Wittlich in de Eiffel
Vandaag weer tijd voor mijn jaarlijkse story over een voor Alphen aan den Rijn relevante ontwikkeling in het buitenland. Vorig jaar werd in Wittlich zomaar een nieuw overdekt winkelcentrum, mét o.a. een grote C&A en een filiaal van het daar bekende warenhuis Müller geopend. Mét parkeerdak, naast het trein- en busstation! Toen vroeg ik me al af wat dit voor de, merendeels traditionele, winkelstand in de historische binnenstad zou betekenen.
Dit jaar constateerden we dat in die binnenstad de helft van de winkelruimte leeg staat, of in gebruik is als tijdelijke ‘pop-up’ winkel. De plaatselijke middenstand is praktisch weggevaagd. Een ontwikkeling die we ook Alphen aan den Rijn zien ontstaan, en die, na de opening van De Baronie en met de kennelijk gewenste vergroting van De Aarhof, wel eens catastrofaal zou kunnen zijn voor de ontwikkeling van ons Stadshart als geheel. En daarmee voor een vroegtijdige dood van het gloednieuwe ‘citymarketing’ plan voor onze stad.
Dat lijkt me toch niet de bedoeling…..
Vergelijkbaar?
Zijn Alphen aan den Rijn in Zuid-Holland, en Wittlich in Rheinland-Pfalz eigenlijk wel vergelijkbaar? Ja, en Nee. In feite is dat Wittlich maar een plaatsje van 18.000 inwoners waar je niet de grootstedelijke winkels verwacht die er wel zijn. Aan de andere kant, Wittlich is wel een Kreisstadt, het bestuurlijke, medische, educatieve én commerciële centrum van de hele omgeving. Daarbij telt alleen de stad al 10 hotels en zijn er de nodige campings in de omgeving. Het stadje ligt pal naast de belangrijke snelweg van Koblenz naar Trier en Luxemburg. Daarnaast biedt de historische binnenstad veel mooie, oude gebouwen, een groeiend aantal terrasjes, en nog steeds ook winkels, die de toeristen ook daadwerkelijk naar die stad trekken. Daar steekt het veel grotere Alphen aan den Rijn schril tegen af. Hier heeft het Stadshart immers (er zijn altijd uitzonderingen) alleen voor de eigen inwoners een functie als één van onze winkelcentra.
Verder valt in dat centrum geen supermarkt (op een soort Ekoplaza na) te bekennen, boodschappen doet men op het industrieterrein, waar naast supermarkten ook een grote hypermarkt gevestigd is.
Herstel
Wittlich zal zich van de huidige klappen wel weer herstellen. De panden aan de historische markt worden allemaal gerestaureerd, en de eerste nieuwvestigingen (zelfs brandshops) zijn ook alweer gesignaleerd. Op de voormalige varkensmarkt worden weliswaar steeds meer winkels gesloten, maar zien we de al bestaande terrassen groeien. Want de toeristen hebben natuurlijk weinig te zoeken bij C&A en Müller, zodat het, ondanks al die lege winkels, toch nog wel gezellig druk blijft. Uiteindelijk zullen de bezoekers van het nieuwe winkelcentrum ook wel weer (letterlijk) afdalen naar de kroegjes, terrasjes én winkels in de binnenstad. Over een jaar of vijf zal alles wel weer genormaliseerd zijn, en is de binnenstad van Wittlich weer een pareltje, voor inwoners, omwonenden én toeristen.
Aarhof vergroten?
De komst van De Baronie was dé oplossing om het ‘industriële erfgoed’ te behoeden voor verder verval als “Stads ruïne”. Zowel mijn eigen idee voor een compact Buurtcentrum, gericht op dagelijkse aankopen uit de omliggende wijken, als de droom van Jan Zeeman voor een luxe winkelcentrum voor de ‘happy few’ in de regio, zouden weinig effect hebben gehad op de ontwikkeling van ons Stadshart. Maar de huidige invulling van dit, bouwkundig fraaie, nieuwe winkelcentrum oogt meer als concurrerend met dat Stadshart, dan als aanvullend op ons bestaande winkelareaal.
Alphen is hiermee, dat blijkt uit alle onderzoeken, al overbewinkeld, het kost niet voor niets zoveel moeite de winkelruimte in De Baronie te verhuren. Als nu ook ‘De Aarhof’ nog wordt vergroot, omdat de nieuwe eigenaars, Albert Heijn en Blokker dat graag willen, wordt die situatie alleen maar erger. Zowel die Baronie als de vergrote Aarhof kunnen zichzelf alleen bedruipen als ze klanten trekken uit de rest van het centrum. Dat zal ongetwijfeld lijden tot nog meer problemen aan onze gloednieuwe Hoge Zijde dan daar, gezien de uitlatingen van de huurders ter plekke, blijkbaar al zijn.
Wat ik, zonder beperking, aangeef is dat een vergrote Aarhof alle miljoeneninvesteringen aan de Hoge Zijde teniet zou doen. Daarbij, er is ruimte genoeg (te veel zelfs) in ons centrum, mits we dat Stadshart eens reserveren voor ‘recreatief winkelen’, en onze ‘dorpelingen’, nét als in Wittlich, hun boodschappen gewoon in de wijk- en buurtcentra laten doen. Een ‘upgrade’ zonder vergroting zou voor De Aarhof immers ook al veel verbeteren.
Herstel in Alphen?
Anders dan in Wittlich wordt onze binnenstad niet opgeleukt door drommen toeristen, en zelfs de, in mijn ogen onwaarschijnlijke, komst van een jachthaven gaat daar niets aan veranderen. Ons Stadshart wordt nooit dat attractieve winkelhart van Alphen, zolang winkeliers én politiek vasthouden aan het dorpshart dat het nu, ondanks alle investeringen, nog steeds is. Een lege winkel blijft hier dan ook een lege winkel, en lege winkels hebben de neiging andere lege winkels aan te trekken. Als die trend eenmaal is ingezet, zal ze niet te stoppen zijn. Kortom, wordt het niet eens tijd om eens aan de toekomst van het hele Stadshart, van het hele stelsel van retailvoorzieningen in en rond onze gemeente, na te denken? En daarmee over de leefbaarheid van Alphen aan den Rijn, voor we ons opnieuw verliezen in de fata morgana’s vanuit de vastgoedsector?
beleefalphen 