Tag Archives: winkelen

BIZ of ‘Freeriders’

22 nov

BIZ
Die Bedrijven Investerings Zone is een belangrijk middel om onze kwakkelende binnenstad er weer bovenop te helpen. Het is een door de overheid afgedwongen investering (plaatselijke belasting) die elk bedrijf in een nauwkeurig omschreven gebied, in Alphen het Stadshart, verplicht een bepaald bedrag in ‘de pot’ te storten. Zodat van daaruit allerlei activiteiten betaald kunnen worden die toch wel door vrijwel elke ondernemer als essentieel voor de commerciële welstand in dat gebied worden gezien. Nou stelt die heffing in de praktijk niet zoveel voor, € 400 per bedrijf, maar blijkbaar is het idee vanuit je bedrijf iets te betalen voor de omgeving van dat bedrijf, voor (te) veel ondernemers al weerzinwekkend. Allicht dat Eelco Eskens, succesvol boekhandelaar én voorzitter van de centrumondernemers (VOC) niet gerust is op de uitslag van de stemming hierover.
Voor het Boskoopse centrum geldt overigens hetzelfde, alleen is het daar nóg goedkoper. Daar kunnen ondernemers al voor € 150 per jaar deelnemen in hun BIZ.

Waarom een BIZ
In de tweede editie van Marketing voor Retailers (2011) stel ik in hoofdstuk 2 “Waarom staat die winkel daar” de volgende voorwaarden voor de ontwikkeling van een aantrekkelijk centrum: Een Centrum Marketing Plan (helaas nog altijd niet aanwezig), de aanstelling van een Centrummanager (die is er, voor het Alphense Stadshart, al wel) én de instelling van een op BIZ financiering gebaseerde stichting om een hele diversiteit aan activiteiten in onder te brengen (de al eerder genoemde VOC van Eskens). Het zal duidelijk zijn dat ik al jaren een enthousiast voorstander ben van die BIZ constructie. En ook dat ik verwacht dat het opheffen van die BIZ automatisch leidt tot de opheffing van de VOC, tot versplintering van het Stadshart, en, uiteindelijk, tot de ondergang van een representatief stadscentrum in Alphen aan den Rijn. Er staat maandag a.s. dus heel wat op het spel!

Freeriders
Natuurlijk was er leven voor de BIZ. Winkeliersverenigingen zijn al heel oud, en konden, en kunnen, heel wat organiseren. Alleen, zowel vroeger als nu, zijn vooral ketenbedrijven niet zo geïnteresseerd in wat de winkeliersvereniging doet, worden dus geen lid, maar profiteren wel van de klantenstromen die activiteiten met zich meebrengen.
Natuurlijk is de ene winkel veel afhankelijker van het aantal langslopende consumenten dan de andere. Dat heeft vaak te maken met de hoeveelheid reclame die een bedrijf zelf de wereld instuurt. Maar uiteindelijk geldt de waarheid dat een klant die dat centrum niet bezoekt, ook jouw winkel (of horecagelegenheid) niet kan bezoeken, en daar dus ook niets koopt. Het internet en de webwinkels (steeds vaker in handen van die winkels) veranderen daar echt niets aan. Maar zolang er genoeg ondernemers zijn die wel hun vrijwillige bijdrage betalen, en activiteiten, van optochten tot feestverlichting, gewoon doorgang vinden, gaan de niet-betalers daar gewoon, nét als vroeger, gratis en voor niets van meeprofiteren: de ‘freeriders’. Om dit tegen te gaan, verplichten veel grote vastgoedeigenaars hun huurders tot een bijdrage. In Alphen is dit rond het Rijnplein en in de Aarhof het geval. Maar elders is het nog altijd ‘vrijheid-blijheid’.

Zonder BIZ?
Als die BIZ verdwijnt, is de situatie nog veel zorgelijker dan daarvoor al het geval was. Zeker nu veel winkeliers door de crisis (nog steeds) slechte resultaten scoren, zal het aantal ‘freeriders’, ongeacht of het grote of kleine ondernemingen zijn, snel toenemen. En dan stort het hele kaartenhuis van ons ‘Stadshart’ in elkaar. Want wie betaalt dan de centrummanager, wie de feestverlichting en wie het wilde bos aan activiteiten in ons Stadshart. En wat doen we met de dan snel groeiende leegstand?
Veel Alphenaren zullen zich toch nog wel een stikdonkere Julianastraat herinneren, toen het geld voor de feestverlichting weer eens op was. Of de keer dat de Sinterklaasintocht gered moest worden door kinderopvang Junis en het Vakantiespel?
Kortom, er komen al tien jaar steeds minder bezoekers naar ons Stadshart, en onder de hier geschetste ellende zal dat aantal nog sneller afnemen. En als het gewoner wordt om als Alphenaar niet in je eigen centrum te gaan winkelen, dan om dat wel te doen, stort de hele ‘shopping’ functie in elkaar, verdwijnt de ene na de andere formule uit de stad, en resteert eigenlijk alleen een ‘boodschappencentrum’ voor de centrumbewoners. Allemaal heel anders dan men zich dat voorstelde, bij de ambitieuze plannen ‘Rondom de Brug’. Natuurlijk, Cruijf zou wel zeggen “elk nadeel hep z’n voordeel”: Over parkeerproblemen zul je niemand meer horen praten……..
Een scenario dat zich overigens in Boskoop, een veel kleinere kern, nog veel sneller zal voltrekken dan in het veel grotere Alphen.

De Stemming
Om de BIZZ door te zetten is het in eerste instantie nodig dat minstens 50% van de ondernemers hun stem uitbrengt. Vervolgens moet 2/3 van ALLE STEMMERS voor die BIZ stemmen. En (en dat is vreemd, gezien de gelijke kosten voor iedereen) moet het totale vloeroppervlak van de voorstemmers groter zijn dan het totale vloeroppervlak van de tegenstemmers. De grote bedrijven, zoals MediaMarkt, H&M, Hoogvliet, V&D, BLOKKER (Blokker, Bart Smit, Xenos) én HEMA en Albert Heijn kunnen dus een grote meerderheid van ondernemers buiten spel zetten! Gezien het overduidelijke gebrek aan visie bij veel van die bedrijven is dat geen onmogelijk scenario.
De praktijk is dus dat het de stadshartondernemers ZELF zijn die bepalen of zij een toekomst hebben in dat Stadshart. En dat zij, en passant, voor alle Alphenaren bepalen of die in de toekomst wel dan niet in hun eigen woonplaats kunnen winkelen, of dat ze daarvoor op termijn in de omgeving terecht moeten.
Een te somber scenario? Ach, wie durfde nog maar 10 jaar geleden te voorspellen dat grote concerns als V&D, HEMA of Blokker aan de rand van de afgrond zouden staan? Of dat in Nederland 30% van alle winkelruimte overbodig zou zijn? Of het aantal bibliotheekklanten zou halveren?
Laten we met Eelco Eskens maar duimen, we kunnen er niets meer aan veranderen.
Erger nog, ook de gemeente, die zich eindelijk met dat Stadshart gaat bemoeien, kan er dan niets meer aan veranderen……

Advertentie

Tags: , , , , , ,

Jacqueline

1 jul

Tafelzeil
Ene Jacqueline deelde op 24 juni haar leed met de Alphense gemeenschap, en kreeg heel wat bijval met haar problemen rond de aankoop van een tafelzeiltje in onze Aarhof. De jeugd zal niet weten waar ze het over heeft, maar alle oudere Alphenaren kennen de oude gewoonte om de eettafel (meestal de enige tafel in de naoorlogse jaren) overdag te voorzien van een pluchen tafelkleed, met daaronder een tafelzeil. Dat diende, voor er zoiets als een placemat de Nederlandse bodem bereikte, om geknoei met etensresten na de maaltijd, wanneer het ‘mooie kleed’ eraf was gehaald, snel op te ruimen. Vroeger was dit tafelzeil per meter praktisch bij elke winkel met huishoudelijke artikelen als Blokker, HEMA, V&D en dergelijke in een aantal dessins te koop. Op een verticaal rek waren rollen opgehangen, die door een verkoper, met behulp van een daaraan gehangen houten ‘ellemaat’ werd afgemeten en vervolgens met een eveneens opgehangen schaar op de gewenste lengte afgeknipt. Tijdrovend werk, dat werd gecompenseerd door de ronduit riante marge op dit product.
Enfin, Jacqueline had pech, in winkelcentrum De Aarhof is het nérgens meer te koop. Tja, en dan is ook nog eens de enige lingeriewinkel in die Aarhof gesloten, en in een bankfiliaal (toch ook al zeldzaam aan het worden) verkopen ze nu eenmaal geen ochtendjassen.
De Aarhof is duidelijk de Aarhof niet meer, en Jacqueline druipt onverrichter zake weer af.

Rolmodel
Het zal niet haar bedoeling zijn geweest, maar Jacqueline staat hiermee wel model voor een type klant dat ons Stadscentrum domineert. Kortom, Jacqueline, het is helemaal niet persoonlijk bedoelt, maar ik leen je even, als beeld voor de vele Jacquelines die een winkelcentrum verwachten dat het niet meer is. En daarmee de ontwikkeling van het Alphense centrum tot Stadhart in de weg staan.
Jacqueline gaat naar de winkels die ze nodig heeft, en gunt de rest nauwelijks een blik. Verwacht dat het aanbod dat er ooit was, op het moment dat zij iets nodig heeft, altijd voor haar beschikbaar is. Tenslotte is die Liverawinkel al meer dan een jaar gesloten, en heeft Woerdman al een jaar geleden een prachtige nieuwe kookwinkel geopend in de Julianastraat. Volgens mij verkoopt die HEMA ook na tig ‘vernieuwingen’ nog altijd dameskleding, overigens. Xenos heeft naar mijn beste weten nooit tafelzeil verkocht, en bij Blokker past het niet meer in de nieuwe formule.
Jacqueline doet, net als vroeger, boodschappen en verwacht het boodschappencentrum van vroeger. Ze heeft geen boodschap aan alles wat ons Stadshart verder biedt, gaat niet even genieten op het terras van Barista, nee, zelfs een kop koffie op het Pleintje kan er niet vanaf. Veni, Vidi, Vici! “Ik kwam, zag en……? Nee, de overwinning gaat de Jacquelines van deze wereld voorbij omdat ze té veel bezig zijn met hun boodschappenlijstje.

Aarhof
Toen ‘De Aarhof’ werd opgeleverd werd in Ridderveld nog heel hard gebouwd. Het overdekte winkelcentrum was een echt wereldwonder, in Alphen, met tientallen winkels én (toen) de grootste HEMA van ons land. Mijn HEMA-collega in IJmuiden was tenminste hartstikke trots toen hij dat vlaggenschip mocht gaan besturen. Het was dan ook niet alleen bedoeld om Alphen de allure van een grote stad te geven, maar ook als noodzakelijke aanvulling op de toen erg dorpse en ouderwetse winkels in het centrum. In wezen bood die Aarhof van alles wat maar dát is inmiddels sterk veranderd. Niet alleen omdat er andere winkels zijn gekomen, maar vooral ook omdat er na veel samenvoegingen veel minder winkels zijn dan vroeger. Zo slokte Etos de ruimte van Jamin op, tassenwinkel Van Os verdubbelde het oppervlakte, en recentelijk ontstond de nieuwe Blokker vestiging uit samenvoeging van wel vier vroegere winkeleenheden. Hierdoor is die Aarhof een ‘gewoon’ onderdeel van het Stadshart van Alphen aan den Rijn geworden. Alleen de Jacquelines van deze wereld gaan nog alléén naar De Aarhof.

Stadshart
In de negentiger jaren verscheen een gemeentelijke notitie met de titel ‘Rondom de Brug’ als start voor de metamorfose die het Alphense Centrum al bijna vijftien jaar in haar greep houdt. Op papier schiep men hier een megalomaan Stadshart dat op zijn minst het dubbele aantal klanten nodig had dan Alphen zelf kon leveren. Helaas kwamen de inwoners van de omliggende plaatsen niet in massa’s op onze Stadshart af, en dat gaat ook nooit gebeuren. De onvermijdelijke teloorgang van het Lage Zijde plan was het gevolg. Want de harde retailwetten gaan nu eenmaal niet alleen uit van de wensen van onze Jacquelines, maar ook van de rentabiliteit van de geschapen winkeloppervlaktes. En dan blijkt dat niet alleen de geplande, maar nooit gekomen Alphenaren (Gnephoek, o.a.) in dat Stadshart ontbreken, maar ook dat de Alphenaren die hier wel kwamen wonen, steeds vaker dat Stadshart mijden. En dat komt dan weer omdat het finaal ontbreken van een gemeentelijk, laat staan een regionaal, retailbeleid ertoe heeft geleid dat wat het recreatief/zakelijke hart van de gemeente had moeten zijn, vooral het boodschappencentrum voor onze centrumbewoners is gebleven. Allemaal Jacquelines die allemaal even snel hun boodschappen halen, en dan weer verdwijnen. En wát men ook allemaal voor evenementen organiseert, tijdens die activiteiten loopt het Stadshart even vol, om net zo snel weer leeg te lopen als het afgelopen is. Je zou toch denken, als iets al honderd keer niet is gelukt, zit er toch iets fundamenteel fout? Aan de horeca kan het niet liggen, ná sluitingstijd lopen de plaatselijke bars gelijk weer vol. Nog even, en de gemeente kan voor haar mooie Stadshart afbraakplannen maken. Want ‘minder is meer’!
Zelfs nu een lang gekoesterde wens, elke zondag koopzondag, is ingewilligd, constateert Alphen met verbazing dat gewoon, net als vroeger, slechts één keer per maand gewinkeld kan worden. Want de wil is er wel, bij die consument, maar daadwerkelijk elke zondag boodschappen doen?

Oh ja, Jacqueline, er zijn heus nog de nodige lingeriewinkels in het Stadshart, maar moet je verder lopen dan de Aarhof alleen!

Tags: , , , , ,

52e Plaats!

15 jun

Stadshart Alphen aan den Rijn
Het intense geloof in de uitkomsten van marktonderzoek heeft mij, als beroepsmarketeer, altijd verbaasd. Zeer zelden heb ik immers méér in onderzoeksrapporten gelezen dan de bevestiging van wat we allang wisten. Nu vindt Q&A opeens dat ons Stadshart geen goed winkelaanbod telt, en qua sfeer uiterst matig scoort bij de bezoekers. Dát had Alphen aan den Rijn al tien jaar geleden aan kunnen pakken, want zolang stel ik dit al aan de orde. Trouwens, ook onze centrummanager Martin de Vries was dat al heel snel duidelijk.
Nu is het bewezen, blijkbaar. Wat me bij mijn tweede kritiekpunt op marktonderzoek brengt: Wat moet je doen om deze situatie te verbeteren? Dáár geeft dit onderzoek geen richting aan. Kan dat ook niet! Misschien dat deze ‘ongemakkelijke waarheid’ leidt tot wat meer realisme dan de afgelopen jaren het geval was.
Bewezen is hiermee wel dat tien jaar lang activiteiten en reclameslogans NIETS hebben uitgehaald: De Alphenaar heeft weinig op met zijn of haar Stadshart!

De Mythe van ‘effectieve communicatie’
Op 29 mei publiceerde ik een blog over de overdreven verwachtingen die de Alphense winkeliers hebben van de vele activiteiten die door allerlei reclamemakers in en bij onze binnenstad wordt georganiseerd. Activiteiten waarmee ze vervolgens in hun winkels helemaal niets mee doen, vreemd genoeg. De praktijk wijst echter al jaren uit dat, terwijl de hoeveelheid geld die in die activiteiten wordt gestoken elk jaar groeit, het bezoek aan het Stadshart alleen maar terugloopt. Blijkbaar komen de Alphenaren wel in grote getale meedoen aan deze activiteiten, maar zien we ze niet terug in de winkels. Niet tijdens die acties, en niet op andere dagen. Dat brengt me op het vervolg van dit blog, namelijk wát dit Q&A onderzoek eigenlijk meet, en welke conclusies je eruit moet trekken.

Marktonderzoek
Dat het Stadshart weinig populair is bij de Alphenaren, en waarom, dát hebt u al diverse malen in deze blogs kunnen lezen. Eerlijk gezegd, het grote verschil tussen de plaatsing van Alphen aan den Rijn en Gouda op deze lijst is, als je het aanbod op zijn merites bekijkt, wel érg groot. Dat maakt de conclusie overigens niet minder zwaar, integendeel! Waar blijkbaar alleen de ‘bereikbaarheid’ (bedoeld wordt natuurlijk die ‘dure’ parkeergelegenheid) Alphen de allerlaatste plek doet ontlopen, is de mening van ‘de Alphenaar’ over het Stadshart ronduit desastreus. Het lijkt me niet dat daarvoor genoeg respondenten zijn ondervraagd, maar het zou interessant zijn de mening van ‘Echte Alphenaren’ eens te vergelijken met de mening van de ‘Nieuwe Alphenaren’. Tenslotte is dat Stadshart, ondanks de vele miljoenen aan nieuwbouw, vooral nog het boodschappencentrum van de Centrumbewoners waar de anderen zich, juist daarom, daar zo weinig mogelijk laten zien. Behalve nadat de winkels al dicht zijn, in de horeca, of tijdens de al genoemde activiteiten. Mijn conclusie is dat die negatieve houding van consumenten ten aanzien van ons Stadshart, juist omdat iedere belanghebbende positivist een onverkwikkelijk vertrouwen in het stapelen van stenen houdt, een zichzelf versterkend fenomeen is geworden. Waarbij steeds meer Alphenaren hier wel boodschappen doen, maar vooral gezellig winkelen in Zoetermeer, Gouda, Woerden of Leiden. En, door de kop in het zand te steken maken winkeliers, vastgoedeigenaren en gemeente dat alleen maar erger.
Alphen wordt als STAD misschien steeds belangrijker, maar als STADSCENTRUM raken we hopeloos uit zicht. En niemand die er écht iets aan doet!

Samenwerken?
Natuurlijk heeft Eelco Eskens gelijk als hij stelt dat het Stadshart wel is verbeterd. Met name in de Julianastraat heeft dat geleid tot een aantal aantrekkelijke, en vooral onderscheidende, winkels en horecagelegenheden. Het is alleen jammer dat de Hoogvliet vestiging daar één zijde van die straat compleet doodslaat. En voorbij Haasbeek en de bakker is het helemaal afgelopen, zoals ook het Schoutenhuis merkt. Daarbij, de betrokken winkeliers en horecaexploitanten zouden veel meer dynamiek in hun straat brengen als ze zich ertoe zouden brengen eens samen te werken en elkaar dat gezamenlijke succes te gunnen.
Ook de Raadhuisstraat heeft, tegen de verdrukking in, aan attractiviteit gewonnen, al lijkt ook daar de ‘samenwerking’ niet veel verder te komen dan het uiten van reclamekreten. “Hooftstraat Koopstraat” is, achter de bouwput van het Thorbeckeplein, intussen een zachte dood gestorven.
Over de rest van het Stadhart kunnen we kort zijn, verder dan het opmaken van het (verplichte) reclamebudget komt men niet. Elke winkelier, klein of groot, gelooft nog altijd, middeleeuws denkend in een Retail 3.0 maatschappij, dat elke klant vooral voor de eigen winkel naar het Stadshart is komen lopen, fietsen of rijden.

Kortom, buiten een paar mensen om maakt niemand werk van de aantrekkelijkheid van het Stadshart als geheel, en dus zal het hierna volgende Q&A onderzoek nóg slechtere resultaten opleveren.

Kansen
Natuurlijk zijn die er, maar dan moet het besef wél duidelijk, en breed gedragen, worden dat het écht niet op de huidige manier beter wordt. Er zullen, ik zie mijn ideeën over samenwerkende, kleine maar gespecialiseerde, bricks&clicks winkels en compacte stadscentra langzaam bij anderen doorsiepelen, harde maatregelen noodzakelijk zijn. Nog even en de landelijke ketens, die toch al weinig in onze dorpsstad zien, verlaten massaal Alphen en wat doen we dan? De ondernemers willen alleen houden wat ze hebben, de vastgoedeigenaren weigeren de realiteit onder ogen te komen, en de gemeente heeft nog steeds geen op de toekomst gericht retailbeleid. De VOA heeft ‘ambities’ die, zoals ik al eerder stelde, volledig haaks staan op deze door Q&A gemeten realiteit. Intussen gebeurt er helemaal niets met het aanbod in ons centrum, en verzuipen de veelbesproken kansen in de tijd.

Tags: , , , , , ,

Stadshart van de Toekomst

22 feb

Stadshart geen harmonica!
De heren Van den Belt en Van Opstal van AD Alphen publiceerden op 21 februari een wel heel populistisch artikel over de centra van Alphen aan den Rijn, Gouda en Bodegraven.
Degenen die mijn blog ‘http://www.bricksenclicks.me’ lezen zullen snel zien dat de kopregel rechtstreeks is afgeleid uit “Winkelcentra zijn veel te groot” van 17 december 2012. Toen heb ik er nog op gewezen dat als winkels steeds groter worden, en de ruimte niet, dat gevolgen heeft voor zowel de huurprijs, als voor de diversiteit in winkels. Kortom, al die zo bejubelde ketens in onze stadscentra vernietigen de eigenheid daarvan, zorgen voor steeds minder aanbod (Kijk maar eens hoe weinig winkels er in De Aarhof zijn overgebleven) en jagen de huurprijs op. Uiteindelijk leidt dat tot minder bezoekers, en, als die ketens vervolgens weer vertrekken, of failliet gaan, tot leegstand.
Dát is een probleem, beste AD journalisten, dat zich, hoe vaak en graag banken, reclame- en adviesbureaus dat ook claimen, absoluut niet laat oplossen via simpele oplossingen als bij elkaar kruipen, koffiecorners of evenementen.

Toeters en Bellen?
Terecht wordt erop gewezen dat Boekhandel Haasbeek Centrum aantrekkelijker is geworden door de ‘inwoning’ van Barista. Toch twee kanttekeningen: Die boekhandel is aanmerkelijk vergroot na verhuizing uit de “pijpenla” in de Van Mandersloostraat. En het had zéker niet gewerkt als niet BEIDE formules aan de top van hun branche zouden staan.
Natuurlijk is de aanpak van bakker Co van Daalen succesvol, maar nóch de inrichting van zijn winkels, noch de opleiding van zijn verkoopsters, had hem aan omzet geholpen als zijn brood niet zou voldoen aan het kwaliteitsniveau dat hij suggereert. Tenslotte lijkt het klassieke interieur van banketbakker Stevers geen enkel beletsel te vormen voor hun zelfs regionale bekendheid. Een naam die ik, naast Stevers, in dit rijtje mis is de gloednieuwe kookwinkel van Woerdman, die, juist omdat de winkel is uitgebreid, eindelijk in staat is de Alphenaren nou eens te tonen wat hij al die jaren al aan kwaliteitsspullen verkocht. En waar nu eindelijk ruimte is om al die apparaten door vakkundige koks te laten demonstreren. Kijken, Ruiken, Proeven: BELEVING! Trouwens, die hele Julianastraat is zo langzamerhand vol gegroeid met lokale speciaalzaken, naast veel horeca. En dan praat ik nog niet eens over het ondernemersexperiment City Bazaar! Het is alleen zo jammer dat de helft van die straat wordt geblindeerd door de vestiging van Hoogvliet.
Nou kun je van alles en nog wat aan acties verzinnen, maar simpelweg effectief met elkaar samenwerken, elkaars aanbod in de eigen winkel gaan promoten, zou de winkeliers in deze straat meer helpen dat welke reclamecampagne dan ook. Tja, onder reclamemakers ben ik niet zo populair natuurlijk, met dit soort uitspraken. Toch ben ik niet tegen ‘toeters en bellen’, tegen “roering” in en rond de winkel, waarmee ik natuurlijk ook in het warenhuis ben opgevoed. Maar klanten aantrekken heeft alleen maar zin als het ‘door de weekse aanbod’ dusdanig is dat die klant daar blijft komen. Vanwege de kwalitatieve invulling van het centrum als geheel, en die van winkels en horecaondernemingen afzonderlijk.

Centrumwinkels
In grote dorpen als Boskoop en Bodegraven is het centrum óók een boodschappencentrum, maar een stadshart zoals in Gouda of Alphen moet juist GEEN boodschappencentrum zijn. Gouda is dat dan ook niet, maar Alphen, met, o.a., DRIE grote supermarkten in het centrum, is dat beslist wel. Je kunt dan ook het eeuwenoude stadscentrum van Gouda absoluut niet vergelijken met die van het dorpscentrum in Alphen aan den Rijn, en de problemen in beide centra dus ook niet.
In Gouda is het vooral een kwestie van teveel horeca in het centrum, en teveel winkels, en vooral landelijke ketens, verspreid over een paar lange aanloopstraten naar dat centrum. Vandaar dat ik buitengewoon verrast werd door een initiatief om dat winkelgebied nóg verder op te rekken tot aan het station. Gelukkig ging dat niet door. Op zich is ook de ontwikkeling van het grootschalige winkelgebied Goudse Poort geen slechte ontwikkeling, maar het is wel merkwaardig dat die ontwikkeling niet leidde tot effectieve maatregelen in de Goudse binnenstad. En dan gaat Gouda ook nog een groot wijkwinkelcentrum (Bloemendaal) ontwikkelen alsof er in en rond die stad honderdduizenden potentiële klanten wonen. Tja, en dan staat er maar een paar kilometer verder, in Waddinxveen, ook zo een……
In Alphen aan den Rijn speelt het ‘vlees noch vis’ verhaal een belangrijke rol. Daar wil het ‘Stadshart’ haar inwoners een ‘winkelervaring’ bieden, maar tegelijkertijd hét boodschappencentrum voor de centrumbewoners blijven. Als gevolg staan er wel DRIE supermarkten die, zogenaamd, klanten trekken voor de andere winkeliers, maar dat in de praktijk natuurlijk niet doen. Want wie gaat er nu, aansluitend aan een bezoek aan Hoogvliet of Albert Heijn, rustig modezaken aflopen, koffie drinken, of een lunch verorberen? Nee, Stadshart willen zijn, maar Dorpshart blijven, dát is slecht detailhandelsbeleid over een lange periode. Anders dan in Gouda, maar net zo verkeerd. “Middle of the Road” is de dood voor elk winkelcentrum

Winkelcentra
Hoewel winkeliersverenigingen het tegendeel beweren, zijn er functioneel GROTE verschillen tussen de diverse types winkelcentra. Dat zou moeten leiden tot een sterk afwijkend aanbod, en een heel andere ‘beleving’ door de beoogde consument, maar de praktijk is dat alles op elkaar lijkt. En dat heeft met name ernstige gevolgen voor de aantrekkelijkheid van de Stadscentra van onze kleinere en middelgrote steden, dé zorgenkinderen in de retailsector! Dit zijn die types centra:

1. De centra van onze grote steden.
Deze staan in feite op zichzelf. Doordat hun primaire functiegebied al vele honderdduizenden klanten betreft, bieden ze ruimte aan een grote hoeveelheid winkels. Natuurlijk zitten daar ook ‘de ketens’ bij, maar die kunnen hier geen stempel op drukken omdat het totale aantal zo groot is. De praktijk is dat het secundaire functiegebied hele regio’s omvat, waarbij de klanten een bezoek aan dat stadscentrum als het ultieme winkelen ervaren.
2. De centra van onze middelgrote en kleine steden
Deze zijn gewoonlijk vanaf de negentiende eeuw ontwikkeld uit de oorspronkelijke dorps- of stadskern. Doordat er steeds nieuwe wijken aan die kern werden toegevoegd, woonde een slinkend deel van de totale bevolking in het centrum. Als gevolg verdwenen hier de ‘boodschappenwinkels’ die we terugvonden in wat toen de ‘aanloopstraten’ heetten, en uiteindelijk, geclusterd, in wijk- en buurtcentra. In Alphen aan den Rijn is gemakkelijk te zien dat deze functionele verdeling in winkelgebieden nog maar kort geleden op gang is gekomen, de belangrijkste reden waarom het Stadshart is opgebouwd door aan het bestaande dorpscentrum steeds meer winkels toe te voegen. En waarom ook de wijk Kerk en Zanen, met meer dan 15.000 inwoners, het moet doen met niet meer dan een buurtwinkelcentrum!
In Gouda zien we die ontwikkeling naar recreatief winkelen in het centrum wel, maar hier komt de concurrentie voor het eeuwenoude Stadshart vanuit de omliggende winkelcentra die qua aanbod vér uitgaan boven wat hun logische functie zou moeten zijn.
 3. De wijk-, buurt en dorpscentra
Deze zouden in feite de hele behoefte aan dagelijkse gebruiks- en verbruiksartikelen moeten dekken, terwijl in het Stadscentrum alles is gericht op ‘recreatief winkelen’. In Alphen is dit absoluut niet het geval, en concurreert alles met iedereen om de gunst van de klant. Een klant die, mede daarom, ons Stadshart steeds vaker gewoon links laat liggen, en winkelt in omliggende stadscentra die zich wél hoofdzakelijk op dat recreatieve winkelen richten. In het dichtbevolkte Westen natuurlijk geen groot probleem.
In Gouda functioneert het nieuwe wijkcentrum in feite als ‘dorpscentrum’ voor de omliggende wijk, zodat Gouda-Noord grotendeels wegvalt als ‘klant’ van de Goudse binnenstad! Hoe stom kun je als beleidsmaker, én politicus, zijn!
4. De buurtwinkel
De dorps- of buurtwinkel kun je zien als aanvullende Retail voorziening, als mini-winkelcentrum. Zeker in een vergrijzende maatschappij, waarin ouderen volop moeten blijven ‘participeren’, een aanvulling die alleen maar in belang toeneemt.
 5. De perifere winkelcentra
Dit soort winkelcentra, waarbij ik niet de ‘Shopping Malls’ betrek (die, zie Oberhausen of Wijnechem, in feite Stadshart vervangende winkelcentra zijn) bieden ruimte voor detailhandelsvormen die op belangrijke, maar infrequente, aankopen zijn gericht. Er komen klanten uit een straal van 100 km of meer die hun keus willen maken uit een assortiment dat in de thuissituatie niet beschikbaar is. Het soort winkelcentra die we allang kennen als ‘Meubelpleinen’, ‘Autoplaza’s’, Factory Outlet Centre’s (Bataviastad), als vrijstaande giganten als Hornbach of IKEA, maar ook als cluster van gespecialiseerde beleveniswinkels zoals ‘Vrijbuiter’ op de ‘Goudse Poort’. Als het goed is hebben dorps-, buurt-, wijk- en stadscentra hier niet veel last van, deels omdat ze voor de meeste klanten te ver weg liggen, deels omdat het producten betreft die allang niet meer binnen die centra te koop zijn.

Nieuwe concepten
Al in 2012 lanceerde ik het concept van ‘De Nieuwe Winkelier’ op http://www.bricksenclicks.me. Die Nieuwe Winkelier ziet in dat hij zijn assortiment veel te ver van de oorspronkelijke opzet uitgebreid heeft. Daardoor zijn wel de kosten naar rato van het aantal artikelen (Stock Keeping Units, SKU’s) gestegen, terwijl de opbrengsten achterblijven. Het leidt, ook bij de klant, tot ‘branchevervaging’ en verwarring. Wáár kan de klant voor een specifieke aankoop nog terecht? Alle winkels lijken op elkaar, in assortiment én in prijsstelling. De ‘gesel’ van “best practices”, overdreven marktonderzoek en “Benchmarking” hebben de zelfstandige specialist het centrum uitgejaagd, terwijl winkels én winkelcentra tegelijkertijd steeds meer op elkaar zijn gaan lijken. Intussen zijn ‘de ketens’ gaan uitbreiden naar wijk- en dorpscentra. Als gevolg ervaart de consument een Stadshart in een kleinere stad als Alphen of Gouda niet als ánders dan het eigen dorps- of wijkcentrum (Tenslotte hebben ook Bodegraven en Boskoop een HEMA), en die consument zoekt dat verschil dan maar ergens anders.
De Nieuwe Winkelier heeft het grootste deel van zijn, toch al ferm uitgedund, assortiment via de volledig geïntegreerde webshop beschikbaar. Hij heeft dus veel minder ruimte nodig, werkt met weinig personeel of zonder personeel, en is dus om allerlei reden genoodzaakt met zijn collega’s samen te werken. Geen ‘shop-in-the-shop’, geen ‘pop-up’, maar een gezamenlijke winkel voor drie of vier zelfstandige winkeliers. Dat leidt niet alleen tot een totaal nieuw business model, maar ook tot een heel compact Stadshart. En tot een dynamische winkelomgeving voor de klant die in allerlei overzichtelijke, vaak super gespecialiseerde winkeltjes in diverse prijsklassen terecht kan. Een winkelomgeving waarin steeds wisselende marktkramen (de weekmarkt is inmiddels Voltooid Verleden Tijd) de dynamiek nog verhogen. Winkeltjes die ook nog eens om de haverklap het in de winkel getoonde assortiment aanpassen. Winkeltjes die de macht van ‘de ketens’ zullen breken, tenzij ook deze hún business model aangrijpend aanpassen.
Voor Alphen en Gouda komt het erop neer dat het Stadshart over 25 jaar hoogstens een omvang van een 100 meter radius (30.000 m2, inclusief openbare ruimte, etc.) zal hebben. Mét horeca en diensten maar, uiteraard, zonder supermarkt!
Grote winkels vinden we alleen nog maar buiten dat Stadshart.
Deze situatie betekent relatief meer parkeerruimte in dat Stadshart, en veel meer leuke, en vaak heel gespecialiseerde, winkels op een kleiner oppervlakte dat dan wel voor alle inwoners ‘the place to be’ zal zijn. Elektronica (Smartphone) lost het probleem van het parkeren op, omdat elke aankoop met elektronische betaling (chartaal geld is inmiddels historie geworden) aftrek van parkeerkosten oplevert. Wat niet in de winkel voorradig is, wordt óf nog dezelfde dag bezorgd (gezamenlijke bezorgdienst) óf (door winkelier of klant) online elders besteld. Tot diep in de wijken staan combinaties van buurtwinkels en afhaalpunten (systeem Primera-plus) om de toenemende vergrijzing op te kunnen vangen, waar ook overheid, culturele voorzieningen (bibliotheek, o.a.), gezondheidszorg, onderwijs-, sport- en welzijnsvoorzieningen zijn gevestigd. Met horeca, uiteraard.
Maar het compacte Centrum winkelgebied blijft het kloppende hart van de stad: Het Nieuwe Stadshart!

Ik hoop het (deels) nog mee te maken.

Tags: , , , , , ,

Place to be?

24 sep

Detmold
Na Assen is Detmold in het Duitse Lippe (geboortegrond van Prins Berhard) de tweede, qua inwonertal met Alphen aan den Rijn vergelijkbare, stad die we deze maand bezochten. Opnieuw nauwelijks lege panden gezien, wel, zonder verdere aanleiding, heel veel bezoekers, leuke winkels in winkelstraten die rondom de tuin en vijver van een zestiende eeuws kasteel gelegen zijn. Een stad vol leuke geveltjes, verrassende winkels , een markt die zich uitstrekt ver buiten het marktplein en héél veel grote en kleine terrassen met klantgericht en vriendelijk personeel.
Kortom, een ervaring die opnieuw aangeeft hoe belangrijk de combinatie van verrassend aanbod, redelijke prijzen (je betaalt op de terrassen ongeveer 30% minder dan in onze stad gebruikelijk is), wat historie én een uitgekristalliseerde centrumfunctie eigenlijk wel niet is.

TK MAXX Detmold
Hoewel er op die markt genoeg levensmiddelen te koop zijn, en het centrum beschikt over een heel palet aan bakkers en slagerijen, hebben we geen supermarkt aangetroffen. Blijkbaar heeft het centrum van Detmold helemaal geen supermarkt nodig om veel publiek te trekken. Terwijl de ‘loop’ in Alphen aan den Rijn, ondanks het ‘bezit’ van zelfs drie supermarkten, gestaag terugloopt. Misschien juist omdat die supermarkten er wél zijn?
Nee, daar, midden in de stad, opent vandaag een groot nieuw warenhuis van de keten TK MAXX. Op 1500 vierkante meter biedt deze nieuwe onderneming niet alleen 45 arbeidsplaatsen, maar ook mode(merken), modeaccessoires, schoenen en woninginrichting tegen discountprijzen. Een soort MediaMarkt voor mode in een stad die al jaren een grote keus in modewinkels biedt. Uiteraard met geïntegreerde webshop!

Alphense dagen
Ik heb vaak de indruk dat je pas een Alphenaar bent als je regelmatig laat horen dat er in Alphen niets te beleven is. Nou, dat was in 1972, toen we hier kwamen wonen, beslist waar, maar nu, ruim veertig jaar later, is dat flauwekul. Integendeel, er is in Alphen van alles te doen, alleen lijkt ons Stadshart daar maar niet van te kunnen profiteren.
Als ik lees dat de ‘Alphense dagen’ honderdduizenden bezoekers trokken, vraag ik me gelijk af wát daarvan, één week later, nog van te merken is. Het lijkt erop dat het best lukt die bezoekers naar Alphen te slepen, maar dat we er niet in slagen die bezoekers ervan te overtuigen dat ons Stadshart voor hen ‘The Place to Be’ is. Die bezoekers, zowel uit Alphen zelf, als uit de regio, laten ons centrum immers steeds meer links liggen. Blijkbaar overtuigt dat Stadshart hen tijdens dat bezoek absoluut niet van haar meerwaarde. En dát is een kwalijke zaak.

Participatie
Wat direct opvalt is dat onze winkeliers en horecamensen alleen bij uitzondering iets doen met al die activiteiten in en rond ons Stadshart. Ze spelen er niet of nauwelijks op in met hun advertenties en/of etalages en ze lijken ook de kleuterklas van de ‘sociale media’ nog steeds niet ontgroeid te zijn. Je zou van alles en nog wat IN en ROND je winkel of horecagelegenheid kunnen organiseren waarmee je inhaakt op externe activiteiten, maar het gebeurt gewoon niet. En als je dat NIET doet, vormt je bedrijf tijdens dat soort dagen eerder een stoorzender dan een stimulans er naar binnen te gaan. Natuurlijk zitten de terrassen wel vol, tijdens de jaarmarkt, zeker als het mooi weer is, maar gebeurt dat omdat er nou zo oergezellig is, of omdat de bezoekers verder geen kant op kunnen? Waarom zo weinig met specifieke aanbiedingen geflyerd, of getwitterd, tijdens evenementen? Aanbiedingen die ook op langere termijn effect hebben? Soms lijkt het erop dat de ondernemers in dat Stadshart die activiteiten alleen zien als extra inkomstenbron. Dát kun je je als kermisexploitant wel permitteren, maar als winkelier of horecaonderneming? Dan komt er immers altijd weer een tegenvallende ‘normale’ week achteraan, en kun je weer gaan klagen. Natuurlijk zijn er best uitzonderingen, maar van het gros van onze stadshartondernemers gaat, zeker ook tijdens activiteiten, té weinig uit om effect te sorteren. En dat leidt er weer toe dat dat acties van anderen ook minder effect sorteren dan wanneer iedereen mee zou doen. Tenslotte, zo zegt het spreekwoord, kun je een kameel wel naar de bron brengen, maar je kunt hem niet dwingen eruit te drinken.

Levend Stadshart
Beste lezers, het is niet voor de eerste keer dat ik erop wijs dat het onmogelijk is ons Stadshart zowel als boodschappencentrum (dorpscentrum) voor de omwonenden, als recreatief winkelcentrum (de natuurlijke functie van een stadscentrum) voor de hele regio te promoten. Het is niet zo’n probleem om één, maar dan wel op de centrumfunctie gerichte, supermarkt in dat Stadshart te hebben, maar drie, dát is gewoon teveel diepvrieskip en aardappelen om het gezellig te maken. Want wat we daar niet hebben, de markt daargelaten, is een modern versplein (de winkels aan het Aarplein kun je zo toch niet noemen) of een delicatessenwinkel. Meer mode, en vooral, meer verschillende soorten modeaanbod is belangrijk en er mogen bést nog wat ándere schoenwinkels bij. Daarbij, ons Stadshart is gewoon veel te groot om echt gezellig te kunnen zijn. De Rijn helpt ook niet echt, natuurlijk, in combinatie met die uitgestrektheid. En dan heb ik het nog maar niet over de webrevolutie in de retail, terwijl ons Stadshart niet eens vrij WIFI biedt in een land met de hoogste dichtheid in smartphones en tablets in de wereld.

Tags: , , , , , ,

Verkeersperikelen

12 feb

Alphenaren die de Julianabrug afkomen, zien het direct. Bij de Baronie is er (een heel half jaar lang) geen doorkomen aan. Daar komen winkels (?), maar dáár zal Alphen minstens een half jaar op moeten wachten. Intussen moet de hele Bomenwijk omrijden, slechts een klein voorproefje van wat ons overkomt als de Prins Bernhardlaan overhoop gehaald wordt.

Verkeer
Als je ‘verkeer’ opzoekt in Wikipedia, krijg je geen betekenis, maar gelijk een hele categorie aan begrippen. Daar hebben we in Alphen aan den Rijn dan ook een wethouder voor: Kees van Velzen. Hij gaat niet alleen over het verkeer, maar ook over de wegen in en rond onze stad en zelfs onder de stad (riolering) De man niet gelijk tot ‘Machtigste Alphenaar’ te verklaren was natuurlijk een omissie. Zonder onze Kees zijn we wel ergens, maar komen we nérgens. Kees en zijn mensen zorgen ervoor dat we niet alleen in deze stad kunnen wonen, maar ook kunnen leven.

Wat is er aan de hand?
Het huidige Alphen aan den Rijn vindt haar basis in drie simpele dorpjes op de stuwwallen links (Hoge Zijde) en rechts (Lage Zijde) van de Oude Rijn. Drie dorpjes met een lintbebouwing aan beide zijden van een doorgaande weg vlak langs de rivier. Die beide eeuwenoude routes zijn in het moderne Alphen aan den Rijn, gesticht in 1918, al jaren volkomen ongeschikt als doorgaande route, behalve voor fietsers en voetgangers. Daarvoor in de plaats kwamen de provinciale weg N207 (nu Oranje Nassausingel) aan de Lage Zijde en de Prins Bernhardlaan aan de Hoge Zijde. Intussen is de provinciale weg (N207) naar Leimuiden helemaal omgelegd, en kan het doorgaande verkeer aan de Hoge Zijde via de N11 vrijwel ongehinderd doorstromen, zodat de ‘oude’ routes eigenlijk alleen nog door de Alphenaren zelf, en door bedrijven uit Alphen, worden gebruikt. Gemeente én Alphenaar constateren de laatste jaren dat juist die wegen de huidige verkeersstromen maar nauwelijks aankunnen. Het wordt tijd voor een nieuw verkeersbeleid, en dus voor nieuwe verkeersplannen.

Drieste Plannen
De gemeenteraad koos al eerder voor het principe van een buiten- en een binnenring, waarbij met name de Prins Bernhardlaan ‘verkeersluw’ zou worden gemaakt. De buitenring zou worden gecompleteerd met de ‘Westelijke Randweg via de nieuwe MAXIMA brug. Intussen leverde de inspraakprocedure zoveel problemen op dat is besloten het concept compleet te herschrijven. Een staaltje democratie dat in onze gemeente nog niet eerder is vertoond. Helaas doet men NIETS aan de oorzaak van al dat verkeer in onze binnenstad, ons Dorpse Stadscentrum. Integendeel!

Vergeet de Binnenring
Hoewel het principe voor veel steden dé oplossing zou zijn, is die ‘binnenring’ volkomen misplaatst in onze stad. Alphen is daar planologisch gewoon ongeschikt voor. De waterwegen in rond Alphen aan den Rijn (Gouwe, Oude Rijn en Heymanswetering) maken immers elke extra doorvoer tot een peperdure aangelegenheid. Daarbij, het huidige (vernieuwde) wegennet aan de Lage Zijde moet, mét de al geplande betere toegang tot het centrum, voldoende zijn, terwijl aan de Hoge Zijde eigenlijk helemaal geen ruimte is om via de wijk Kerk en Zanen een nieuwe ‘ring’ aan te leggen. Die wijk, waar straks tegen de 20.000 Alphenaren wonen, heeft immers nu al nauwelijks verbinding met de rest van de stad. Als straks de NS VIERmaal per uur gaat rijden, in beide richtingen, zullen de bewoners eerder met hun auto in het centrum van Zoetermeer zijn, dan in het Alphense Stadshart. Nee, naast de bestaande fietstunnel zal een autotunnel absoluut noodzakelijk zijn, maar het is maar de vraag of de gemeente daarvoor binnen de huidige plannen eigenlijk wel het geld heeft. Recente planologische uitglijers als de nieuwbouw van ‘De Baronie’ maken de ellende voor onze verkeerskundigen alleen maar groter.

Oplossing
Nou, die ligt in ieder geval NIET in het opbreken van de halve stad. Het is, om meerdere redenen overigens, veel beter, én goedkoper, om dé reden voor dat verkeer, namelijk het gebrekkig functioneren van het Stadshart én de wijkcentra, aan te pakken:
1. Kies voor een integraal WIJKGERICHTE opzet van bewinkeling, onderwijs, cultuur (bibliotheek), gezondheidszorg, overheid én welzijn. Want ons ‘Stadshart’ functioneert nog steeds als dorpshart, waar élke Alphenaar, net als vroeger, voor van alles en nog wat terecht kan. Via concentratie van een voorziening als de bibliotheek aan de Lage Zijde (Cultuurhuis) en de centralisatie van overheidsdiensten in onze Stadskas gaat dit dorpse beleid gewoon door. Er zijn zelfs ideeën over een VIERDE supermarkt in het centrum, terwijl het beleid erop gericht zou moeten zijn dat ALLE Alphenaren hun boodschappen in hun directe omgeving moeten kunnen doen. Dat ze daar ook hun internetbestellingen en paspoorten kunnen afhalen. Wijkgericht werken betekent meer dan het uitplaatsen van welzijnsvoorzieningen en het lukraak neerzetten van gezondheidscentra en scholen. Dat alles levert ons centrum niet alleen veel minder autoverkeer op, maar ook aanzienlijk minder vrachtverkeer. Ook is er minder parkeerruimte nodig.
2. Zorg ervoor dat voor de verschillende wijken snelle rechtstreekse verbindingen worden gerealiseerd met de buitenring. Alleen zo kunnen de vele Alphenaren, die buiten Alphen een werkkring hebben, snel de stad in en uit zonder de binnenstad te belasten.
3. De binnenstad zal, in verband met een doorgaand gebruik van het internet én het uitplaatsen van dagelijkse gebruiks- én verbruiksartikelen en diensten, niet alleen compacter maar ook totaal anders van karakter worden. Weg van het oude dorpscentrum naar een echt Stadscentrum waar je kunt winkelen, flaneren en uitgaan. Voor boodschappen doen moeten Alphenaren in de wijkcentra zijn.

Dit beleid laat zich, voor veel minder geld en een duurzaam resultaat, wel in tien jaar realiseren, mits er op allerlei fronten flankerend beleid wordt ontwikkeld. Intussen zal het Stadshart beter gaan functioneren, ook ten opzichte van de bewoners van de dorpen rond Alphen aan den Rijn. Maar ook die wijken en dorpen gaan beter functioneren, op allerlei terreinen. Dát is niet alleen goed voor de samenhang van onze nieuwe gemeente, maar ook voor de komende demografische ontwikkelingen.

Met steeds meer ouderen en steeds minder jongeren.

Tags: , , , , ,