Tag Archives: Stadshart
Nu de brug over de Hoorn eruit ligt, en ik toch al tot de Eisenhowerlaan gevorderd was, moest ik vrijdag besluiten of mijn weg naar Leiden dwars door Alphen aan den Rijn moest lopen, óf dat het mijn eerste tocht over de zo bejubelde Maximabrug zou worden.
Deze inleiding om maar even duidelijk te maken dat die, tientallen miljoenen kostende, brug absoluut geen enkele waarde heeft voor welke Alphenaar dan ook! Een duur CDA/VVD cadeautje aan Spanbeton en Koudekerk, maar dát is het ook wel. Alphenaren zouden er heel wat meer aan gehad hebben wanneer die miljoenen in de “Bodegraven Boog” gestoken zouden zijn. Daar staan, elke morgen nét zoveel Alphenaren stil als er in een heel jaar over die Maximabrug gaan rijden!
Beste lezers, we kunnen beter afstappen van onhaalbare ideeën van lang geleden, en de blik naar voren richten, maar dan wel vanuit een integrale visie van stadsontwikkeling, in plaats van ‘eerst dit en dan zien we wel’.
Of je nou op de kaart kijkt, of vanaf de Gnephoekweg het landschap inkijkt, onmiddellijk valt je op dat er in de verte, op de Kerkweg, gewoon auto’s rijden. Kortom, hoe simpel zou het moeten zijn om, nu die brug er tóch ligt, langs de westelijke rand van de polder een ruime tweebaans verbindingsweg aan te leggen naar de hoek van die Kerkweg (richting Woubrugge) en Ofwegen (richting Hoogmade). Dan kunnen automobilisten daarna rechtsaf om uiteindelijk via de N207 naar de A4 te rijden, of, veel simpeler, via de bestaande tweebaans weg naar de A4 te rijden. Een simpele en (in vergelijking met die bypasses) spotgoedkope oplossing zonder dure kunstwerken die dan ook al jaren door Nieuw Elan wordt bepleit.
Natuurlijk is dat zo, beste lezer, net zoals het een feit is dat ‘Maxima’ propagandist Hoogvliet naar Bleiswijk gaat verhuizen en de meeste grote transportbedrijven inmiddels failliet zijn, óf hun spullen steeds meer via de containerhaven verschepen.
Het is inderdaad treurig, maar met wat meer integraal planologisch inzicht bij onze politici hadden we ons die Maximabrug gewoon kunnen besparen. Die brug lijkt nu uitsluitend een springplank geweest te zijn om de Gnephoekpolder te kunnen bebouwen. Zoals ooit gebouw ‘De Kunstverdieping’ dat was voor de megalomane plannen rond de Hoge Zijde!
Beste lezers, het is niet de eerste keer dat ik dat “gratis parkeren” als een illusie neerzet. Kijk, dat iedereen het merkwaardig vindt dat je niet hoeft te betalen voor een parkeerplaats in de boodschappencentra De Herenhof, De Atlas en De Baronie, maar wel in de al zo geplaagde Ridderhof, ligt voor de hand. Natuurlijk, er ís, vanuit het stadhuis gezien, een goede reden voor, maar geen klant die dat relevant vindt. Dat je op de Euromarkt in een deel wél je parkeerschijf moet gebruiken, en in een ander deel (bij de bouwmarkt) niet is ook al een stukje parkeerbeleid dat niet is uit te leggen. Dan denk ik ook, hóe verzinnen ze het, dat regeltjesoerwoud! Maar iedereen die wel eens in De Ridderhof is geweest, weet dat er genoeg ándere redenen zijn om dat winkelcentrum te mijden, dat parkeergeld komt er gewoon bij. Overigens, die vreselijke parkeerpalen, en de lange rij wachtenden ervoor, vormen vast een grotere ergernis dan het parkeergeld zelf!
Wel, cijfermatige onderbouwing van de claim dat gratis parkeren meer klanten trekt, ís er gewoon niet. Wetenschappelijke studies wijzen immers juist uit dat dit niet het geval is, zoals ik al vaker heb aangehaald. Waarom zou dat consumentengedrag in ons, op veel andere gebieden juist zo ‘gemiddelde’, Alphen aan den Rijn opeens wél anders zijn? Alleen al op basis van deze vooronderstelling zou je zo’n peperduur onderzoek af moeten wijzen.
Blijkbaar gaat ook Edwin ten Brink er maar vanuit dat het eenvoudig zou zijn om de relatie tussen betaald en onbetaald parkeren op het economisch resultaat van een heel Stadshart (want dát is toch precies wat ons wordt gesuggereerd) te onderzoeken. De praktijk is natuurlijk dat het effect van welke verandering dan ook op het economisch resultaat in individuele winkels al uiterst moeilijk te onderzoeken valt, omdat dit nu eenmaal afhankelijk is van heel veel, steeds wijzigende factoren, die je heel moeilijk in onderzoek kunt uitsluiten (ceteris paribus principe). Daarbij ligt dat effect al op voorhand anders bij dag en avondhoreca, bij ‘boodschappenwinkels’ en bij ‘winkels waar je gezellig gaat shoppen’. Al vaker heb ik gewezen op de ‘gespleten economie’ in ons Stadshart, waar de horeca gaat bloeien als de winkels al dicht zijn……
Natuurlijk wijst men op de ‘proef’ in Harderwijk, maar daar is alleen gemeten dat gratis parkeerplaatsen 150.000 extra bezoekers opleverde. Maar of dat het gevolg was van dat ‘gratis’, wat die bezoekers vervolgens deden, wat ze kochten en waar, en wat dat opleverde, is niet onderzocht. En juist daar gaat het toch om, extra marge voor onze winkeliers, niet betere statistieken voor de gemeente. Nu zijn 150.000 extra bezoekers ook niet zoveel, over een heel jaar gerekend. Alleen de MediaMarkt trekt al een miljoen bezoekers naar Alphen, maar die hebben nauwelijks bijgedragen aan de welstand van ons Stadshart als geheel. Integendeel, die MediaMarkt heeft ertoe geleid dat de concurrentie binnen Alphen verdween! Hoe dan ook, een creatieve oplossing voor het vervallen V&D gebouw levert, naast woonruimte en dus klanten in ons centrum, al gauw méér dan die 150.000 extra bezoekers op. En dát hoeft de gemeente helemaal geen cent te kosten, op die plek.
Ik weet ook zonder onderzoek wel zeker dat, hoewel bepaalde sectoren (daghoreca, supermarkten en dergelijke), waar consumenten vaak overdag komen, er beslist baat bij hebben. Maar ook dat dit ‘gratis parkeren’ niet het gebrek aan attractiviteit, en dus aan bezoekers, van het Stadshart als geheel compenseert. Wat dat betreft kun je rustig een parallel trekken met het sterk gegroeide aantal evenementen in ons Stadshart dat immers ook niet heeft geleid tot een omslag in die bezoekersaantallen?
Niet Betalen voor Gratis Parkeren
22 aprDagblad AD/Alphen opende vrijdag 14 april met dit artikel van Jan Belt.
Natuurlijk is er sprake van een gedeeld belang van de Alphenaren, vertegenwoordigd door gemeente en gemeenteraad, en de centrumondernemers, als we praten over het belang van ons Stadshart. Het komt me dan ook niet vreemd voor dat de gemeente het voortouw voor dit onderzoek neemt, en het ook betaalt. Maar het is allerminst ‘utopisch’, maar juist zeer logisch dat de centrumondernemers niet alleen het verlies aan parkeergelden voor die drie onderzoeksperiode betalen, maar zich ook gelijk uitspreken over hun grote aandeel in het jaarlijkse verlies van 2 miljoen Euro aan parkeergelden.
Natuurlijk weten we allang dat ‘gratis parkeren’ door de huidige bezoekers uitbundig wordt verwelkomd, maar ook dat dit nauwelijks ertoe zal leiden dat ook anderen dat Alphense Stadshart meer te gaan bezoeken. De wens is hier duidelijk de vader van de gedachte, maar waar is dat ooit bewezen?
Hoewel het onze stadshartondernemers duidelijk niet uitkomt, ligt er sinds november 2016 een gloednieuwe gemeentelijke visie op de detailhandel IN ONZE HELE GEMEENTE. Voor de periode tot 2025!
Ach, een paar weken geleden was ik nog in het centrum van de stad Vancouver (Washington), één van de oudste steden daar, twee keer zo groot als Alphen. Dat centrum, en ik kom er in een ander verband nog wel op terug, kun je alleen nog maar herkennen aan een paar grote kerken. Én aan het gloednieuwe busstation dat de centrumbewoners, die het praktisch zonder winkels moeten doen, snel en doeltreffend naar de Vancouver Mall brengt. Voor “Super Bijenkorf” Nordstrom moet je naar het nog grotere Portland, maar verder vind je in die Mall alles wat ‘recreatief winkelen’ leuk maakt.
Maxima, Minima
22 janMaximabrug, en het Karrenspoor erheen!
Nu de brug over de Hoorn eruit ligt, en ik toch al tot de Eisenhowerlaan gevorderd was, moest ik vrijdag besluiten of mijn weg naar Leiden dwars door Alphen aan den Rijn moest lopen, óf dat het mijn eerste tocht over de zo bejubelde Maximabrug zou worden.
Het werd het laatste.
Helaas, Riddervelders, kan ik u die tocht niet aanraden. Niet alleen omdat ik al direct vast kwam te zitten voor de brug toen er een sleepbootje door de Heijmanswetering kwam tuffen. Maar de weg voor, op en na die brug moest ik ook nog eens delen met een heel pak scholieren die daar fietsen. Ik kan me voorstellen dat veel Koudekerkse en Hazerswoudse ouders daar buikpijn van hebben. Maar, éénmaal over die brug kom ik op het toch erg bekende weggetje tussen Rijn en Gnephoekpolder de nodige nieuwe wegversmallingen tegen. Blijkbaar met het idee dat auto’s die weg, en de Maximabrug, verder wel links laten liggen. Dát zouden ze inderdaad moeten doen!
Want na die slingerweg kom je via een heuse rotonde op een nieuwe weg die je voor een kwart die polder inslingert om je vervolgens op het juiste hoge niveau op deze kolossale vierbaans brug te brengen. Een volgende vreemde slinger levert je uiteindelijk af bij de voordeur van Hoogvliet, waarna je blij bent even later eindelijk de N 11 op te kunnen draaien. Minstens vijf minuten langer dan via de ‘oude’ weg.
Deze inleiding om maar even duidelijk te maken dat die, tientallen miljoenen kostende, brug absoluut geen enkele waarde heeft voor welke Alphenaar dan ook! Een duur CDA/VVD cadeautje aan Spanbeton en Koudekerk, maar dát is het ook wel. Alphenaren zouden er heel wat meer aan gehad hebben wanneer die miljoenen in de “Bodegraven Boog” gestoken zouden zijn. Daar staan, elke morgen nét zoveel Alphenaren stil als er in een heel jaar over die Maximabrug gaan rijden!
Bij Bodegraven is hun verkeersgeluk nog vele jaren MINIMAAL!
Grote Bypass of……
Het zal niet zo lang duren voor politici ‘opeens’ tot dezelfde conclusie komen als ik jaren geleden, namelijk dat de Maximabrug zonder verbinding met doorgaande wegen toch wel een uitzonderlijk staaltje kapitaalvernietiging is. Natuurlijk komt dan de ‘Kleine Bypass’ via de Bruinsslotsingel en de Eisenhowerlaan naar de inmiddels vierbanige N207 naar voren. Een CDA gedrocht dat ongetwijfeld zóveel klachten van omwonenden gaat opleveren dat daarna, al zal ik dát niet meer meemaken, de honderden miljoenen kostende grote bypass op komt duiken. Peperduur omdat er óf een heel hoge en lange brug over de Hijmanswetering moet komen, óf een tunnel, voor deze weg dwars door nóg een groene polder aansluiting kan vinden op de kruising N207 en Kruisweg. Een oplossing die, zoals een korte blik op de kaart leert, nóg eens een kwart van de huidige Gnephoekpolder gaat afsnoepen. En honderd meter verder begint de bebouwing van Woubrugge al, om het idee van ‘een groene Stad met lef’ maar weer eens naar voren te halen.
Beste lezers, we kunnen beter afstappen van onhaalbare ideeën van lang geleden, en de blik naar voren richten, maar dan wel vanuit een integrale visie van stadsontwikkeling, in plaats van ‘eerst dit en dan zien we wel’.
Dat de ‘status’ van groene, open, polder in het Zuid-Hollandse landschap tussen Alphen, Koudekerk, Woubrugge en Hoogmade door die Maximabrug om zeep is geholpen, dát moet voor én tegenstanders (waaronder ikzelf) van bebouwing van die polder intussen wel duidelijk zijn geworden. Nog vijftig jaar, en, op welke manier misbruikt dan ook, zal die polder niet langer in het landschap teruggevonden kunnen worden.
Ofwegenvariant
Of je nou op de kaart kijkt, of vanaf de Gnephoekweg het landschap inkijkt, onmiddellijk valt je op dat er in de verte, op de Kerkweg, gewoon auto’s rijden. Kortom, hoe simpel zou het moeten zijn om, nu die brug er tóch ligt, langs de westelijke rand van de polder een ruime tweebaans verbindingsweg aan te leggen naar de hoek van die Kerkweg (richting Woubrugge) en Ofwegen (richting Hoogmade). Dan kunnen automobilisten daarna rechtsaf om uiteindelijk via de N207 naar de A4 te rijden, of, veel simpeler, via de bestaande tweebaans weg naar de A4 te rijden. Een simpele en (in vergelijking met die bypasses) spotgoedkope oplossing zonder dure kunstwerken die dan ook al jaren door Nieuw Elan wordt bepleit.
Naar de A4 bij Leiderdorp, zult U denken, maar kun je dan niet beter via de N11 naar die A4 rijden? Dat scheelt nauwelijks 4 kilometer! En die aansluiting op de A4, en de A4 zelf, zult u denken, is bij Leiderdorp toch nét sterk verbeterd?
Natuurlijk is dat zo, beste lezer, net zoals het een feit is dat ‘Maxima’ propagandist Hoogvliet naar Bleiswijk gaat verhuizen en de meeste grote transportbedrijven inmiddels failliet zijn, óf hun spullen steeds meer via de containerhaven verschepen.
Waarom dan die Maximabrug?
Spoorwegtunnel
Het is inderdaad treurig, maar met wat meer integraal planologisch inzicht bij onze politici hadden we ons die Maximabrug gewoon kunnen besparen. Die brug lijkt nu uitsluitend een springplank geweest te zijn om de Gnephoekpolder te kunnen bebouwen. Zoals ooit gebouw ‘De Kunstverdieping’ dat was voor de megalomane plannen rond de Hoge Zijde!
Want nu daar binnenkort, Groene Stad of niet, nauwelijks meer groen is te zien, heeft het openhouden van de Gnephoekpolder weinig zin meer. Als we veel ruimte moeten vrijhouden voor een eventuele ‘Grote Bypass’ wordt het lastig plannen rond deze nieuwe stadswijk, maar als die ‘Ofwegenvariant’ wordt aangelegd, kunnen architecten hun gang gaan. Waar die ‘Maximabrug’ nauwelijks zinvol is voor de huidige Alphenaren, beschikken de bewoners van deze nieuwe wijk dan daarmee over een prima uitvalsweg. En kunnen ze, mét de Koudekerkers, gebruik maken van hun nieuwe, gemakkelijk te bevoorraden, Buurtwinkelcentrum zonder dat er een nieuwe brug over die Heijmanswetering gebouwd moet worden.
Tja, en wat de bereikbaarheid van ons Stadshart betreft, die spoorwegtunnel bij ‘Da Vinci’ zal er toch echt eens moeten komen, voor al deze nieuwe inwoners, met die uit Kerk en Zanen, definitief richting Zoetermeer of Leidschendam vertrekken!
Parkeerimpasse
24 novVrij Parkeren als klantentrekker?
Beste lezers, het is niet de eerste keer dat ik dat “gratis parkeren” als een illusie neerzet. Kijk, dat iedereen het merkwaardig vindt dat je niet hoeft te betalen voor een parkeerplaats in de boodschappencentra De Herenhof, De Atlas en De Baronie, maar wel in de al zo geplaagde Ridderhof, ligt voor de hand. Natuurlijk, er ís, vanuit het stadhuis gezien, een goede reden voor, maar geen klant die dat relevant vindt. Dat je op de Euromarkt in een deel wél je parkeerschijf moet gebruiken, en in een ander deel (bij de bouwmarkt) niet is ook al een stukje parkeerbeleid dat niet is uit te leggen. Dan denk ik ook, hóe verzinnen ze het, dat regeltjesoerwoud! Maar iedereen die wel eens in De Ridderhof is geweest, weet dat er genoeg ándere redenen zijn om dat winkelcentrum te mijden, dat parkeergeld komt er gewoon bij. Overigens, die vreselijke parkeerpalen, en de lange rij wachtenden ervoor, vormen vast een grotere ergernis dan het parkeergeld zelf!
Nee, er is genoeg op het parkeerbeleid af te dingen.
Maar beste ondernemers, als ik weer eens naar Zoetermeer ga, doe ik dat toch echt niet omdat parkeren gratis is, maar omdat het een leuk en compact winkelcentrum is. En ik rij ook niet naar Lisse of Leidschendam omdat het ook daar gratis is. Of naar Katwijk omdat daar parkeren bijna niets kost.
Tenslotte, en ik heb dat al eens voor u uitgerekend, zijn je vervoerskosten snel hoger dan het parkeergeld in Alphen aan den Rijn. Nog nooit is aangetoond dat vrij parkeren klanten trekt, of dat het klanten afstoot. Maar het geloof dat het anders is, is buitengewoon hardnekkig.
Beleid
Het spijt me voor Edwin ten Brink (VOA) en Gerard van der Klaauw (Centrum Management), maar hun stellingname is weinig logisch, éénzijdig op voordeel van ondernemers gericht en slecht onderbouwd. Het kost alleen wat letters om dat uit te leggen:
“Vaakparkeerders”
Hun standpunt is niet logisch omdat er natuurlijk niet zoiets als ‘gratis parkeren’ bestaat! Iemand moet het betalen en dat ís ALTIJD de Alphense burger, linksom of rechtsom. De suggestie dat ‘gratis’ parkeren de burger niets kost, is zelfs misleidend. Want NU betaalt de Alphenaar pas parkeergeld als hij/zij van de parkeervoorzieningen in het centrum gebruik maakt, STRAKS betaalt die Alphenaar parkeergeld (via de OZB) om ervan gebruik te kúnnen maken. Dat kost de gebruikers minder, omdat bij ‘gratis parkeren’ élke Alphenaar (en zelfs elke burger van onze gemeente) meebetaalt aan het parkeergebruik van degenen die in het Stadshart parkeren. Die burgers betalen zelfs vooral degenen die heel veel gebruik van die parkeervoorzieningen maken. En het zijn natuurlijk vooral die “veelparkeerders” die veel belang hebben bij ‘gratis parkeren’, en ongetwijfeld het debat (buiten de gemeenteraad) domineren. Hier gaat IEDEREEN betalen voor WEINIGEN, en dat is een aspect dat ik in de communicatie nog nooit ben tegen gekomen. Het lijkt me dat veel raadsleden dat ook wel weten, of minstens vermoeden, reden om zich liever niet aan deze kwestie willen branden!
Eénzijdige visie
Natuurlijk staan voor ondernemersclubs VOA en VOC niet de wensen van onze burgers, maar de belangen van het bedrijfsleven centraal. Anders zou dit initiatief ook niet nu, in het uur van hun ellende, vanuit dat bedrijfsleven, maar allang geleden vanuit de politiek genomen zijn. Want niet de burger, maar dat bedrijfsleven creëert dit probleem, en zet daarmee de zaak op zijn kop. Dat ons Stadshart minder Alphenaren trekt dan wenselijk zou zijn, ligt immers niet aan dat parkeerbeleid (dat niet écht gewijzigd is in de lange periode dat ons Stadshart, elk jaar opnieuw, minder centrumbezoekers trekt. Het echte probleem, en dat staat eindelijk keihard in de nieuwe gemeentelijke Detailhandelsvisie, is dat ons Stadshart qua winkelaanbod ruim de helft van onze bevolking niet biedt wat ze wensen. Je zou verwachten dat juist dít een gespreksitem nummer één binnen retailend Alphen zou zijn, maar nee, opnieuw wordt de oplossing niet intern, maar extern gezocht: het parkeerbeleid van de gemeente. Uiteraard op kosten van de Alphense burgers.
Onderbouwing?
Wel, cijfermatige onderbouwing van de claim dat gratis parkeren meer klanten trekt, ís er gewoon niet. Wetenschappelijke studies wijzen immers juist uit dat dit niet het geval is, zoals ik al vaker heb aangehaald. Waarom zou dat consumentengedrag in ons, op veel andere gebieden juist zo ‘gemiddelde’, Alphen aan den Rijn opeens wél anders zijn? Alleen al op basis van deze vooronderstelling zou je zo’n peperduur onderzoek af moeten wijzen.
Want, áls de ondernemers zo zeker zijn van het tegendeel, waarom moet dan de gemeente de kosten van dat onderzoek betalen? Het zijn toch de winkeliers, en niet de gemeente, die er baat bij hebben?
Gemeentelijk beleid of eigenbelang ondernemers
Beleidsmatig valt op dat niemand in ondernemersland zich zorgen lijkt te maken over wat ‘gratis parkeren’ in het Alphense Stadshart voor effect zal hebben op het parkeerbeleid van de gemeente als geheel. Het zou toch onbestaanbaar zijn dat je in de buitenwijken parkeergeld zou moeten betalen, terwijl dat in het centrum gratis is? Mijn logica zegt mij dat het dan dat er aan de randen van dat centrumgebied helemaal geen parkeerplek meer beschikbaar zal zijn, omdat alle bewoners die net búiten dat centrum wonen natuurlijk hun auto gratis ín dat centrum gaan parkeren. Ook is dit niet bepaald een stimulans voor het gebruik van openbaar vervoer, of, simpeler, van de fiets. Omdat zo parkeerbeleid in politieke zin veel meer inhoudt dan het financiële aspect alleen, en veel meer dan het de commerciële belangen in het Alphense stadscentrum, zie ik die gemeenteraad nog niet zo gemakkelijk overstag gaan. Tenslotte is de laatste tien jaar al genoeg over ‘parkeren’ gedebatteerd in de raad, de raadsleden zijn gewoon ‘parkeermoe’! Wát je ook doet, het is immers toch nooit goed? Dus dat er weinig op die bijeenkomst aanwezig waren, verbaast me niets.
“Doe eerst maar eens die proef”!
Blijkbaar gaat ook Edwin ten Brink er maar vanuit dat het eenvoudig zou zijn om de relatie tussen betaald en onbetaald parkeren op het economisch resultaat van een heel Stadshart (want dát is toch precies wat ons wordt gesuggereerd) te onderzoeken. De praktijk is natuurlijk dat het effect van welke verandering dan ook op het economisch resultaat in individuele winkels al uiterst moeilijk te onderzoeken valt, omdat dit nu eenmaal afhankelijk is van heel veel, steeds wijzigende factoren, die je heel moeilijk in onderzoek kunt uitsluiten (ceteris paribus principe). Daarbij ligt dat effect al op voorhand anders bij dag en avondhoreca, bij ‘boodschappenwinkels’ en bij ‘winkels waar je gezellig gaat shoppen’. Al vaker heb ik gewezen op de ‘gespleten economie’ in ons Stadshart, waar de horeca gaat bloeien als de winkels al dicht zijn……
Kortom, een onderzoek als dit is bepaald niet als ‘eenvoudig’ in te schatten, laat staan als goedkoop!
Vergelijkbaar?
Natuurlijk wijst men op de ‘proef’ in Harderwijk, maar daar is alleen gemeten dat gratis parkeerplaatsen 150.000 extra bezoekers opleverde. Maar of dat het gevolg was van dat ‘gratis’, wat die bezoekers vervolgens deden, wat ze kochten en waar, en wat dat opleverde, is niet onderzocht. En juist daar gaat het toch om, extra marge voor onze winkeliers, niet betere statistieken voor de gemeente. Nu zijn 150.000 extra bezoekers ook niet zoveel, over een heel jaar gerekend. Alleen de MediaMarkt trekt al een miljoen bezoekers naar Alphen, maar die hebben nauwelijks bijgedragen aan de welstand van ons Stadshart als geheel. Integendeel, die MediaMarkt heeft ertoe geleid dat de concurrentie binnen Alphen verdween! Hoe dan ook, een creatieve oplossing voor het vervallen V&D gebouw levert, naast woonruimte en dus klanten in ons centrum, al gauw méér dan die 150.000 extra bezoekers op. En dát hoeft de gemeente helemaal geen cent te kosten, op die plek.
Natuurlijk wordt Zoetermeer erbij gehaald, maar dát is geen vergelijking omdat de drie vrije parkeeruren daar al sinds mensenheugenis door de centrumondernemers wordt betaald. En als vrij parkeren zóveel winst zou opleveren, waarom verwelkomt men daar dan de komst van de ‘Holland Fashion Mall’ als superklantentrekker voor dat stadshart.
Waarom zou zo’n simpele constructie hier niet kunnen? Elke ondernemer kan toch zijn klanten compenseren voor zijn parkeerkaartje? Op basis van de gerealiseerde omzet? Als de eerste dat gaat doen, moet de rest acuut mee. Met de huidige elektronica is dat toch zó te regelen?
Blijkbaar is dat vertrouwen in het effect van die maatregel zó klein dat het, altijd zo met verve naar voren gebrachte, ondernemersrisico maar liever op de gemeenschap wordt afgewenteld. Waarom niet gewoon doen, en het geld voor zo’n onderzoek besteden voor zaken die beslist wel wat opleveren?
Onze politici weten natuurlijk wat wethouder Hoekstra ook weet, namelijk dat nú onderzoeken, automatisch betekent dat ‘parkeren’ een verkiezingsitem voor de volgende gemeenteraadsverkiezing wordt.
Nu onze centrumwinkeliers al zo moeilijk doen over een bijdrage aan dit onderzoek, is de betaling ervan door de gemeente nog maar slechts de eerste ‘blanco cheque’ in een ongetwijfeld lange reeks. Inderdaad, opnieuw een ‘Zwart Gat’ in de gemeentebegroting!
Conclusie
Ik weet ook zonder onderzoek wel zeker dat, hoewel bepaalde sectoren (daghoreca, supermarkten en dergelijke), waar consumenten vaak overdag komen, er beslist baat bij hebben. Maar ook dat dit ‘gratis parkeren’ niet het gebrek aan attractiviteit, en dus aan bezoekers, van het Stadshart als geheel compenseert. Wat dat betreft kun je rustig een parallel trekken met het sterk gegroeide aantal evenementen in ons Stadshart dat immers ook niet heeft geleid tot een omslag in die bezoekersaantallen?
Kortom, nu de centrumondernemers niet bereid zijn zelf aan dit onderzoek bij te dragen, moet de gemeente daar zeker geen geld in steken.
Maar is dat nou niet precies het uitgangspunt dat Jan Belt in het AD/Alphen optekende uit de mond van wethouder Tjeard Hoekstra?
Zwarte Gaten (1)
2 meiTheater Castellum in zwaar weer (AD/Alphen 30-4-2016)
Een jaar of twintig geleden werd onze stadje geteisterd door een aantal lieden die gewoon te vaak in Amsterdam borrelden. En alcoholische dromen droomden van hun eigen ‘Amsterdam’ aan de Rijn! Zo ontstonden, zonder gestructureerd nagedacht te hebben over de ontwikkeling van merkwaarde voor de Stad (Citymarketing) niet alleen de megalomane plannen rond Rijnplein (mét Bijenkorf natuurlijk!) en het Thorbeckeplein.
En natuurlijk waren die plannen niet compleet zonder een eigentijds theater. De heren kregen het zelfs voor elkaar om de bouw van dat Theater Castellum gefinancierd te krijgen. Helaas wilde (anders was je ‘negatief’) niemand nadenken over de mogelijkheid dat de optimistische exploitatie overzichten eens géén werkelijkheid zouden worden. Helaas, ook omdat de geplande horeca nooit echt van de grond is gekomen, ontwikkelde Castellum zich tot een financieel zwart gat voor onze gemeente. Hoewel afgesproken was in enkele jaren de startsubsidie af te bouwen, moest er in de praktijk, direct én indirect, steeds meer geld bij. Tja, maar nét zoals dat met ijsbaan ‘The Dutch Oval’, ‘Wiebel Biebel’, Thorbeckeplein en Rijnhaven het geval was, Alphen kón niet zonder, vond de politieke en zakelijke elite.
Nieuws?
Nauwelijks, lijkt me! Waarom zou ik anders vijf jaar geleden, in december 2011, twee blogs op deze site geschreven hebben met alarmerende titels als “Castellum rijp voor de Sloop?” en ‘Castellum onder Curatele!”. Blijkbaar kan alleen een interim directeur, iemand die weet dat hij gaat vertrekken, het zich permitteren aan te geven dat Castellum, zakelijk bekeken, allang failliet had moeten zijn. En natuurlijk heeft het snelle vertrek van directeur Tineke Maas NIETS te maken met dit probleem. Natuurlijk niet!
Maar, curatele of niet, ons theater zakte stukje bij beetje weg in het zwarte gat dat onze positivisten zelf groeven. Hoewel er altijd juichend wordt gesproken over de belangstelling bij geheide publiekstrekkers, is de praktijk dat de Alphenaren, en dat kon je zien aankomen, al tien jaar weinig van deze culturele instelling gebruik maken. Je mag je afvragen wat er was gebeurd als daar geen bioscoopvoorstellingen werden gegeven.
Het gat wordt alleen maar dieper!
Wethouder Van Velzen, die het allemaal ook niet meer ziet zitten, realiseert zich wel dat een eventueel faillissement van Castellum ongecontroleerd hard op de gemeentelijke begroting terecht gaat komen. En dát kan Bruin, zo vlak na het Thorbecke debacle en de SWA affaire, niet trekken. Maar wat kun je nou anders doen met dat gebouw dan het als theater exploiteren? Afbreken? Misschien zakelijk gesproken het beste, maar politiek natuurlijk niet haalbaar, dat zou een hagelbui aan verloren ego’s opleveren. Dus gaat Van Velzen een curieus spoor volgen, en oppert een (ondergrondse) combinatie van Openbare Bibliotheek en Castellum. Bedrijfskundig slaat dat nérgens op, ook al omdat het theater helemaal niet over algemene ruimten beschikt die gedeeld kunnen worden, en is het dicht wanneer de bibliotheek open is. Daarbij is diep bouwen in Alphen aan den Rijn altijd een linke zaak, zoals we met de lekkages in de parkeerkelder gezien hebben. Trouwens, je kunt wel ondergronds bouwen, maar de arbeidsinspectie zal erop staan dat er gewoon daglicht naar binnen gaat komen. En dat betekent het einde van dat Rijnplein als ‘evenementenplein’! Zo vult de wethouder gaten door ze elders nog dieper te graven.
En dan hebben we het nog niet eens over het op deze manier langdurig financieren van een bibliotheekorganisatie die, in het zicht van technologische ontwikkelingen, er in de huidige vorm over een jaar of tien niet eens meer zal zijn.
Nee, het is wel een typisch politieke oplossing, maar één die Alphen aan den Rijn bankroet gaat maken. En wie gaat er nou investeren in een artikel 12 gemeente? Zo raakt Van Velzen’s ‘oplossing’ de toekomst van ons Stadshart als geheel, en daarmee van de hele stad.
De ‘Bieb’
Voor de bibliotheek, die in verband met woningbouw de barakken aan het Aarplein moet verlaten, zal een moderne, duurzame oplossing gevonden moeten worden, zoals ik al in ‘De Mediashop’ (http://www.koornconsult.com) heb beschreven. Maar zolang die er nog niet is, kan ‘De Bieb’ inderdaad tijdelijk in het V&D pand worden geplaatst. In tegenstelling tot wat het persbericht aangeeft, is daarvoor helemaal geen onderzoek nodig. Die vestiging is één grote, lege vierkante ruimte midden in het centrum mét beveiliging, verlichting en verwarming waar alle huidige meubilair zo kan worden geplaatst. In een paar weken is dat gepiept! Maar op die eenvoudige, spotgoedkope, maar tijdelijke, oplossing zit de bibliotheekclub, mét de wethouder en zijn projectgroep, helemaal niet te wachten. Want in hun nieuwe ‘zwarte gat’ onder het Rijnplein zou die bibliotheek tientallen jaren financieel ‘veilig’ zijn. Net als nu al bij Castellum het geval is zouden er immers té veel gemeentelijke miljoenen geïnvesteerd zijn om de eerste twintig jaar sluiting van ‘De Bieb’ zelfs maar te overwegen.
Dát laatste is ook in het belang van het Theater. Niemand kan zich immers permitteren die twee, bouwkundig in elkaar vervlochten, culturele antiquiteiten ooit op te blazen?
Complottheorie?
Welnee, gewoon een overlevingsstrategie uit het boekje!
Castellum
Nu het iedereen duidelijk moet zijn dat alle culturele dromen rond het theater als cultureel middelpunt van de stad commercieel in scherven zijn gevallen, lijkt het me zaak te redden wat er te redden valt.
Te beginnen door de programmering fors te saneren. Geen ‘culture for the few’ meer, maar volledig gericht op de combinatie van publiekstrekkers in theater en bioscoop met lokale acties. Kortom, theater Castellum gaat alleen open als dat bij voorbaat, met of zonder sponsors, een positieve bijdrage oplevert. Veel minder vast personeel, meer ZZP-ers en vrijwilligers. Voor échte cultuur (!) kunnen Alphenaren, konden dat ook al, immers overal in de omgeving terecht.
Ook dán zal de gemeente behoorlijk moeten afschrijven, maar levert de exploitatie tenminste een positief resultaat op! En vormt dat theater aan het Rijnplein wel een doorlopende kostenpost, maar geen zichzelf verdiepend zwart gat meer.
Tja, en over al die andere ‘onmogelijke’ en zelfs nutteloze projecten in onze gemeente, daar schrijf ik wel een nieuw blog over: Zwarte Gaten (2)
Vrij parkeren, ook op de Ridderhof?
26 aprVrij parkeren
Beste lezers, de VOA zet de gemeente Alphen aan den Rijn onder druk om een ‘proef’ te doen met vrij parkeren in ons Stadshart. Ik heb geen idee wat ze bedoelen met een ‘proef’, want het is nogal ingewikkeld in de complexe wereld van de Retail resultaten toe te rekenen aan één factor. Want het simpele feit dat er dan misschien meer mensen in dat stadshart rondlopen, betekent natuurlijk allerminst dat er ook meer verkocht wordt. Eigenlijk is het enige wat je wel echt kunt meten, de gemiddelde verblijfsduur in dat Stadshart, want er is een bewezen verband tussen die verblijfsduur en wat er gespendeerd wordt. Alleen, wáár? Als dat vooral ten gunste van de horecabezoekers uitvalt, schieten de winkeliers er immers nog niets mee op. Tja, en dan komen we op het onderwerp diversiteit, verrassing en klantvriendelijkheid. Mensen naar dat Stadshart krijgen is, zo blijkt tijdens alle activiteiten die er worden georganiseerd, op zichzelf geen probleem. Mensen naar de horeca krijgen, is ook geen heksentoer, want die horecaondernemingen in het centrum lijken het toch allemaal goed te doen. Maar mensen de winkels in krijgen, dat is bij te veel winkels andere koek.
Natuurlijk is er ook niet zoiets als ‘vrij parkeren’, want linksom of rechtsom betaalt de consument dat toch allemaal zelf. Maar het klinkt sympathiek, laten we het daar op houden.
Ridderhof benadeeld
Terwijl het principe van ‘gelijk speelveld’ ook in Alphen te pas en te onpas wordt gebruikt, lijkt dat niet voor winkelcentrum ‘De Ridderhof” op te gaan. Want het is natuurlijk wel vreemd dat dit ons enige buurtwinkelcentrum is waar parkeren geld kost. Natuurlijk maar een fractie van wat consumenten in het Stadshart kwijt zijn, maar het verschil tussen ‘gratis’ en ‘betaald’ is communicatief gigantisch. Dus voor men in de Stadskas dure besluiten neemt m.b.t. dat parkeren in ons Stadshart, lijkt het me dat het in De Ridderhof, voor een fractie van die kosten, mogelijk moet zijn die ‘hobbel’ weg te nemen. Dus die ergernis wekkende parkeermachines weg (en daarmee de lange rijen mensen die er gebruik van maken) en een paar blauwe strepen erbij, dan zijn we daar van een hoop ellende verlost.
Tja, en dat daar nog veel te veel leegstand is, dát komt omdat het voor de huidige functie als ‘Boodschappencentrum’, zonder noemenswaardig modeaanbod, veel te groot is. Dus, nu de brandveiligheid is gewaarborgd, wordt het tijd om weer eens te kijken naar de voorstellen die Dick Vos en ondergetekende anderhalf jaar geleden hebben gemaakt. Want alleen de realisatie van “De Knots” zal de leegstand kunnen opheffen. Tenzij dat hele centrum wordt opgeruimd of vervangen, natuurlijk.
Nieuwe impulsen voor De Ridderhof
Intussen is het daar ook niet helemaal stil. Natuurlijk tikt de komst van de ACTION flink aan, maar ook de komst van koffiebar en lunchroom &JOY verbaast een groeiende groep bezoekers.
Twee ondernemende jongelui hebben daar een concept neergezet dat je daar helemaal niet verwacht. Met een aanbod dat op authentiek Italiaanse manier vorm is gegeven, heerlijke lunchgerechten én geweldige koffie zonder poespas.En een High Tea voor nog geen tientje! Een aanwinst voor De Ridderhof.
Nu nog even de parkeerergernis daar oplossen!
De Winkelhof in Leiderdorp
Vreemd genoeg lijken sommige winkelcentra helemaal geen last te hebben van ‘de crisis’ of ‘het internet’. Eén daarvan is “De Winkelhof” dat het laatste jaar niet alleen op vele punten fors is opgeknapt, maar waar zelfs een heel ‘versplein’ aan het al bestaande aanbod is toegevoegd.
Hoewel velen dat toch doen, is De Winkelhof natuurlijk een heel ander soort winkelcentrum als De Ridderhof of De Herenhof, om van ‘De Baronie” en “De Atlas” maar te zwijgen. Dat nieuwe versplein versterkt natuurlijk de functie van boodschappencentrum, maar de winkelmix is toch vooral die van een wijkverzorgend winkelcentrum, met heel veel mode, een échte boekhandel en een HEMA filiaal. Ook het inruilen van de Free Record Shop voor wat eigenlijk een ‘konditorij’ is, versterkt de diversiteit van het winkelcentrum en maakt het tot een plaats waar Leiderdorpers gezellig een tijdje kunnen zoekbrengen. En dat doen ze dan ook!
Nee, onze wijk- en buurtcentra hoeven zich daaraan niet te spiegelen, maar het zou wel een eyeopener moeten zijn voor degenen die zich met ons Stadshart bemoeien. En dan niet kijken naar de omvang, maar naar de verscheidenheid in winkels en prijsklassen die ons Stadshart mist. Want, hoewel de ontwikkeling van het Thorbeckeplein hoogst noodzakelijk is, dát zal ons Stadshart niet redden. Innovatieve ondernemers wel!
Gratis Parkeren?
8 apr
Redding voor het Stadshart van Alphen aan den Rijn?
Ik weet, eerlijk gezegd niet, of dat Stadshart gered moet worden, dat blijft echt wel. Het probleem is alleen of het in de toekomst nóg minder Alphenaren zal trekken, of juist meer. In ieder geval ligt dat aan veel meer zaken dan dat wel dan niet gratis parkeren.
Retailing is een geweldig complexe bezigheid. Zo complex dat elke poging er vooral intuïtief tegenaan te gaan dapper lijkt, maar Maatschappelijk Onverantwoord is. Succes in retailing hangt af van je vermogen die complexiteit zodanig te beheersen dat je daarmee op elk moment gericht inspeelt op wat je beoogde klanten werkelijk van jou willen. Dat blijkt, zoals uit een lange reeks faillissementen blijkt, zowel voor kleine als heel grote winkeliers een té grote klus. Naast een aantal bekende successen als Primark, Action, H&M (4000 winkels), IKEA, Mediamarkt en Decathlon staan immers een lange reeks mislukkingen: Free Record Shop, Polare, Miss Etam, Perry Sport, Dixons, Schoenenreus, Scapino, en, natuurlijk, V&D. Maar ook andere grootmachten van weleer als HEMA en Blokker strompelen schijnbaar doelloos op de eenzame weg naar het einde.
Kortom, waar grote bedrijven met nog grotere stafafdelingen het al niet voor elkaar krijgen hun winkelformule klantgericht te houden, is al een bewijs dat retailen in een snel veranderende wereld geen sinecure is.
Natuurlijk wijst iedereen graag naar het Internet als de grote boosdoener, maar de oorzaak is toch vooral dat de betrokken winkelketens teveel op hun eigen, navelstarende, kompas voeren en de verbinding met de snel veranderende klant zijn kwijtgeraakt.
In een dergelijke wereld is het naïef, wereldvreemd én gevaarlijk te denken dat het verbeteren van één aspect van de winkelformule soelaas zal bieden. Dat is het geval met het verbeteren van de parkeerfaciliteiten, de winkelopenstelling op zondag, een verbeterde webshop of nóg meer evenementen om klanten te trekken.
Dat helpt allemaal niet als je niet je hele bestaande winkelformule durft op te geven, om deze vervolgens, bricks én clicks, zodanig weer op te bouwen dat deze niet alleen nu, maar ook in de toekomst gericht is op wat klanten écht willen. Gewoon als ‘Nieuwe Winkelier’ zoals op http://www.bricksenclicks.me is beschreven.
En wat geldt voor één winkel, geldt zeker ook voor het Stadshart als geheel.
Russisch Roulette?
O=VG x OI x C x BB x BM
Deze simpele vermenigvuldiging bepaalt in feite wat een winkel opbrengt. Als je van die opbrengst de noodzakelijke kosten aftrekt, weet je wat je hád kunnen verdienen. Simpelweg elke dag de kas legen en zoveel mogelijk facturen betalen, maakt van retailing Russisch Roulette. Helaas is dit wel de praktijk bij veel grote én kleine retailers.
Hoewel de meeste Distributie Planologische Onderzoeken uitgaan van macrocijfers (een slagerij moet per vierkante meter 500 Euro opbrengen, bijvoorbeeld) gaat mijn eigen DPO model uit van bovenstaande formule die ik overigens helemaal niet zelf hoefde uit te vinden. Want die staat, al jaren, in elk leerboek voor de retailsector, en natuurlijk ook in ‘Marketing voor Retailers’.
De basis is, voor elk DPO, de hoeveelheid mensen die zich richten op een bepaald winkelcentrum, het Verzorgingsgebied (VG). Daar moet je wel realistisch in zijn, want als je nu alle in ons land gemaakte DPO’s bij elkaar zou optellen, zou Nederland beslist meer dan 25 miljoen inwoners hebben. Dán valt alles tegen, natuurlijk! Want de aantrekkelijkheid van dat winkelcentrum, in vergelijking met de alternatieven, is natuurlijk bepalend of de klant het ook daadwerkelijk bezoekt, de Opkomstindex (OI). Eén ding is duidelijk, al vele jaren bezoeken steeds minder mensen ons Stadshart, en dus wordt die Opkomstindex steeds lager en daar wil, begrijpelijk, iedereen wat aan doen.
Maar dat mensen een winkel of winkelcentrum bezoeken betekent helemaal niet dat ze ook wat kopen. Het Conversiepercentage (C) geeft dan ook aan welk percentage bezoekers ook daadwerkelijk wat koopt. Tenslotte is het belangrijk hoeveel die bezoeker gemiddeld koopt, het Bon Bedrag (BB) en wat we daar als retailer op verdienen, de Bruto Marge (BM).
Kortom, de klant die niet naar een winkelcentrum komt, zal daar ook nooit wat kopen. Maar het feit dát mensen het Stadshart bezoeken, maakt, anders dan veel promotiebureaus beweren, op zich onze retailers niet rijk.
Want als bezoekers alleen maar naar een evenement (20 van Alphen, bijvoorbeeld) gaan kijken, en na afloop voldaan, maar moe, weer naar huis gaan? Wat hebben de winkeliers in ons Stadshart daaraan? Hetzelfde geldt voor klanten die wel Hoogvliet in de Julianastraat bezoeken, of de Mediamarkt, maar daarna snel hun auto volladen en vertrekken. Of van alle bezoekers aan onze horecagelegenheden die pas komen opdraven als de winkels allang dicht zijn. Retailers hebben alleen wat aan winkelend publiek als dat niet komt voor een specifiek evenement, of voor een specifieke aankoop, maar juist al winkelend een leuke middag in de stad wil doorbrengen. Alleen, dat vereist een gevarieerd aanbod in winkels, en een leuke winkelsfeer in winkels, gecombineerd met allerlei soorten horeca. Wel, aan dat laatste zal het niet liggen, dus zal er iets moeten gebeuren aan het aanbod aan winkels en in die winkels.
Want “Een retailer is een samensteller en aanbieder van op de consumentenbehoefte afgestemde, vraagverwante, assortimenten, in een daartoe passende aanbodomgeving”.
Een aanbodomgeving die steeds vaker ‘bricks én clicks’ zal betekenen.
Gratis Parkeren
De aantrekkelijkheid van ons Stadshart wordt, zoals voor alle omliggende winkelcentra, bepaald door een flink aantal factoren waarover in een volgend blok meer.
Maar natuurlijk vormen de parkeermogelijkheden en de kosten daarvan hier een onderdeel van. Mét de kwaliteit van de wegen die naar die parkeerplaatsen leiden. Dus vormt de flessenhals vanuit Kerk en Zanen een reden NIET naar het Stadshart te gaan. En gaat de geplande rotonde in de nieuw aan te leggen Thorbeckelaan voor een onnodige stremming zorgen. Maar vrij parkeren leidt vooral tot onnodig gebruik van die parkeerplaatsen door niet-bezoekers, en natuurlijk tot nóg meer bezoek aan, bijvoorbeeld, Hoogvliet. Bezoek waar de rest van de retailers niets aan heeft.
En ja, wie gaat dat dan betalen? De burger die netjes met de fiets naar dat Stadshart komt? En trekt dat klanten aan uit de omliggende wijkcentra of kleine plaatsen, waar parkeren al gratis is, of vanuit Leiderdorp of Zoetermeer waar het al gratis is? Nee, de conclusie moet zijn dat voldoende parkeerplaatsen een randvoorwaarde voor succes is, maar dat het maar de vraag is of de kosten daarvan werkelijk een blokkade vormen. Het is natuurlijk wel een excuus, zoals de webshops ook een excuus zijn, en het niet mogen openen op zondag een excuus was.
Maar van excuses kun je niet leven.
“Spanning”, of Realisme?
30 jan
Geldsmijterij
Toen deze week een oude plataan voor 65.000 harde Euro’s werd verplaatst, bloedde mijn economisch hart. Voor dat geld kun je tenslotte een half bos planten, of zo. Maar de politieke realiteit zegt me dat het kappen van ook deze laatste boom het gemeentebestuur tot in de laatste dagen door de natuurlobby zou zijn aangerekend. Dus, vooruit maar weer!
Maar projecten als De Baronie, en natuurlijk de Maximabrug naar Nergenshuizen, zelfs landelijk in het nieuws, horen zo verschrikkelijk bij de “Oude Politiek”. Bij de oude tijden waarin wij Alphenaren nog geacht werden zonder protest de politieke en zakelijke hobby’s van de plaatselijke ‘elite’ te betalen. Ach, het is gebeurd, en we kunnen er weinig aan doen.
Dat ligt anders bij de wilde plannen om voor onze heilige ‘BIEB’ een nieuw onderkomen onder het Rijnplein te gaan bouwen. Wethouder Van Velzen vindt dat ‘spannend’, en dat is het, in zekere zin, ook wel. Want daarmee graaft hij één groot zwart gat voor twee bestaande, en iedereen weet toch wat er in grote zwarte gaten gebeurt, nietwaar?
Nee, de “Nieuwe Politiek” predikt pragmatisme, en daarin passen geen bouwkundige experimenten, die trouwens voor de huidige ondernemingen rond dat Rijnplein, eigenlijk voor de hele Hoge Zijde, een rampzalige zaak zou zijn.
Aarhof
Gelukkig is de nieuwe eigenaar van De Aarhof, Sectie 5, een stuk realistischer dan onze wethouder van cultuur. Als gemeente én Albert Heijn willen uitbreiden, dan alleen als daar gelijk die bibliotheek wordt ondergebracht. Anders gebeurt het gewoon niet. Alphen ís al overbewinkeld, behalve met leuke kleine winkeltjes, en uitbreiding van dat winkelareaal, dat toch al, gelukkig beperkt, gebeurt aan het Thorbeckeplein, zou die situatie alleen maar verergeren. Het is niet voor niets dat geen enkele supermarkt er nog voor voelt een nieuwe vestiging in Alphen Centrum te openen. Het is dít, óf niets, zo is de boodschap, en voor Van Velzen c.s. is het slikken of stikken.
Hoe hij die peperdure vestiging onder dat Rijnplein trouwens wil betalen? Joost mag het weten! De noodvestiging van die bibliotheek móet overigens weg vér voor dat Rijnplein plan gestalte kan krijgen, terwijl de uitbreiding van de Aarhof binnen het jaar een feit kan zijn. Dus, Kees van Velzen, er is geen alternatief.
Luchtfietsen
Het is merkwaardig dat Alphen aan den Rijn een hele historie heeft opgebouwd van allerlei mooie plannen zonder dat daar een deugdelijke bedrijfskundige onderbouwing aan te grondslag lag. En als ik kijk naar die Rijnplein put, een jachthavenproject in de Rijnhaven én ééntje aan de Zegerplas, vraag ik me af waarom dit soort wilde plannen hier altijd zoveel bijval krijgen. Zegerplaza was ook hartstikke nodig voor de leefbaarheid in ons dorp, zo stelden VVD en CDA, maar ja, toen het er was, werd er zo weinig gebruik van gemaakt dat de zaak failliet ging. Ook “The Dutch Oval”, de ijsbaan met zelfs twee tracks, was een opgeklopt verhaal dat zonder geïntegreerde hypermarkt gelijk haar einde vond.
Tja, “Alphen, de hele randstad ligt er omheen”……., maar iedereen blijft weg. Want er is natuurlijk elders om ons heen ook nog wel wat te doen.
Nu bezuinigt onze ‘Bieb’, een zonder meer nuttige instelling die echter, als uitlener van boeken, gemakkelijk geprivatiseerd kan worden (lees, overgenomen door een boekhandel), wel op vestigingen. Maar de instelling wil ons, alle burgers van deze gemeente, wel dwingen ons allemaal onder de grond van het Thorbeckeplein te begeven. Want in Boskoop is dan wel de bibliotheek ‘gered’, maar voor hoeveel jaar? Want wat als die Rijnplein vestiging toch duurder uitvalt (zoals gebruikelijk) dan nu wordt berekend? Of als het aantal lezers nog verder terugkachelt?
Nee, gelukkig waart nu de sfeer van de Nieuwe Politiek door de stad, en komt er niet weer een ‘grappige’ TV uitzending rond het Thorbeckeplein, of over de Maximabrug, als die één keer gewoon, “lean and mean”, is doorgetrokken naar Hoogmade en de A-4. Het probleem is natuurlijk dat je wel de gemeentepolitiek kunt veranderen, maar dat de luchtfietsers, op het stadhuis én in het zakenleven, gewoon blijven zitten.
Alphenaren, let op uw zaak! En op uw centen.
Want de gouden NUON douche komt niet nogmaals langs!
Alphen a/d Rijn Spookstad?
28 decRoetzwarte dag voor ons Stadshart?
Warenhuis V&D is failliet en zal, wat er ook verder met deze kreupele reus gebeurt, zeker uit Alphen aan den Rijn verdwijnen. Ook winkels als Scapino, Dolcis, en Manfield van het ooit zo machtige Macintosh verdwijnen uit ons straatbeeld, HEMA zit nog steeds onveranderd in de problemen en alleen Blokker (met 2x Blokker, Bart Smit en Intertoys in ons Stadshart vertegenwoordigd) heeft voldoende geld in kas om een scherpe sanering door te voeren. Het lijkt me dat voor Bart Smit, toch al niet op een top-locatie gelegen, het doek gaat vallen, en ook de vestiging aan Sint Jorisstraat zou best kunnen sluiten. Natuurlijk is deze situatie, in wezen al jaren, bij V&D of welke zwakke keten dan ook, één doffe ellende voor de betrokken werknemers, maar zijn al die failliete winkelketens een ramp voor de binnenstad? Ik zou denken van niet. Wat heeft een Stadshart nou aan winkels zonder uitstraling, zonder imago en zonder klanten? AD vindt van wel, zoals uit dit artikel blijkt, maar dit doemscenario hoeft helemaal geen werkelijkheid te worden, en wordt het op korte termijn ook niet.
Dat er even lege plekken ontstaan in de Aarhof (Dolcis) en de Van Mandersloostraat (Manfield) is vervelend, maar die ruimtes zullen, op de beste winkellocatie van Alphen, wel weer snel worden opgevuld. De Scapino vestiging aan de Julianastraat is een ander verhaal, maar of deze winkel nu de kooplust van het langslopende publiek trekt? Nou nee!
Wellicht is dit voor Hoogvliet de mogelijkheid zijn grote supermarkt naar achteren uit te breiden, om aan de voorkant ruimte te maken voor een extra speciaalzaak, naast het, dan sterk verkleinde pand van Scapino. Lezers van dit blog zullen zich ongetwijfeld herinneren dat ik al vaker opmerkte dat die lange, dode, gevel van het Hoogvliet pand niet bevorderlijk is voor het beeld van die Julianastraat als ‘winkelstraat’.
V&D is een ander verhaal, met nieuwe kansen op die plek.
Dat LaPlace zelfstandig verder moet, dát was al jaren duidelijk, overigens, en die stap was ook in Alphen aan den Rijn al eerder gezet met de voorgenomen exploitatie van het Nutsgebouw aan de Aar! Nu even afwachten wat er precies met dit bedrijfsonderdeel gebeurt binnen dit faillissement.
Innovatie, of een nieuw verfje?
Toen ik bijna 15 jaar geleden opmerkingen maakte over het gebrek aan aantrekkelijkheid van ons Stadshart, vond de toenmalige VOA voorzitter dat maar flauwekul. ‘Als de etalages er maar goed uitzien’, liet hij de krant weten, daarmee zijn volstrekte onkunde over dit vakgebied etalerend, én zijn arrogantie er desondanks iets over te zeggen. Wat er aan de hand is dat de functie van de fysieke winkel in het Internet tijdperk niet alleen moet veranderen, maar ook kán veranderen als de retailers effectief gebruik maken van de mogelijkheden die dit internet hen biedt. Mogelijkheden die ik heb geschetst in het concept ‘De Nieuwe Winkelier’ op http://www.bricksenclicks.me!
Mogelijkheden die door slechts een klein aantal retailers zijn opgepakt, omdat het een totale herbouw van hun zo geliefde winkelformule nodig maken. In de moderne retail draait het immers niet om je hobby, maar om WAT je wilt betekenen voor WIE, WAAR en WANNEER.
Terwijl de meeste retailformules erop gericht zijn zoveel mogelijk voor iedereen te zijn, natuurlijk een onmogelijke opgave, want in de praktijk betekenen ze NIETS voor NIEMAND. Nou, en dán gaan ze failliet. Dat is even lastig, maar zeker geen aderlating voor een Stadshart waar toch al veel te veel van hetzelfde wordt aangeboden. Het enige probleem is dat het sluiten van deze winkels ertoe zal leiden dat de andere even meer omzet zullen scoren, en dat als goede reden opvatten om opnieuw weer alles bij het oude te laten. Tot ze op hun beurt ook in de dodenspiraal verzeilen en uiteindelijk ook failliet gaan. Niemand kan het zich in de handel permitteren om een eigen weg te blijven volgen en daarbij de maatschappelijke ontwikkelingen te vergeten. Niemand, waar dan ook, en Alphen aan den Rijn is GEEN uitzondering.
Toch gaan winkeliers, groot of klein, liever op de eigen manier kapot, dan dat ze andermans advies volgen. Het verklaart ook de populariteit van allerlei ‘marketeers’ uit de communicatie of internet sector die zich immers alleen maar met de communicatie van die verouderde formule bezighouden, facturen sturen en verder geen moeilijke vragen stellen.
Dit alles leidt tot de valkuil van de Actieve Inertie (Donald Sull) wat in het artikel ‘Spookstad’ op http://www.koornconsult.com wordt besproken. Iedereen werkt zich een ongeluk, maar het levert uiteindelijk alleen maar een faillissement op!
Het BIZ debacle
Na de geslaagde poging van de Alphense winkeliers om het BIZ en het Stadshartmanagement in de kou te laten staan, zijn het de politici en de vastgoedeigenaren die zich realiseren dat deze collectieve zelfmoordpoging ook invloed heeft op hun inkomsten en op de leefbaarheid van het Stadshart.
Want het is, nu elke winkeliersvereniging, gesteund door hun reclamebureau, weer op eigen houtje gaat werken, een serieus scenario te denken dat Alphenaren zich steeds sterker afkeren van hun eigen Stadshart, en er uiteindelijk zo weinig klanten overblijven dat veel ketens vertrekken. Op de hoofdkantoren kijkt men toch al steeds meer naar expansie in de grote steden, en heeft men steeds minder vertrouwen in de kansen elders. Tja, er zijn in Alphen veel te veel ketenwinkels, maar als die ook nog weggaan, wat blijft er over?
Dan verwordt ons Stadshart tot een wijkwinkelcentrum voor de centrumbewoners. Het moment dat ook de horecasector dat terdege gaat merken en we een implosie van ons Stadshart gaan beleven. Een somber, maar heel realistisch scenario dat voor veel meer kleinere steden geldt. Geen wonder dat het juist de politici en de vastgoedeigenaren zijn die gaan ingrijpen. Maar hoe? Daar hebben ze, eerlijk gezegd, vaak geen idee van.
Kansen voor ons Stadshart?
Natuurlijk zijn er genoeg kansen voor het Alphense Stadshart. Als tenminste alle betrokkenen inzien dat het zo niet langer kan.
Het wordt, om allerlei redenen overigens (zie ook http://www.bricksenclicks.me hiervoor), tijd dat gemeentebesturen zich realiseren dat ze er niet zijn door hun detailhandel in de bestaande winkelcentra te concentreren. Er moet snel beleid komen om het stadshart, nu vooral een opgewaardeerd dorpscentrum, zo snel mogelijk om te bouwen tot een gebied waar de consument graag winkelt en uitgaat, met heel beperkt aanbod aan boodschappenwinkels. Beleid dat ruimte maakt voor lokale initiatieven, en minder aandacht heeft voor het binnenhalen van nog meer landelijke ketens. Bij de ontwikkeling van dat, nu vaak ontbrekende, retailbeleid moet een duidelijk onderscheid worden gemaakt tussen de functie van een stadshart, van dorps- of wijkwinkelcentra, van een buurtwinkelcentrum en van perifere vestiging van grootschalige detailhandel. En, uiteraard, het aanbod in en de omvang van die winkels afstemmen op de mogelijkheden van het internet!
Winkeliers hebben in ons Stadshart alleen maar kansen als ze zich als ‘Nieuwe Winkelier’ (http://www.bricksenclicks.me) herpositioneren door zich méér te specialiseren, méér te richten op hun primaire doelgroep, mínder kosten te maken op veel kleinere winkeloppervlakten door in dit concept effectief gebruik te maken van hun webshop. Dat levert een duidelijke meerwaarde op voor wat minder klanten die dus meer kopen. Terwijl de kosten zo’n beetje halveren. Winkeliers zullen zich vaak samen met anderen in één pand gaan vestigen, kleine pandjes gaan ‘bewonen’ of vanuit kiosken of shop-in-the-shop’s gaan verkopen. Dát levert voor ons Stadshart een attractief, afwisselend winkelbeeld op, én een verhoogde aantrekkelijkheid voor de Alphense burger. Een Stadshart dat wel veel compacter wordt dan het nu is, maar offer rustig winkelruimte aan de randen op voor parkeerruimte. Uiteindelijk levert dat meer op.
Alleen, de gemeentebesturen moeten zich realiseren dat ze deze échte innovatie niet aan hun winkeliers kunnen overlaten, ongeacht of ze nu groot of klein zijn. Die denken, uitzonderingen daargelaten, alleen maar aan hun eigen bedrijf, en aan wat ze morgen verdienen. Op die manier kun je geen retailbeleid maken. Zonder effectief gemeentelijk beleid op dit terrein zal ons trotse en peperdure Stadshart onherroepelijk devalueren tot boodschappencentrum voor de centrumbewoners. Precies zoals het ooit is geweest.
En gaan Alphenaren voor hun winkelavontuur allemaal naar de grote steden om ons heen.
BIZ of ‘Freeriders’
22 novBIZ
Die Bedrijven Investerings Zone is een belangrijk middel om onze kwakkelende binnenstad er weer bovenop te helpen. Het is een door de overheid afgedwongen investering (plaatselijke belasting) die elk bedrijf in een nauwkeurig omschreven gebied, in Alphen het Stadshart, verplicht een bepaald bedrag in ‘de pot’ te storten. Zodat van daaruit allerlei activiteiten betaald kunnen worden die toch wel door vrijwel elke ondernemer als essentieel voor de commerciële welstand in dat gebied worden gezien. Nou stelt die heffing in de praktijk niet zoveel voor, € 400 per bedrijf, maar blijkbaar is het idee vanuit je bedrijf iets te betalen voor de omgeving van dat bedrijf, voor (te) veel ondernemers al weerzinwekkend. Allicht dat Eelco Eskens, succesvol boekhandelaar én voorzitter van de centrumondernemers (VOC) niet gerust is op de uitslag van de stemming hierover.
Voor het Boskoopse centrum geldt overigens hetzelfde, alleen is het daar nóg goedkoper. Daar kunnen ondernemers al voor € 150 per jaar deelnemen in hun BIZ.
Waarom een BIZ
In de tweede editie van Marketing voor Retailers (2011) stel ik in hoofdstuk 2 “Waarom staat die winkel daar” de volgende voorwaarden voor de ontwikkeling van een aantrekkelijk centrum: Een Centrum Marketing Plan (helaas nog altijd niet aanwezig), de aanstelling van een Centrummanager (die is er, voor het Alphense Stadshart, al wel) én de instelling van een op BIZ financiering gebaseerde stichting om een hele diversiteit aan activiteiten in onder te brengen (de al eerder genoemde VOC van Eskens). Het zal duidelijk zijn dat ik al jaren een enthousiast voorstander ben van die BIZ constructie. En ook dat ik verwacht dat het opheffen van die BIZ automatisch leidt tot de opheffing van de VOC, tot versplintering van het Stadshart, en, uiteindelijk, tot de ondergang van een representatief stadscentrum in Alphen aan den Rijn. Er staat maandag a.s. dus heel wat op het spel!
Freeriders
Natuurlijk was er leven voor de BIZ. Winkeliersverenigingen zijn al heel oud, en konden, en kunnen, heel wat organiseren. Alleen, zowel vroeger als nu, zijn vooral ketenbedrijven niet zo geïnteresseerd in wat de winkeliersvereniging doet, worden dus geen lid, maar profiteren wel van de klantenstromen die activiteiten met zich meebrengen.
Natuurlijk is de ene winkel veel afhankelijker van het aantal langslopende consumenten dan de andere. Dat heeft vaak te maken met de hoeveelheid reclame die een bedrijf zelf de wereld instuurt. Maar uiteindelijk geldt de waarheid dat een klant die dat centrum niet bezoekt, ook jouw winkel (of horecagelegenheid) niet kan bezoeken, en daar dus ook niets koopt. Het internet en de webwinkels (steeds vaker in handen van die winkels) veranderen daar echt niets aan. Maar zolang er genoeg ondernemers zijn die wel hun vrijwillige bijdrage betalen, en activiteiten, van optochten tot feestverlichting, gewoon doorgang vinden, gaan de niet-betalers daar gewoon, nét als vroeger, gratis en voor niets van meeprofiteren: de ‘freeriders’. Om dit tegen te gaan, verplichten veel grote vastgoedeigenaars hun huurders tot een bijdrage. In Alphen is dit rond het Rijnplein en in de Aarhof het geval. Maar elders is het nog altijd ‘vrijheid-blijheid’.
Zonder BIZ?
Als die BIZ verdwijnt, is de situatie nog veel zorgelijker dan daarvoor al het geval was. Zeker nu veel winkeliers door de crisis (nog steeds) slechte resultaten scoren, zal het aantal ‘freeriders’, ongeacht of het grote of kleine ondernemingen zijn, snel toenemen. En dan stort het hele kaartenhuis van ons ‘Stadshart’ in elkaar. Want wie betaalt dan de centrummanager, wie de feestverlichting en wie het wilde bos aan activiteiten in ons Stadshart. En wat doen we met de dan snel groeiende leegstand?
Veel Alphenaren zullen zich toch nog wel een stikdonkere Julianastraat herinneren, toen het geld voor de feestverlichting weer eens op was. Of de keer dat de Sinterklaasintocht gered moest worden door kinderopvang Junis en het Vakantiespel?
Kortom, er komen al tien jaar steeds minder bezoekers naar ons Stadshart, en onder de hier geschetste ellende zal dat aantal nog sneller afnemen. En als het gewoner wordt om als Alphenaar niet in je eigen centrum te gaan winkelen, dan om dat wel te doen, stort de hele ‘shopping’ functie in elkaar, verdwijnt de ene na de andere formule uit de stad, en resteert eigenlijk alleen een ‘boodschappencentrum’ voor de centrumbewoners. Allemaal heel anders dan men zich dat voorstelde, bij de ambitieuze plannen ‘Rondom de Brug’. Natuurlijk, Cruijf zou wel zeggen “elk nadeel hep z’n voordeel”: Over parkeerproblemen zul je niemand meer horen praten……..
Een scenario dat zich overigens in Boskoop, een veel kleinere kern, nog veel sneller zal voltrekken dan in het veel grotere Alphen.
De Stemming
Om de BIZZ door te zetten is het in eerste instantie nodig dat minstens 50% van de ondernemers hun stem uitbrengt. Vervolgens moet 2/3 van ALLE STEMMERS voor die BIZ stemmen. En (en dat is vreemd, gezien de gelijke kosten voor iedereen) moet het totale vloeroppervlak van de voorstemmers groter zijn dan het totale vloeroppervlak van de tegenstemmers. De grote bedrijven, zoals MediaMarkt, H&M, Hoogvliet, V&D, BLOKKER (Blokker, Bart Smit, Xenos) én HEMA en Albert Heijn kunnen dus een grote meerderheid van ondernemers buiten spel zetten! Gezien het overduidelijke gebrek aan visie bij veel van die bedrijven is dat geen onmogelijk scenario.
De praktijk is dus dat het de stadshartondernemers ZELF zijn die bepalen of zij een toekomst hebben in dat Stadshart. En dat zij, en passant, voor alle Alphenaren bepalen of die in de toekomst wel dan niet in hun eigen woonplaats kunnen winkelen, of dat ze daarvoor op termijn in de omgeving terecht moeten.
Een te somber scenario? Ach, wie durfde nog maar 10 jaar geleden te voorspellen dat grote concerns als V&D, HEMA of Blokker aan de rand van de afgrond zouden staan? Of dat in Nederland 30% van alle winkelruimte overbodig zou zijn? Of het aantal bibliotheekklanten zou halveren?
Laten we met Eelco Eskens maar duimen, we kunnen er niets meer aan veranderen.
Erger nog, ook de gemeente, die zich eindelijk met dat Stadshart gaat bemoeien, kan er dan niets meer aan veranderen……
beleefalphen 