebaseerd is op ‘sustainable growth’, een plan dat zich door zijn realisme kan verheugen op steun vanuit het stadhuis omdat het positief bijdraagt aan de beleving van de wijk.

Positieve aanpak
Met een nieuw doel voor ogen moet er kritisch worden gekeken naar de invulling. Bij een ‘boodschappencentrum’ is maar heel weinig mogelijk op het gebied van mode: Twee supermarkten, een versplein waar bakker, groenteboer, slager en viswinkel één geheel vormen, één slijterij, één drogisterij, één bloemenwinkel, één Marskramer, één boekwinkel (AKO of Primera stijl) de huidige twee textielsupers, één Budgetwinkel met een eetcafé met terras is wel genoeg. Daarnaast kan aanvullend nog ruimte worden gevonden voor wellicht één modewinkel, één stomerij/kleermaker, en één kapper. Met de HUBO omdat alle bouwmarkten nu eenmaal een brug verder gevestigd zijn. Een dergelijk compact Ridderhof, waarbij een deel, met parkeerruimte, gewoon blijft staan, lijkt me het meest gericht op de behoeften van de bevolking, mits de winkeliers zich blijven richten op álle bevolkingsgroepen in de wijk. Dat betekent gewoon dat eigenaars én winkeliers nu over hun eigen schaduw heen moeten stappen, want straks valt er niets meer te hebben.
Als ze dít soort plannen kunnen omarmen zullen ze opnieuw bij het AD aan kunnen kloppen om hun nieuwe toekomst te ontvouwen. Maar misschien zijn ze tegen die tijd al zo ver opgeschoten met hun eigen groei naar ‘Nieuwe Winkeliers’ dat ze geprint drukwerk niet eens meer nodig hebben.
En de Pasar Malam, díe blijft, natuurlijk, al zitten andere winkelcentra daar jaloers op te azen….

Tags: , , , , , , ,

Ridderhof, Quo Vadis?

6 mei

Kaalslag winkelcentra
De winkelcentra in Alphen aan den Rijn kampen met grote problemen. En in crisistijd leidt dat al snel tot faillissementen en leegstand. Met name De Ridderhof en de ook al veertig jaar oude Aarhof worden genoemd, maar zet U daar de gloednieuwe, maar halflege, Baronie maar gewoon bij!
Edwin ten Brink wees me op een artikel waarin werd gesteld dat over pakweg 15 jaar het aantal winkelcentra in Nederland gedaald zou zijn van een kleine 3000 nu naar 500!
Als ze daarmee bedoelen dat het aantal huidige ‘ winkelcentra’ tot 500 gereduceerd zal zijn, kan ik me daar iets bij voorstellen. Maar dat we het in de toekomst met 500 winkelcentra kunnen doen, lijkt me geboren uit de overdreven verwachtingen van internet goeroes. Evenwel, de huidige winkelcentra stammen uit het planologische denkpatroon van 50 jaar geleden, een denkpatroon dat in die tijd weinig ontwikkeling vertoonde. Gemeenten waren blij met elk initiatief dat hen een hoge grondprijs opleverde, en winkeliers stortten zich met overgave in het woud van ondoorzichtige, maar eeuwig hogere, huurprijzen. Het idee was immersdat er in die Retail sector voor iedereen wel wat te halen was. En met name de houding dat elke dorp en elke wijk alles moest hebben wat anderen ook hadden, kon nog wel in de groei-economie van de jaren 60 en 70, maar is op dit moment compleet absurd. Maar ook hardnekkig, dat zien we in De Baronie, een winkelcentrum zonder markt, of de kansloze hoop op een Primark in ons Stadshart. Even hardnekkig is het geloof dat we al die winkelcentra wel overeind houden. Hardnekkig, absurd en bijna misdadig! Zo doorredenerend zullen onze kleinkinderen inderdaad geen winkelcentrum overhouden.

Ridderhof nu
Toen wij in 1972 in Alphen kwamen wonen, was De Ridderhof nog in aanbouw. Nu, ruim 50 jaar later, is het volkomen verouderd. Daar kan de latere overkapping niets aan veranderen, en een nieuwe upgrade kan dat ook niet. Verouderd, ook al omdat het de oorspronkelijke functie als wijk verzorgend centrum, toen al met 3 supermarkten, kwijtraakte aan het grotere De Herenhof, daar maar 5 fietsminuten vandaan. Over de verwarde geest die ooit het idee van de Koopzwam, nóg dichterbij, lanceerde, zal ik het maar niet hebben. Intussen is De Ridderhof allang ‘organisch’ veranderd in een laaggeprijsd inkoopcentrum. Op den duur heeft het genoeg aan een paar supermarkten, een slager, een bakker, een groenteboer, een slijterij, een bloemenstalletje, een schoenhersteller en een drogist, aangevuld met een horecabedrijfje, een winkel voor tijdschriften, boeken en kantoorspullen, en een winkel voor huishoudelijke benodigdheden, hoewel zeker grote supermarkten hierin ook al voorzien.
Maar we weten wat er nu zit: Drie modewinkels, twee schoenwinkels, twee bloemenwinkels en twee boekwinkels. Naast Marskramer en Hubo zijn er nu twee ‘ Action-achtige’ Winkels van Sinkel bij gekomen, kun je op twee plaatsen vis kopen, is er een slijter en zitten er drie kappers en drie groenteboeren. En daarbij dan nog VIER supermarkten! En dat allemaal in verouderde winkelpanden uit de zestiger jaren. Natuurlijk heeft het schietincident er geen goed aan gedaan, en de wegproblemen van de laatste jaren helpen ook niet, maar ook zonder die tegenslagen hebben de winkeliers daar een heel zware tijd voor de boeg. Hun ‘ geluk’ bestaat vooral uit het steeds maar weer uitstellen van de renovatie van De Herenhof, en uit de Rijnbarrière, met haar kapotte bruggen, natuurlijk!

Ridderhof straks
Het wordt tijd afscheid te nemen van dit winkelcentrum, en er een nieuw, adequaat en dus veel kleiner Buurtwinkelcentrum voor in de plaats te bouwen.
Intussen doen de winkeliers er goed aan hun formule snel om te bouwen op bricks&clicks, zodat ze méér bieden op minder ruimte. Daarvoor is een beperkt, maar vrij WIFI systeem noodzakelijk. Dan kunnen ze de komende jaren tenminste overleven.

Ridderhof later
De noodzakelijke herbouw van De Ridderhof is geen nieuw idee, ik heb er al zeker vijf jaar geleden met de toen verantwoordelijke wethouder Stan Lyczak over gepraat. Maar hij had de herbouw van de bestaande Ridderhof in gedachten, en dát is onzin. De Ridderhof kan in de toekomst nog maar een beperkte functie hebben naast De Herenhof. Een buurtcentrum, puur gericht op de direct omwonenden, met hoogstens een tiental winkeleenheden. Een centrum waar je boodschappen doet, met een parkeerkelder voor bezoekers én bewoners beide. In géén geval een winkelcentrum dat klanten trekt van buiten de wijk. Natuurlijk wel een centrum waar je terecht kunt voor medische zaken (gezondheidscentrum inbouwen, nu die plannen tóch uitgesteld zijn) en een afhaalcentrum voor de bibliotheek zou daar ook passen. Dat kun je dan mooi combineren met wat er verder via het internet besteld wordt. Een unit waarvan diverse overheids- en semi-overheidsorganisaties wisselend gebruik van maken zou een goede aanvulling op de aanwezige Retail zijn. Natuurlijk is daar geen plaats meer voor een tankstation, dát moet duidelijk zijn.

Consequenties
Ik ben begonnen erop te wijzen dat winkelcentra niet alleen staan, dat ze niet alleen functioneren en dus ook niet alleen te redden’ zijn! Dat geldt ook voor De Ridderhof! Wanneer we het Stadshart zien als de kern van de regionale retail-infrastructuur, moet dáár het recreatief winkelen worden geconcentreerd. De aanwezige supermarkten, die verkeer aantrekken dat ons stadscentrum helemaal niet aankan, moeten daar grotendeels verdwijnen. Meer kleine winkels, die vaak intensief (in dezelfde ruimte) met elkaar samenwerken, meer beleving, zoals in de nieuwe kookwinkel van Woerdman of boekhandel Haasbeek Centrum in de Julianastraat. Meer snuffelen, zoals dat nu al kan in de Raadhuisstraat. Maar zeker geen megalomane nieuwbouw omdat projectontwikkelaars en winkelketens dat zo graag willen. Boodschappen doe je in de buurten, wijken en dorpen. En voor heel specialistische en weinig voorkomende aankopen gaat de consument toch naar gespecialiseerde centra met grootschalige winkels, zoals de Rijneke Boulevard of Go Stores in Gouda, maar ook IKEA of Bataviastad. En dingen die nergens te koop zijn, koop je natuurlijk allang op het internet.
Dit alles betekent wel dat herbouw van De Ridderhof alleen verantwoord is in het kader van een regionaal Retail beleid. Dan moet er nog veel gebeuren, nu er nog niet eens een visie voor Alphen aan den Rijn is geaccepteerd.

Visie op het Stadshart van Alphen aan den Rijn
Die visie ís er overigens wel, elke politieke fractie en het gemeentebestuur van Alphen heeft hem.

Belangstelling? Gewoon aanvragen, via een mail naar: reinderkoornstra@gmail.com, onder vermelding van “Visie”.

Tags: , , , , ,

Aarhof Feestje?

1 feb

Hiep, hiep, hoera, voor De Aarhof?
Bij Buro Toob zullen ze er weer allerlei positiefs in hebben gezien, maar het ís toch wat, dat we het al 40 jaar moeten doen met een winkelcentrum dat al vier decennia lang grote veranderingen in retailland heeft meegemaakt zonder zelf te veranderen. In de Verenigde Staten, waar ze zelfs een aparte website hebben voor gesloten, en verdwenen, winkelcentra, zou intussen al de derde versie gebouwd zijn. Maar nee, wij blijven het doen met wat ooit (echt waar) spraakmakend was in de Nederlandse retailsector. En gaan vervolgens een feestje bouwen alsof het een prestatie is dat het gebouw niet intussen in elkaar is gestort. Want, naast het feit dat ongeveer de helft van de winkels intussen door anderen wordt gerund, bestaat de grootste verandering erin dat winkelruimtes bij elkaar zijn getrokken. Dát is voor die winkelketens (ETOS, o.a.) beslist een verbetering, maar daardoor vermindert wel het aanbod. Aanbod dat in Alphen, door de ramp rond het Thorbeckeplein, toch al fors is ingeperkt. Een feestje? Met al zoveel leegstand? Nou nee!

Bouwval?
Nu we het daar voorlopig moeten blijven doen met steeds minder winkels dan we hadden, is het natuurlijk helemaal geen goed nieuws dat eigenaar Corio heeft besloten zich alleen op grote winkelcentra op Europese toplocaties te richten. Hoewel sommige Alphenaren daar anders over denken, dát is Alphen aan den Rijn absoluut niet. Corio probeert De Aarhof al een paar jaar aan een andere investeerder te slijten en daarmee is elke hoop op vernieuwing wel vervlogen. Want zelfs al mocht dit, voor een zacht prijsje, ook nog lukken, dan zal de nieuwe eigenaar beslist proberen zo snel mogelijk zo veel mogelijk rendement uit die investering te halen. Afbreken én nieuwbouw, wat na veertig jaar écht nodig is, zal daarom achterwege blijven. Daarmee is ‘onze’ Aarhof nog niet direct een bouwval, maar dat zal het over nog eens tien jaar wel zijn! Intussen komen ook daar steeds meer winkels leeg te staan, als waarschuwing voor iedereen die NU NOG denkt aan méér winkelruimte in het Alphense Stadshart.

Niet méér, maar mínder!
Zoals ik in mijn blogserie http://www.bricksenclicks.me al heb beschreven, betekent minder winkelruimte in het komende bricks&clicks tijdperk niet dat er MINDER winkels komen. Integendeel, juist omdat de bestaande stadshartwinkels kleiner zullen worden, komt er meer ruimte voor nieuwe winkelformules. Met name starters zullen op minder oppervlakte betere kansen krijgen dan ze ooit hadden. Landelijke winkelketens zullen zich, nét als Corio, gaan concentreren op de centra van grote steden, en, meer op de lokale vraag gerichte, zelfstandigen zullen de geboden kansen gaan pakken. Daarmee krijgt de consument méér waar voor zijn geld, omdat de diversiteit in aanbod vergroot wordt op een kleiner oppervlakte. De nog steeds groeiende superspeciaalzaken zullen we steeds vaker aan de rand van ons Stadshart vinden, in wijkcentra zoals De Herenhof, of zelfs daarbuiten, zoals op de Rijneckeboulevard. Wat ons Stadshart nodig heeft is niet méér, maar ándere winkelruimte. De droom van winkels aan het Thorbeckeplein is hardnekkig, maar wat VORM niet lukte, zal niemand lukken. En zonder Thorbeckeplein hebben ook de nog overgebleven winkels aan de Hooftstraat geen enkele toekomst. Voor dat Thorbeckeplein moet een andere oplossing komen, en wellicht is concentratie van allerlei, nu over de stad verspreide, horeca, in combinatie met adequate, dus betaalbare, woonruimte voor jonge Alphenaren wél de oplossing voor die plek.

Compact Stadshart
Het gloednieuwe winkelcentrum De Baronie, met de helft van de winkelruimte leeg, lijkt voor Green een commercieel debacle te worden. Nu zelfs deze Zeeman spin-off duidelijk is geworden dat dit hen ook bij het Station te wachten staat, betekent dit dat ons Stadshart alleen maar overleeft als het zich, in compacte vorm, concentreert op ‘recreatief winkelen’. Nu de Julianastraat al nauwelijks meer een winkelstraat genoemd kan worden, en de horeca ook in de Raadhuisstraat oprukt, ontstaat in Alphen aan den Rijn dat compacte stadshart, omringd met café’s, terrasjes en restaurants, vanzelf. De supers zullen het nog wel even volhouden, maar uiteindelijk ook vertrekken naar vestigingen buiten dat Stadshart. Uiteindelijk leidt dat tot een Stadshart dat eindelijk wél aantrekkelijk is voor alle Alphenaren, omdat iedereen daar zijn plekje kan vinden.

Wijkcentra
Binnen tien jaar moet De Ridderhof worden afgebroken en vervangen door een adequaat buurtcentrum, gericht op het doen van de dagelijkse boodschappen. Niet echt kleiner, maar totaal anders ingedeeld dan het volkomen achterhaalde winkelcentrum dat het nu is. Dát moet dan al met De Herenhof gebeurd zijn, want daarvoor worden nu nieuwe plannen ontwikkeld. De Atlas is gewoon bewust te klein, en veel te dicht bij het Stadshart, gebouwd om ooit uit te groeien tot het wijkwinkelcentrum dat je in die grote wijk Kerk en Zanen zou verwachten. Wellicht is het verstandig om op termijn het centrum voor grootschalige retail Euromarkt volledig om te bouwen tot het nieuwe wijkwinkelcentrum daar, en de Atlas, dan ook al weer 40 jaar oud, als winkelcentrum op te geven.
De Baronie is óf vanuit een verkeerde filosofie ontworpen, óf verkeerd ingevuld. Want als Buurtcentrum in één van onze oudste en kleinste wijken is het veel te groot, en voor het luxe winkelcentrum waar Jan Zeeman van droomde, deugt het, met al die discounters, niet.
Tja, en winkelstrips á la Van Nesstraat, díe moeten we toch binnen tien jaar écht eens kwijt.

Tags: , , , , ,

Leegstand in Alphen aan de Rijn

12 jan

Misleiding
Het lijkt erop dat je plaats in een rijtje belangrijker is dan je belang zelf. Nu komt Locatus weer met haar jaarlijkse rijtje gemeenten, gerangschikt op het percentage leegstaande winkelpanden. En gelukkig is Alphen aan den Rijn, excellerend in gemiddelden, ook hier weer midden in dat rijtje te vinden. Dus kunnen we weer rustig slapen.
Of niet?
Wel, de meting van Locatus klopt wel, al is het een momentopname. Wat niet klopt is de manier waarop die winkelruimte in gebruik is. Kortom, dat percentage wordt gemanipuleerd, met als enige doel er in dit rijtje niet verkeerd uit te komen. Wat er verder allemaal niet aan deugt, nou dáár hebben we het verderop wel over.
1. Waarom zou het ‘gemiddelde’ (hier géén rekenkundig gemiddelde, maar de mediaan, gewoon de middelste waarneming in dat rijtje gemeenten) eigenlijk ‘goed’ zijn?
2. De leegstand is meestal op bepaalde plekken geconcentreerd, zodat het er daar een stuk beroerder uitziet dan op andere plaatsen, maar het ‘winkel’beeld van het hele centrum wordt verslechterd.
3. Een succesvol winkelcentrum kent een nogal delicate verdeling van winkels, horecagelegenheden en culturele doelen. Als met name één sector getroffen wordt is het aanzienlijk minder aantrekkelijk dan je op basis van het percentage zou denken. Vooral de ‘trekker’ mode is zwaar getroffen, landelijk overigens.
4. Net zoals de groei in ZZP’ers het werkeloosheidspercentage positief beïnvloedt, geldt dat ook voor tijdelijke verhuur, pop-up winkels en anti-kraak vestigingen. Het is niet voor niets dat gemeenten én vastgoedeigenaren zich uitsloven zoveel mogelijk leegstaande panden op die manier te vullen. Maar maakt dat die winkelcentra aantrekkelijker?
Kortom, ook dit is weer een manier om politiek, zakenwereld én burgers in slaap te sussen. Misleiding dus over een zaak die steeds ernstiger vormen aanneemt, ook in Alphen aan den Rijn! En leuke acties, hoe nuttig ook, gaan dit NIET veranderen! Alphen Winkelstad in vogelvlucht:

Aarhof
Nu het Thorbeckeplein op niemandsland lijkt, de Dreespassage tot ‘enge plek’ is verworden, de bibliotheek is verhuisd en de parkeergarage gesloten, is het geen wonder dat er bij de aangrenzende poot van onze, ronduit bejaarde, Aarhof weinig passanten te verwachten zijn. Niet voor niets staan daar panden al tijden leeg. Maar ook het oude Liverapand is, ondanks beslist meer traffic door zelfs twee weekmarkten op het Aarplein, weinig in trek. Daarbij zijn op verschillende punten panden bij elkaar getrokken, zodat het totale aanbod in De Aarhof minder is geworden. En, ook al omdat de verhuurder, Corio, kleinere steden helemaal niet meer ziet zitten, zal een broodnodige ‘upgrade’ nog wel even op zich laten wachten.

Hoge Zijde
Als H&M niet was fors had uitgebreid hadden daar honderden vierkante meters compleet leeggestaan, terwijl in de nieuwbouw tegenover het stadhuis geen enkele winkel het lang heeft volgehouden. Richting Wilhelminalaan is het, na het vertrek van het Postkantoor, steeds meer een stiltegebied geworden en dat wil je toch eigenlijk niet hebben, midden in je Stadshart. Zonder Haasbeek Centrum en bakkerij Stevers zou het in de Julianastraat heel stil worden. De combinatie van vrijwel allemaal horeca en de lange ‘dode wand’ van Hoogvliet is letterlijk dodelijk voor een echte winkelstraat. Vooral als leegvallende winkelruimtes stelselmatig door horeca en niet-winkelorganisaties worden ingevuld.

Lage Zijde
Hier hoeven we het niet lang over te hebben. De Van Mandersloostraat is met het Rijnplein de enige A-locatie van de stad en blijft aantrekkelijk voor winkels. Het Thorbeckeplein, dat is na ‘VORM’ toch wel duidelijk, heeft geen enkele toekomst als winkelcentrum, en dat was met de Hooftstraat allang het geval. Hier is niet alleen sprake van leegstand, maar ook van veel tijdelijke verhuur op anti-kraakcondities, terwijl steeds meer winkelpanden in de Hooftstraat worden bezet door andere branches (horeca, sportcentrum, etc.) In alle geweld houdt de Raadhuisstraat zich nog wel enigszins staande, tenminste het eerste stukje, maar ook daar zien we steeds meer winkelruimte ingenomen worden door horeca en dergelijke.

Herenhof
Als middelgroot wijkcentrum eigenlijk het enige winkelcentrum zonder ernstige problemen, maar, na dertig jaar, zou hier een upgrade niet misstaan. Wanneer gaan we daar eens iets aan doen?

Ridderhof
Ik voorspelde al jaren geleden dat dit oude wijkcentrum naast de dichtbij gelegen Herenhof alleen nog kansen zou hebben als lage prijzen buurtcentrum. Nou, dat is het ook, redelijk succesvol, geworden. Alleen heeft het voor die functie teveel, en vooral verkeerde, winkelruimte, zodat er toch regelmatig wat te huur staat aangeboden. Afbreken, en, veel compacter, herbouwen als buurtcentrum (type Atlas) is op den duur de enige optie.

Atlas
Tja, als je een buurtcentrum bouwt om onze grootste wijk te bedienen, zal dat wel altijd aantrekkelijk zijn voor die paar ondernemers die daar een plekje kunnen vinden. Mits ze zich wel op de dagelijkse behoeften van de Kerk en Zaners richten, voor iets anders zijn er geen kansen.

Euromarkt/Da Vinci
Dit betreft een gebied voor grootschalige detailhandel, al blijkt dat, met alle misère in bouw, elektra, meubels en woninginrichting, moeilijk vol te houden. Het is duidelijk dat men hier niet gaat winkelen, maar heel bewust voor bepaalde zaken bepaalde winkels bezoekt. Daar is op zichzelf niets mis mee, overigens, maar het voorkomt wel grote drommen bezoekers daar.

Baronie
Als we het over leegstand hebben, dáár staat meer dan de helft van de winkels leeg. Zelfs als Bristol en Action inderdaad de voor hen gereserveerde winkels inrichten. Toegegeven, er staat een prachtige Zeeman winkel, maar van het kopersparadijs waarover Jan Zeeman en Green regelmatig profeteren, is nog totaal geen sprake. Het feit dat zelfs bakkerij Van der Breggen, die eerst als niet passend werd afgewezen, daar nu toch een winkel heeft, moet toch wel duidelijk maken dat het allemaal niet loopt zoals men dacht. En zonder een slager, poelier, groenteboer, bloemenwinkel en (aparte) slijterij, zal het zelfs nauwelijks als buurtcentrum gaan functioneren. Het pand ziet er indrukwekkend uit, maar ja, een pand is nog geen winkelcentrum! Intussen is de Van Nesstraat als winkelcentrum voltooid verleden tijd geworden, nu er al vijf winkelpanden compleet leegstaan. De keerzijde van De Baronie medaille.

Leegstand, geen vastgoed, maar een retail probleem
Je kunt dus veel ‘leegstand’ camoufleren, maar al rondwandelend in Alphen aan den Rijn zie je al snel wat er werkelijk aan de hand is. En dat de, zo hardnekkig vanuit het Stadhuis bezongen, ruimte voor nieuwe winkels complete onzin is. Helaas, het ís niet anders, staat ons een verdere samentrekking van ons Stadshart te wachten. Dát als noodzakelijk gevolg van de integratie van winkels en webshops. Met méér kleinere winkels, meer onderscheid en minder ketens in het Stadshart maakt die verkleining dat Stadshart wel aantrekkelijker! Lees daarvoor ‘De Nieuwe Winkelier’ op http://www.bricksenclicks.me

Tags: , , , , , , , , ,

Kadir maatschappelijk verantwoord bezig?

31 dec

Alphenaren, toen ik me dit op 12 april afvroeg, kreeg ik heel links Alphen over me heen.
De man was immers, volgens hen, de enige muur tussen de arme gedupeerden en de slinkse gemeente. Wát verschrikkelijk dat ik zelfs maar suggereerde dat Kadir vooral voor zichzelf bezig was.
Nu de ‘machtigste Alphenaar’ hetzelfde thema aanhaalde, nadat Kadir zichzelf in het openbaar zielig verklaarde (bedreiging) nu de poging tot crowdfunding niet het gewenste effect oplevert (voorspelbaar, overigens) druk ik het nog maar een keer af, zodat niemand nú kan zeggen dat ze daar nooit eerder iets over hoorden.
Kadir en Bas
Inwoners van Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude, medeburgers
Natuurlijk gaat er in elke situatie, en zeker in een noodsituatie, altijd wel wat verkeerd. Zelfs onze burgemeester, Bas Eenhoorn zal wel een paar dingen verkeerd hebben gedaan. Het punt is niet wat er verkeerd gaat, maar hoe je dat vervolgens oplost. Maar de manier waarop advocaat Orlando Kadir woest in het rond prikt om zelfs maar het kleinste foutje in de hulpverlening rond ‘De Ridderhof’ op te sporen, schiet mij toch al een tijdje in het verkeerde keelgat.
Want dat het Kadir niet gaat om ‘waarheidsvinding’, maar ordinair om gemeentegeld (dus geld van ons allemaal) voor zijn cliënten, en voor zichzelf, is natuurlijk vrijwel elke Alphenaar wel duidelijk.
Wel, mijn boodschap ook!
Als die Kadir bewijs heeft voor zijn insinuaties, moet hij gewoon naar de rechter stappen als hij de indruk heeft dat de gemeente niet naar hem luistert en dat hij toch gelijk heeft. Zo doen we dat in onze rechtstaat, toch?

De praktijk is, medeburgers, dat meneer Kadir én zijn cliënten juist wél worden gehoord, de vorige week nog zaten ze bij de burgemeester over hun grieven te praten. Ze krijgen alleen geen gelijk, want de gemeente stelt zich op het standpunt niet verantwoordelijk te kunnen zijn voor ondernemers die hun (verzekerings) zaakjes niet voor elkaar hebben, en ook niet voor de psychische en medische hulp. Daarvoor hebben we in dit land al jaren andere oplossingen. Het staat ook helemaal niet ter discussie of de cliënten van Kadir nou wel dan niet nadeel hebben gehad van de akelige gebeurtenissen op die mooie aprildag in 2011. Dat zal best wel zo zijn, in ieder geval zullen ze dat zo voelen.
Maar het punt is of de gemeente daarvoor verantwoordelijk is. Nee, dus, maar toch is die gemeente, in samenwerking met een heel netwerk van hulpverleners, juist heel erg met die nazorg bezig. En ik denk eigenlijk dat wij Alphenaren ook niets anders hadden verwacht.

Maar om nou bewust op alle manieren te zoeken naar een mogelijkheid die gemeente, die Alphense gemeenschap, nou een hak te zetten om er zelf financieel beter van te worden? Toch, de man krijgt moeiteloos zijn verhaal in de plaatselijke, en vanochtend dus zelfs in de landelijke media. Merkwaardig, zelfs als de vette kop ‘Woede over toespraak bij herdenking drama Alphen’ wordt gevolgd door een aanmerkelijk genuanceerder verhaal.

Medeburgers, het lijkt erop dat advocaat Kadir op een dood spoor is beland. Daarom hengelde hij ook naar een prominent uit de landelijke (Marcouch) en de plaatselijke (Jo Schriek) politiek om nóg meer publiciteit en aandacht voor zijn vermeende ‘onrecht’ te krijgen. Nou, Marcouch lijkt toch vooral met de staart tussen de benen de aftocht geblazen te hebben, en ook Jo hoor ik er niet meer over. Dus dan moet er maar weer een nieuw koteletje op het bord worden gelegd!

Dát heeft Kadir gevonden in de uitspraak van burgemeester Eenhoorn dat ook de ouders van Tristan van der Vlist in feite slachtoffer van de gebeurtenissen zijn geworden. Nou, en dat ís toch zo? Zijn zij dan niet hun zoon kwijt, en moeten zij dan niet verder leven met de gedachte aan wat hún zoon aan ellende in hun eigen gemeenschap heeft aangericht? En hebben niet ook deze Alphenaren daarmee een zwaar verlies geleden?
Dus waarom mocht de burgemeester dat dan van meneer Kadir niet uitspreken? Waarschijnlijk alleen omdat het betrekken van de dader en zijn familie bij de slachtoffers, de zaak voor de cliënten van Kadir zou kunnen schaden. Want, anders dan onze burgemeester, heeft Kadir het niet over het welzijn van de Alphenaar als geheel. Anders dan de burgemeester ziet Kadir niet wat er uiteindelijk allemaal goed gegaan is in de zorg en nazorg voor alle soorten slachtoffers die dit drama kostte, maar zoekt hij verwoed naar dingen die niet goed zijn gegaan.
Met als enige drijfveer de hoop er één of andere financiële vergoeding uit te kunnen slepen. Die hoop wordt blijkbaar steeds kleiner, en dat leidt tot dit soort vervelende berichten in onze media.

Medeburgers, dit blog is niet bedoeld om de burgemeester te verdedigen, dát kan hij zelf goed genoeg. Het is wel bedoeld om hem, én zijn medewerkers, een hart onder de riem te steken, en ik hoop dat meer Alphenaren dat mét mij gaan doen.

Tags: , , , , ,

Het kan VERKEREN!

26 mrt

Inwoners van Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude, medeburgers
Als er geen bruggen in elkaar vallen, zijn er wel weer andere redenen waarom autorijden in Alphen onmogelijk wordt gemaakt. Het lijkt erop dat ons gemeentebestuur al die opstoppingen wil gebruiken om haar wens om de ‘grote bypass’ werkelijkheid te laten worden. Onze binnenstad moet verlost worden van auto’s, en daarbij heiligt het doel de middelen, zo lijkt het.
Want terwijl Ridderveld al maanden wordt geteisterd door de ergerlijk langzaam verlopende upgrade van haar belangrijkste kruispunt (Kennedylaan, Bruinsslotsingel ter hoogte van De Ridderhof), slaat de gemeente opnieuw toe aan de Wallenberg rotonde. Die is, in verband met het opnieuw beplanten van het centrale grasveldje, nu nog maar één rondje groot, en ik wil daar vanmiddag maar liever niet in de buurt komen. Het geklaag zal weer gigantisch zijn. En dan moet de verhoogde rijbaanscheiding (opnieuw een maandje, schat ik) nog worden aangelegd. En nu lees ik dat wethouder Van Velzen van plan is de Prins Bernhardlaan fors onder handen te nemen…… Nou, allemaal maar op weg naar onze lokale fietsenwinkels, want dán moet je voorlopig niet met een auto ‘de stad’ in!

Nu moet ik begrijpen dat als die Bernhardlaan toch wordt aangepakt, het gemakkelijk is om dan gelijk ons ‘Stadspark’, het Burgemeester Visserpark, een upgrade te geven. Het is niet mijn vak, maar die combinatie zie ik nou gewoon niet zitten. Tenzij de gemeente en passant die Bernhardlaan zo gaat versmallen dat dit park kan uitbreiden. En zo’n smalle weg zal ons burgers wel leren om voortaan de auto te laten staan, en alleen nog maar op de fiets ons Stadshart te bezoeken. Er zal vast over zijn nagedacht, maar als je nou één doodklap wilt uitdelen aan dat Stadshart, dán heb je die hiermee wel gevonden. In ieder geval is zo het probleem van te weinig parkeerplaatsen effectief opgelost. Het tekort aan winkels natuurlijk ook!

Medeburgers, ik heb het al vaker bepleit, maar de beste manier om onnodig verkeer te weren, is ervoor te zorgen dat elke burger voor praktisch alles in zijn of haar eigen wijk of dorp terecht kan. Dat je probeert je Stadshart tot een optimaal winkel- en recreatiegebied te maken, een ‘Place to Be’ voor elke medeburger overdag rustig belangrijke aankopen wil gaan doen, en in het weekend de dagelijkse beslommeringen even wil vergeten. Een gezellig stadscentrum waar je je geen zorgen hoeft te maken over de kwaliteit van de diepvrieskip, de maat van je ondergoed of de prijs van de allesreiniger. Een centrum waar je niets anders KUNT doen dan shoppen, recreëren en vrienden ontmoeten. Ons Stadshart als belevenis voor burgers én bezoekers.
Maar wat doét de gemeente? Precies het tegenovergestelde! Voor van alles en nog wat moet je naar dat centrum komen, met als grootste blunder ons Cultuurhuis. Ach, medeburgers, ik heb niet zo’n probleem met dat cultuurhuis, maar wel met de omvang, en vooral met de functie daarvan. Want de concentratie van allerlei culturele activiteiten dáár, gaat ten koste van voorzieningen in wijken en dorpen. Voorzieningen die voor de jeugd, én zeker voor de groeiende groep ouderen, juist In de wijken en dorpen nodig zijn. Maar ja, de boer, hij ploegde voort, en ons probleem is dat die boer in onze stadskas woont. En in alle snode voornemens, zonder enig besef van wat dat allemaal voor hun kiezers betekent, zonder ‘compassie’ zelfs, in letterlijk alles wordt gesteund door een solide meerderheid in de raad.

Eerlijk gezegd snap ik er niets meer van, beste medeburgers. De gemeente weet uit eigen onderzoek dat veruit de meeste drukte ín de stad komt van Alphenaren die ergens anders in diezelfde stad iets te doen hebben. Het is me een compleet raadsel hoe die grote bypass (of Westelijke randweg) daar nou iets aan zou kunnen doen. Maar ja, die randweg móet, en dan vallen redelijke argumenten gewoon buiten de boot, blijkbaar.
Intussen worden wij straks gedwongen niet langer over de vrijwel kaarsrechte Prins Bernhardlaan van Oost naar West en omgekeerd te rijden, maar over een onduidelijke slingerweg die van Avifauna leidt naar het Archeon. Dat staat in het gemeentelijke Verkeers- en Vervoers Plan. Hebt U die weg wel eens geprobeerd medeburgers? Ik raad U aan dat te doen, vóór U dat wel moet! Een weg die deels vlak langs het nieuwe centrum De Baronie loopt, langs scholen en bejaardenwoningen, over een, grotendeels nu al verstopte, spoorwegovergang en langs een zevental rotondes om uiteindelijk, bij Bakkerij Visser, U de kans te geven óf alsnog Alphen in te rijden, óf de pijp aan Maarten te geven en een andere stad als einddoel te kiezen.
Een briefschrijver stelde in AD/Alphen ook al dat we daar allang een rondweg hebben: die Prins Bernhardlaan! Andere straten zijn gewoon NOOIT bedoeld voor doorgaand verkeer. En de ‘oude’ weg, langs de Rijn, hebben we natuurlijk al veel langer geleden ‘verkeersluw’ gemaakt zodat die optie alleen nog maar voor fietsers bestaat!

Nou kun je in een verkeersplan wel beweren dat dit allemaal wél kan, maar de praktijk zal zijn dat iedereen uit het centrum wordt weggepest. Centrumbeleid?

Tags: , , , , , ,

Ouwe Koek

21 mrt

Inwoners van Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude, medeburgers

Het zal wel iets met sympathie voor alle ellende van april vorig jaar te maken hebben, maar het is wel merkwaardig dat ons gemeentebestuur opeens zo bezig is met “mijn” winkelcentrum Ridderhof. Merkwaardig omdat er zoveel andere zaken, die m.i. veel belangrijker zijn in onze stad, zo moeilijk van de grond komen. Zo moet ik in het AD lezen dat het onderhoud van onze bibliotheek blijkbaar al jaren zo is verwaarloosd dat die niet eens kan wachten op de bouw van het Cultuurhuis en tijdelijke huisvesting nodig heeft. Daar vliegen de eerste extra miljoenen (geen cent voor gereserveerd, de bibliotheek niet, en de gemeente ook niet, ik heb het U voorspeld) alweer de NUON pot uit.
Om de schandvlek, die van het zo ambitieuze project “Stationsomgeving” is overgebleven, wat draaglijker te maken, pompt de gemeente, ook volledig ongepland, 5 miljoen in een plan om daar winkels te realiseren. Winkels voor wie, denk ik dan? Als daar drommen potentiële klanten zouden lopen, was Albert Heijn (AH-to-Go, nu met gloednieuwe formule) daar natuurlijk allang neergestreken. Maar ja, kantoren is ook geen goed idee, natuurlijk. Stadsbestuur en politiek plegen nogal eens te vergeten dat winkels geopend worden om er geld in te verdienen. Dát waag ik, op die plek, nogal te betwijfelen. Dit kost opnieuw extra geld, terwijl er in de grondexploitatie op winst was gerekend. Weer ten koste van de NUON pot, dus!
Ook de ‘Lage Zijde’, ooit mét jachthaven, ‘Waterfront’ en ‘Gebelpad’ barstend van ambitie, is nu afhankelijk van wat winkelcentrum exploitant Corio ermee wil. De gemeenteraad, mét allerlei ideeën rond de ‘menselijke maat’, kleinschaligheid en ‘kleine ondernemers’, staat immers buiten spel. Want het lijkt me niet dat er ook maar één gemeenteraadslid is die ‘NEE’ zal zeggen op welk ‘voorstel’ dan ook, als een alternatief ontbreekt. Tenslotte heeft de gemeente daar al vele tientallen miljoenen Euro’s in gestoken, en is (ook ongepland) daar jaarlijks vele miljoenen aan rentekosten kwijt.
Met veel bombarie is de revival van ‘De Baronie’ aangekondigd, maar, buiten het bouwen van appartementen NAAST die bouwval, gebeurt er gewoon niets. Nou is dat niet erg, want het vestigen van een regionaal gericht, grootschalig, winkelcentrum op die plaats is volgens alle standaarden volledig misplaatst. Dat winkelcentrum zorgt ervoor dat nóg minder mensen ons Stadshart gaan bezoeken (sinds de opening van de Hoge Zijde is het bezoek toch al elk jaar opnieuw gedaald), maar houdt ook effectief de renovatie van wijkwinkelcentrum De Herenhof tegen. Wie gaat daar nu investeren, als de gemeente de start van een volledig overbodig winkelcentrum ondersteunt? Want wie is er nou zo stom om in deze tijd nog een Mega-sportwinkel in Alphen te openen, terwijl zoiets al in Hoofddorp staat? Tenzij je de huidige twee, nog overgebleven sportwinkels denkt weg te concurreren? Wie schiet daar nou iets mee op, behalve Jan Zeeman? En wie zit te wachten op nóg een Hoogvliet supermarkt? Een “Jumbo”, prachtig natuurlijk voor de Alphenaren, maar dat gaat beslist de nodige bestaande supermarkten de kop kosten! Tja, en daarmee is de bodem onder dit snode plan weggeslagen. Dan toch maar weer denken aan het buurtcentrum dat ik daar al jaren geleden suggereerde? Daar kunnen tenminste alle huidige ondernemers in die buurt terecht, zodat de leefbaarheid ter plekke niet wordt bedreigd, zoals met het huidige plan, maar wordt bevorderd. Laten we hopen, medeburgers, dat de huidige gemeenteraad die beslissing niet laat nemen door de volgende.

Tja, die Ridderhof. Nu zegt de gemeente, ik heb dat al in mijn voorgaand blog besproken, toe bij te willen dragen aan de woeste plannen van de vereniging van eigenaren (absoluut niet te verwarren met de winkeliersvereniging!) om dit laaggeprijsde buurtwinkelcentrum uit te bouwen tot een veel luxer wijkwinkelcentrum. Met als enig gevolg dat we na realisatie er twee hebben, vlak bij elkaar, die allebei hetzelfde bieden.

Helaas zie ik, niet tot mijn verbazing overigens, dat toch de nodige winkeliers zich alweer hebben laten inpakken door het idee dat ‘hun’ winkelcentrum mooier en groter gaat worden. Nou, medeburgers, laat dat ‘hun’ er maar af, want de kans is groot dat de meeste huidige winkeliers dat vernieuwde winkelcentrum niet gaan meemaken. Deels omdat hun winkel helemaal niet meer past bij het gewenste imago van dat gerenoveerde winkelcentrum, deels omdat de huurprijzen (heeft nou niemand door dat iemand de rekening moet betalen) worden verhoogd, en deels omdat de concurrentieslag met ‘De Herenhof’ voor veel winkeliers ook de genadeslag zal betekenen. Wat zeurt die schoenmaker nou over gratis parkeerplaatsen bij de Herenhof (hoe lang blijft dat nog, eigenlijk)? Denkt hij nou écht dat een klant voor dertig cent naar zijn collega in De Herenhof gaat? Geef goede klanten dan die dertig cent terug, als je daar bang voor bent. Alleen al de komst van ALDI levert hem meer geld op dan dat parkeergeld ooit kan kosten. Nee, wat dat betreft snapt het bestuur van de winkeliersvereniging dat beter. Nou maar hopen dat de gemeente, en de Alphense politiek, meer denkt aan de belangen van de Riddervelders, en van de ondernemers, dan aan de belangen van de eigenaren van dat winkelcentrum.
Anders gaat die renovatie veel lijken op koekvergulden: het ziet er mooi uit, maar het is gewoon ‘ouwe koek”!

Tags: , , , , ,

Ridderhof investering in de Toekomst?

18 mrt

Inwoners van Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude, medeburgers
Hoe stom kan een gemeente zijn als ze de vereniging van eigenaren (naar verluidt nu gedomineerd door Hoogvliet beheer) gaat helpen het winkelcentrum Ridderhof om zeep te helpen. Want dát gaat gebeuren als het huidige winkelcentrum fors wordt ‘gerenoveerd’ teneinde het te laten opboksen tegenover dat andere winkelcentrum in de wijk Ridderveld, “De Herenhof”.
Stom? Waarom?
Beste medeburgers, dat winkelcentrum De Ridderhof, in 1973 gebouwd als het eerste wijkwinkelcentrum van Alphen aan den Rijn, ligt nog geen vijf autominuten verwijderd van het, begin tachtiger jaren gerealiseerde, wijkwinkelcentrum De Herenhof. Het, nog in voetstappen denkende, gemeentebestuur van toen realiseerde in die nieuwe wijk Ridderveld II gelijk nog maar het buurtwinkelcentrum Koopzwam dat slechts op 5 fietsminuten (!) van “De Ridderhof” lag. Het kostte de gemeente dertig jaar om te erkennen dat die ‘Koopzwam’ een jammerlijke mislukking was, maar men heeft daar niet of nauwelijks iets van geleerd. Hoewel het planologisch duidelijk is dat er in die grote wijk Ridderveld vooral behoefte is aan een belangrijke uitbreiding van het veel grotere wijkwinkelcentrum De Herenhof, wordt nu, in een combinatie van populisme en misplaatst medegevoel met de geplaagde ondernemers, een poging gedaan om De Ridderhof te verheffen tot een wijkwinkelcentrum dat zich kan, én moet, meten met De Herenhof. Een poging die bij voorbaat tot mislukking gedoemd is, en ik zal U, medeburgers, uitleggen waarom.
De strijd tussen die twee winkelcentra gaat volledig voorbij aan de belangen van zowel ondernemers en bewoners van de wijk. In twee winkelcentra met ongeveer dezelfde signatuur wordt die bewoners gewoon meer van hetzelfde geboden, en daarop zit gewoon niemand te wachten. De ondernemers hebben de zekerheid meer huur te gaan betalen, én de zekerheid dat daar geen nieuwe klanten tegenover staan. Die zijn er immers niet! In de wijk Ridderveld slaat de vergrijzing en ontgroening onverbiddelijk toe. Dat is in Ridderveld I allang het geval, en, ruim dertig jaar na de bouw, staat hetzelfde te gebeuren in het lager gelegen Ridderveld II. In feite zal de hele wijk over een tien tot twintig jaar meer dan genoeg hebben aan één goed voorzien wijkwinkelcentrum (en daarvoor is op De Herenhof ruimte beschikbaar), ondersteund door één, puur op dagelijkse behoeften gericht, buurtwinkelcentrum. Dat Ridderhof II zal niet groter, maar aanmerkelijk kleiner zijn dan het huidige winkelcentrum. Maar intussen moet De Herenhof wél op de schop, omdat daar ontwikkelingsmogelijkheden zijn om de functie als alles biedend wijkwinkelcentrum waar te blijven maken. Het blijft me dan ook verbazen dat daar, ondanks al redelijk vergevorderde plannen, buiten de plantenkassen van Edwin ten Brink, niets van de grond komt. Of het zou de exorbitante, ook door de gemeente gesteunde, ontwikkeling van onnodig grote winkels op De Baronie moeten zijn.
Tót de uiteindelijke herbouw van De Ridderhof (en van de hele omgeving van dat winkelcentrum) heeft dit winkelcentrum weinig mogelijkheden. Anders dan De Herenhof, staan hier immers de woningen niet op, maar pal naast het winkelcentrum gepland, dus valt er niets uit te breiden zonder het woongenot in de flats eromheen ernstig aan te tasten. De huidige winkelruimtes zijn stomweg te ondiep voor de meeste winkelketens zodat uitbreiding van winkelruimte alleen maar in de breedte mogelijk is. Dat levert sterke belemmeringen op (zie C-1000 als voorbeeld), daarbij gaat zoiets natuurlijk weer direct ten koste van het aantal winkels in dat winkelcentrum. Kortom, tenzij men van plan is óf het kerkelijk en gemeenschapscentrum ‘De Bron’, óf de benzinepomp, op te heffen, is het, na de bouw van het nieuwe front aan de Bruins Slotsingel, met de uitbreidingsmogelijkheden gedaan. Kortom, wát je ook versiert, De Ridderhof blijft het ouderwetse 70-er jaren winkelcentrum dat het altijd was. Een winkelcentrum dat nooit kán voldoen aan de eisen die consumenten én winkelketens over tien jaar stellen aan een modern wijkwinkelcentrum! Diepte investeringen zijn dus zinloos.
Medeburgers, dat hoeft ook helemaal niet. Niemand wilde eraan toen ik bleef wijzen op de mogelijkheid om De Ridderhof te ‘downgraden’ naar een ‘Laaggeprijsd, gezellig én overdekt, buurtwinkelcentrum’. Náást een heel anders getint, groter, wijkwinkelcentrum De Herenhof. Niet gewild, en toch gekregen, want met de entree van nieuwe winkels, straks zelfs met een ALDI, voldoet De Ridderhof in de praktijk allang aan mijn definitie. En juist omdat De Ridderhof een heel ander, multicultureel, karakter heeft dan De Herenhof, kunnen beide centra nog jaren naast elkaar bestaan. En kunnen winkeliers én horecaexploitanten, in beide centra er nog jaren een goed inkomen uithalen.
Kortom, het is prima als de gemeente de nodige ondersteuning biedt bij het opknappen van De Ridderhof, want reparaties en een likje verf kan nergens kwaad. Het was ook een prima initiatief om indertijd de gribus, die parkeergarage werd genoemd, over te nemen. Maar de vereniging van eigenaren (en dat zijn, uitzonderingen daargelaten, NIET de huidige winkeliers!) helpen om hun investering te gelde te maken, is slecht voor de huidige winkels, is slecht voor de concurrentieverhoudingen met De Herenhof en het is slecht voor de inwoners van Ridderveld.
Het is, medeburgers, ook slecht voor de gemeente als geheel. Die moet, veel meer dan jarenlang het geval is geweest, meer letten op de invloed die de verschillende winkelcentra binnen de gemeente op elkaar hebben, en op de functie die deze winkelcentra hebben binnen de verschillende wijken, en op de wisselwerking van die winkelcentra op het Stadshart, en vice versa.
Winkelcentra als de kern van een wijkgericht gemeentelijk beleid!

Tags: , , ,

Paniek Piet en de Alphense winkeliers

11 nov

Inwoners van Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude, medeburgers

We hebben in Alphen aan den Rijn natuurlijk ons deel aan merkwaardige figuren, en deze week hebben AlphenStadFM/TV en Vakantiespel dat gezelschap eendrachtelijk vergroot met de komst van de Regel Piet en de Paniek Piet. Tenminste, dat kun je zien op de TV, bij het Sinterklaasjournaal en alles wat op de TV komt, is waar, natuurlijk. Als U er meer van wilt weten, kijkt U gewoon om half zeven naar AlphenStadFM/TV op kanaal 40, of surft naar http://www.alphenssintjournaal.nl.

Op de voorpagina van het Alphens Nieuwsblad springt een martiale figuur bijna uit de krant en je vraagt je af of Alphen nu ook een Stadsmarinier heeft aangesteld. Maar nee, bij lezing blijkt het te gaan om boekhandelaar Eelco Eskens die aan de Julianastraat het boekenvak nieuw leven gaat inblazen. Nog een paar weken, en ik kan een bezoek aan zijn boekenparadijs combineren met een heerlijk kopje cappuccino. Nee, Haasbeek Centrum vormt een duidelijke impuls voor de hele Julianastraat. Nu nog een oplossing voor die doodse muur van de Hoogvliet supermarkt, en je kunt er zowaar leuk winkelen.

Medeburgers, we blijven vandaag maar even bij het Alphens Nieuwsblad, waar ik er zeker van ben dat de hoofdredacteur zich kapot ergert aan het feit dat ons aller Julianabrug pas vlak na haar deadline in elkaar stortte. In het volle zicht, nota bene! Maar gelukkig kreeg ze steun van haar paranimfen Minerva en StennisDennis. Minerva beschreef uitgebreid hoeveel gemak het C-1000 Scangemak wel niet geeft, en StennisDennis moest weer eens zo nodig laten zien waar hij geen verstand van heeft. Want ik geloof helemaal niet dat er nog zoveel Ridderveldse klanten zijn die met enige schroom naar die Ridderhof gaan. En dat zullen er nog minder zijn als we eindelijk eens stoppen aan dat drama te pas en te onpas aandacht te geven. Genoeg is genoeg, lijkt me. Al zullen weinigen de tragische gebeurtenissen ooit vergeten, er bij elk bezoek uitgebreid bij nadenken lijkt me toch voor gewone bezoekers geen goed uitgangspunt. Wel, onze Dennis wil om die reden dat winkelcentrum zelfs helemaal afbreken, en weer opnieuw opbouwen. Hij heeft ook al een bouwer, projectontwikkelaar Green die bij De Baronie al een buurtcentrum bouwt met bijkans landelijke uitstraling. Compleet onzinnig in deze tijd van bezuiniging en soberheid, natuurlijk.
Nee, medeburgers, natuurlijk zal dat hele blok, winkelcentrum én woningen, over vijftien tot twintig jaar, compleet herontwikkeld moeten worden. Dat staat ook allang vast, maar op dit moment functioneert het prima, in feite steeds beter, als een gezellig en overdekt buurtcentrum zonder megalomane pretenties. De bouw van een nieuwe entree, met nieuwe winkels, staat daarvoor garant. Nee, beste Dennis, blijf komen, maar zet die malle ideeën maar weer terug in je boekenkast.

Maar ook de hoofdredactrice zelf gaat, weliswaar in commissie, in de fout met haar artikel ‘Fysieke winkels kijken naar online’. CBW-Mitex directeur Van der Zee praat gewoon te vaak naar Cor Molenaar. Daarover ben ik bezig een serie columns te schrijven op http://www.alphen.com. Natuurlijk kunnen winkeliers niet langer zonder het internet, en natuurlijk gaan steeds meer mensen zich oriënteren op dat internet voor ze gaan winkelen. Maar het idee dat de winkel daardoor devalueert tot niet meer dan een showroom, omdat alle transacties over het internet verlopen, is compleet flauwekul. Dit vooronderstelt immers dat alle aankopen heel gericht en voorbereid plaatsvinden door klanten die hun koopgedrag door puur rationele gedachten laten bepalen, de ‘homo economicus’. Wel, als dat het geval was, was er, lang voor het internet bestond, geen winkelcentrum meer te vinden, natuurlijk. Winkelen (shoppen) is nu eenmaal een leuke, maar weinig efficiënte bezigheid, waarbij allerlei aspecten in ons leven aan bod komen. Naast, en regelmatig ook in plaats van het botvieren van brute kooplust. Zelfs in een dorps- of buurtwinkel speelt de beleving van de klant mee, en dat is zeker het geval, zou dat moeten zijn, in een stadscentrum als het Alphense Stadshart.
Een webwinkel is ook geen oplossing voor retailers. Ten eerste wordt de markt niet automatisch groter als je meer aanbod schept (marktverzadiging) en ten tweede komen die winkeliers er snel achter dat ze met die webshop opeens twee bedrijven hebben in plaats van één. Met eigen opbrengsten, maar ook met eigen kosten en eigen risico’s. Deze week kwam een bekende internetslijter er achter dat mét de debacle van web-log.nl ook al haar blogs, en het gros van haar contacten, verloren zijn gegaan.
Nee, medeburgers, en dat heb ik al in de tweede editie van ‘Marketing voor Retailers’ beschreven, detaillisten moeten hun fysieke winkelformule helemaal integreren met hun webshop. Alleen op die manier kunnen ze méér omzet realiseren met minder kosten. Eén van de bijeffecten van zo’n geïntegreerde winkelformule is immers dat je meer aanbiedt op je website en minder in je winkel, zodat je met veel minder van die peperdure vierkante meters winkelruimte je klant beter kunt bedienen. En minder meters betekent niet alleen een lagere huurprijs, maar ook minder energiekosten én minder personeelskosten. Nee, wat Van der Zee de VOA leden én het Alphens Nieuwsblad vertelde waren ideeën van jaren terug. Een niet-geïntegreerde winkelformule zal over vijf tot tien jaar geen toekomst meer hebben.
Maar winkels worden GEEN toonzalen!

Tags: , , , , , ,