Tag Archives: toekomst

Einde Ridderhof?

27 sep

Afbraakjournalistiek
Eerlijk gezegd snap ik niet wat Jan Belt zaterdag 27 september beoogde met zijn artikel over de Ridderhof. Wat ongetwijfeld een mooi artikel over de, opnieuw, succesvolle Passar Malam moest worden, werd tot één grote rijstebrijberg van negatieve uitlatingen over wat toch in wezen zijn werkgevers zijn: de adverteerders.
De hele retailsector heeft het moeilijk, de bedrijven die in de huidige crisis nog écht winst maken zijn op de vingers van één hand te tellen en ‘leegstand’ is bezig tot een nationaal probleem uit te groeien. Dat De Ridderhof daar nog de nodige nieuwe problemen bij heeft gekregen, weet half Nederland.
Kijk, dat al onze winkelcentra, en niet alleen De Ridderhof, zich maar moeizaam aanpassen aan de nieuwe werkelijkheid van crisis en internet, is bekend. Maar waarom Belt daarvoor winkeliers interviewt die, zoals Ron Pool van Sandra’s Square Mode, bewezen hebben van die problematiek geen kaas hebben gegeten, is mij een raadsel. Frans Ligthart is een goede schoenmaker, maar wat hij over winkelcentra zegt is niet de moeite waard. Of zijn verhuizing een goede zet is geweest, zó logisch vind ik dat niet, de tijd zal het leren. Maar er zijn in Alphen toch werkelijk wel mensen die daar, net als ik dat kan, wel degelijk zinnige dingen over kunnen zeggen. Alleen doen we minder spectaculaire uitspraken, natuurlijk!

Ridderhof achterhaald?
Met het De Bron complex (inclusief bibliotheek) en de apotheek vormde De Ridderhof in 1972 het hart van de nieuwe wijk Ridderveld. Natuurlijk springt de laatste verbouwing, met ruimte voor Hoogvliet, ALDI en Wibra, eruit, maar al eerder verschenen winkels op de plaats van het Chinese restaurant, dat vroeger eenzaam op een leeg voorplein stond. Met drie supermarkten (naast C-1000 en AH, Végé), hoefde je in die tijd voor bijna niets naar de stad, omdat er daarnaast winkels waren als bijvoorbeeld Marskramer, DA en HUBO. Maar de tijd staat niet stil. Op maar een paar minuten fietsen ontstond ‘De Herenhof’, een voor die tijd veel moderner en vooral groter wijkwinkelcentrum. Omdat het ‘Stadshart’ zich desondanks bleef profileren als boodschappencentrum werd dat een aderlating voor De Ridderhof, de bouw van de Baronie, een planologische blunder, betekende al overcapaciteit, de toevoeging van twee supermarkten in de Ridderhof verergerde dat alleen maar. Toen kwam het bekende drama, en tenslotte betekende de verbetering aan de wegen bij De Ridderhof maandenlang een slechte bereikbaarheid. Tja, en dat dit winkelcentrum, slechts provisorisch omgebouwd tot overdekte winkelruimte, na bijna vijftig jaar aan een grondige verbouwing toe is, dát lijkt nogal voor de hand te liggen.
Als concept (wijkwinkelcentrum) is het natuurlijk allang achterhaald, maar als lage prijzen buurtcentrum functioneert het nu al prima. Natuurlijk moet je dáárop, en niet op vergane glorie, voortborduren.

Ridderhof geen toekomst?
Zeker nu het maar niet opschiet met de verbouwing van De Herenhof, heeft De Ridderhof voor goedkope dagelijkse boodschappen duidelijk een meerwaarde. Natuurlijk is het te groot, maar dat geldt voor praktisch élk winkelcentrum in Nederland (zie “Winkelcentra veel te groot” op http://www.bricksenclicks.me). Dus ligt gedeeltelijke afbraak voor de hand. De hele vleugel vanaf het centrale plein tot De Bron, inclusief de benzinepomp, kan afgebroken worden om ruimte te maken voor woningbouw en combinatie met een welzijnsvoorziening met gezondheidscentrum, nu het plan Lupinehof toch niet doorgaat! Mét parkeergarage eronder, natuurlijk! De entree aan de Bruins Slotsingel is gloednieuw, en voor de rest kunnen we volstaan met een grondige verbouwing en een herindeling van de beschikbare winkelruimte. Die winkels kunnen, door integratie met webshops, trouwens toch veel kleiner worden uitgevoerd. De ‘nieuwe’ Ridderhof is dan kleiner, maar biedt nog altijd alles wat klanten in een ‘boodschappencentrum’ zoeken. Voorzitter Robert Grootenhuijs moet niet zo moeilijk doen. Ondanks al die verschillende belangen gewoon een nieuw, rendabel winkelcentrum opzetten, en nou eens stoppen met compromissen die tóch niet werken. Een plan dat veel mensen geld gaat kosten, maar minder dan de, over vijf tot tien jaar, onvermijdelijke collaps van het huidige centrum. Een plan dat financierbaar is omdat het gebaseerd is op ‘sustainable growth’, een plan dat zich door zijn realisme kan verheugen op steun vanuit het stadhuis omdat het positief bijdraagt aan de beleving van de wijk.

Positieve aanpak
Met een nieuw doel voor ogen moet er kritisch worden gekeken naar de invulling. Bij een ‘boodschappencentrum’ is maar heel weinig mogelijk op het gebied van mode: Twee supermarkten, een versplein waar bakker, groenteboer, slager en viswinkel één geheel vormen, één slijterij, één drogisterij, één bloemenwinkel, één Marskramer, één boekwinkel (AKO of Primera stijl) de huidige twee textielsupers, één Budgetwinkel met een eetcafé met terras is wel genoeg. Daarnaast kan aanvullend nog ruimte worden gevonden voor wellicht één modewinkel, één stomerij/kleermaker, en één kapper. Met de HUBO omdat alle bouwmarkten nu eenmaal een brug verder gevestigd zijn. Een dergelijk compact Ridderhof, waarbij een deel, met parkeerruimte, gewoon blijft staan, lijkt me het meest gericht op de behoeften van de bevolking, mits de winkeliers zich blijven richten op álle bevolkingsgroepen in de wijk. Dat betekent gewoon dat eigenaars én winkeliers nu over hun eigen schaduw heen moeten stappen, want straks valt er niets meer te hebben.
Als ze dít soort plannen kunnen omarmen zullen ze opnieuw bij het AD aan kunnen kloppen om hun nieuwe toekomst te ontvouwen. Maar misschien zijn ze tegen die tijd al zo ver opgeschoten met hun eigen groei naar ‘Nieuwe Winkeliers’ dat ze geprint drukwerk niet eens meer nodig hebben.
En de Pasar Malam, díe blijft, natuurlijk, al zitten andere winkelcentra daar jaloers op te azen….

De Baronie (vervolgd)

4 dec

Ervaring
Velen vinden het een prachtig winkelcentrum, en een aanwinst voor de wijk, en voor Alphen aan den Rijn. Ik ben zo vrij daar als retailplanoloog anders tegenaan te kijken. Natuurlijk is het een mooi gebouw, en een sterke verbetering van de stadsruïne die het was. Maar wat het ook is, een winkelcentrum is het nog lang niet, en ik betwijfel of het dat ooit zal worden. Tenzij je elke kluit winkels bij elkaar een winkelcentrum wilt noemen, natuurlijk!
Maar op dit moment bestaat De Baronie uit een paar supermarkten, die we al hadden, uit een viswinkel die in de Van Nesstraat gevestigd was, over een Kruidvat, waar we er ook al een paar van hebben, en de Primera winkel die eerder aan de Emmalaan zijn deuren sloot. Verder is daar de zoveelste sportschool geopend, maar om dát nog een aanwinst te noemen? Klantentrekker Action lijkt helemaal geen haast te hebben haar (wat bescheiden) winkelruimte in te richten, en datzelfde geldt voor Zeeman. De rest staat gewoon leeg en het winkelcentrum is daarmee sfeer- en klantloos. Zeer in tegenstelling tot de juichende verhalen van belanghebbenden schiet het met de verhuur van winkelruimte helemaal niet op, en kan het zo nog wel een jaar duren voor dat ‘winkelcentrum’ echt geopend zal worden. Zoiets heb ik écht nog nooit eerder meegemaakt.

Geen Visie
We hebben in Alphen aan den Rijn geen detailhandelsvisie, het is eerder gezegd. Wel plannen, maar die zijn alleen op ‘Geloof, Hoop en Liefde’ gebaseerd. Als gevolg hebben we in de afgelopen jaren alleen maar stenen gestapeld, in de verwachting dat winkelruimte ‘vanzelf’ wel huurders vindt. Zoals het nu uitziet zijn bij De Baronie echt de allerlaatste stenen gestapeld. Nadat achtereenvolgens BAM, Corio en VORM zich uit het Lage Zijde plan wurmden, blijft de gemeente met een volledig verpauperd Thorbeckeplein zitten, ondanks al die prachtige plannen die we hebben zien circuleren. Maar is onze mooie NUON pot compleet verdampt aan die Lage Zijde!
Intussen, wát is nou eigenlijk de bedoeling van die Baronie? Wat voor functie heeft dat winkelcentrum voor de wijk, en voor de stad? Het is immers te groot als het buurtcentrum dat je er zou verwachten, maar, met slechts (straks) 8.000 omwonenden veel te klein om als volwaardig wijkcentrum te fungeren. Dus zuigen de grote formules (Action voorop) hun klanten uit de andere wijken en het centrum van Alphen. Het is overigens maar zeer de vraag of (ik geloof al helemaal niet in ‘trekkers’) die Action voldoende klanten aantrekt om de andere winkels in De Baronie een boterham op te leveren. Ook al omdat die Action met zo’n beetje elke formule concurreert! Gezien het gebrek aan animo zijn ze dat bij de beoogde winkelformules met me eens.

Gevolg
Niet De Baronie zelf, maar het gebrek aan gemeentelijke visie die aan dit centrum ten grondslag zou moeten liggen, remt de ontwikkeling van ons Stadshart, en de mogelijkheden van de drie bestaande wijkcentra. Mede daardoor is ons Stadshart op deze manier nog in geen jaren in staat om méér, in plaats van elk jaar mínder bezoekers te trekken. De Baronie is, en dáár kan Green niet zoveel aan doen, ook de zoveelste blokkade om een nieuwe eigenaar voor De Aarhof te vinden. En dat is, nu eigenaar Corio zich uit alle kleinere steden terugtrekt, nodig zodat tenminste dit, inmiddels sterk verouderde, onderdeel van ons Stadshart eindelijk de noodzakelijke upgrade kan krijgen. Anders gaan we nog meemaken dat ook dáár ‘antikraak’ verhuur van leegstaande panden noodzakelijk wordt, en wordt de teloorgang van het hele Stadshart onvermijdelijk.

Wel Visie
Alphen aan den Rijn is nu de grootste kern in een grote gemeente, en zou van die positie moeten profiteren. Maar politiek geknoei in de retailmarge maakt dat centrum alleen maar zwakker. Soms lijkt het erop dat het behoud van een oud winkelstripje belangrijker is de toekomst van ons Stadshart als geheel.
Het nieuwe college, hóe het er uiteindelijk ook uit komt te zien, zal direct moeten stoppen met de kool en de geit te sparen. Onze politici moeten begrijpen dat de toekomst van ons Stadshart NIET in de versnipperde bewinkeling aan de Hooftstraat ligt, om maar eens een voorbeeld te geven. Alle ontwikkelingsplannen voor dorpen, wijken en buurten zullen, met betrekking tot de gewenste retailfunctie, gewijzigd  moeten worden, zodat we over 10-15 jaar nog een leefbaar stadcentrum, leefbare wijken én leefbare dorpen hebben.
Want een goed functionerend winkelcentrum is, zeker in het internettijdperk, écht veel meer dan een aantal winkels bij elkaar!
Want klanten zijn misschien trouw met de mond, maar niet met de voeten!

Zijn fysieke winkels uitgespeeld?

26 apr

Op 16 april hoorden de aanwezige winkeliers in Alphen aan den Rijn Marcel Evers van CBW-Mitex vertellen dat, als ze zich niet snel aansloten bij de webtrein, het weleens te laat zou kunnen zijn. Want de negatieve omzetontwikkeling in de retail zou het gevolg zijn van de groeiende invloed van het internet. En voorspelde Cor Molenaar in zijn boek ‘Het einde van winkels?’, geïllustreerd door een tv-uitzending vanuit een desolaat Schiedams centrum, niet dat het internet de functie van winkels zou overnemen? Schetste hij niet in zijn model van het ‘nieuwe koopgedrag’ de winkel als showroom, zonder verdere functie bij de daadwerkelijke aankoop van goederen?

Nou, zo erg is het nog lang niet, en de vraag in de titel werd pas geleden beantwoord door het bekende onderzoeksbureau Gfk in vakblad Retailtrends. Gfk is net een langdurig onderzoek gestart naar de werkelijkheid van de webshop versus de winkel, niet op basis van ideeën en theorieën, maar op basis van kille verkoopcijfers. Nog even, en de mythe van ongekende mogelijkheden is veranderd in feiten.
Intussen blijkt dat ‘de consument’ ten aanzien van de sectoren ‘entertainment’ (boeken, dvd’s, cd’s e.d.) steeds liever op het web winkelt dan in een fysieke winkel. De ellende met Selexyz komt wel érgens vandaan. Dat geldt, in iets mindere mate, ook voor IT producten en consumentenelektronica. Bij kleine huishoudelijke apparaten en persoonlijke verzorging maakt het de consument niet uit. Daarentegen zijn in sectoren als fietsen en Doe Het Zelf de fysieke winkels nog altijd favoriet. Mode is (nog) niet meegeteld. Het artikel geeft aan dat, hoewel inmiddels 20% van de totale detailhandelsomzet door webshops wordt gerealiseerd, de fysieke winkels nog lang niet zijn uitgespeeld. Die omzet op het web is dan ook heel erg geconcentreerd op een aantal sectoren, zoals Reizen, Media, Speelgoed en dergelijke producten waar het nu eenmaal zeker is dat wat de één verkoopt, precies hetzelfde is als dat van wie dan ook. Daarbij moet niet vergeten worden dat ook vroeger omzet ‘weglekte’ naar wat het ‘directe kanaal’ werd genoemd, mailaanbiedingen, postorderbedrijven en boeken- en platenclubs. Niet voor niets is Wehkamp zo snel zo’n grote speler geworden, en boekenverkoper Bol had het voordeel door Bertelsmann, de grote Duitse uitgever, in het leven te zijn geroepen. Overigens zien we gelijk het aandeel van de zogenaamde boekenclubs sterk dalen. En ja, doosje 2436 van LEGO heeft, wáár ter wereld je het ook koopt, precies dezelfde inhoud.
Natuurlijk is het waar dat webshops, in alle sectoren, steeds meer omzet afpakken van de fysieke winkels. Alleen wordt daarbij vergeten dat de groei van de internetverkopen de afgelopen jaren uitsluitend vanuit de webshops van die fysieke winkels komt. Kortom, de winkels van C&A verliezen omzet, maar C&A (via Wehkamp) als concern heeft er weinig last van. En ook andere ‘oude’ bekenden als V&D, HEMA, Hunkemöller en H&M zijn heel actief met hun webshops. Als Inge van Oostende er dus op wijst dat de ‘binding’ van consumenten aan hun eigen woonplaats terugloopt door die webverkopen, vergeet ze de internetomzetten die winkels boeken op hun websites. Die omzet komt, óf rechtstreeks (postcode registratie) óf indirect (extra inkomsten voor moederbedrijf of franchiseorganisatie dekken kosten die anders door de winkels opgebracht zouden moeten worden) ten goede aan de plaatselijke filialen of franchisenemers.

Alle auteurs, en ook Marcel Evers stelde dat, zijn het er wel over eens dat de toekomst NIET is aan de ‘pure players’, maar aan winkelorganisaties met een webshop. Winkels alleen, webshops alleen, het blijft kunnen, maar alleen als je een zogenaamde ‘niche markt’ opereert. Main stream retailing zal dus, zo stelt iedereen, moeten overschakelen op een combinatie van fysieke winkel én webshops.

Ikzelf denk dat ze zich daarmee wat wijsmaken. Natuurlijk is het betrekkelijk simpel om naast de winkel ook een webshop op te starten. Zelfstandige winkeliers hebben daar al geen moeite mee! Maar in plaats van daarmee een (omzet) probleem op te lossen, hebben ze er een probleem bij. Want op het één of andere moment moeten die twee operaties in elkaar worden geïntegreerd om de werkelijke voordelen van ‘Bricks&Clicks’ te realiseren.
Dát is een operatie die de hele winkelformule, en de organisatie daarachter, gaat omvatten. In wezen moeten winkelformules zichzelf opnieuw gaan uitvinden. Een lastige operatie omdat je daarmee in een situatie terecht komt, waarin werkelijk alles anders lijkt en anders is.
Waarom dat tóch nodig én profitabel is, daarover meer in volgende afleveringen van dit blog op http://www.BricksenClicks.me