Tag Archives: Wittlich

Nieuwe Winkelcentra leiden tot leegstand

12 aug

Wittlich in de Eiffel
Vandaag weer tijd voor mijn jaarlijkse story over een voor Alphen aan den Rijn relevante ontwikkeling in het buitenland. Vorig jaar werd in Wittlich zomaar een nieuw overdekt winkelcentrum, mét o.a. een grote C&A en een filiaal van het daar bekende warenhuis Müller geopend. Mét parkeerdak, naast het trein- en busstation! Toen vroeg ik me al af wat dit voor de, merendeels traditionele, winkelstand in de historische binnenstad zou betekenen.
Dit jaar constateerden we dat in die binnenstad de helft van de winkelruimte leeg staat, of in gebruik is als tijdelijke ‘pop-up’ winkel. De plaatselijke middenstand is praktisch weggevaagd. Een ontwikkeling die we ook Alphen aan den Rijn zien ontstaan, en die, na de opening van De Baronie en met de kennelijk gewenste vergroting van De Aarhof, wel eens catastrofaal zou kunnen zijn voor de ontwikkeling van ons Stadshart als geheel. En daarmee voor een vroegtijdige dood van het gloednieuwe ‘citymarketing’ plan voor onze stad.
Dat lijkt me toch niet de bedoeling…..

Vergelijkbaar?
Zijn Alphen aan den Rijn in Zuid-Holland, en Wittlich in Rheinland-Pfalz eigenlijk wel vergelijkbaar? Ja, en Nee. In feite is dat Wittlich maar een plaatsje van 18.000 inwoners waar je niet de grootstedelijke winkels verwacht die er wel zijn. Aan de andere kant, Wittlich is wel een Kreisstadt, het bestuurlijke, medische, educatieve én commerciële centrum van de hele omgeving. Daarbij telt alleen de stad al 10 hotels en zijn er de nodige campings in de omgeving. Het stadje ligt pal naast de belangrijke snelweg van Koblenz naar Trier en Luxemburg. Daarnaast biedt de historische binnenstad veel mooie, oude gebouwen, een groeiend aantal terrasjes, en nog steeds ook winkels, die de toeristen ook daadwerkelijk naar die stad trekken. Daar steekt het veel grotere Alphen aan den Rijn schril tegen af. Hier heeft het Stadshart immers (er zijn altijd uitzonderingen) alleen voor de eigen inwoners een functie als één van onze winkelcentra.
Verder valt in dat centrum geen supermarkt (op een soort Ekoplaza na) te bekennen, boodschappen doet men op het industrieterrein, waar naast supermarkten ook een grote hypermarkt gevestigd is.

Herstel
Wittlich zal zich van de huidige klappen wel weer herstellen. De panden aan de historische markt worden allemaal gerestaureerd, en de eerste nieuwvestigingen (zelfs brandshops) zijn ook alweer gesignaleerd. Op de voormalige varkensmarkt worden weliswaar steeds meer winkels gesloten, maar zien we de al bestaande terrassen groeien. Want de toeristen hebben natuurlijk weinig te zoeken bij C&A en Müller, zodat het, ondanks al die lege winkels, toch nog wel gezellig druk blijft. Uiteindelijk zullen de bezoekers van het nieuwe winkelcentrum ook wel weer (letterlijk) afdalen naar de kroegjes, terrasjes én winkels in de binnenstad. Over een jaar of vijf zal alles wel weer genormaliseerd zijn, en is de binnenstad van Wittlich weer een pareltje, voor inwoners, omwonenden én toeristen.

Aarhof vergroten?
De komst van De Baronie was dé oplossing om het ‘industriële erfgoed’ te behoeden voor verder verval als “Stads ruïne”. Zowel mijn eigen idee voor een compact Buurtcentrum, gericht op dagelijkse aankopen uit de omliggende wijken, als de droom van Jan Zeeman voor een luxe winkelcentrum voor de ‘happy few’ in de regio, zouden weinig effect hebben gehad op de ontwikkeling van ons Stadshart. Maar de huidige invulling van dit, bouwkundig fraaie, nieuwe winkelcentrum oogt meer als concurrerend met dat Stadshart, dan als aanvullend op ons bestaande winkelareaal.
Alphen is hiermee, dat blijkt uit alle onderzoeken, al overbewinkeld, het kost niet voor niets zoveel moeite de winkelruimte in De Baronie te verhuren. Als nu ook ‘De Aarhof’ nog wordt vergroot, omdat de nieuwe eigenaars, Albert Heijn en Blokker dat graag willen, wordt die situatie alleen maar erger. Zowel die Baronie als de vergrote Aarhof kunnen zichzelf alleen bedruipen als ze klanten trekken uit de rest van het centrum. Dat zal ongetwijfeld lijden tot nog meer problemen aan onze gloednieuwe Hoge Zijde dan daar, gezien de uitlatingen van de huurders ter plekke, blijkbaar al zijn.
Wat ik, zonder beperking, aangeef is dat een vergrote Aarhof alle miljoeneninvesteringen aan de Hoge Zijde teniet zou doen. Daarbij, er is ruimte genoeg (te veel zelfs) in ons centrum, mits we dat Stadshart eens reserveren voor ‘recreatief winkelen’, en onze ‘dorpelingen’, nét als in Wittlich, hun boodschappen gewoon in de wijk- en buurtcentra laten doen. Een ‘upgrade’ zonder vergroting zou voor De Aarhof immers ook al veel verbeteren.

Herstel in Alphen?
Anders dan in Wittlich wordt onze binnenstad niet opgeleukt door drommen toeristen, en zelfs de, in mijn ogen onwaarschijnlijke, komst van een jachthaven gaat daar niets aan veranderen. Ons Stadshart wordt nooit dat attractieve winkelhart van Alphen, zolang winkeliers én politiek vasthouden aan het dorpshart dat het nu, ondanks alle investeringen, nog steeds is. Een lege winkel blijft hier dan ook een lege winkel, en lege winkels hebben de neiging andere lege winkels aan te trekken. Als die trend eenmaal is ingezet, zal ze niet te stoppen zijn. Kortom, wordt het niet eens tijd om eens aan de toekomst van het hele Stadshart, van het hele stelsel van retailvoorzieningen in en rond onze gemeente, na te denken? En daarmee over de leefbaarheid van Alphen aan den Rijn, voor we ons opnieuw verliezen in de fata morgana’s vanuit de vastgoedsector?

Alphens Stadshart kán overleven

4 aug

Het Nieuwe Winkelen
Ik vraag me vaak af hoeveel mensen in Alphen aan den Rijn de boeken van Cor Molenaar, of welke marketing bestseller, werkelijk gelezen hebben. Hoeveel komen tot een oordeel door alleen een presentatie van deze hoogleraar E-marketing gevolgd te hebben, of doordat ánderen hen daarover vertelden. Maar zelfs detaillisten, bestuurders en politici waarvan ik zéker weet dat ze dat niet deden sloten boeken als ‘Het einde van de winkels’ en ‘Red de winkel!’ in hun hart. Terwijl juist Cor Molenaar, in zijn schema van ‘Het Nieuwe Winkelen’ voor hun winkels nauwelijks meer plaats inruimt dan als ‘showroom’ voor de webshops. Door deze misvatting wordt de werkelijke toekomst van de klassieke retail onderschat, en ontstaat een politiek ‘laisser faire’ dat een veel groter gevaar voor onze winkelcentra inhoudt dan alle webshops bij elkaar!

 

Leren van de Buren
Onder andere omdat ik er werkte, en we er vaak komen, heb ik een redelijk beeld van hoe het er bij onze oosterburen aan toe gaat. Dat die de crisis al voorbij zijn, is zo’n beetje aan alles, en vooral aan het ontbreken van leegstand, te merken. Maar ook daar komt het allemaal niet vanzelf voor elkaar, en zeker niet in de retailsector. Het vorige jaar berichtte ik over ” Kaufhaus Mayer” in Daun, een winkel uit mijn jeugdjaren, met authentiek meubilair, die gewoon doorleeft of er in vijftig jaar zelfs helemaal niets is gebeurd.
Vandaag de metamorfose van Wittlich, een “Kreisstadt” in de Eiffel van nog geen 20.000 inwoners.

 

Wittlich
Toen we, een jaar of vijftien gelden Wittlich voor het eerst bezochten, viel ons gelijk het beeld van ‘vergane glorie’ op. Een prachtig oud stadje, met heel mooie gebouwen, kronkelige straatjes, een paar terrasjes en winkels uit het jaar nul. Wel heel veel scholieren uit de hele streek, maar, anders dan in het nabijgelegen Bernkastel, nauwelijks toeristen. Want wat viel er nou eigenlijk te beleven? Een, voor die plaats, wel heel grote modewinkel aan het Stadsplein was voor ons eigenlijk de grootste reden om er toch elk jaar een keer heen te gaan.
Maar dát is de laatste jaren snel veranderd. Allerlei nieuwe modewinkels, moderne horecavestigingen, grote terrassen en bij het busstation zelfs een groot, overdekt en aircondioned winkelcentrum, met, o.a., C&A en warenhuis Muller. En je struikelt bijna over de toeristen. Wat is daar gebeurd?
En wat kan Alphen aan den Rijn ervan leren?

 

‘Modern Times’
Het gemeentebestuur van Wittlich, een plaats die je qua regiofunctie beter kunt vergelijken met Gouda dan met Alphen aan den Rijn, had zich de kop gek laten praten door allerlei ‘deskundigen’ die verkondigden dat alleen grootschalige retail zou blijven bestaan en dat die rommelige, ouderwetse, binnenstad er voor moderne Duitsers niet meer toe deed. Omdat ze niet zo gek waren hun middeleeuwse binnenstad dan maar te slopen, verhuisde het winkelgebeuren vrijwel helemaal naar het industriegebied. En het Stadscentrum bloedde, elk jaar een beetje meer, zichtbaar dood.

Nieuwe koers
Sinds een jaar of tien waait er in het plaatselijke stadhuis een duidelijk andere wind. De grote Multi brand winkel in het centrum zag in dat aanbod alleen geen vraag maakt, en deelde haar winkel in drieën. Een deel werd overgenomen door Vögele, een ander deel werd een biologische supermarkt en de rest bleef de merkenwinkel die het altijd was. Er kwam een hypermodern winkelcentrum. Midden in de stad werden weliswaar een aantal ouderwetse pandjes afgebroken, maar uit de bouwput ontstond, zo bleek dit jaar, een gloednieuwe Konditorei in precies dezelfde stijl als de afgebroken panden. Het is dat we die bouwput meegemaakt hadden. Natuurlijk verdwenen de nodige winkels, maar hun plaats werd overgenomen door andere, plaatselijke, winkeliers, en opeens bleek het stadje zelfs over een heuse ‘brandstore’ van het bekende modemerk Taifun (van Gerry Weber) te beschikken. Het, vroeger in Duitsland alom tegenwoordige, Tschibo filiaal verdween, maar daarvoor kwam een Chocoladeparadijs. Niets voor ons, maar voor Duitsers…! Andere modewinkels zijn intussen geüpgraded. Natuurlijk zijn er nog lege winkelpanden (zo ging, landelijk, de drogisterijketen Ihr Platz failliet) maar het Stadshart van Wittlich is duidelijk weer op weg ‘the place to be’ te worden die het vanouds altijd is geweest. En als gevolg daarvan groeien overal de terrasjes. Want de toerist heeft Wittlich weer gevonden!

Alphen aan den Rijn?
Wat kan Alphen aan den Rijn hiermee, zult U denken?
Nou, veel eigenlijk.
Ten eerste geeft het aan dat je politieke blunders uit het verleden kunt terugdraaien, als je dat durft én jezelf daarvoor de tijd geeft.
Ten tweede blijkt dat grootschalige detailhandel buiten het centrum en een gezellig, kleinschalig, stadshart gewoon naast elkaar kunnen bestaan. Doordat alle ‘ketens’ vertrokken, bleven lokale winkeliers over, en dat is, Vögele is de uitzondering, zo gebleven. Wittlich heeft een Stadshart zonder ketens. Kom daar in Alphen eens om.
Ten derde, zo’n stadshart kan prima bestaan zonder grote supermarkten. Op die biologische supermarkt na, dan. Kortom, iedereen gaat buiten het centrum boodschappen doen, maar winkelt recreatief in het Stadshart.
Het is, ik ben daar maar buitenstaander, natuurlijk, ongetwijfeld een pijnlijke affaire geweest voor de betrokken winkeliers en horecaondernemers. Maar de ingezette strategie heeft effect, en uiteindelijk wordt iedereen daar beter van.

Lage Zijde
Als we deze ontwikkeling vergelijken met het visieloze doorknoeien aan de Lage Zijde van Alphen aan den Rijn, dan wordt het ook hier tijd voor een nieuwe gemeentebeleid dat gewoon stelt ‘ Tot hier en niet verder’! Dat verouderde, bestaande, plannen durft los te laten, en een open gesprek aangaat met allerlei mensen in de gemeente die enig zicht hebben op de commerciële ontwikkeling van ons Stadshart, tussen de vele andere winkelcentra in onze omgeving. Niet om het zoveelste compromis te bereiken, niet om bestaande belangen te verdedigen, maar om ons Stadshart te ontwikkelen tot hét winkelhart van de hele gemeente. Om in te vullen wat in ‘De Stad van Morgen’ nog ontbreekt: een reden om massaal dat Stadshart te BEZOEKEN. Wittlich leert in ieder geval dat de terrasjes NIET zonder attractieve winkels overleven. Het één hangt samen met het ander. Kortom, terrasjes aanleggen aan het Thorbeckeplein, en dan denken het Stadshart gered te hebben, dat kun je wel uit je hoofd zetten!