Tag Archives: Vorm

Open Brief aan Mathijs Kortleven, Fractievoorzitter Christen Unie in de gemeente Alphen aan den Rijn

2 nov

Beste Mathijs,
Vanochtend ving ik wat tweets op die raadslid Koos van Arkel namens de fractie de twitterwereld inzond. Die hebben me, als CU lid, buitengewoon verbaasd. Hij stelde daarin vast dat de CU fractie er zoveel vertrouwen in heeft dat het VORM lukt ¾ van de te bouwen 10.000 m2 rond het Thorbeckeplein te verhuren dat de gemeente rustig 12 miljoen kan uitgeven om hun plan voor de Lage Zijde een kans te geven. En verder dat teveel mensen (ik, o.a.) in Alphen aan den Rijn alleen maar negatief denken zonder een alternatief te hebben.
Ik moet zeggen, ik was verbijsterd, als Alphenaar én als CU-lid.

Tja, Mathijs, omdat het duidelijk is dat kennis van winkelzaken, laat staan winkelcentrumzaken, binnen de fractie gewoon ontbreekt, zou je verwachten dat je eerst eens te rade gaat bij een CU-lid dat met dit probleem niet alleen de nodige ervaring heeft, maar daarin heeft ‘doorgeleerd’ en er regelmatig over publiceert! Maar nee, de fractie gaat liever af op de mening van een bedrijf die hieraan, als alles goed gaat, fors geld gaat verdienen, en in het slechtste geval volledig door de gemeente Alphen aan den Rijn wordt gecompenseerd.
Natuurlijk heb ik wel degelijk een alternatief, dát is tenslotte mijn vak. Zoals het ook mijn vak is te weten dat de laatste maanden berichten, inzake leegstand in de stadscentra van allerlei middelgrote steden, over elkaar heen lijken te vallen. Er is iets fundamenteels mis met de aantrekkelijkheid van deze steden, ook in Alphen aan den Rijn, waarvoor ik al waarschuwde toen het nog allemaal goed leek te gaan. Maar de CU-fractie blijft, in lijn met het collegebeleid, kritiekloos doormodderen op basis van een plan dat vér voor de crisis is ontwikkeld. Ontwikkeld in een tijd dat het internet nog in de kinderschoenen stond, en “het nieuwe winkelen”, laat staan “de nieuwe winkelier”, nog niet eens bestond. Een situatie waarvoor ik al jaren oplossingsrichtingen neerzet in mijn boek ‘Marketing voor Retailers’, inmiddels de 2e editie, en op de website http://www.bricksenclicks.me.

Maar de gemeente Alphen aan den Rijn, en dus de CU-fractie, gaat rustig door met het plannen van 10.000 m2 extra winkelruimte rond het Thorbeckeplein, alsof dat hele internet, en de fundamentele veranderingen in vraag en aanbod als gevolg van dat internet, niet eens bestaan. Alsof dat plan van VORM GEEN vierde supermarkt in ons centrum, en de zesde nieuwe supermarkt in een paar jaar, betekent voor een bevolking die nauwelijks groeit. Zie hiervoor http://www.beleefalphen.com!

Nee, Mathijs, ik snap, als CU-lid, toch al niet waarom de CU-fractie een collegebeleid volgt dat niet alleen rechtstreeks afstevent op 52 koopzondagen, maar ook op de vestiging van seksshops omdat die wél graag in Alphen een winkel willen openen.
Niet dat ik daar nou persoonlijk zoveel problemen mee heb, maar als partijlijn, nee, lijkt me. Daarbij wordt met vertrouwen gekeken naar de modesector, die ‘graag’ naar Alphen zou willen komen. Waarom hebben ze dat dan niet eerder gedaan? Praktisch de hele sector draait negatief, dit jaar én de komende jaren. Banken zijn nog nooit zo terughoudend geweest op de financiering van winkels, en echte innovatie, de echte bron van verbeterde rendementen, is in de modesector nauwelijks zichtbaar. Alphen aan den Rijn groeit niet meer, vergrijst alleen. De koopkracht loopt achteruit. Waarop is dat optimisme dan gebaseerd?
Nee, het gemeentelijk beleid is gebaseerd op aannames die nérgens bevestigd worden, en daaraan meewerken geeft te denken voor een partij als de CU, waarin realisme toch altijd een belangrijke rol heeft gespeeld.
Waarom dan nu opeens een gokspelletje met het geld van de burger?

Nee, Mathijs, het lijkt erop dat de CU-fractie, mét het college, terecht is gekomen in wat Donald Sull ‘Active Inertion’ noemt. Steeds harder werken aan een toekomst die door maatschappelijke en technologische ontwikkelingen allang onhaalbaar is geworden. Met een plan dat ooit de basis vormde voor het succes van Alphen, maar nu als een molensteen om de nek van college en politiek hangt.

Maar jullie hebben nog een week om je te beraden, en je hebt mijn nummer, toch?

Reinder H. Koornstra MSc
Retailplanoloog en auteur, CU-lid

ACTION, in de Baronie!

1 nov

Inwoners van Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude, medeburgers

Dat het retailbeleid in Alphen aan den Rijn een klucht is, ach, dat schrijf ik al bijna tien jaar. En de bewijzen van die stelling blijven zich opstapelen.
Overzicht en samenhang ontbreken volledig, en daarom gebeuren er zoveel onvoorstelbare dingen in ons dorp zodat de wedren naar een ‘echte stad’ al bij de start verloren ging:
• De idiote situatie in De Ridderhof, waar nu VIER supermarkten elkaar op leven en dood mogen bevechten. Marktwerking!
• De bouw van allerlei winkeleenheden op plaatsen waar die NIET thuishoren, met als laatste wapenfeit de toezegging van 5 miljoen uit onze praktisch lege schatkist aan degenen die nog iets van het Stationsplan willen realiseren. Zodat er winkelruimtes gebouwd kunnen worden waarvoor geen huurders gevonden zijn en die we in Alphen ook absoluut niet nodig hebben.
• Het drama rond het Thorbeckeplein, waar VORM mag doen en laten wat ze wil, áls er maar iets wordt gebouwd. Correctie, als het, door ‘de Alphenaar’ ongewenste, Cultuurhuis maar kan worden gebouwd. Hierover schreef ik al het blog “Vormfouten”
• Het debacle rond de bouw van de LIDL aan de Concertweg, naast, in plaats van in winkelcentrum De Herenhof, gaat enorme overlast veroorzaken voor de direct omwonenden, terwijl de gemeente de, volgens haar zo noodzakelijke, 76 parkeerplaatsen nu zelf mag gaan bouwen.

Tja, medeburgers, en nu stadsruïne De Baronie.
Jarenlange aftakeling van dit “monument” wordt eindelijk omgezet in een nieuw bouwwerk. Een bouwwerk dat, ik heb dat al vaker gesteld, best geschikt kunnen zijn als centrum voor de omliggende buurten, met een bescheiden bewinkeling en een concentratie van allerlei buurtgerichte diensten in sfeer van onderwijs, gezondheid, welzijn en overheid. Tenslotte is de nieuwbouw van de Samen op Weg school al gerealiseerd, en staat een nieuw gezondheidscentrum er al schuin tegenover. Met een grote supermarkt en allerlei winkeltjes en horeca die nu verspreid in de verouderde winkelstrips aan de Irenelaan, Van Nesstraat en Gouden Regenplantsoen zitten, zou het de leefbaarheid in die buurten duidelijk verbeteren. Wijkgericht werken optima forma!

Maar nee, medeburgers, dáár komt helemaal niets van terecht!
Maar liefst twee grote supermarkten, LIDL (op vijf minuten fietsen van de Concertweg verwijderd) en, opnieuw, een Hoogvliet vestiging (er is er al één in Kerk en Zanen, én aan de Julianastraat in het centrum, beide zijn ook maar vijf minuten fietsen van die nieuwe vestiging verwijderd). De Blokker zal wel uit de Aarhof verdwijnen, en ja, zonder Kruidvat kun je ook niet leven. En nu, je kon erop wachten, eindelijk een ACTION winkel in Alphen aan den Rijn. Hoewel projectontwikkelaar Verdoold (Green) de buurt misleidt door De Baronie een buurtcentrum te noemen, denkt hij wel dat die winkels 10.000 bezoekers per week trekken. Nou, Aart-Jan, ook in de verre toekomst wonen er nog niet eens 10.000 Alphenaren rond De Baronie. Zeker niet nu ook hier de woningbouw niet wil vlotten omdat er geen kopers zijn.

Medeburgers, de invulling van dit nieuwe winkelcentrum (waarbij ook de brancheadviescommissie betrokken zou zijn geweest!) houdt in dat er sprake is van een op de hele stad, wellicht de hele regio, gerichte winkelvoorziening die zorgt voor een enorme verkeersdruk op dit deel van de stad. Wellicht ook een reden om daar nu juist géén woning te willen kopen.

Maar het belangrijkste effect is wel (ACTION alleen al concurreert met zo’n beetje alle winkels in het Stadshart) dat dit initiatief een belangrijk deel van de koopkracht voor ons Stadshart wegneemt. Daarmee legt de gemeente een bom onder de vitaliteit van dat Stadshart, en onder haar eigen uitbreidingsplannen aan de Lage Zijde.
Weer, geen overzicht, geen samenhang, iedereen dóet maar wat.
De Alphense bevolking groeit niet, maar intussen komen er in een paar jaar wel vijf supermarkten bij, en is maar één vertrokken (ALDI naar De Ridderhof). Daarbij vindt wethouder Hoekstra het geen punt dat er ook in het centrum nóg een supermarkt bij komt aan het Thorbeckeplein. Niet omdat we die nodig hebben, maar om de nieuwbouw, én het Cultuurhuis, mogelijk te maken.
Medeburgers, het is de politiek van ‘Na ons de Zondvloed’, gedragen door ons college, door onze gemeenteraadsleden, én dus door ons, Alphenaren. En omdat de echte ellende zich allemaal na de fusie gaat manifesteren, ook door U, Boskopers en Rijnwoudenaren!

VORM fouten?

25 okt

Inwoners van Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude, medeburgers!

Er moest een overeenkomst komen tussen projectontwikkelaar Vorm en de gemeente Alphen aan den Rijn, en die kwam er dan ook, surprise, surprise!
Na het echec rond de oorspronkelijke ontwikkelaar BAM, de bouwer van het Rijnplein, en CORIO, de eigenaar van winkelcentrum De Aarhof, waren de raadsmessen geslepen. Minstens één wethouder kan nu, in afwachting van de komende raadsvergadering over de Lage Zijde, weer rustig slapen.

Kijk, medeburgers, ik vermoed dat de gemeente Alphen aan den Rijn nog behoorlijk wat geld gaat verliezen vóór aan die Lage Zijde alles staat wat er zelfs volgens de vereenvoudigde plannen zou moeten staan. Maar daarvoor moet ik wel wat meer inzicht hebben in wát er nu eigenlijk precies is besloten. Dat het de gemeente 15 miljoen Euro gaat opbrengen (Natuurlijk een schijntje voor die hele lap grond rond het Thorbeckeplein) lijkt een feit te zijn, maar wat het de gemeente uiteindelijk gaat kosten is minder duidelijk. Enfin, daar wil ik het hier niet over hebben.

Nee, dat de vreugde in ons stadhuis algemeen is, valt wel te begrijpen, maar ik zou de raadsleden willen vragen toch nog eens heeeeeeel goed na te denken, voor ze hiermee akkoord gaan:
 Het hele contract staat en valt met de voorwaarde dat Vorm er binnen 10 maanden in slaagt voldoende huurders voor de 10.000 m2 winkelruimte te vinden.
 Het hele Lage Zijde plan is, omdat het uit de vorige eeuw stamt, gebaseerd op twee aannames: Alphen zou zich ontwikkelen tot een regionaal koopcentrum én de moderne maatschappij zou gewoon een extrapolatie zijn van de toenmalige.
 Dit plan lijkt toch vooral de ‘Redding van het Cultuurhuis’ te zijn. Een instelling waar, buiten onze stadskas, bijna niemand de zin van inziet. Zeker niet in Boskoop en Rijnwoude!

Nou, de situatie in de detailhandel, en zeker in de modebranche, is niet rooskleurig te noemen. Ik zie (al jaren overigens) niet in waarom de grote, landelijke, winkelketens die hier nog niet zitten, een filiaal zouden willen openen aan een Thorbeckeplein. Zeker omdat dit nog lang geen integraal deel van ons Stadshart uitmaakt en het veel geld zal kosten de klant daar te krijgen. Op hoofdkantoren van franchiseketens is men wellicht positiever, maar ja, die moeten wel een ondernemer vinden die onder hun vlag een dure winkel aan ons Thorbeckeplein gaat openen. Financiering blijft voorlopig nog jaren een kolossaal probleem! Daarnaast, maar dat heb ik al in 2005 berekend, zal Alphen aan den Rijn nooit kúnnen uitgroeien tot een regionaal koopcentrum. Teveel tussen servet en tafellaken, en dat weten al die retailondernemingen ook wel.

Medeburgers, het internet heeft veel dieper ingegrepen in onze maatschappij dan wie dan ook in de vorige eeuw kon vermoeden. Winkels zullen daarom kleiner worden, en winkelcentra compacter, dus ook kleiner. Waarom? Surf even naar http://www.bricksenclicks.me.
Het is dus maar zeer de vraag of we die extra 10.000 m2 wel nodig hebben. (Even aannemende dat de huidige antikraakwinkels niet of nauwelijks bijdragen aan het Stadshart als winkelcentrum) Zeker niet nu de gemeente extra winkels toestaat op de Baronie locatie en er zelfs 5 miljoen harde Euro’s voor over heeft om ook bij het station winkelruimte te bouwen.
Tja, en de plannen voor het cultuurhuis stammen ook vanuit het pre-internet tijdperk. Wie haalt het nu in zijn hoofd om peperdure centrumruimte vooral te gebruiken voor opslag van boeken? Nu tijdschriften én boeken steeds vaker als E-book gedownload zullen worden, en dat onze bibliotheek allang beschikt over een prachtig computersysteem waarbij je boeken uit het hele bestand (en niet alleen wat er toevallig staat) kunt reserveren en bestellen. Boeken kunnen zelfs nu al bezorgd worden. Nee, een moderne bibliotheek hoeft geen duizenden vierkante meters aan boekenopslag meer te bieden.
Tja, het zou wel anders kunnen, als een combinatie van boeken, Cd’s en Dvd’s verkopen, verhandelen en verhuren, fysiek én via het web, als ‘belevenis’ in een ‘Mediawereld’. Hoe? Dát heb ik hier al eerder gepubliceerd, medeburgers, anders vraag je het aan via een commentaar op dit blog.