Tag Archives: winkelcentrum

Gratis Parkeren?

8 apr

Redding voor het Stadshart van Alphen aan den Rijn?
Ik weet, eerlijk gezegd niet, of dat Stadshart gered moet worden, dat blijft echt wel. Het probleem is alleen of het in de toekomst nóg minder Alphenaren zal trekken, of juist meer. In ieder geval ligt dat aan veel meer zaken dan dat wel dan niet gratis parkeren.

FotoWensdroom

Retailing is een geweldig complexe bezigheid. Zo complex dat elke poging er vooral intuïtief tegenaan te gaan dapper lijkt, maar Maatschappelijk Onverantwoord is. Succes in retailing hangt af van je vermogen die complexiteit zodanig te beheersen dat je daarmee op elk moment gericht inspeelt op wat je beoogde klanten werkelijk van jou willen. Dat blijkt, zoals uit een lange reeks faillissementen blijkt, zowel voor kleine als heel grote winkeliers een té grote klus. Naast een aantal bekende successen als Primark, Action, H&M (4000 winkels), IKEA, Mediamarkt en Decathlon staan immers een lange reeks mislukkingen: Free Record Shop, Polare, Miss Etam, Perry Sport, Dixons, Schoenenreus, Scapino, en, natuurlijk, V&D. Maar ook andere grootmachten van weleer als HEMA en Blokker strompelen schijnbaar doelloos op de eenzame weg naar het einde.
Kortom, waar grote bedrijven met nog grotere stafafdelingen het al niet voor elkaar krijgen hun winkelformule klantgericht te houden, is al een bewijs dat retailen in een snel veranderende wereld geen sinecure is.
Natuurlijk wijst iedereen graag naar het Internet als de grote boosdoener, maar de oorzaak is toch vooral dat de betrokken winkelketens teveel op hun eigen, navelstarende, kompas voeren en de verbinding met de snel veranderende klant zijn kwijtgeraakt.
In een dergelijke wereld is het naïef, wereldvreemd én gevaarlijk te denken dat het verbeteren van één aspect van de winkelformule soelaas zal bieden. Dat is het geval met het verbeteren van de parkeerfaciliteiten, de winkelopenstelling op zondag, een verbeterde webshop of nóg meer evenementen om klanten te trekken.
Dat helpt allemaal niet als je niet je hele bestaande winkelformule durft op te geven, om deze vervolgens, bricks én clicks, zodanig weer op te bouwen dat deze niet alleen nu, maar ook in de toekomst gericht is op wat klanten écht willen. Gewoon als ‘Nieuwe Winkelier’ zoals op http://www.bricksenclicks.me is beschreven.
En wat geldt voor één winkel, geldt zeker ook voor het Stadshart als geheel.
Russisch Roulette?

O=VG x OI x C x BB x BM
Deze simpele vermenigvuldiging bepaalt in feite wat een winkel opbrengt. Als je van die opbrengst de noodzakelijke kosten aftrekt, weet je wat je hád kunnen verdienen. Simpelweg elke dag de kas legen en zoveel mogelijk facturen betalen, maakt van retailing Russisch Roulette. Helaas is dit wel de praktijk bij veel grote én kleine retailers.
Hoewel de meeste Distributie Planologische Onderzoeken uitgaan van macrocijfers (een slagerij moet per vierkante meter 500 Euro opbrengen, bijvoorbeeld) gaat mijn eigen DPO model uit van bovenstaande formule die ik overigens helemaal niet zelf hoefde uit te vinden. Want die staat, al jaren, in elk leerboek voor de retailsector, en natuurlijk ook in ‘Marketing voor Retailers’.
De basis is, voor elk DPO, de hoeveelheid mensen die zich richten op een bepaald winkelcentrum, het Verzorgingsgebied (VG). Daar moet je wel realistisch in zijn, want als je nu alle in ons land gemaakte DPO’s bij elkaar zou optellen, zou Nederland beslist meer dan 25 miljoen inwoners hebben. Dán valt alles tegen, natuurlijk! Want de aantrekkelijkheid van dat winkelcentrum, in vergelijking met de alternatieven, is natuurlijk bepalend of de klant het ook daadwerkelijk bezoekt, de Opkomstindex (OI). Eén ding is duidelijk, al vele jaren bezoeken steeds minder mensen ons Stadshart, en dus wordt die Opkomstindex steeds lager en daar wil, begrijpelijk, iedereen wat aan doen.
Maar dat mensen een winkel of winkelcentrum bezoeken betekent helemaal niet dat ze ook wat kopen. Het Conversiepercentage (C) geeft dan ook aan welk percentage bezoekers ook daadwerkelijk wat koopt. Tenslotte is het belangrijk hoeveel die bezoeker gemiddeld koopt, het Bon Bedrag (BB) en wat we daar als retailer op verdienen, de Bruto Marge (BM).
Kortom, de klant die niet naar een winkelcentrum komt, zal daar ook nooit wat kopen. Maar het feit dát mensen het Stadshart bezoeken, maakt, anders dan veel promotiebureaus beweren, op zich onze retailers niet rijk.
Want als bezoekers alleen maar naar een evenement (20 van Alphen, bijvoorbeeld) gaan kijken, en na afloop voldaan, maar moe, weer naar huis gaan? Wat hebben de winkeliers in ons Stadshart daaraan? Hetzelfde geldt voor klanten die wel Hoogvliet in de Julianastraat bezoeken, of de Mediamarkt, maar daarna snel hun auto volladen en vertrekken. Of van alle bezoekers aan onze horecagelegenheden die pas komen opdraven als de winkels allang dicht zijn. Retailers hebben alleen wat aan winkelend publiek als dat niet komt voor een specifiek evenement, of voor een specifieke aankoop, maar juist al winkelend een leuke middag in de stad wil doorbrengen. Alleen, dat vereist een gevarieerd aanbod in winkels, en een leuke winkelsfeer in winkels, gecombineerd met allerlei soorten horeca. Wel, aan dat laatste zal het niet liggen, dus zal er iets moeten gebeuren aan het aanbod aan winkels en in die winkels.
Want “Een retailer is een samensteller en aanbieder van op de consumentenbehoefte afgestemde, vraagverwante, assortimenten, in een daartoe passende aanbodomgeving”.

Een aanbodomgeving die steeds vaker ‘bricks én clicks’ zal betekenen.

Gratis Parkeren
De aantrekkelijkheid van ons Stadshart wordt, zoals voor alle omliggende winkelcentra, bepaald door een flink aantal factoren waarover in een volgend blok meer.
Maar natuurlijk vormen de parkeermogelijkheden en de kosten daarvan hier een onderdeel van. Mét de kwaliteit van de wegen die naar die parkeerplaatsen leiden. Dus vormt de flessenhals vanuit Kerk en Zanen een reden NIET naar het Stadshart te gaan. En gaat de geplande rotonde in de nieuw aan te leggen Thorbeckelaan voor een onnodige stremming zorgen. Maar vrij parkeren leidt vooral tot onnodig gebruik van die parkeerplaatsen door niet-bezoekers, en natuurlijk tot nóg meer bezoek aan, bijvoorbeeld, Hoogvliet. Bezoek waar de rest van de retailers niets aan heeft.
En ja, wie gaat dat dan betalen? De burger die netjes met de fiets naar dat Stadshart komt? En trekt dat klanten aan uit de omliggende wijkcentra of kleine plaatsen, waar parkeren al gratis is, of vanuit Leiderdorp of Zoetermeer waar het al gratis is? Nee, de conclusie moet zijn dat voldoende parkeerplaatsen een randvoorwaarde voor succes is, maar dat het maar de vraag is of de kosten daarvan werkelijk een blokkade vormen. Het is natuurlijk wel een excuus, zoals de webshops ook een excuus zijn, en het niet mogen openen op zondag een excuus was.

Maar van excuses kun je niet leven.

Advertenties

Koopman in Alphen aan den Rijn

17 dec

Heiligen
“Heiligenverering is misschien een vlucht voor de echte problemen”, stelde de Duitse rabbijn Elise Klapheck kortgeleden in een artikel over het uitbundige eerbetoon bij de dood van Mandela. Het is dan ook geen wonder dat veel Alphenaren van alles en nog wat verwachten van een erkende Retail tycoon als Jan Zeeman. Problemen zát, tenslotte! Als je een hele winkelketen uit de grond kunt stampen, kun je al snel alles, in hun ogen. En in een tijd dat de plaatselijke politiek opzichtig blunderde rond het megaproject Lage Zijde, is het logisch dat de in de steek gelaten ondernemers hun ogen opslaan naar iemand die bewezen heeft wél iets te kunnen. Toch, nét als Mandela dat was, is Jan Zeeman een gewoon mens die zich op twee voeten voortbeweegt, zoals mijn grootvader dat placht te zeggen. Een mens die durfde stappen te nemen die anderen níet namen, maar ook een mens met fouten en gebreken, zoals wij allemaal. In géén geval de heilige zoals zoveel mensen hem graag willen zien.

Alphens.nl magazine
Ik sta altijd weer te kijken van de gretigheid waarmee internet adepten zich op klassieke media werpen. Ook dit jaar zond Alphens.nl ons weer een prachtig uitgevoerd overzicht van wat zich in en rond Alphen heeft afgespeeld, en wat een aantal bloggers, waaronder ikzelf, daarover schreven. Natuurlijk schrijft ons aller ‘Stennis Dennis’ in dat blad anders over mij, dan over Jan Zeeman. Tenslotte is díe wel adverteerder, en ik duidelijk niet (meer). Nou zijn lezers van IntoBusiness natuurlijk allang gewend aan zijn stijl van schrijven over allerlei ondernemers in deze streek, die zo anders is als wat hij als ‘Stennis’ in het Alphens Nieuwsblad schreef. Maar het bijna mythische verhaal dat hij over Jan Zeeman, en zijn project ‘De Baronie’, schreef is niets minder dan een heiligverklaring. Kijk, hoewel al mijn ex-studenten weten dat ik als Alphenaar trots ben op Zeeman Textiel, heb ik niet zo de neiging degene die daar heel veel geld mee heeft verdiend, op een voetstuk te plaatsen. Dat hoef ik ook niet, er zijn blijkbaar voldoende Alphenaren die dat al doen.

De Baronie
Daarbij, dat hele interview is één grote lofzang op het Baronie project. Een project waarmee ik, zoals bekend, nogal wat moeite heb. Met de winkels binnen dat project tenminste, want wat daar wordt gerealiseerd is het verkeerde aanbod aan winkels op de verkeerde plaats. Zelfs áls het nog een commercieel succes wordt, dan nog trekt het klanten weg uit het Alphense Stadshart én de omliggende buurt-, wijk- en dorpscentra. Dáárop zitten de betrokken ondernemers in deze tijd niet bepaald te wachten, en zo is de ontwikkeling van De Baronie een planologische fout die ons Alphenaren nog jaren zal plagen. Natuurlijk vraagt Dennis Captein of hij ook even het Stadshart debacle voor zijn rekening wil nemen, maar nee, hij zou graag willen, maar…. Terwijl de halve retailwereld zich mét mij afvraagt hoe VORM op het idee kwam dat Thorbeckeplein te ontwikkelen op het moment dat ‘De Baronie’ al werd gebouwd. Nou had ik ook zonder De Baronie al weinig fiducie in die extra winkelmeters, maar Jan Zeeman is eerder de beul van dat Thorbeckeplein, dan de redder! Niet dat hij daarmee iets oneerbaars deed, integendeel, hij is en blijft een ‘koopman’. Nee, het is de Alphense politiek die hem daarvoor de ruimte gaf, die zelfs miljoenen investeerde in de infrastructuur rond die Baronie, en maar niet wílde inzien dat aan de Lage Zijde de wal het schip zou keren. Nu zijn we intussen wel al ons NUON geld kwijt, en ook Jan Zeeman weet wel dat hij aan een gemeente zonder kasgeld geen geld kan verdienen.

Dichtung und Wahrheit
Het is natuurlijk geen toeval dat dit interview nu verschijnt. In feite zou je het gewoon een “Advertorial” kunnen noemen voor ‘De Baronie’. Want hoewel de ondernemers op de stoep zouden staan (was dat aan de Lage Zijde ook al niet het geval?) is dat winkelcentrum al maanden klaar, en staat het grootste deel van de winkelruimtes nog helemaal leeg. Zelfs het beoogde pand van Zeeman textiel!
Want om nou ambachtelijke topwinkels te verwachten in een klein winkelcentrum, midden in wat nou niet de meest welvarende wijk van Alphen is? Echt, de logica daarachter ontgaat mij, en die winkeliers ook, blijkbaar. De combinatie van luxe aanbod met hoofdzakelijk (lage) prijs-georiënteerde winkelformules als Hoogvliet, LIDL, Zeeman, Bristol en, vooral, Action zie ik niet zo zitten, eerlijk gezegd. Het verkassen van Valk Slagerij naar De Baronie zou een logischer oplossing zijn dan de vestiging van een keurslager. Distributie Planologische Onderzoeken (DPO) staan erom bekend veel te optimistische inschattingen te maken van de verwachten klantenstromen en omzetten. Tenslotte zullen er nooit meer dan 8000 mensen rond De Baronie wonen.

Ik denk, eerlijk gezegd, dat veel retailers mét Jan Zeeman denken: “Een mooi pand, een mooi verhaal, maar wat héb ik eraan!”