Tag Archives: Stadscentrum

BIZ of ‘Freeriders’

22 nov

BIZ
Die Bedrijven Investerings Zone is een belangrijk middel om onze kwakkelende binnenstad er weer bovenop te helpen. Het is een door de overheid afgedwongen investering (plaatselijke belasting) die elk bedrijf in een nauwkeurig omschreven gebied, in Alphen het Stadshart, verplicht een bepaald bedrag in ‘de pot’ te storten. Zodat van daaruit allerlei activiteiten betaald kunnen worden die toch wel door vrijwel elke ondernemer als essentieel voor de commerciële welstand in dat gebied worden gezien. Nou stelt die heffing in de praktijk niet zoveel voor, € 400 per bedrijf, maar blijkbaar is het idee vanuit je bedrijf iets te betalen voor de omgeving van dat bedrijf, voor (te) veel ondernemers al weerzinwekkend. Allicht dat Eelco Eskens, succesvol boekhandelaar én voorzitter van de centrumondernemers (VOC) niet gerust is op de uitslag van de stemming hierover.
Voor het Boskoopse centrum geldt overigens hetzelfde, alleen is het daar nóg goedkoper. Daar kunnen ondernemers al voor € 150 per jaar deelnemen in hun BIZ.

Waarom een BIZ
In de tweede editie van Marketing voor Retailers (2011) stel ik in hoofdstuk 2 “Waarom staat die winkel daar” de volgende voorwaarden voor de ontwikkeling van een aantrekkelijk centrum: Een Centrum Marketing Plan (helaas nog altijd niet aanwezig), de aanstelling van een Centrummanager (die is er, voor het Alphense Stadshart, al wel) én de instelling van een op BIZ financiering gebaseerde stichting om een hele diversiteit aan activiteiten in onder te brengen (de al eerder genoemde VOC van Eskens). Het zal duidelijk zijn dat ik al jaren een enthousiast voorstander ben van die BIZ constructie. En ook dat ik verwacht dat het opheffen van die BIZ automatisch leidt tot de opheffing van de VOC, tot versplintering van het Stadshart, en, uiteindelijk, tot de ondergang van een representatief stadscentrum in Alphen aan den Rijn. Er staat maandag a.s. dus heel wat op het spel!

Freeriders
Natuurlijk was er leven voor de BIZ. Winkeliersverenigingen zijn al heel oud, en konden, en kunnen, heel wat organiseren. Alleen, zowel vroeger als nu, zijn vooral ketenbedrijven niet zo geïnteresseerd in wat de winkeliersvereniging doet, worden dus geen lid, maar profiteren wel van de klantenstromen die activiteiten met zich meebrengen.
Natuurlijk is de ene winkel veel afhankelijker van het aantal langslopende consumenten dan de andere. Dat heeft vaak te maken met de hoeveelheid reclame die een bedrijf zelf de wereld instuurt. Maar uiteindelijk geldt de waarheid dat een klant die dat centrum niet bezoekt, ook jouw winkel (of horecagelegenheid) niet kan bezoeken, en daar dus ook niets koopt. Het internet en de webwinkels (steeds vaker in handen van die winkels) veranderen daar echt niets aan. Maar zolang er genoeg ondernemers zijn die wel hun vrijwillige bijdrage betalen, en activiteiten, van optochten tot feestverlichting, gewoon doorgang vinden, gaan de niet-betalers daar gewoon, nét als vroeger, gratis en voor niets van meeprofiteren: de ‘freeriders’. Om dit tegen te gaan, verplichten veel grote vastgoedeigenaars hun huurders tot een bijdrage. In Alphen is dit rond het Rijnplein en in de Aarhof het geval. Maar elders is het nog altijd ‘vrijheid-blijheid’.

Zonder BIZ?
Als die BIZ verdwijnt, is de situatie nog veel zorgelijker dan daarvoor al het geval was. Zeker nu veel winkeliers door de crisis (nog steeds) slechte resultaten scoren, zal het aantal ‘freeriders’, ongeacht of het grote of kleine ondernemingen zijn, snel toenemen. En dan stort het hele kaartenhuis van ons ‘Stadshart’ in elkaar. Want wie betaalt dan de centrummanager, wie de feestverlichting en wie het wilde bos aan activiteiten in ons Stadshart. En wat doen we met de dan snel groeiende leegstand?
Veel Alphenaren zullen zich toch nog wel een stikdonkere Julianastraat herinneren, toen het geld voor de feestverlichting weer eens op was. Of de keer dat de Sinterklaasintocht gered moest worden door kinderopvang Junis en het Vakantiespel?
Kortom, er komen al tien jaar steeds minder bezoekers naar ons Stadshart, en onder de hier geschetste ellende zal dat aantal nog sneller afnemen. En als het gewoner wordt om als Alphenaar niet in je eigen centrum te gaan winkelen, dan om dat wel te doen, stort de hele ‘shopping’ functie in elkaar, verdwijnt de ene na de andere formule uit de stad, en resteert eigenlijk alleen een ‘boodschappencentrum’ voor de centrumbewoners. Allemaal heel anders dan men zich dat voorstelde, bij de ambitieuze plannen ‘Rondom de Brug’. Natuurlijk, Cruijf zou wel zeggen “elk nadeel hep z’n voordeel”: Over parkeerproblemen zul je niemand meer horen praten……..
Een scenario dat zich overigens in Boskoop, een veel kleinere kern, nog veel sneller zal voltrekken dan in het veel grotere Alphen.

De Stemming
Om de BIZZ door te zetten is het in eerste instantie nodig dat minstens 50% van de ondernemers hun stem uitbrengt. Vervolgens moet 2/3 van ALLE STEMMERS voor die BIZ stemmen. En (en dat is vreemd, gezien de gelijke kosten voor iedereen) moet het totale vloeroppervlak van de voorstemmers groter zijn dan het totale vloeroppervlak van de tegenstemmers. De grote bedrijven, zoals MediaMarkt, H&M, Hoogvliet, V&D, BLOKKER (Blokker, Bart Smit, Xenos) én HEMA en Albert Heijn kunnen dus een grote meerderheid van ondernemers buiten spel zetten! Gezien het overduidelijke gebrek aan visie bij veel van die bedrijven is dat geen onmogelijk scenario.
De praktijk is dus dat het de stadshartondernemers ZELF zijn die bepalen of zij een toekomst hebben in dat Stadshart. En dat zij, en passant, voor alle Alphenaren bepalen of die in de toekomst wel dan niet in hun eigen woonplaats kunnen winkelen, of dat ze daarvoor op termijn in de omgeving terecht moeten.
Een te somber scenario? Ach, wie durfde nog maar 10 jaar geleden te voorspellen dat grote concerns als V&D, HEMA of Blokker aan de rand van de afgrond zouden staan? Of dat in Nederland 30% van alle winkelruimte overbodig zou zijn? Of het aantal bibliotheekklanten zou halveren?
Laten we met Eelco Eskens maar duimen, we kunnen er niets meer aan veranderen.
Erger nog, ook de gemeente, die zich eindelijk met dat Stadshart gaat bemoeien, kan er dan niets meer aan veranderen……

Advertentie

Tags: , , , , , ,

Nieuw Centrum voor Waddinxveen

24 nov

Nieuws
Vandaag geen blog over de gebeurtenissen in de gemeente Alphen aan den Rijn, want ik neem U mee naar een buurgemeente, naar het nieuwe dorpscentrum van Waddinxveen. Tenslotte komt het niet zoveel meer voor dat er een compleet winkelcentrum wordt gebouwd en geopend. En de Alphenaren die Waddinxveen bezochten, zullen zich zich mét mij hebben verwonderd over de bewinkeling in dat dorp. Met een eeuwigdurend noodwinkelcentrum ‘De Passage’, de vele winkelstrips en zelfs nóg meer supermarkten per inwoner dan Alphen aan den Rijn.
Vandaag dus ‘Winkelcentrum Gouweplein’!

Het werd tijd!
Al vele jaren geleden kwam het Waddinxveense centrumgebied ‘De Passage’ op mij over als een plek waar je niet wilde zijn. Als noodwinkelcentrum twintig jaar geleden nog aanvaardbaar, maar als centrum van een inmiddels uit de kluiten gewassen dorp een aanfluiting.
Gelukkig is er dan eindelijk een écht winkelcentrum aan het gloednieuwe Gouweplein, met ruimte voor een 60-tal winkels, horecagelegenheden en dienstenleveranciers. Een centrum met een gigantische parkeergarage met 1200 parkeerplaatsen, deels bedoeld voor de bewoners van de honderden appartementen. Maar vooral beschikbaar voor alle verwachte bezoekers uit de omgeving, een idee waarbij ik wel de nodige vraagtekens zet, overigens.
Maar ook met een ‘Cultuurhuis’, mét bibliotheek en auditorium, dat in het veel grotere Alphen aan den Rijn sneefde door al te hoge ambities.
Waddinxveen heeft nu een prachtig mooi, nieuw dorpscentrum, al vormen de nu lege panden in en rond De Passage, direct na de hefbrug, nog altijd een etterende wond. En de bijbehorende groezelige parkeerplaats is beslist een ‘enge plek’ in de stad die Waddinxveen graag wil zijn.

Ambitie
Lokale nieuwsmedia berichten over de ambitie van gemeente en winkeliers om van het Gouweplein een regionaal koopcentrum te maken. Hoewel ik de Waddinxveners van harte gelukwens met hun nieuwe centrum, lijkt me dát wel erg hoog gegrepen. Niet alleen omdat omringende steden als Gouda, Zoetermeer en Alphen aan den Rijn veel meer winkels hebben, maar ook omdat het winkelcentrum teveel essentiële onderdelen mist om een echt ‘Shopping Centre’ te zijn. En dan doel ik met name op de (nog) wel heel dunbevolkte modesector waarin C&A en HEMA de boventoon voeren, maar waarin een aantal mooie modewinkels en een lederwarenwinkel in het middenprijssegment de afwezigheid van veel bekende modemerken uit de midden- en lage prijsklasse nog niet kunnen verbloemen. En dát, mét een moderne koffiebar en een echte cafetaria, is toch essentieel voor de ‘winkelende’ klant. Maar misschien komt dat nog, als meer modewinkeliers het aandurven hun vertrouwde, vaste, stek rond de Passage, of in één van de vele, verouderde, winkelstrips, te verlaten. Want vreemd genoeg is er bijvoorbeeld nog geen lingeriewinkel te bespeuren, en ook geen telefoonwinkel. Ook valt op dat er noch een slager, noch een groenteboer aan dat Gouweplein zijn gevestigd. Er is overigens plaats genoeg in de circa 20 nog lege panden, maar het modegehalte ligt nu gewoon te laag om landelijke merken te interesseren. ‘Gouweplein’ oogt als een stadscentrum, maar functioneert als een dorpshart. Dát gaat ook met meer ‘fashion’ niet veranderen, trouwens.

Functie
Regionale ambities lijken ook eigenlijk overdreven in een dorp met ruim 20.000 inwoners. Wát de regionale ambitie ook oplevert, dit winkelcentrum zal het op ‘gewone’ werkdagen immers altijd moeten doen met die beperkte hoeveelheid omwonenden. Die inwoners hebben hier al zo lang op moeten wachten dat ze intussen hun weg in de omliggende steden wel gevonden zullen hebben. Daarom zal het al een hele klus zijn hen vaker naar hun eigen dorpscentrum te laten komen.
Maar een op de huidige maatschappijverhoudingen gericht gemeentelijk retailbeleid is broodnodig om dit centrum de kans te bieden die het verdient. Dat betekent dat de gemeente het initiatief moet nemen voor de absoluut noodzakelijke sanering van de, nu over negen verouderde winkelstrips verspreide, bewinkeling. Met de twee supergrote supermarkten van AH en JUMBO en een LIDL in het centrum zal het absoluut nodig zijn het aantal supermarkten op andere plaatsen te reduceren. Als dat niet, mét gemeentelijke hulp, uit eigen beweging gebeurt, zullen de wetten van de vrije markt dat wel voor elkaar krijgen. Al die kleine winkelcentrumpjes hebben in de huidige marktverhoudingen immers weinig overlevingskansen, maar ze zullen wel remmend werken op de ontwikkeling van het Gouweplein. En daarmee op de verdere ontwikkeling van Waddinxveen als geheel.
Dat gebrek aan een realistisch, samenhangend, en op de omgeving gericht, gemeentelijk retailbeleid deelt Waddinxveen helaas weer met Alphen aan den Rijn.

Tags: , , , , , , ,