Tag Archives: vastgoedlobby

Bomen tot aan de Hemel?

5 jun

Back to the Future?
VOA voorzitter Eric Carree is geen ambitie te hoog. Dat is mooi op een ledenvergadering met Alphense ondernemers, maar of het in de echte economie zo praktisch is?
Uiteraard worden Maximabrug en de verbreding van de N207 aangevoerd als noodzakelijk voor een goed vestigingsklimaat. Maar is rond de aanleg van de N11 niet precies hetzelfde gezegd? De weg lag er nog niet, of we raakten de vestiging van L’Oreal kwijt! Supermarktbedrijf Hoogvliet zette hoog in voor de bouw van de Maximabrug, maar is, als “Hoekstra’s Funny” wordt geopend, al verdwenen naar Bleiswijk. Alphen had absoluut nieuwbouw aan de Hoge Zijde nodig om haar Stadshart te laten bloeien, maar nu, ruim tien jaar na de realisatie, stelt ons Stadshart niets meer voor dan toen. Nu wordt het jarenlang opgehemelde ‘Economisch Herstelplan’ weer uit de kast gehaald, maar volgens mij is van al de daarin genoteerde ambities alleen het “Ondernemershuis” iFlow gerealiseerd.

Zorg of Zeeman?
In het aangehaalde krantenartikel uit het AD blijkt de, vaak juist zo kritische, journalist Jan Belt, een onverbloemde propagandist voor VOA en gemeente te zijn. En het is natuurlijk niet toevallig dat pal naast dit artikel een berichtje staat over de ‘Gouden Zorggemeente’ die Alphen óók zou zijn. Ik hoop van harte dat de zorgvragers hier dat met de opstellers van dit lijstje eens zijn. Maar het is wel vreemd dat, waar ZORG landelijk hét politieke issue van dit moment is, de gemeente zich richt op de realisatie van infrastructuur waarbij het daadwerkelijke effect op de lokale economie vooral vraagtekens oproept. Nu ben ik het vaak met onze dynamische wethouder Van As eens, maar een uitspraak als ‘De markt corrigeert zichzelf’ doet mij toch de wenkbrauwen fronsen. In mijn economie is het gewoon een ZEKERHEID dat je door investeringen geld kwijt bent, maar dat je slechts kunt VERWACHTEN dat dit uiteindelijk méér geld oplevert. In een gemeente die recent 80 miljoen Euro aan het Thorbeckeplein zag verdampen, zou je dat principe bekend vooronderstellen. Maar de ambities zijn blijkbaar sterker dan het gezonde verstand.

Daarover schreef ik al eerder een blog in deze serie. Want als er écht moet worden gekozen tussen de vastgoedsector (Zeeman) en de zorg, dan weet ik het wel! Overigens geldt dat ook voor Cultuur, de muziekschool is nog niet uit het oude gemeentehuis, of juist Jan Zeeman meldt zich alweer om er een bejaardenpaleis van te maken. Met een eigen penthouse?

Concentreren
Het zwakste punt van dat Economisch Herstelplan is het grote aantal doelstellingen. Waar je in de economie altijd meer wilt realiseren dan waar je (per definitie schaarse) middelen voor hebt, is het een goed gebruik je in ambitie én doelstelling te concentreren. In feite heeft onze gemeente maar twee economische doelen. Het eerste is de realisatie van een aantrekkelijke, dus goed op elkaar afgestemde, retail-infrastructuur voor de hele gemeente. Het tweede het realiseren van een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor GROTE bedrijven. Zodat al die veelbelovende jongeren die jaarlijks van onze opleidingen komen ook daadwerkelijk binnen onze gemeente werk in hun sector en op hun niveau kunnen vinden, en binnen die gemeente hun gezin willen stichten en hun kinderen opvoeden. De rest is, als basis voor gemeentelijk beleid, bijzaak.
Wat we in dit ‘ Economisch Herstelplan’ zien is een soort ‘Sinterklaas’ lijstje, waarmee met veel te veel korte termijn belangen rekening is gehouden.
Maar ondanks al die gestapelde stenen is er nog geen enkel zicht op geïntegreerd retailbeleid voor de hele gemeente (liefst voor de hele regio). Dan wordt het ook niets met ons Dorpshart dat we koppig Stadshart blijven noemen.

Sterkste Economie van de Randstad?
Daarover moet ik toch echt hard lachen. Onze Eric Carree kán toch alleen het Groene Hart bedoelen. De Randstad daaromheen bestaat immers uit de grootste economische agglomeraties van ons land. Die verandering van ‘Randstad’ naar ‘Groene Hart’ maakt deze ‘strijd’ wel eenvoudig en overzichtelijk: Alphen aan den Rijn moet het veel grotere Zoetermeer overvleugelen. Kortom, Carree’s ambitie betekent alleen al dat de huidige stad Alphen aan den Rijn TWEE keer zo groot moet worden om dat te realiseren. Minstens twee keer zoveel arbeidsplaatsen, en gewoon een verdubbeling van de woningvoorraad. Ik hoop van harte dat de Alphense gemeenteraad zich realiseert waarover ze het hier hebben, en zich niet, met de VOA, in deze roze toekomstdromen verliest.
Natuurlijk is er niets op tegen wat extra geld in onze lokale economie te pompen, al vraag ik me af of er hierbij niet teveel op de Stad Alphen aan den Rijn wordt gespeeld, en te weinig op de andere kernen. Maar de suggestie dat dit een opmaat is naar een werkelijk gezaghebbende positie in de randstad is natuurlijk flauwekul.
Het is ook maar de vraag of die verdubbeling iets is wat de gemiddelde Alphenaar wil!

Kop AD 13 mei: “Aanpak lege kantoren en winkels lijkt mislukt”

13 mei

Waarheid achterhaalt Dromen
In Alphen aan den Rijn wonen veel “doeners”. Dát is, voor de korte termijn, heel mooi, want dan gebeurt er tenminste wat. De andere kant van die medaille is dat het in deze stad niet erg populair is om vooraf goed na te denken over een probleem, de oorzaken van dat probleem, in welke context je de oplossing wilt zien en, uiteindelijk, hoe je het oplost.

De praktijk is natuurlijk dat heel veel van die, vaak dure, acties niets oplossen omdat zo’n aanpak alleen met veel geluk iets kán opleveren.
Al eerder heb ik in mijn blog ‘Leegstand in Alphen aan den Rijn’ (12 januari 2014) al aangegeven dat leegstand niet méér is dan een symptoom van een veel ernstiger probleem. En symptoombestrijding lost dat probleem natuurlijk niet op. Als je dan ook het tij nog tegen hebt (en dat blijft nog wel even zo!) dan zijn er, opnieuw, duizenden Euro’s verdwenen die beter besteed kunnen worden in een gemeente die ‘even’ 3 miljoen op subsidies moet korten.

Maar, hoewel Gaby Paans die strijd tegen leegstand ‘trekken aan een dood paard’ noemt, wordt het onderliggende probleem, de onaantrekkelijkheid van Alphen als vestigingsplaats, weer vergoelijkt: Alphen bárst van de lege kantoorpanden, maar “het zijn maar zes voetbalvelden”! Nou, zet die voetbalvelden maar eens vol bureaus, dan zul je zien hoeveel duizenden arbeidsplaatsen op dat oppervlak gecreëerd kunnen worden. Het valt dus helemaal niet mee, en dat is in onze winkelcentra niet anders!
De met de gebruikelijke bombarie aangekondigde denktank is wel heel stilletjes opgeheven wegens gebrek aan succes, maar woordvoerder Heesen blijft positief: “Het kan heel snel gaan!” Je voelt dat journalist Jan Belt er moeite mee heeft bij al dat ongerijmde positivisme objectief te blijven.
Tja, en waarom de betrokkenen achter de schermen nog wel praten, terwijl de denktank, die daarvoor is bedacht, is opgeheven? Natuurlijk praten ze nog wel, je kunt elkaar in het kleinsteedse Alphen toch moeilijk vermijden. Er gaat alleen niets uitkomen!

Afschrijving
Tja, het is duidelijk dat we veel te veel vierkante meters kantoorruimte en winkelruimte hebben. Een fenomeen waarover op landelijke symposia, waar ik overigens nooit Alphenaren tegen kom, al vele jaren over wordt gesproken, in het tijdperk van ‘het nieuwe werken’ en ‘de nieuwe winkelier’. In Nederland breken we immers nooit iets af, als we nieuwbouw plegen?
Je mag rustig stellen dat in een land waar veel particuliere huizen ‘onder water’ staan, ook veel projectontwikkelaars en verhuurders met panden zitten die veel minder waard zijn dan het bedrag dat in hun boeken staat. Omdat de markt voor verouderde kantoorgebouwen echt niet weer aantrekt en winkelcentra alleen maar compacter worden, zijn veel van die panden weinig meer waard dan de grond waarop ze staan. We hebben het vaak over de internet bubble en de daarop volgende ‘dot.com’ crisis van rond de eeuwwisseling, maar in vastgoedland is het minstens zo erg, alleen tien jaar later.
Het is duidelijk dat er maar één oplossing is, en ook dát wordt in dit AD artikel aangegeven: Gewoon alles afschrijven waar ook op middellange termijn geen functie voor te vinden is. Dát zou het einde betekenen van alle verouderde kantoorpanden, van alle winkelpanden buiten en aan de rand van onze winkelcentra, van de verouderde winkelstrips, en van verouderde winkelcentra als De Ridderhof, waarover ik deze week al een blog schreef. Ook het einde van het al net zo ouderwetse ‘De Aarhof’ waar grootmacht Corio maar al te graag van af wilde. Of van het veel nieuwere, maar a-functionele, buurtwinkelcentrum De Atlas, aan de rand van één van onze grootste wijken, waarover ik nog wel een blog ga schrijven.

Wie gaat dat betalen?
Al met al is het een kwestie van een vernietigende afschrijving die veel pandeigenaren niet zullen overleven. Intussen is bij de gemeente de bodem van de schatkist allang in zicht. Die moet zónder dit probleem al fors korten op de ‘verzorgingsmaatschappij’ en de leefbaarheid! Tenslotte zijn de befaamde NUON miljoenen allang rond het Thorbeckeplein door de pijp gejaagd, en is wethouder Van As afhankelijk van de bereidheid van projectontwikkelaars om ten minste dáár de woestenij te elimineren.
Maar welke politicus heeft nu het inzicht en de moed die enorme afschrijvingen in onroerend goed nou eens te benoemen en de betrokkenen de consequenties daarvan te laten accepteren?
Want denk maar niet dat onze bevolking het pikt om de machtige vastgoedlobby nóg meer te financieren dan al jaren het geval is geweest. Of ben ik nu weer té idealistisch?
Want wie zijn billen brandt, moet toch zélf op de blaren zitten?

Fata Morgana
De gemeente Alphen aan den Rijn stopt, al minstens tien jaar, enorm veel geld in projecten die meer op Fata Morgana’s lijken, dan op werkelijke oplossingen. Niet alleen bij deze ‘denktank’ van vastgoedeigenaren, maar ook bij het ‘Economisch Herstelplan’! Het lijkt me dat de gemeente daar nooit uitkomt, zolang ze die gremia blijven volstoppen met mensen die allemaal grote belangen hebben bij het proces (onderzoek) of de uitkomst daarvan. Echt, veel winkeliers zijn heel goed in het runnen van hun winkel. Maar ze zijn vaak de láátsten die inzicht hebben in hun winkelcentrum, om maar niet te spreken over de Retail infrastructuur van de hele gemeente. Het kan toch niet allemaal alleen aan het internet en de crisis liggen?
Toch is dát precies wat er gebeurt!
In de kantorensector zal het niet veel anders zijn.
‘En de boer, hij ploegde voort……”