Tag Archives: Rijnplein

Zwarte Gaten (1)

2 mei

Theater Castellum in zwaar weer (AD/Alphen 30-4-2016)
Een jaar of twintig geleden werd onze stadje geteisterd door een aantal lieden die gewoon te vaak in Amsterdam borrelden. En alcoholische dromen droomden van hun eigen ‘Amsterdam’ aan de Rijn! Zo ontstonden, zonder gestructureerd nagedacht te hebben over de ontwikkeling van merkwaarde voor de Stad (Citymarketing) niet alleen de megalomane plannen rond Rijnplein (mét Bijenkorf natuurlijk!) en het Thorbeckeplein.

FotoWensdroom

En natuurlijk waren die plannen niet compleet zonder een eigentijds theater. De heren kregen het zelfs voor elkaar om de bouw van dat Theater Castellum gefinancierd te krijgen. Helaas wilde (anders was je ‘negatief’) niemand nadenken over de mogelijkheid dat de optimistische exploitatie overzichten eens géén werkelijkheid zouden worden. Helaas, ook omdat de geplande horeca nooit echt van de grond is gekomen, ontwikkelde Castellum zich tot een financieel zwart gat voor onze gemeente. Hoewel afgesproken was in enkele jaren de startsubsidie af te bouwen, moest er in de praktijk, direct én indirect, steeds meer geld bij. Tja, maar nét zoals dat met ijsbaan ‘The Dutch Oval’, ‘Wiebel Biebel’, Thorbeckeplein en Rijnhaven het geval was, Alphen kón niet zonder, vond de politieke en zakelijke elite.

Nieuws?
Nauwelijks, lijkt me! Waarom zou ik anders vijf jaar geleden, in december 2011, twee blogs op deze site geschreven hebben met alarmerende titels als “Castellum rijp voor de Sloop?” en ‘Castellum onder Curatele!”. Blijkbaar kan alleen een interim directeur, iemand die weet dat hij gaat vertrekken, het zich permitteren aan te geven dat Castellum, zakelijk bekeken, allang failliet had moeten zijn. En natuurlijk heeft het snelle vertrek van directeur Tineke Maas NIETS te maken met dit probleem. Natuurlijk niet!
Maar, curatele of niet, ons theater zakte stukje bij beetje weg in het zwarte gat dat onze positivisten zelf groeven. Hoewel er altijd juichend wordt gesproken over de belangstelling bij geheide publiekstrekkers, is de praktijk dat de Alphenaren, en dat kon je zien aankomen, al tien jaar weinig van deze culturele instelling gebruik maken. Je mag je afvragen wat er was gebeurd als daar geen bioscoopvoorstellingen werden gegeven.

Het gat wordt alleen maar dieper!
Wethouder Van Velzen, die het allemaal ook niet meer ziet zitten, realiseert zich wel dat een eventueel faillissement van Castellum ongecontroleerd hard op de gemeentelijke begroting terecht gaat komen. En dát kan Bruin, zo vlak na het Thorbecke debacle en de SWA affaire, niet trekken. Maar wat kun je nou anders doen met dat gebouw dan het als theater exploiteren? Afbreken? Misschien zakelijk gesproken het beste, maar politiek natuurlijk niet haalbaar, dat zou een hagelbui aan verloren ego’s opleveren. Dus gaat Van Velzen een curieus spoor volgen, en oppert een (ondergrondse) combinatie van Openbare Bibliotheek en Castellum. Bedrijfskundig slaat dat nérgens op, ook al omdat het theater helemaal niet over algemene ruimten beschikt die gedeeld kunnen worden, en is het dicht wanneer de bibliotheek open is. Daarbij is diep bouwen in Alphen aan den Rijn altijd een linke zaak, zoals we met de lekkages in de parkeerkelder gezien hebben. Trouwens, je kunt wel ondergronds bouwen, maar de arbeidsinspectie zal erop staan dat er gewoon daglicht naar binnen gaat komen. En dat betekent het einde van dat Rijnplein als ‘evenementenplein’! Zo vult de wethouder gaten door ze elders nog dieper te graven.
En dan hebben we het nog niet eens over het op deze manier langdurig financieren van een bibliotheekorganisatie die, in het zicht van technologische ontwikkelingen, er in de huidige vorm over een jaar of tien niet eens meer zal zijn.
Nee, het is wel een typisch politieke oplossing, maar één die Alphen aan den Rijn bankroet gaat maken. En wie gaat er nou investeren in een artikel 12 gemeente? Zo raakt Van Velzen’s ‘oplossing’ de toekomst van ons Stadshart als geheel, en daarmee van de hele stad.

De ‘Bieb’
Voor de bibliotheek, die in verband met woningbouw de barakken aan het Aarplein moet verlaten, zal een moderne, duurzame oplossing gevonden moeten worden, zoals ik al in ‘De Mediashop’ (http://www.koornconsult.com) heb beschreven. Maar zolang die er nog niet is, kan ‘De Bieb’ inderdaad tijdelijk in het V&D pand worden geplaatst. In tegenstelling tot wat het persbericht aangeeft, is daarvoor helemaal geen onderzoek nodig. Die vestiging is één grote, lege vierkante ruimte midden in het centrum mét beveiliging, verlichting en verwarming waar alle huidige meubilair zo kan worden geplaatst. In een paar weken is dat gepiept! Maar op die eenvoudige, spotgoedkope, maar tijdelijke, oplossing zit de bibliotheekclub, mét de wethouder en zijn projectgroep, helemaal niet te wachten. Want in hun nieuwe ‘zwarte gat’ onder het Rijnplein zou die bibliotheek tientallen jaren financieel ‘veilig’ zijn. Net als nu al bij Castellum het geval is zouden er immers té veel gemeentelijke miljoenen geïnvesteerd zijn om de eerste twintig jaar sluiting van ‘De Bieb’ zelfs maar te overwegen.
Dát laatste is ook in het belang van het Theater. Niemand kan zich immers permitteren die twee, bouwkundig in elkaar vervlochten, culturele antiquiteiten ooit op te blazen?
Complottheorie?
Welnee, gewoon een overlevingsstrategie uit het boekje!

Castellum
Nu het iedereen duidelijk moet zijn dat alle culturele dromen rond het theater als cultureel middelpunt van de stad commercieel in scherven zijn gevallen, lijkt het me zaak te redden wat er te redden valt.
Te beginnen door de programmering fors te saneren. Geen ‘culture for the few’ meer, maar volledig gericht op de combinatie van publiekstrekkers in theater en bioscoop met lokale acties. Kortom, theater Castellum gaat alleen open als dat bij voorbaat, met of zonder sponsors, een positieve bijdrage oplevert. Veel minder vast personeel, meer ZZP-ers en vrijwilligers. Voor échte cultuur (!) kunnen Alphenaren, konden dat ook al, immers overal in de omgeving terecht.
Ook dán zal de gemeente behoorlijk moeten afschrijven, maar levert de exploitatie tenminste een positief resultaat op! En vormt dat theater aan het Rijnplein wel een doorlopende kostenpost, maar geen zichzelf verdiepend zwart gat meer.

Tja, en over al die andere ‘onmogelijke’ en zelfs nutteloze projecten in onze gemeente, daar schrijf ik wel een nieuw blog over: Zwarte Gaten (2)

Oorlog tussen Aarhof en Rijnplein?

17 aug

‘Dreigen’ is in onze stad mode geworden. Een week geleden zeiden een aantal winkeliers rond het Rijnplein hun huurbaas de wacht aan, en steeds meer winkeleigenaren zien reikhalzend uit naar de afloop van hun huurcontract. Het lijkt in Alphense retailkringen ieder voor zich te zijn. De meerderheid bekommert zich helemaal niet om ons Stadshart, maar is volledig op het eigen belang gericht.
Precies dát leidt tot wat er rond De Aarhof gebeurt. Daar willen een aantal partijen flink uitbreiden, een uitbreiding die alleen maar te koste van de winkels aan het Rijnplein kan gaan! Jarenlang gebrek aan beleid en regie vanuit het stadhuis doet zich steeds duidelijker voelen! Het wordt tijd voor een duurzame nota Detailhandelsbeleid, voor Alphen, voor de hele gemeente, én voor de hele regio!

Aarhof en Stadshart
Het was te verwachten dat de nieuwe eigenaren van de Aarhof proberen ‘hun winkelcentrum’ zo waardevol mogelijk te maken, om het uiteindelijk weer met winst te kunnen verkopen. Maar in overbewinkeld Alphen leidt elke uitbreiding (zie mijn voorbeeld uit het Duitse Wittlich uit het vorige blog) tot leegstand elders en dus schieten alleen die nieuwbakken eigenaren er iets mee op. De ene ondernemer iets geven, wat anderen moeten opgeven, dat kán geen gemeentelijk beleid zijn. Nieuwkomer Blokker én Albert Heijn willen graag uitbreiden in De Aarhof, dat is goed voor hen, niet voor Alphen, en al helemaal niet voor de Alphenaren. De planologische blunder om Green een compleet winkelcentrum bij De Baronie te laten neerzetten gaat de Alphense bevolking toch al vele jaren achtervolgen. Nog zoiets in De Aarhof gaat de stad niet overleven.

Leegstand
De overal in ons Stadshart zichtbare leegstand is immers vooral structureel. Die leegstand blijft, zelfs als de crisis ooit wordt opgelost!
Dat komt deels doordat het internet leidt tot kleinere winkels en een compacter Stadshart (http://www.bricksenclicks.me). Anderzijds komt dat omdat een Stadshart, dat nog altijd vooral functioneert als boodschappencentrum voor de centrumbewoners, juist daarom onaantrekkelijk is als ‘Shopping’ centrum voor de rest van de Alphense bevolking. Laat staan dat het ooit functioneert als hét centrum voor Groot Alphen, zoals vele megalomane optimisten al twintig jaar dromen. Vier Hoogvliet supermarkten binnen een straal van één kilometer maken onze dorpsstad toch al tot de risee van retailend Nederland. Nee, Alphen moet beleid ontwikkelen om binnen 10 jaar een compact, verrassend en dus aantrekkelijk Stadshart daadwerkelijk te realiseren. Daar past geen ‘Baronie’ in, geen nieuwe winkels bij het Station (à € 5.000.000 belastinggeld) en zeker ook geen uitbreiding van de Aarhof. Intussen, maar dát heb ik al eerder gesteld, moet de onzin van ‘Hooftstraat Koopstraat’, met alle andere snipperbewinkeling, eens naar de geschiedenisboekjes!

Aarhof
De Aarhof is al heel lang geleden gebouwd als autonoom functionerend stadscentrum voor het snel uitbreidende Alphen aan den Rijn. Vandaar dat praktisch alle branches er vertegenwoordigd waren, naast wat er al vanuit ons dorpsverleden beschikbaar was. Het was de tijd waarin ook De Ridderhof werd gebouwd en De Herenhof werd gepland in wat toen Ridderveld II heette. De tijd waarin ons gemeentehuis de kool en de geit wilde sparen, en NIET durfde te besluiten om ons Stadshart als geheel te realiseren aan de Lage Zijde. Nee, onder druk van bewoners en zakenlui in het oude ‘Alphen’ werd besloten dat Stadshart aan beide zijden van de Alphense brug te realiseren. Een besluit waar we sindsdien alleen maar ellende van hebben gezien. Want uiteindelijk leidde de nieuwbouw aan de Hoge Zijde juist tot het echec aan de Lage Zijde én tot de bouw van Alphens kleinste winkelcentrum, de Atlas, in wat onze grootste wijk zou worden: Kerk en Zanen!
Kortom, er is maar gebouwd, gebouwd en nog meer gebouwd, zonder dat iemand ook maar op het idee kwam dat je geen winkels bouwt omdat bouwers en verhuurders eraan verdienen, maar de huurders: winkeliers of horecaexploitanten! En dát gaat niet gebeuren als de Alphenaar dat nieuwbenoemde Stadshart niet meer, maar juist minder gaat bezoeken!
Als gevolg zit Alphen aan den Rijn nu al met structurele leegstand, en dat wordt alleen maar erger. Om dat op te lossen, niet alleen in Alphen overigens, zal er aan randen van het huidige Stadshart heel veel winkelruimte gesaneerd worden.
Merkwaardigerwijze komt er in Alphen alleen maar meer bij!
Centrummanager Martin de Vries doet, met een aantal ondernemers, zijn best, maar zonder revolutionair nieuw gemeentelijk beleid gaat ons Stadshart vanuit de huidige impasse in een dodenspiraal terecht komen. De uitbreiding van de Aarhof zou daarvoor de druppel kunnen zijn die deze emmer doet overlopen!

Beleid voor de hele gemeente
Het is, om allerlei redenen, goed dat rond het Thorbeckeplein nu eindelijk knopen zijn doorgehakt. Nu daar vernieuwing op de rails is gezet, moeten we niet dom gaan doorbouwen elders, maar eens de tijd nemen om voor de hele gemeente, de hele stad én ons Stadshart nieuw beleid te ontwikkelen. Wat willen we waar gaan doen, als gemeente, als Alphenaren en als omwonenden van onze stad. En wat doen we dan met onze wijk-, buurt- en dorpscentra. En dat, in deze tijd van vergrijzing, ontgroening en participatie, niet alleen met betrekking tot de retailsector. Het wordt tijd om af te stappen van steeds nieuwe plannen op het niveau van winkelcentra en besluiten te nemen die de leefbaarheid van stad én kernen voor de komende 50 jaar garanderen.

NEGEN supermarkten in Kerk en Zanen?

7 aug

Overdaad aan supers
U weet het, met vier supermarkten, aangevuld met twee, vooral op allochtonen gerichte, levensmiddelen, twee bakkers, groenteboer en viswinkel, is De Ridderhof al een landelijke grap geworden. Met 14 supermarkten en 2 buurtwinkels is Alphen aan den Rijn met haar ruim 70.000 inwoners al ruim voorzien van supermarkten, en het was dan ook volstrekt onbegrijpelijk dat wethouder Hoekstra er nog één wilde realiseren om zijn Lage Zijde project te redden. Maar, hoewel er weer pogingen worden gedaan om aan de Euromarkt nog een supermarkt te bouwen, heeft deze grote wijk er (nog)maar twee.
Maar hoewel dit te gek voor woorden is, het kan nog veel erger!

Winschoten
Om duidelijk te maken hoe concurrentieverblinding en politieke oogkleppen gemakkelijk leiden tot commerciële zelfmoord, bekijken we eens de situatie in het Groningse Winschoten. Deze maand het ‘slachtoffer’ van de serie ‘Formule Atlas” van vakblad Food Personality. In Winschoten, met nog geen 18.000 inwoners vergelijkbaar met onze wijk Kerk en Zanen, staan niet minder dan NEGEN supermarkten, van heel groot (AH) tot heel klein (Ekoplaza). Bedrijfsleven én gemeente hebben ervoor gezorgd dat daar bijna 10.000 m2 beschikbaar is, dat is, zelfs in de optimistische ramingen van het HBD, TWEE keer zoveel als wat voor rendabel ondernemen noodzakelijk wordt geacht. En dan gokt men er op dat een kwart van de omzet uit de omliggende plaatsen komt. Omzet die omliggende, grotere steden als Stadskanaal of Veendam, met een veel breder aanbod aan non-food, zich natuurlijk óók toe eigenen!
Toch vonden AH, C1000, Jumbo, Aldi (2), Lidl, Plus, Spar en Ekoplaza het nodig daar hun vlag te laten wapperen, waarbij ze, op Plus en Spar na, ook nog eens allemaal op een kluitje in het centrum zitten. Als gevolg kán het niet anders of ze lijden allemaal verlies en dat, daarover is iedereen het eens, leidt tot ongelukken. Toch heeft ALDI recent haar kleine filiaal gesloten om veel groter filiaal te openen, en lijkt het dat Jumbo de C1000 vestiging gewoon tot tweede Jumbo om gaat bouwen.

Alphen aan den Rijn
Wat Alphen aan den Rijn hiervan kan leren is dat de gemeente ABSOLUUT niet kan blindvaren op het gezonde verstand van de supermarktformules. Die blijven maar uitbreiden in de hoop dat anderen zullen moeten sluiten. Ik schreef al eerder over de, vooral op het verhogen van de waarde van het vastgoed gerichte, uitbreidingsplannen van De Aarhof. Het wordt tijd dat de gemeente het belang van haar inwoners laat tellen, die niet MEER, maar BETER willen. Niet voor niets laat onderzoek zien dat de laatste jaren ALLE uitbreidingen van bestaande winkelcentra vooral hebben geleid tot leegstand. Je hoeft maar even in De Baronie te kijken om te constateren dat daar de nodige winkelruimtes ongebruikt blijven, en dat je wel een heel brede opvatting van het begrip ‘winkel’ moet hanteren om Domino’s Pizza, of de zoveelste sportschool, er één te noemen.
Al die leuke plannen uit de vastgoedwereld leiden alleen maar tot leegstand, en toch blijft de gemeente, én onze politici, gevoelig voor nieuwe fata morgana’s uit die hoek. Zo zijn de plannen om nóg meer winkels (ook food) te bouwen bij het Station gewoon staatsgevaarlijk te noemen. Van het reizende publiek kunnen die in een stadje als Alphen immers niet bestaan, en dus lekt er opnieuw omzet weg uit ons toch al kwakkelende Stadshart. Met continuering van dit beleid moet Centrummanager Martin de Vries dweilen met de kraan open. En betaalt de gemeente gewoon mee aan nog meer leegstand.

Alle ballen op het Stadshart
Het wordt tijd alles wat we hebben te richten op ons Stadshart, en te stoppen met allerlei plannetjes die een paar zakenlui veel geld opleveren, maar dat Stadshart, en de belangen van de Alphenaren, alleen maar onderuit halen.
Dat Stadshart moet niet nóg groter, maar juist compacter, gezelliger én duurzamer worden. Het nieuwe Thorbeckeplein is een stuk realistischer dan het oude, maar elke vierkante meter winkel (en ook dát is toch weer ingecalculeerd) daar is er gewoon één te veel. Albert Heijn moet ook helemaal niet uitbreiden, maar zijn assortiment aanpassen aan de centrumfunctie. Dat kan prima binnen de omvang van de huidige winkel. Blokker verhuist naar De Aarhof, en wil daar natuurlijk ook uitbreiden. Alleen, het bedrijf heeft al een grote winkel aan de Hoge Zijde, en het is natuurlijk complete onzin om als gemeente in dit geval medewerking te verlenen aan die uitbreiding aan de Lage Zijde, als we daarmee bewerkstelligen dat we aan de Hoge Zijde leegstand creëren. Leegstand die, wát we ook doen, voorlopig niet wordt opgevuld en dus de trots van Alphen, de nieuwbouw aan de Hoge Zijde, laat afglijden naar een oord met bestickerde, lege, panden, zoals je overal in ons land al ziet.
Tja, en als zelfs MediaMarkt al gaat murmureren over de huurprijs, we moeten er toch niet aan denken dat die winkel Alphen zou verlaten? Dát zou echt het einde van een sprookje betekenen! Voor het Rijnplein, voor het Alphense Stadshart én voor Alphen aan den Rijn!
Gemeente, en wethouder van As, “let op Uw Saeck!”